【正文】 %。，%。商品交易市場交易活躍。至年末，全市共有商品交易市場262個(gè)，全年成交額120億元，%，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場成交額36億元，%。大型市場、連鎖超市等新型業(yè)態(tài)顯現(xiàn)巨大活力，2003年全市億元市場11家，；列入限額以上批零貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計(jì)的23大類商品，銷售上升的有21類，其中，18類商品增長達(dá)到兩位數(shù)，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額增長160%，%，%。 對外貿(mào)易、招商引資成就斐然。今年以來，我市加快對外開放步伐，各經(jīng)濟(jì)主體積極拓展國際市場，對外出口明顯加快。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì),，%，%，分別比上年提高40個(gè)和28個(gè)百分點(diǎn)，在全省出口總額中的比重達(dá)17%。；，%。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，%，%%。出口市場多元化戰(zhàn)略效果明顯，在主要出口市場中，對日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。全市實(shí)際引進(jìn)以民間資本為主體的內(nèi)資272項(xiàng),其中1000萬元以上項(xiàng)目30個(gè),，%；新批外商投資企業(yè)42家,其中中外合資25家、中外合作2家、外商獨(dú)資15家，實(shí)際到位外資9007萬美元,%。財(cái)政、金融——補(bǔ)交金融方面的指標(biāo)數(shù)據(jù)2003年，%；，%；其中，,%；，%；，%；，%；，%；，%；此外，9個(gè)區(qū)縣（市）財(cái)政收入增幅均在10%以上。，%。其中，%；，%；，增長67%。物價(jià)、人民生活城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，%，其中勞動(dòng)報(bào)酬收入、財(cái)產(chǎn)性收入、%、%%；%,；城市居民生活消費(fèi)性支出6760元，%。(數(shù)據(jù)來源：株洲市統(tǒng)計(jì)局)二、城市及各區(qū)的居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)（一）近三年株洲市人均收入發(fā)展走勢提高人民生活水平是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性目的之一，株洲市人民整體生活水平在城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升的同時(shí)同步上升。2003年，城市居民人均可支配收入為8786元，%；城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，%。農(nóng)民人均純收入為3029元，%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2331元，%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款6515元，比上年增加1131元。近年來城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費(fèi)性支出發(fā)展變化情況如下圖： （數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲統(tǒng)計(jì)局）（二）近三年株洲市GDP的發(fā)展走勢及每年人均GDPGDP作為社會(huì)生產(chǎn)的最終成果，是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的綜合指標(biāo)，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，人民生活質(zhì)量水平的提升，都必須建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，%。國內(nèi)生產(chǎn)總值人均國內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)表明，%的平均速度穩(wěn)步增長。第四部分 株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀分析一、湖南房地產(chǎn)市場綜述(一)2003年形勢分析2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大，住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁，房地產(chǎn)信貸增長迅速，商品房價(jià)格穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積下降，房地產(chǎn)市場購銷兩旺，市場供給與需求總體平衡，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大了消費(fèi)需求和投資需求，拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)增長。根據(jù)2003年112月統(tǒng)計(jì)資料分析，主要呈現(xiàn)以下特征：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長。全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資230億元，%，投資額居全國第十四位，投資增速居全國第五位。其中，%，%。投資高速增長的主要原因：一是新注冊企業(yè)迅速增加，新增327家，總數(shù)達(dá)1986家，%，%；二是房地產(chǎn)開發(fā)吸引大量民間資本，%，明顯高于全省的平均增速，%，；三是商業(yè)銀行繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場，加大了信貸力度。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破，商品住宅占房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。全省商品房施工面積突破三千萬，達(dá)到3073萬平方米，%，其中，%。商品房竣工面積突破一千萬，增長42%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化，積極調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使商品住宅成為房地產(chǎn)市場的主打產(chǎn)品。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬平方米,%，,%，,%，,%。（資料來源：湖南省建設(shè)廳）適時(shí)調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積降低。2003年，%，%，其中， 萬平方米。，%。銷售面積235萬平方米，，%(長沙市平均售價(jià)1248元/m2)。，%，其中空置一年以上6萬平方米，%。全省嚴(yán)格管理經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售，及時(shí)遏制了濫用優(yōu)惠政策、濫建經(jīng)濟(jì)適用住房的勢頭，全面禁止黨政機(jī)關(guān)組織職工興建公務(wù)員小區(qū)。強(qiáng)勁的個(gè)人住房消費(fèi)帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸迅速增長。截止去年12月底，%，%，%。