【正文】 因此，在萊西目前主要商業(yè)對周邊城市缺乏輻射力的情況下，本市居民的收入水平及消費水平，對本地商業(yè)的影響是實質(zhì)性的；而當?shù)氐氖袌鋈萘渴怯邢薜模蝗绾卧鰪姳镜厣虡I(yè)輻射力，突破本地市場，已成為萊西市商業(yè)發(fā)展的重要關(guān)鍵點；? 萊西市不同業(yè)態(tài)的休閑娛樂業(yè)網(wǎng)點分散，對于消費者來說并不便利， 部分52 / 95較受年青消費者歡迎的休閑娛樂業(yè)態(tài)，包括的士高，電子游戲，健身健美中心，在萊西卻是市場空白；? 餐飲業(yè)表現(xiàn)更是同質(zhì)化嚴重，普遍存在經(jīng)營水平落后，缺乏特色等缺點。本次我司較有目的性地考察了青島位于市場三路的韓國商品批發(fā)城，青島韓國城。即將峻工的威海市國際商品交易中心，位于海濱路，規(guī)模宏大。佳樂家共兩層，經(jīng)營面積約 3 萬平方，有 400 多個停車位。48 / 95第二百貨共五層，首層為超市、化妝品、珠寶、眼鏡、花店、茶、煙酒、影像展示區(qū)、餐飲（特色燒烤區(qū)、中式快餐） ，二層為鞋、內(nèi)衣、女裝，三層為潮流男裝，四層為三聯(lián)電器、兒童樂園、電玩，第五層暫未開發(fā)。佳樂家共三層，每層 1 萬平方，共 3 萬平方。其首層為超市及品牌服裝店，二層經(jīng)營服裝（男裝，女裝，運動系列） ，辦公用品，以及體育用品。批發(fā)市場有盛隆商業(yè)街，以服裝、鞋類、小商品批發(fā)為主，結(jié)合零售，是萊陽市歷史悠久的商業(yè)街，該街生意正如其名，可謂昌盛興??；另外位于龍門西路的萊陽中天服裝小商品批發(fā)市場，中天家具城，生意較為淡??；其中在建的萊陽中天精品百貨購物廣場已峻工。? 18～25 歲的消費群：選擇的士高、酒吧、電玩、量販式 KTV 等休閑娛樂配套所占的比例多。. 8 消費者到購物場所的目的35%13%18%24%10%購 買 需 要 的 商 品消 磨 時 間吸 收 新 的 商 品 信 息隨 機 購 物休 閑 、 娛 樂觀點：從消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，35%萊西市消費者到購物場所時均有較強的目的性，即有一定的購物需求；休閑式、娛樂式購物性消費比例占 43%，對于萊西消費者來說，購物不僅僅是單存的需求型消費而開始向享受型消費轉(zhuǎn)變。表明商品較為集中的購物場所是萊西市民購物首選。 對萊西韓國投資企業(yè)協(xié)會（萊西韓人商工會）的訪問記錄：（受訪者：金錦用） 地址：萊西市青島北路 11 號有關(guān)萊西韓國人及韓國企業(yè)的資料信息如下：? 在公安局有登記備案，在萊西市區(qū)常住的韓國人有 500 人左右，大部分是韓國企業(yè)的管理人員；? 在萊西的韓國企業(yè)約 300 多家（包括計劃投產(chǎn)和已投產(chǎn)的） ，其中已投產(chǎn)的有 150 多家；? 在萊西的朝鮮族人約 5000 人，主要來自東北三省，大部分在韓國企業(yè)里做翻譯和管理；? 在萊西的商業(yè)廣告和招牌，基本上除了中文以外，還有韓國文字；? 在萊西的韓國人，大都喜歡健身運動、桑拿、KTV，節(jié)假日也喜歡到韓國商會后面的高爾夫練球場打高爾夫球；或者是到青島去購物、渡假和娛樂；? 韓國人在更喜歡中國的產(chǎn)品，尤其是有中國特色的；而在中國買韓國商品則并不必要，因為成本增加了。 經(jīng)營者在選擇開店地址時第一考慮的因素：經(jīng) 營 者 開 店 選 址 第 一 考 慮 的 因 素 （ ％ ）142982010 9 1005101520253035發(fā) 展 前景經(jīng) 營 位置商 場 布局 規(guī) 劃 租 金 水 平 交 通 狀 況 宣 傳 推 廣 經(jīng) 營 管 理34 / 95觀點：從經(jīng)營者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，經(jīng)營位置是目前商家開店選址時最主要考慮的因素，其次就是租金水平、發(fā)展前景和經(jīng)營管理、交通狀況，最后是宣傳推廣和商場布局規(guī)劃。月宮超市里有月宮天街美食林，有多種風味的平價快餐，吸引周邊不少學生和商業(yè)就業(yè)人員中午到此就餐。 對調(diào)研涉及行業(yè)選擇的考慮：? 與大型購物中心的業(yè)態(tài)有關(guān)的行業(yè)；? 