【正文】 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 40 物業(yè)管理： 市場(chǎng)實(shí)行 24 小時(shí)保安巡防，并配有現(xiàn)代化的電子監(jiān) 740 控為商戶保駕護(hù)航。 新辦公司： 在寧南汽配城注冊(cè)新公司，其所交營業(yè)稅、增值稅、所得稅區(qū)和街道所得部分，第一年 100%，第二年按 70%，第三年按 50%返還。原南京林大汽配市場(chǎng)的百強(qiáng)汽配大戶都搬遷入駐。 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 37 南京寧南國際汽車城 14 幢 10幢 11幢 12幢 13幢 15 幢 16 幢 17 幢 05 幢 04 幢 09 幢 08 幢 06 幢 03 幢 07 幢 18 幢 小商鋪 WC 01幢 汽 配 路 停 車 場(chǎng) 02 幢 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 38 占 地： 300 畝 總 投 資： 5 億元 一 期：南京寧南國際汽配城 商 鋪： 522 套， 51套空置，獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商鋪 。 該項(xiàng)目目前一期已經(jīng)建成并且已經(jīng)交付，但是營業(yè)的寥寥無幾，項(xiàng)目的后期只是有過大概的規(guī)劃 ，有維修站、倉庫、寫字樓、住宅等，但是還沒有動(dòng)工。 電 話： 051385600818 分 析：該項(xiàng)目就目前市場(chǎng)的狀況來看，是成功的，總結(jié)、分析如下： 汽車城人氣很旺，經(jīng)營狀況也不錯(cuò)，已經(jīng)形成一定的氣候。招商是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過程種最關(guān)鍵并且難度較大的環(huán)節(jié)，有時(shí)甚至決定了一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)是否能夠形成，由此可見，高力招商過程不是很順利，致使現(xiàn)在還存在比較高的商鋪空置率，估計(jì)這也是它二期滯后為什么沒有按照規(guī)劃進(jìn)度來運(yùn)作的原因。 對(duì)我項(xiàng)目以后的銷售及其的不利。電動(dòng)車主 要集中在城市中心一帶，且各家生意均不錯(cuò)。因此日后所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，必須要從地段、定位、營銷策略等幾個(gè)方面著重下手。 20xx年土地出讓計(jì)劃 20xx 年泰州市區(qū)經(jīng)營性土地上市計(jì)劃 序號(hào) 開發(fā)類型 編號(hào) 填報(bào)單位 地塊名稱 地塊位置、范圍 地塊開發(fā) 性質(zhì) 土地總面積（畝） 6 存量 1 一、 市直 （ 1325 畝） 鹽業(yè)公司倉庫及周邊 海陵區(qū)鹵汀河?xùn)|側(cè)、西浦河西側(cè)、鹵汀河南側(cè) 商住 10 8 存量 2 原泰州裕泰紡 織有限公司 海陵區(qū)鼓樓北路西側(cè)、南通路南側(cè) 商住 60 11 存量 3 原泰州港務(wù)公司四號(hào)碼頭 迎春路北側(cè)、南官河西側(cè) 商住 55 12 存量 4 原省軍區(qū)教導(dǎo)大隊(duì)五一路 北側(cè) 海陵區(qū)老體育場(chǎng)東側(cè)、五一路北側(cè) 商住 30 15 存量 5 原農(nóng)科所 海陵區(qū)五里河?xùn)|側(cè)、春蘭學(xué)院北側(cè) 商住 30 16 存量 6 海陵區(qū)春暉路東側(cè) 海陵區(qū)春暉路東側(cè)、春蘭綜合樓西側(cè)、經(jīng)二路南側(cè) 商住 90 17 存量 7 江蘇美通制藥有限公司及 周邊 海陵區(qū)泰九路北側(cè) 商住 90 18 存量 8 海陵區(qū)海陵南路東 側(cè)、迎春路南側(cè) 海陵區(qū)海陵南路東側(cè)、烏巷西側(cè)、迎春路南側(cè) 商住 10 24 新征 9 