【正文】 近一段時(shí)間以來，“彩繪樓房”已成為羊城人民街頭巷尾議論的話題，與此同時(shí)，位于中山五路與解放路交匯處的中旅商業(yè)城工地現(xiàn)場，也成了人們的聚焦之點(diǎn)。中旅商業(yè)城是一個(gè)名副其實(shí)的購物、休閑、娛樂、飲食中心。 ，四通八達(dá)。人潮滾滾，商機(jī)涌動(dòng)。通過本折頁，使讀者對中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。管理的矛盾，使負(fù)二層形成有集中出入口的收銀區(qū)。面對這一趨勢，把中旅商業(yè)城的負(fù)二層定位為倉儲(chǔ)式自選食品城及有必要，并有良好的發(fā)展前景?？偟膩碚f，專題式商場有一定的發(fā)展空間。 專題式商場的概念 近年來，國內(nèi)大型商場經(jīng)濟(jì)效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場增建過多，分流了購買力。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購買。 國內(nèi)大型的百貨商店中，貨運(yùn)車輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。 購物中心需要一定的庫房，庫房作為貯存商品的場所?？蛇x用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個(gè)不同的視角看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標(biāo)識(shí)”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購、食、玩”的功能于一體得以更好地體現(xiàn)。 “休閑日哪里去 — 廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語 中旅商業(yè)城有什么 — 只要你能想到的，它都有 （三）分目標(biāo) （四）具體衡量指標(biāo) ：男女老少皆宜 ：本省人、外省人、旅游者、外國人 。 位于新興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場追逐的熱點(diǎn)。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動(dòng)了其他商鋪的出售。中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個(gè)商場的開放性大大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進(jìn)入商場也十分方便。中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。、飲食、娛樂中心，18到25層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級豪宅，總層高80米。 、指標(biāo)綜合表（略） 附圖、附表、附錄部分（略） 商業(yè)物業(yè)篇 案例名稱：中旅商業(yè)城 商場成功營銷架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。在實(shí)際測算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會(huì)十分便利。 ，把握好銷售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。 （略） （1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。在成交的商品房中，住宅占大部分，%。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。當(dāng)營銷支出高到某一水平時(shí)，已無法刺激需求水平再上一層，這就是市場需求的上限，稱為市場潛量。（）= B、保本銷售額=銷售單價(jià)A= 成本變動(dòng)對利潤的影響 。物業(yè)管理的3： 11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是1：11。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價(jià)低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。因此，這種低價(jià)位的住宅覆蓋的潛在客戶面就廣。 單體設(shè)計(jì) 金麒麟花園常規(guī)小戶型的經(jīng)典設(shè)計(jì)最大限度地滿足了實(shí)用、舒適的功能需求，使每平方米均得到有效運(yùn)用。要想深入挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在價(jià)值，必須 “從頭壓擠每一個(gè)環(huán)節(jié)”。 ◆ 第五段：海綿里的利潤：如何進(jìn)行可提升價(jià)值研判？ 潛在價(jià)值兌現(xiàn)最大化方為成功 美食家評判廚師的水準(zhǔn)，常以“家常菜”為依據(jù)。就金麒麟項(xiàng)目的開發(fā)、投資而言，未來開發(fā)營銷工作，只要注意威脅（T）因素，把握機(jī)會(huì)（O）因素，那么，地塊的地理?xiàng)l件就不會(huì)成為影響整個(gè)小區(qū)價(jià)值的劣勢因素。 外部景觀如青青世界、世界之窗、動(dòng)物園等，直達(dá)交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀──天主教堂。金麒麟花園的土地價(jià)值各要素如下： 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實(shí)際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個(gè)大坑之外，土地絕大部分平整。 C、 價(jià)格：起價(jià)5000元/平方米（第5層價(jià)），每上升一層加80元/平方米。 (5) 區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤灣。 (3) 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以西區(qū)域。反映在市場價(jià)格上，多層住宅價(jià)格有較大幅度的增長，而高層住宅價(jià)格增長幅度較小，部分區(qū)域甚至有回落。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A、 用地面積：23689平米 B、 占地面積：4605平米 C、 覆蓋率：% D、 地上總建筑面積：58960平米 地下總建筑面積：4617平米 其中：住宅：58160平米 紫蝶苑：16695平米 金麟閣：21605平米 玉蟾樓：19860平米 配套商業(yè)：800平米 防空地下室：1200平米 架空層：3470平米 E、 容積率： F、 綠化率：33% G、 建筑密度： H、 總戶數(shù)：565戶 I、 車位數(shù)：221個(gè) 其中：地上車位：41個(gè) 架空層及地下車位：180個(gè) J、 自行車位：1120輛 K、 車位占總戶數(shù)比例：% 項(xiàng)目規(guī)劃 從以下四個(gè)方面分析： A、 小區(qū)整體風(fēng)格 金麒麟花園的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。 ★ 人員積累：公平、公開的激勵(lì)機(jī)制、逐步提高的福利待遇、均等的機(jī)會(huì)等。 項(xiàng)目的客觀市場條件與研件因素是項(xiàng)目前期決策的基礎(chǔ)。因此，從事該項(xiàng)工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從實(shí)務(wù)上來講具有很強(qiáng)的操作程序。 一項(xiàng)成功的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報(bào)，但一個(gè)疏忽、些徽延誤，會(huì)令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。 