【正文】 宣傳推廣方式應(yīng)盡量貼合項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路；⑵應(yīng)避免方面：216。⑴供應(yīng)量：目前養(yǎng)老公寓市場(chǎng)供應(yīng)量并不很大，且相對(duì)分散，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)過(guò)于集中。4分析結(jié)論、平穩(wěn)、快速發(fā)展通過(guò)以上部分的分析與論證，可以發(fā)現(xiàn)：近幾年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)盡管在世界經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的氛圍籠罩下，卻依然保持健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)態(tài)，年GDP增幅均保持在7%以上，遠(yuǎn)高于世界平均水平。 首先價(jià)格要適當(dāng)。項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)形式東方太陽(yáng)城出售北京太陽(yáng)城老年公寓出租出售泰申祥和國(guó)際敬老院托老目前北京市場(chǎng)上對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目形式并沒有統(tǒng)一的要求，針對(duì)不同的客群會(huì)出現(xiàn)不同形式的產(chǎn)品，而且新鮮的經(jīng)營(yíng)模式也已經(jīng)為越來(lái)越多的消費(fèi)者接受。在國(guó)人目前固有的養(yǎng)老觀念中，還是愿意以回歸家庭為主，因此銷售類項(xiàng)目的規(guī)模體量都比較大，而且在市場(chǎng)上得到了很大一部分客戶的認(rèn)可。社區(qū)內(nèi)主要側(cè)重滿足老年人居住生活的配套設(shè)施。不過(guò)這種有租有售的經(jīng)營(yíng)形式對(duì)于項(xiàng)目的管理有高的要求，在操作這類項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)尤其注意這個(gè)問(wèn)題。對(duì)入住社區(qū)的老年人，依據(jù)不同的需要，確定租住、購(gòu)房等入住方式。 太陽(yáng)城整體規(guī)劃為園林式，將開挖面積達(dá)二萬(wàn)平方米的如意形人工湖，并建假山、噴泉等景觀。公建的布置充分考慮人的活動(dòng)規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求。與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用。據(jù)北京市去年的一次調(diào)查表明：有近１４％的老年人準(zhǔn)備將來(lái)住進(jìn)老年公寓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)６０歲以上老年人已達(dá)１．３億，且以每年３．２％的速度遞增，這表明我國(guó)已經(jīng)步入老年化社會(huì)。十二歲以下兒童與父母同住加床100元/床為閣下提供舒適安謐的居住空間。北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心占地26萬(wàn)平方米。 貴賓套房2800元間/天還有日式房，既可接待學(xué)生夏令營(yíng)又可接待會(huì)議團(tuán)體，價(jià)格低廉、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，同時(shí)又具異國(guó)特色。順鑫綠色度假村室外設(shè)施齊全，有風(fēng)格自然淳樸，內(nèi)部設(shè)施現(xiàn)代，建筑風(fēng)格與森林和諧的純木質(zhì)別墅11棟，歐陸別墅10棟及帶有濃烈異國(guó)風(fēng)味的日式房44間，別墅區(qū)接待床位300張；風(fēng)味餐廳、中式餐廳各一座， 200個(gè)座位的會(huì)議室一座。而且，有一些度假村推出了自己特色的娛樂(lè)服務(wù)，這部分項(xiàng)目由于自身的稀缺性必然收費(fèi)較高。在價(jià)格分析中，我們首先對(duì)樣本的住宿價(jià)格進(jìn)行分析，然后對(duì)其配套設(shè)施價(jià)格進(jìn)行分析，以期對(duì)我們的項(xiàng)目定價(jià)起到指導(dǎo)作用。高爾夫由于條件的限制，小規(guī)模度假村無(wú)法設(shè)置，而溫泉由于需要地?zé)豳Y源，設(shè)立也是有一定的要求的。因此，選擇中式建筑的多是規(guī)模較大的度假村。另外，通過(guò)規(guī)模分析及產(chǎn)品比較，我們還發(fā)現(xiàn)占地在100萬(wàn)平方米以上的大規(guī)模項(xiàng)目，其建筑物占地比例非常小，大部分是水系及綠地占地，這種水系及綠地資源，使得大規(guī)模度假村的優(yōu)勢(shì)明顯，由此可以看出，目前消費(fèi)者選擇度假村首先考慮的還是其整體環(huán)境以及與自然的親合度，這一點(diǎn)非常值得關(guān)注。