海陵區(qū)規(guī)劃縱六路西側(cè) 海陵區(qū)規(guī)劃縱六路西側(cè)、大馮河北側(cè) 商業(yè) 500 26 存量 10 海陵區(qū)金地花園西側(cè) 海陵區(qū)濟(jì)川路南側(cè)、金地花園西側(cè)、中子河兩側(cè) 商住 50 32 新征 11 周山河街區(qū) 海陵區(qū)永定路（新 328 國道）南側(cè) 商住 400 1 存量 1 二、海陵區(qū) （ 1275 畝） 漁場(chǎng) 興泰路東側(cè)、泰東河大橋北側(cè) 商住 300 2 新增 2 森北小區(qū) 森北小區(qū)東側(cè)、港務(wù)路北側(cè) 商住 50 3 新增 3 森森村 江州北路東側(cè)、老通揚(yáng)運(yùn)河南側(cè) 商住 100 4 新增 4 產(chǎn)業(yè)用布總廠北側(cè) 東風(fēng)北路東側(cè)、森園路北側(cè) 商住 220 5 存量 5 原蘇北電機(jī)廠 揚(yáng)州路 140 號(hào) 商住 100 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 17 7 存量 6 草河西側(cè)揚(yáng)橋 海陵北路東側(cè)、草河西側(cè)、南通路北側(cè) 商業(yè) 80 9 存量 7 林海塑料廠 東風(fēng)北路西側(cè)、原野大廈東側(cè)、南通路北側(cè) 商業(yè) 20 10 存量 8 原九龍鎮(zhèn)絲織廠 328 國道南側(cè)、鎮(zhèn)政府西側(cè)、富民路東側(cè) 商業(yè) 10 13 存量 9 五一路夏家花園 五一路北側(cè)、鐵炮巷東側(cè) 商住 10 14 存量 10 海陵區(qū)政府北側(cè)西側(cè)（三小 塊） 海陵區(qū)政府北側(cè)、西側(cè) 商住 15 20 新增 11 宮涵安置區(qū)東側(cè) 春景路西側(cè)、育才路北側(cè) 商住 70 22 新增 12 林南村一號(hào) 328 國道東側(cè)、濟(jì)川東路北側(cè) 商住 150 23 新增 13 林南村二號(hào) 濟(jì)川東路南側(cè)、縱西路西側(cè) 商住 50 31 新增 14 高教園區(qū)塘灣安置區(qū) 永興路南側(cè)、規(guī)劃盛唐路東側(cè)、 328國道西北側(cè) 商住 100 25 存量 1 三、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) （ 580 畝） 宏強(qiáng)窗簾 春風(fēng)路北側(cè)、天虹路西側(cè) 商住 60 27 新增 2 鳳凰西路南側(cè)、 328 國道西側(cè) 鳳凰西路南側(cè)、規(guī)劃高港路北側(cè)、328 國道西側(cè) 商住 150 28 新增 3 鳳凰西路南側(cè)、 328 國道東側(cè) 328 國道東側(cè)、鳳凰西路南側(cè) 商住 80 29 新增 4 鳳凰西路北側(cè) 天虹路東側(cè)、江州南路西側(cè)、鳳凰西路北側(cè) 商住 40 30 新增 5 泰河名府東側(cè) 南官河西側(cè)、湯家河北側(cè)、泰河名府東側(cè) 商住 40 33 新增 6 泰高路西側(cè) A 南官河?xùn)|側(cè)、泰高路西側(cè)、周山河南側(cè) 商住 200 34 新增 7 濱江花苑三期 濱江工業(yè)園疏港路南側(cè) 商住 10 19 新增 1 四、高教園區(qū) （ 300 畝） 海陵區(qū)東風(fēng)路東、宮涵河西側(cè) 海陵區(qū)東風(fēng)路東側(cè)、宮涵河西側(cè)、老通揚(yáng)運(yùn)河北側(cè) 商住 120 21 新增 2 海陵區(qū)濟(jì)川東路北、春暉路 東側(cè) 海陵區(qū)春暉路東側(cè)、春蘭路西側(cè)、濟(jì)川東路北側(cè) 商住 180 35 新增 1 五、醫(yī)藥園區(qū) （ 400 畝） 東部會(huì)展區(qū) 泰高路東側(cè)、姜高路南側(cè)、海陵路西側(cè) 商業(yè) 100 36 新增 2 東部會(huì)展區(qū) 泰高路東側(cè)、姜高路南側(cè)、海陵路西側(cè) 商業(yè) 100 37 新增 3 