房地產(chǎn)不良貸款從2002年的14%%，信貸資產(chǎn)質(zhì)量大幅度提高。，新增貸款58億元，%。消費(fèi)貸款增長速度明顯高于開發(fā)貸款的增長速度。商品銷售形勢良好，預(yù)售面積強(qiáng)勁增長，價(jià)格穩(wěn)步攀升。，%，%。商品房均價(jià)1413元/ 平方米，%(長沙市商品房均價(jià)2468元/ 平方米)。，%，%。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)突現(xiàn)。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。首先表現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，%，比上年提高3點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，%，是投資構(gòu)成中最活躍的因素，起到了火車頭的作用。其次表現(xiàn)在，啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸高速發(fā)展，%，住房消費(fèi)成為最重要的消費(fèi)熱點(diǎn)，有效地?cái)U(kuò)大了內(nèi)需。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1點(diǎn)8個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重達(dá)到5%，比上年提高了1點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)依賴性增大。（資料來源：湖南省建設(shè)廳）同時(shí)，必須清醒看到，湖南省房地產(chǎn)市場也存在一些不容忽視的問題：一是14個(gè)市、州中有5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過猛，郴州市、懷化市、湘西自治州、株洲市及婁底市的投資增幅超過100%。二是土地供應(yīng)量增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲(chǔ)備土地，新購置土地面積為1550萬平方米，%，削弱了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力。三是商品房空置面積呈上升勢頭，%，空置一年以上的49萬平方米，%，其主要原因：第一、部分市城市空置面積大幅度上升，%、%、%；第二、許多地方競相開發(fā)商業(yè)步行街、市場、商貿(mào)城，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)過度，造成大量空置，增加了84%。四是全省經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)總量過剩，邵陽市、岳陽市、益陽市、永州市、懷化市、婁底市的經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重超過50%，建得過多、過濫。 （資料來源：湖南省建設(shè)廳）(二)2004年展望黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，湖南省已把改善和提高城鄉(xiāng)居民的居住水平作為“全面小康”的重要內(nèi)容。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步具有重要意義。展望2004年湖南省房地產(chǎn)市場，有如下有利因素：當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策導(dǎo)向有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。2003年我國經(jīng)受住了重大疫情等嚴(yán)峻考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長，改革開放和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。黨的十六屆三中全會(huì)提出了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)思想，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號文件）進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展創(chuàng)造了很好的政策環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，住房消費(fèi)需求十分強(qiáng)勁。2003年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7674元，%，相應(yīng)地城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求增長較快。住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。湖南省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，%的居民對現(xiàn)有住房不滿意，集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，%的居民有購房意向。目前湖南省城鎮(zhèn)居民人均使用住房貸款745元，與全國城鎮(zhèn)人均2140元相比，還有一定距離，擴(kuò)大住房消費(fèi)的空間還很大。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?。加快城?zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2020年湖南省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、占第三產(chǎn)業(yè)的比重和占GDP的比重，均低于全國的平均水平。盡快提高房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。汽車消費(fèi)的興起將推動(dòng)住房消費(fèi)升級。截止去年12月底，%，%，汽車消費(fèi)與住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了同步高速增長。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，住房更新?lián)Q代將進(jìn)一步加快，汽車消費(fèi)將極大地促進(jìn)住房消費(fèi)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)不斷向城郊拓展，汽車進(jìn)入家庭后，居民選擇在城郊置業(yè)的可行性增大。2004年房地產(chǎn)市場也面臨著一些困難和挑戰(zhàn)：一是國債規(guī)模壓縮、貨幣發(fā)行量從緊、實(shí)行浮動(dòng)利率及人民銀行銀發(fā)[2003]121號文件等政策，商業(yè)銀行可能調(diào)整信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大，個(gè)人住房消費(fèi)貸款規(guī)模可能受限。二是隨著土地管理部門上收和 “招、拍、掛”制度的推行，土地供應(yīng)量受到嚴(yán)格限制，對招商引資和新企業(yè)成立會(huì)有較大影響。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備量較大，暫時(shí)不會(huì)造成投資的大起大落。三是城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引起的上訪增長，影響社會(huì)穩(wěn)定，給舊城改造工作帶來一定困難。綜上所述，2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?