項目未來有可能招商的對象；? 獲得本地及周邊地區(qū)上述行業(yè)的商業(yè)信息及客戶建議，以作為項目定位的市場參考意見。 萊西市商業(yè)市場存在的主要問題 缺乏外來強勁商業(yè)對手，商業(yè)處在起步的原始階段29 / 95萊西整體的商業(yè)市場形態(tài)還是屬于起步發(fā)展的階段，商業(yè)物業(yè)無論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)施、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理等，都是以原始的市場姿態(tài)出現(xiàn)，遠遠跟不上時代潮流迅速發(fā)展的要求，城市的主要商業(yè)（包括利客來、糧貿(mào)、月宮三大百貨超市）一直以來由于缺乏外來強勁商業(yè)對手，在經(jīng)營模式上安于現(xiàn)狀，呈現(xiàn)明顯的同質(zhì)化，以其目前較為落后的業(yè)態(tài)表現(xiàn)。? 綜合點評：由于昌隆市場屬于較早期興建的商業(yè)物業(yè)，因此在業(yè)種組合上顯得較為混亂，缺乏良好的規(guī)劃，各種類型的經(jīng)營商店自發(fā)的組合在一起，經(jīng)營種類較為繁雜，檔次高低參差不齊。進駐經(jīng)營品牌男裝：華倫天奴、花花公子、BOSS、調(diào)滾男孩、啄木鳥西褲等女裝：麗迪莎女裝、南韓多多娜、格溫多琳、海螺服飾、千狐女裝、諾爾多丹等休閑：愛樂斯休閑、好年華休閑服飾、碧仕達休閑、紅谷休閑等鞋類：亨達皮鞋、夢特嬌鞋業(yè)、雙信鞋行、風光鞋業(yè)等26 / 95慘淡的局面。24 / 95商業(yè)街是目前萊西市最熱鬧、最有人氣的一條街，商業(yè)街內(nèi)成熟的商鋪林立，具有很旺的商業(yè)氛圍，附近是利客來購物廣場、糧貿(mào)大廈等萊西市目前最具影響力的大型百貨商城。 糧貿(mào)大廈、糧貿(mào)家電項目名稱 糧貿(mào)大廈 地理位置 煙臺路 52 號所屬企業(yè) 萊西市糧貿(mào)大廈有限公司商場規(guī)模 營業(yè)面積 萬平方米；經(jīng)營品種 萬余種糧貿(mào)家電樓層 經(jīng)營內(nèi)容 主要品牌一樓 電腦、電信等 海爾、東芝、惠普、IBM、聯(lián)想、方正、三星、正泰電工二樓 電冰箱、洗衣機、廚房設(shè)備等 海爾、松下、科龍、海信、容聲、TCL、LG、榮事達、帝森抽油煙機、金正、櫻花熱水器、康佳、愛德、格蘭仕、科龍21 / 95三樓 電視、音響 電視：海爾、海信、TCL、松下、創(chuàng)維、長虹音響：奇聲、萬事達、步步高、新科糧貿(mào)大廈樓層 經(jīng)營內(nèi)容 主要品牌一樓 女裝、男裝后面為超市女裝：法詩菲、淺秋、依卡路、春竹、豪健、唐龍、美標、華倫天奴、亨奴、蒙姿莎、緯爾菲二樓男裝、內(nèi)衣、羊毛衫皮具、箱包、珠寶百貨、手表、首飾、眼鏡、化妝品、洗滌用品男裝：夢特嬌、老爺車、華倫天奴、BOSS、花花公子、圣約克、啄木鳥、老人頭、純愛、蒙域王子、塔斯?卡尼亞、兔皇、志億、皮爾卡丹、袋鼠、美國寶馬、利郎、波斯登、柒牌、萬里馬內(nèi)衣：萬康、帝夢詩、紅豆箱包：皇冠、威豹皮具：鱷魚、金利來、老人頭、夢特嬌珠 寶：亞冠珠寶、行行行珠寶化妝品：玉蘭油、雅芳、麗人坊、資生堂、卡斯美、羽西、比倩、湯碧爾、達芬妮、安尚秀、強生、東洋之花、清妃、詩維婭三樓 童裝、男裝、休閑裝、牛仔服、鞋類童裝：斑點狗、米奇、肯迪、風火哪吒品牌休閑裝：棋牌王、天意、羅蒙、增致、道一、萍果鞋類：康耐、孚德、金猴、意爾康、美克?亞雷、奧倫雙嬌、路友、聲樂、斯帕丁、雙星、金威、富貴鳥、卡帝、鱷魚、花花公子、紅蜻蜓、金帝貝爾、達夫尼、杰豪優(yōu)勢：? 位于萊西市核心商圈，地理位置極佳，交通便利且與萊西人氣最旺的商業(yè)街相連；? 該商場是萊西市三大百貨超市之一，擁有較高的知名度；? 商品品種齊全，基本具備百貨業(yè)的各類主要的商品種類；? 該商場的超市價格較有競爭力，在萊西擁有較好的口碑。萊西市的三大超市，包括利客來萊西購物中心，糧貿(mào)大廈，月宮超市，環(huán)繞在月湖廣場的周邊；以服飾、鞋帽零售為主的商業(yè)街位于月湖廣場西面；以美食、娛樂為主的豪帝商城位于月湖廣場東北面；萊西市汽車站位于核心商業(yè)圈西面的青島路上；批發(fā)和零售一體的昌隆市場位于商圈的南面，本項目的正北面。 觀點：? 