東部會(huì)展區(qū) 泰高路東側(cè)、姜高路南側(cè)、海陵路西側(cè) 商業(yè) 100 38 新增 4 東方小鎮(zhèn) 泰高路西側(cè)、藥城大道北側(cè) 商住 50 39 新增 5 安置區(qū) 泰高路東側(cè) 商住 50 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 18 40 新增 1 六、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) （ 300 畝） 森禾二期 站北路北側(cè)、站東路東側(cè) 商住 110 41 新增 2 紫金家園 站北路南側(cè)、站東路西側(cè) 商住 110 42 新增 3 一號(hào)路東側(cè)（美好家園二 期） 一號(hào)路東側(cè) 商住 80 43 新增 1 七、高港區(qū) （ 500 畝） 向陽路西側(cè) 向陽路西側(cè)、騰龍橋兩側(cè) 商住 200 44 新增 2 檢察院東側(cè) 檢察院東側(cè)、港 城路北側(cè) 商住 100 45 新增 3 “世外桃源”東側(cè) 春港路北側(cè)、王營中溝西側(cè) 商住 60 46 新增 4 金港路兩側(cè)城區(qū)舊城改造 金港路兩側(cè)、中心小學(xué)北側(cè)、宣堡港北側(cè) 商住 40 47 存量 5 各鎮(zhèn)（街道辦） 各鎮(zhèn)（街道辦）內(nèi) 商住 100 合 計(jì) 4680 從 20xx 年土地出讓情況 來看，土地上市量達(dá) 4680 畝 （ 312 萬平方米）， 合計(jì)建筑面積 468 萬平方米， 自 20xx 年以來 ， 房地產(chǎn)開發(fā)體 總 量 已達(dá)到 1268萬平方 米 ， 可 滿足近 13 萬的消費(fèi)者購買需求， 以此推斷， 不管是居住還是經(jīng)商 、投資， 房地產(chǎn)客戶群體 已經(jīng) 達(dá)到市區(qū)人口的 %以上 ， 屬于非常高的 比例數(shù)字。 3．規(guī)劃高 港區(qū)永安洲工業(yè)園物流中心，在永安洲工業(yè)園附近重點(diǎn)建設(shè)為工業(yè)園物流中心內(nèi)大型企業(yè)提供配套服務(wù)的倉儲(chǔ)運(yùn)輸中心，建成以商品集散為主的物流中心。城郊商業(yè)中心服務(wù)區(qū)域立足于泰州、輻射蘇中地區(qū)。規(guī)劃將鐵塔廣場(chǎng)建設(shè)成為具有現(xiàn)代商業(yè)氣息，以購物功能為主、休閑和服務(wù)為輔的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)設(shè)置為百貨店 1 處，綜合超市 1 處，大型專業(yè)店 1 處。商業(yè)中心商業(yè)零售業(yè)態(tài)配 置要科學(xué)合理，功能配套齊全。 初步規(guī)劃建設(shè)形成 4 處符合標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)商業(yè)中心，其中主城區(qū) 2 處，高港區(qū) 2 處。 主要為揚(yáng)州路、南通路、東風(fēng)北路、東風(fēng)南路、永定路、江洲北路、江洲南路、通揚(yáng)河泰州段南以內(nèi)的區(qū)域； ○ 外圍層為大型業(yè)態(tài)和專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，主要設(shè)置大型綜合超市、倉儲(chǔ)店、折扣店等大型業(yè)態(tài)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，主要提供批量購買和商品集散功能。根據(jù)泰州城市總體規(guī)劃（ 20xx2020），南區(qū) 相繼建設(shè)中國醫(yī)藥城、園博園等項(xiàng)目，同時(shí)世貿(mào)住宅項(xiàng)目也在開發(fā)建設(shè)，南區(qū) 將是泰州未來的行政中心 ,居住中心和商務(wù)中心。坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進(jìn)東路北側(cè)商業(yè)街區(qū)，成為老城區(qū)最繁華的商業(yè)街區(qū)，集購物、休閑、娛樂、健身于一體的具有較強(qiáng)吸引力的開放空間；濟(jì)川路商業(yè)街：建設(shè)成為具有現(xiàn)代化都市特征的新型商業(yè) 街區(qū)；新區(qū)商務(wù)中心：為集行政管理、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。 期末房地產(chǎn)投資達(dá) 100 億元。 3． 積極發(fā)展小城鎮(zhèn)。如將姜堰市城區(qū)納入中心城市，則規(guī)劃中心城市建城區(qū)面積將達(dá)到 ，人口 78 萬人。全年農(nóng)村居民人均純收入 6469 元，增長(zhǎng) %；人均生活消費(fèi)支出 4430 元，增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積為 平方米。全年市區(qū)城建總投資 84 億元。商品房銷售額 ，增長(zhǎng) %，其中住宅 億元，增長(zhǎng) %； 限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)汽車類零售額增長(zhǎng) %， 通訊器材類零售額增長(zhǎng) %，文化辦公用品類零售額增長(zhǎng) %。 三 、固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。 市場(chǎng)物價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。 現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)，總面積 5793 平方公里，總?cè)丝? 萬。 京滬高速公里、寧通高速公路、寧靖鹽高速公路和沿江高速公路將泰州融入全國高 速公路網(wǎng)絡(luò)。全市居民消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)為 %，物價(jià)上漲 %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億 元，比上年增長(zhǎng) %。 商品市場(chǎng)較快發(fā)展。坡子街商業(yè)區(qū)正式營運(yùn)，青年路改造二期、人民路改造一期工程完成，鳳城河二期續(xù)建、市文化中心、高教園區(qū)二期和高港生態(tài)公園二期工程順利實(shí)施。 人員 普通生產(chǎn)工人 一般技術(shù)人員 高級(jí)行政管理人員 工資水平 600800 元 /月 10001500 元 /月 30004000 元 /月 小結(jié)： 從城市固定資產(chǎn)投資情況來看 ， 城市對(duì) 第二、第三產(chǎn)業(yè)的 投資量比較大， 特別是房地產(chǎn) 投資 億元 ，增長(zhǎng)速度達(dá) %。 （ 2）城市房地產(chǎn)開發(fā)。 4．加快城市化的政策引導(dǎo)。 （ 4） 房地產(chǎn)業(yè)計(jì)劃新開工面積 700 萬平方米（主城區(qū) 500 萬 m2，高 港區(qū) 200 萬 m2），其中，經(jīng)濟(jì)適用住房 75 萬平方米，計(jì)劃竣工面積 400 萬平方米。期末完成總投資 55 億元。 近年房地產(chǎn)開發(fā)量將達(dá)到 700 萬，即滿足 7 萬居民的居住要求，同時(shí)以規(guī)劃開發(fā)建設(shè)各類商業(yè)市場(chǎng)來滿足城市居民的生活需求，如：購物、休閑、娛樂、食宿、經(jīng)商、貨運(yùn)物流等需求。 在中間層以外為外圍層。按照 3 萬人規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)中心設(shè)施，每個(gè)社區(qū)擁有商業(yè)服務(wù)設(shè)施不低于 1～ 萬平方米，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施 300～ 500 平方米。 1．市級(jí)商業(yè)中心 泰州市的市級(jí)商業(yè)中心為坡子街和濟(jì)川路 2 個(gè)商業(yè)中心。高港為口岸鎮(zhèn)、刁鋪鎮(zhèn)和