表 1：區(qū)域樣本供應(yīng)量列表項(xiàng)目名稱接待量安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊536順鑫綠色度假村678北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心644春暉園度假村（溫泉）560鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村320華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所312鄉(xiāng)村樂(lè)園280小湯山龍脈溫泉旅游度假村1000人左右九華山莊2000人左右通過(guò)樣本供應(yīng)量分析看出，目前區(qū)域內(nèi)和周邊比較有競(jìng)爭(zhēng)力的度假村其接待能力大致在7000人左右，個(gè)別度假村項(xiàng)目的接待能力達(dá)到了千人以上。本次調(diào)研的樣本是根據(jù)貴司的意見，經(jīng)過(guò)敝司內(nèi)部討論并和貴司商討最終確定的，在當(dāng)初確定的樣本中經(jīng)過(guò)敝司初步調(diào)研，最終確定了9個(gè)度假村項(xiàng)目作為調(diào)研樣本。開放的李邃，旅游業(yè)發(fā)展迅速。隨著順義經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的健康成長(zhǎng)，以及其自身的景觀資源優(yōu)勢(shì)，度假產(chǎn)業(yè)已經(jīng)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，度假村項(xiàng)目在順義市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展空間。順義水土豐沃，風(fēng)光秀麗，景色宜人，是觀光旅游、休閑度假的勝地。特別是經(jīng)過(guò)多年的精心培育和發(fā)展，以空港工業(yè)區(qū)、北京天竺出口加工區(qū)為依托的空港高科技產(chǎn)業(yè)群落，以林河工業(yè)區(qū)、北京汽車生產(chǎn)基地為依托的現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)群落，以燕京、匯源、鯤鵬等企業(yè)為代表的都市型飲料食品產(chǎn)業(yè)群落，以空港物流基地、潮白河旅游產(chǎn)業(yè)帶、溫榆河綠色生態(tài)走廊為載體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落，以“三高”農(nóng)業(yè)示范區(qū)為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落發(fā)展迅速，已經(jīng)成為促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐力量。C。境內(nèi)有大小河流20余條，分屬北運(yùn)河、潮白河、薊運(yùn)河3個(gè)水系，河道總長(zhǎng)232公里。216。216。北京旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。其中，%，%。%。投資重點(diǎn)集中于住宅和基礎(chǔ)設(shè)施兩個(gè)方面。 這會(huì)使投資效益和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量降低，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，同時(shí)也會(huì)扭曲市場(chǎng)信號(hào)，給宏觀決策和企業(yè)決策均造成負(fù)面影響。可以說(shuō)，當(dāng)前物價(jià)水平總體平穩(wěn)，通貨膨脹趨勢(shì)并不明顯，還沒有完全擺脫通貨緊縮的陰影。%。第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年完成投資26480億元，%。進(jìn)口的高速增長(zhǎng)一方面是受國(guó)際市場(chǎng)原材料價(jià)格上漲和進(jìn)口關(guān)稅整體下調(diào)的影響 , 另一方面也反映了國(guó)內(nèi)需求旺盛的狀況。改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷了兩個(gè)比較完整的周期循環(huán)，一個(gè)是從1981年到1990年，峰頂是1984年，%，循環(huán)長(zhǎng)度為9年；第二個(gè)循環(huán)從1991年開始直到2000年，峰頂是1992年，%，循環(huán)長(zhǎng)度為10年。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位最大限度地把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)、最大限度地回避來(lái)自內(nèi)部和外部的風(fēng)險(xiǎn)和威脅；有力的市場(chǎng)定位將淋漓盡致地表現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵并賦予產(chǎn)品動(dòng)人心魄的個(gè)性。簡(jiǎn)言之，前者是基礎(chǔ)，后者為前者邏輯結(jié)論。