概念策劃模式 賣點(diǎn)群策劃模式 等值策劃模式 房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵 （1）土地價(jià)值研判 （2）概念設(shè)計(jì) （3）視覺設(shè)計(jì) （4）營銷策劃 （5）市場推廣、媒體組合 （6）工程質(zhì)量、成本、工期控制 （7）物業(yè)管理、售后服務(wù) （8）品牌培植與運(yùn)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇與論證 ──房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法 一、對房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證認(rèn)識(shí)的誤區(qū) 誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化 誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化 誤區(qū)三：房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證的形式化 以上認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項(xiàng)目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁?xiàng)工作簡單行事，令項(xiàng)目草率上馬，以致項(xiàng)目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計(jì)脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運(yùn)計(jì)劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項(xiàng)目是難以成功的。 (1) 一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)； (2) 同一地塊不同時(shí)期，不同的開發(fā)方式會(huì)產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。 項(xiàng)目論證的階段性 (1) 項(xiàng)目投資開發(fā)的機(jī)會(huì)性論證 指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗(yàn)為主，按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其開發(fā)的市場機(jī)會(huì)、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究論證。 (5) 項(xiàng)目開發(fā)分期與樓價(jià)的初步設(shè)定，項(xiàng)目投資與效益測定 (6) 項(xiàng)目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。 ★ 形成中間信息產(chǎn)品：①對行業(yè)發(fā)展趨勢的觀點(diǎn)；②對行業(yè)聚焦點(diǎn)的評述；③區(qū)域市場分析；④特異性分析。房地產(chǎn)經(jīng)營者要既能鉆進(jìn)去，又可跳出來。 整個(gè)小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個(gè)主題廣場配合三個(gè)建筑組團(tuán)，整體內(nèi)外空間交錯(cuò)穿插，一氣呵成。 1998年受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，某些刺激政策可能出臺(tái)。主要為華僑城和沙河一帶。 (4) 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。 南山區(qū)商品住宅市場存在顯示的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設(shè)的加快，以及發(fā)展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。中部為高層建筑的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進(jìn)彩色的建筑圖象，如視點(diǎn)在8層以上，還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢分析 地理?xiàng)l件分析 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） “七能”+交通 景觀+拆遷費(fèi) 購物 娛樂+銀行、郵局 污染 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 掌握“前海”、“玉泉”的詳細(xì)情況， 直接對手 在設(shè)計(jì)風(fēng)格、入市機(jī)會(huì)等避開對手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設(shè)計(jì)弱化景觀劣勢、降低 玉泉花園 噪音影響。 綜合以上各項(xiàng)，比照地塊周邊的地產(chǎn)開發(fā)水平。那么該發(fā)展商就并非一個(gè)高手了。 D、通過人造景觀豐富小區(qū)景觀層次。 市場細(xì)分及客戶定位 從項(xiàng)目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個(gè)能具有傾向性較強(qiáng)的，職業(yè)層次單一的客戶群。因此，中低檔價(jià)位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。 在本項(xiàng)目的操作中，引入項(xiàng)目VI（項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍板、營銷中心等）至少每平方米可以提升價(jià)值500元以上。 ◆ 第六段：如何進(jìn)行項(xiàng)目投資估算？ 序號 項(xiàng) 目 總投資（萬元） 單位成本（萬元） 備 注 1 土地征用及拆遷費(fèi) 1100 2 前期工程費(fèi) 330 52 3 建安工程費(fèi) 2204 4 前期費(fèi)用 350 55 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 330 含網(wǎng)球場、會(huì)所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等 6 不可預(yù)見費(fèi) 77 按總成本2%計(jì) 7 期間費(fèi)用 340 管理費(fèi) 80 財(cái)務(wù)費(fèi)用 60 按2000萬元貸款,2年期限計(jì) 銷售費(fèi)用 200 8 土地增值稅 按總收入的1%計(jì)提 9 合計(jì) ◆ 第七段：如何進(jìn)行財(cái)務(wù)評定？ 利潤預(yù)測 銷售平均價(jià)格：4660元/平方米 （入市價(jià)格：4300元/平方米） （全部銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)格：6000元/平方米） 單位成本：可售面積：63577平方米 銷售收入： 稅前利潤： 稅前利潤率：247。 當(dāng)期市場需求的衡量 營銷主管通常得估計(jì)市場總需求、區(qū)域市場需求及實(shí)際銷售額的占有率。 三、估計(jì)實(shí)際銷售額與市場占有率 第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本 商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 、建設(shè)開發(fā)條件 、地質(zhì) ，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 3. 3場地三通一平的安排 、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 （以下均為人民幣計(jì)算） （IRR） （NPV） （NPVR） 、指標(biāo)綜合表 附表、附圖 附表一 項(xiàng)目綜合收益表 附表二 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)綜合表 附表三 項(xiàng)目投資利息估算表 附表四 土地增值稅計(jì)算表 附表五 項(xiàng)目敏感性分析表 附表六 概率分析 附圖一 項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線 附圖二 項(xiàng)目敏感性分析圖 附錄 —（略） 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 1991994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計(jì) 93年 推出面積 425239 161660 0 586899 占當(dāng)年推出比例 % % 0% 100% 94年 推出面積 79671 31880 62009 173560 占當(dāng)年推出比例 46% % % 100% 95年 總供應(yīng)量 50490 193540 62009 760459 所占比例 % % % 100% 由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，%。 在調(diào)查的8個(gè)高層居住