萊西發(fā)展迅速快，但不協(xié)調(diào)。路面硬化改變了以往單一混凝土路面的做法，鋪設(shè)彩磚。? 隨著萊西市舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)的不斷完善，也為萊西市房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。目前，萊西的商品住宅主流均價在每平方米 1200 元－1600 元左右。優(yōu)越的投資環(huán)境將會吸引大量的外資投入，勢必會加快萊西的商業(yè)發(fā)展步伐。投資 1136 萬元，完成了上海路、煙臺路、青島路、月湖公園、月湖廣場、世紀廣場的路燈更新及主要建筑物的霓虹燈安裝，使城市亮化再上新臺階。北部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)10 / 95? 總投資 19150 萬元新建二縱七橫九條道路，通車總里程 35 公里，硬化面積79 萬平方米，新建大型橋涵 3 座，鋪設(shè)雨水管道 55 公里，污水管道 27 公里；? 總投資 3488 萬元對上海路、長春路等道路和 13 個道路接點進行高標準綠化，綠化總面積達 萬平方米；? 投資 萬元建設(shè)了綠化面積 萬平方米的梅花山生態(tài)園一期工程，現(xiàn)已綠化 萬平方米，栽植各種苗木 萬株；? 投資 億元建設(shè)了建筑面積 4 萬多平方米的行政辦公中心工程和占地 13 萬平方米的世紀廣場工程。近年來萊西市調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展空間，加速推進園區(qū)建設(shè)，以工廠進園區(qū)、生態(tài)在城區(qū)為目標，2022 年，萊西市批準利用外資項目 263 個，實際利用外資 億美元，全市外向型經(jīng)濟在全市 GDP 中所占比重達9 / 95到 63%。各類市場經(jīng)營活躍，商品市場年成交額 億元。投資 億元，組織實施了 52 項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點工程。 城市定位素有“青島后花園”之稱的萊西市，近年大手筆規(guī)劃建設(shè)“生態(tài)示范市” ，使這片土地迸發(fā)出無窮的發(fā)展活力。：同三高速公路在萊西境內(nèi)經(jīng)過，設(shè)有 1 個出入口。全市總面積 1522 平方公里，耕地 70674 公頃，人口 萬，轄 12 個鎮(zhèn)、4 個街道辦事處和 1 個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，862 個村莊。境內(nèi)有蘭煙鐵路 1 條，國家級公路 3 條、省級公路 7 條、縣市級公路19 條，全市公路通車里程達 1008 公里，公路密度每百平方公里達到 公里。青島港在世界集裝箱大港排名第 15 位，年吞吐量為 340 萬標準箱。在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)上，不斷壯大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主導產(chǎn)業(yè)，加快膨脹六大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條。萊西市與日韓具有密切的經(jīng)濟協(xié)作關(guān)系，日韓是制造業(yè)強國，依托良好的區(qū)位優(yōu)勢、穩(wěn)固的招商基礎(chǔ)和優(yōu)越的投資環(huán)境，萊西市有望建成承接日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的制造業(yè)基地。