金融方面，當(dāng)月狹義貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度比上年末回落3個(gè)百分點(diǎn)。但是，對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)相對(duì)緩慢和投資的高速增長(zhǎng)應(yīng)予足夠注意，特別是應(yīng)注意國(guó)有部門投資擴(kuò)張的“軟約束”問(wèn)題，保護(hù)自主性增長(zhǎng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。工業(yè)投資增長(zhǎng)明顯快于其他產(chǎn)業(yè)。由于非典疫情對(duì)社會(huì)就業(yè)和消費(fèi)環(huán)境的影響，消費(fèi)在二季度出現(xiàn)明顯下滑，這一短期的突發(fā)因素影響在三季度基本得到消除，第三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) %，比第二季度加快了 3 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在600種主要商品中，供大于求的有513種，%；供求基本平衡的有87種，%；沒有供不應(yīng)求的商品。就業(yè)不足必然妨礙居民收入增長(zhǎng)，再加上農(nóng)民收入增長(zhǎng)緩慢狀況短期內(nèi)還難以根本改善，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成重要制約。投資、消費(fèi)和出口三大需求共同拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)自主增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。%，扣除價(jià)格因素，%。從產(chǎn)業(yè)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力主要來(lái)自于工業(yè)。 北京的城市建設(shè)將有一個(gè)極大的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京城市景觀。216。 旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國(guó)內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國(guó)際會(huì)議中心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國(guó)際節(jié)日。地處燕山南麓，華北平原北端，屬潮白河沖積扇下段。C，176。1998年撤縣設(shè)區(qū)，調(diào)整區(qū)劃，設(shè)12鎮(zhèn)7個(gè)地區(qū)辦事處、2個(gè)街道辦事處，轄425個(gè)村民委員會(huì)，47個(gè)居民委員會(huì)。%。神唐谷內(nèi)有“三潭六洞十八景”，每處景觀都給游客留下一段美麗動(dòng)人的傳說(shuō)。改革開放后，李遂鎮(zhèn)日新月異，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。本次調(diào)研覆蓋的區(qū)域稱為本案的區(qū)域市場(chǎng)。 區(qū)域市場(chǎng)的總體價(jià)格。小規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量較多，可是其供應(yīng)比例較低，中檔項(xiàng)目2個(gè)，大規(guī)模項(xiàng)目3個(gè)，可見目前度假村市場(chǎng)規(guī)模從絕對(duì)數(shù)量上講呈現(xiàn)出平均分布的態(tài)勢(shì)，大中小規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量比較均等，這說(shuō)明目前市場(chǎng)上對(duì)于度假村的需求參差不齊，不同檔次的度假村均會(huì)有客戶選擇，不同規(guī)模的度假村均有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但是由于其進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間較長(zhǎng)，銷售者對(duì)于歐式建筑的熱情也已經(jīng)大大降低。雖然由于項(xiàng)目規(guī)模的不同導(dǎo)致項(xiàng)目配套的不同，但是不論大規(guī)模項(xiàng)目還是小規(guī)模項(xiàng)目，對(duì)于娛樂(lè)配套的設(shè)立都是十分的重視，乒乓球、臺(tái)球、棋牌、游泳等項(xiàng)目在所選擇的樣本中，其擁有率達(dá)到了100%，這也可以看出，目前度假村吸引消費(fèi)者的主要手段，除了優(yōu)良的環(huán)境及與眾不同的建筑形式外，基本設(shè)施的配置也是其中重要的一項(xiàng)。價(jià)格無(wú)疑是市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素，度假村市場(chǎng)也毫不例外。