(數(shù)據(jù)來源：湖南省建設(shè)廳)二、株洲市房地產(chǎn)市場宏觀分析（一）整體市場綜合分析近年來，恐怕沒有哪個(gè)行業(yè)的發(fā)展比得上房地產(chǎn)業(yè)火爆。1998年國務(wù)院頒布〈〈關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知〉〉，停止住房實(shí)物分配 、實(shí)行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團(tuán)購買轉(zhuǎn)化個(gè)人購買等大規(guī)模的行業(yè)行為，啟動(dòng)商品房消費(fèi)市場，使得商品房開發(fā)高潮迭起，方興未艾。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，%、%、%、% %，2003年在原有較高水平的基礎(chǔ)上又再次提速，增速達(dá)到94%，顯示了株洲地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，成為近幾年株洲市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)“熱點(diǎn)”，是株洲市經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)力之一。房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十分明顯這幾年株洲市固定資產(chǎn)投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長。從開發(fā)形勢看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時(shí)期，占全社會(huì)投資的比重逐步上升，%%，%%。強(qiáng)勁的發(fā)展形勢與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相一致，開發(fā)總量在全省14個(gè)地市中居長沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲統(tǒng)計(jì)局）房地產(chǎn)業(yè)的紅火帶動(dòng)了建筑業(yè)市場繁榮2003年株洲市房地產(chǎn)的建筑、安裝投資達(dá)13億元，這無疑擴(kuò)大了建筑行業(yè)發(fā)展空間，直接加大了施工企業(yè)的工作量。株洲市建筑業(yè)在房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長的直接帶動(dòng)下，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)。2003年，%。，%，實(shí)現(xiàn)利潤1700萬元，%。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的熱點(diǎn)。這首先是株洲市堅(jiān)持標(biāo)本兼治，提高城市品位、深化住房制度改革，帶動(dòng)了全行業(yè)的發(fā)展。在連續(xù)兩年拆違47萬平方米的基礎(chǔ)上，2003年又拆違50萬平方米，老屋漸漸消失、城市在變亮麗，隨處醒目的廣告，熱情逼人。從98年參與建設(shè)的65家開發(fā)企業(yè)逐年增加到目前有業(yè)績的99家企業(yè)，是株洲工業(yè)新城變遷的見證。目前株洲市開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模是一浪高過一浪，從98年企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目平均規(guī)模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業(yè)開發(fā)計(jì)劃投資過億元的項(xiàng)目從無到有，在2002年6家基礎(chǔ)上升至16家。開發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開發(fā)的熱土，各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。，三分天下有其一。開工、竣工、%、%%。商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢頭被開發(fā)商看好，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)因此成為市場矚目的一大亮點(diǎn)。全市開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房面積快速增長，價(jià)格也持續(xù)看漲。%，%，%，%，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場，中南食品大市場等商業(yè)樓面市。（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲市統(tǒng)計(jì)局）做商業(yè)地產(chǎn)，要關(guān)注兩個(gè)模型，一是商業(yè)模型（產(chǎn)品怎幺做）；二是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型（做一個(gè)什幺樣產(chǎn)品去適合商業(yè)）。在產(chǎn)品方面，03年市場的主流一是市場，市場的集聚效應(yīng)強(qiáng)，容易提高行業(yè)集中度，其對地域要求不嚴(yán)格，但對交通、行政支持嚴(yán)格。二是大型商業(yè)。通常位于城市市中心，他們大量消費(fèi)了臨街分散商鋪，提高了道路兩側(cè)的土地價(jià)值包括商業(yè)價(jià)值。由于拆遷成本和土地面積使得土地不可能做分布式商業(yè)，只有大型商業(yè)才能撐得起土地價(jià)格的要求。但大型商業(yè)在湖南只有兩條路可走：一是產(chǎn)權(quán)出讓，分割成小門面賣出去。但規(guī)模經(jīng)濟(jì)（依托規(guī)模和信譽(yù)）的要求容易與產(chǎn)權(quán)出讓產(chǎn)生矛盾，所有權(quán)和管理的分離易造成不能統(tǒng)一管理的局面；二是使用權(quán)出租，這樣做的問題是使得投資的形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)投資，只能靠租金來收回。因此，新興的商業(yè)地產(chǎn)要學(xué)會(huì)抓住合理二字：既對土地的合理使用，價(jià)格的合理確定、利潤的合理追求，對一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來說，合理是內(nèi)核，最高、最好都說不上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向要在合理上做文章。合理性的另一個(gè)要求是要把預(yù)期控制住，開發(fā)商要沉得下心，心態(tài)要平和，因?yàn)樯虡I(yè)炒作的空間大，但一旦受到傷害，傷害也會(huì)更大。（二）株洲樓市發(fā)展?fàn)顩r分析城市的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這幾年，湖南省的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，作為大物流、大市場聞名的株洲，房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟。從住宅和商鋪來看，開始由過去單一的原始開發(fā)趨向做精品、品牌，注重完善的物業(yè)管理。株洲市房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)走過了幾個(gè)“黃金年”，成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產(chǎn)施工