8 / 95 0501001502022年 2022年 2022年 2022年萊 西 市 近 年 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 （ 億 ）1999～2022 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值從 億元增長到 億元，增長了 76%，地方財政收入從 2 億元增長到 億元，翻了一番，農(nóng)民人均純收入從 3231 元增加到 4258 元，增長了 24%，2022 年萊西全市完成 GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值） 億元，比 2022 年增長 %； 經(jīng)濟特征萊西市經(jīng)濟以外向型經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突出特色，形成了以食品加工、化工、紡織、機械、礦產(chǎn)建材、電子信息業(yè)等為主體的工業(yè)結(jié)構(gòu)體系，同時，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率進一步提高，全市綜合經(jīng)濟實力顯著增強。形成了“以市區(qū)為中心，以重點鎮(zhèn)為翼，輻射帶動一般鎮(zhèn)”三個層面梯次推進的局面，為該市擴大開放，加快經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了條件。同時，投資 9500 萬元，建設(shè)了占地面積 萬平方米的月湖廣場和 13 萬平方米的世紀廣場，投資 1800 萬元新建了龍海公園、潴河公園及十余個社區(qū)廣場，極大地豐富了市民的休閑、娛樂、文化生活。 觀點：? 萊西市的商業(yè)發(fā)展水平和社會消費水平仍處于較低的水平，迫切需要更高品位的、新興的商業(yè)模式來刺激消費市場。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資 6376 萬元，比上年同期增長 40％?，F(xiàn)時新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，從上表可以看出，現(xiàn)時在推售的樓盤當中，以新市府區(qū)域板塊的樓盤居多，如：新綠茵華庭、天泰 銷售價格穩(wěn)中有升城市面貌日新月異，拉動萊西市商品房價格上揚。 新區(qū)成為萊西房地產(chǎn)大熱新區(qū)規(guī)劃的建設(shè)及市政府的搬遷等各種利好因素，促進了新區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，現(xiàn)時萊西市呈現(xiàn)新城區(qū)樓盤的風頭蓋過了市區(qū)樓盤的態(tài)勢，不可否認，讓萊西人住在郊區(qū)目前還不成熟，畢竟生活配套跟不上，但如果放眼不遠的未來，萊西新區(qū)地產(chǎn)潛力驚人。17 / 95二、中觀市場調(diào)研分析 萊西市商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀萊西市屬于縣級城市，目前傳統(tǒng)的商業(yè)體系以沿街的店鋪為主要形式，以單純18 / 95的購物為目的，隨著城市經(jīng)濟，人民生活水平的不斷提高，城市不僅僅意味著功能的集中、資源的密集、生活的便利，人們更多地賦予城市娛樂休閑的功能。童裝：兔子嘜、笑霸王、太子童裝鞋：森達皮、意爾康皮鞋、享達皮鞋、老人頭、吉爾達、雙星皮鞋、德爾惠內(nèi)衣：三槍、夢特嬌、南極狐、皮爾卡丹、皮具：花花公子、老人頭、美國蘋果、金利來。 萊西市商業(yè)街分析? 萊西商業(yè)街經(jīng)營概況：萊西商業(yè)街呈東西走向，東到煙臺路，西接長島路，街長約 500 余米，寬 28 米。經(jīng)營范圍 市場設(shè)有服裝區(qū)、小商品區(qū)、鞋帽區(qū)、床上用品區(qū)、商鋪格局 商鋪統(tǒng)一為 76 平方米，分上下兩層，其中一層為經(jīng)營，二層為居住、辦公、倉儲。昌隆市場攤位約 1000 多個，建有服裝片區(qū)、鞋業(yè)片區(qū)、生活百貨片區(qū)、床上用品片區(qū)、內(nèi)衣片區(qū)等批發(fā)市場，由于現(xiàn)時該市場經(jīng)營面積已經(jīng)滿足不了客戶的發(fā)展需求，因此該市場目前正向昌隆市場西街擴張，經(jīng)營攤位也隨之不斷增加。該商城開發(fā)商由于缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和統(tǒng)一的推廣，導致目前該商城的商戶各自為政，業(yè)態(tài)組合較為混亂的不良格局，更有部分商戶經(jīng)營不善紛紛關(guān)門，形成該商城空置率高、經(jīng)營慘淡的尷尬局面。 商場缺乏休閑、娛樂功能等商業(yè)配套功能隨著人們生活水平的