本項(xiàng)目屬于小規(guī)模項(xiàng)目，要想提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，首先要提高項(xiàng)目檔次，其次還要做出項(xiàng)目特色，通過(guò)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白找到切入點(diǎn)，進(jìn)入市場(chǎng)。順鑫綠色度假村以 “游森林浴場(chǎng)、洗天然溫泉、住木質(zhì)別墅、吃綠色食品”綠色生態(tài)旅游為特色。同時(shí)飯店內(nèi)還有游泳、保齡球、夜總會(huì)、KTV、健身房、射箭、激光狩獵、室內(nèi)高爾夫、乒乓球、臺(tái)球等項(xiàng)目，室外設(shè)有騎馬、攀巖、垂釣、匹特博彩彈實(shí)戰(zhàn)，網(wǎng)球、卡丁車、雙人自行車及體能健身區(qū)等娛樂(lè)項(xiàng)目，令您真真正正消除身心疲勞，輕輕松松暢享生活。標(biāo)準(zhǔn)單人間560元間/天可借鑒方面：該項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、銷售策略和宣傳推廣等方面的優(yōu)勢(shì)比較明顯，值得本案借鑒和引用。其間分布著會(huì)議、餐飲、運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)等區(qū)域——會(huì)議區(qū)包括880平方米的多功能廳一個(gè)，40至240平方米的各類會(huì)議室9個(gè)，并配有先進(jìn)的語(yǔ)音同傳和聲像設(shè)備；餐飲區(qū)有中餐廳3個(gè)，西餐廳1個(gè)，分別經(jīng)營(yíng)川、魯、淮、粵、潮州、火鍋和歐陸式大菜，可同時(shí)容納800人就餐；健身、娛樂(lè)區(qū)設(shè)施齊備，擁有游泳館、網(wǎng)球館、橋牌俱樂(lè)部、12道保齡球館、壁球館、豪華電影館、乒乓球室、臺(tái)球廳、健身房、KTV包間、舞廳、垂釣、美容美發(fā)、桑拿、按摩和人體體質(zhì)測(cè)評(píng)；此外還擁有購(gòu)物中心和商務(wù)中心等，為國(guó)內(nèi)外的各界人士和各方賓客提供理想愜意的休憩和工作場(chǎng)所。娛樂(lè)配套：怡生園康樂(lè)部薈萃了網(wǎng)球、保齡球、壁球、乒乓球、臺(tái)球、高爾夫球、游泳、桑拿、按摩、健身、棋牌、美容美發(fā)、歌舞廳、KTV包間、豪華影院等項(xiàng)目。而優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)該是度假村項(xiàng)目的靈魂，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用。這一方面是因?yàn)樵絹?lái)越多的家政服務(wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從家庭保姆的身份中解放出來(lái)；另一方面，社會(huì)的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。所選樣本為：東方太陽(yáng)城北京太陽(yáng)城老年公寓泰申祥和國(guó)際敬老院以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽(yáng)城，坐落于有東方萊茵河之美譽(yù)的順義潮白河畔7000畝浩瀚林地中。位于中心會(huì)所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長(zhǎng)知識(shí)的場(chǎng)所。東方太陽(yáng)城雖然打出養(yǎng)老概念，但實(shí)際上從經(jīng)營(yíng)模式上說(shuō)還是以出售為主，而他其中很多經(jīng)營(yíng)方式，配套設(shè)施如老年大學(xué)、綠色農(nóng)莊、家政服務(wù)等均為老年公寓所必須的，對(duì)于我們的項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)作用，是值得我們?cè)诮窈蟮慕?jīng)營(yíng)過(guò)程中借鑒的。 考慮到各國(guó)老年人交往的需要，社區(qū)還建有單體和聯(lián)體別墅、四合院和國(guó)際老年公寓等，建筑風(fēng)格既有中國(guó)特色，又具歐陸情調(diào)。 其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地。這些都成為吸引客源的主要特征。太申祥和為已退休專家、教授、老干部及海內(nèi)外歸國(guó)華僑、僑眷提供養(yǎng)老服務(wù)。 北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓：該項(xiàng)目產(chǎn)品包括公寓、普通住宅、別墅、四合院四種類型，除了具有一般銷售項(xiàng)目的特性外，由于其老年公寓具有國(guó)際性，為了滿足不同國(guó)籍的老年人的需求，在外立面設(shè)計(jì)上采納了中式及歐式兩種建筑風(fēng)格，從配套設(shè)施上來(lái)講，除了常規(guī)的配套及滿足老年人需求的特殊配套，該項(xiàng)目還設(shè)置了無(wú)障礙配套，體現(xiàn)了設(shè)計(jì)上的人性化，同時(shí)突出了其老年公寓的特點(diǎn)。 不論何種形式的產(chǎn)品其配套設(shè)施都充分體現(xiàn)了老年人的需求216。216。如果能夠配合江南風(fēng)格的園林及完善的水系必