房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程-免費閱讀
【正文】 費用為 元／平米，自受理日起十個工作日。 需要提交的資料（以杭州市為例） ： (1) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件） (2) 計委建設(shè)項目立項文件（復(fù)印件） (3) 商品房預(yù)售證（復(fù)印件） (4) 建筑工程施工許可證（復(fù)印件） (5) 規(guī)劃 驗收合格證（復(fù)印件） (6) 單位工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件） (7) 中華人民共和國國有土地使用證（復(fù)印件） (8) 建設(shè)工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件） (9) 紅線圖（復(fù)印件） (10) 投資許可證（復(fù)印件） (11) 地名辦批復(fù)（標(biāo)準(zhǔn)地名、門牌使用證）（復(fù)印件） (12) 房屋竣工平面圖（復(fù)印件） 測繪成果提取，時間 30 個工作日（視項目難易程度適當(dāng)縮短或增加） 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 15―― 費用按 5 元／平米。房子建成 前，售樓部是項目的主要展示形象，形象級別當(dāng)然應(yīng)與項目整體策劃一致。例如城市中有數(shù)十或數(shù)百個在銷樓盤，在市場需求調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身項目環(huán)境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長等特點，盡快尋求項目市場定位，即什么類型產(chǎn)品？何種居住方式？小區(qū)主題？建筑和環(huán)境藝術(shù)風(fēng)格？住宅功能有哪些？配套標(biāo)準(zhǔn)如何？ 目標(biāo)客戶是誰？房產(chǎn)和價格？ 一般房產(chǎn)項目開發(fā)周期短則一、兩年，長則四、五年，這樣的時間周期里，施工技術(shù)、建筑材料、居住要求都在發(fā)展、變化，項目定位必須適度超前，對銷售高峰時的市場要有預(yù)先把握，但過于超前，又會引起成本上升及銷售困難。 項目建設(shè)完成后，工程質(zhì)量由杭州市質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)公司、施工單位進行竣工驗收，項目設(shè)計消防、環(huán)保等的由消防部門、環(huán)保部門對口負責(zé)驗收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗收，項目按規(guī)劃審批要求實施完成后由規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗收，等到項目所有單位驗收及規(guī)劃驗收完成，再由房產(chǎn)公司委托市建委開發(fā)辦組織進行綜合驗收，經(jīng)綜合驗收合格的項目才能 正式交付用戶使用。 1簽訂施工合同 與中 標(biāo)施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 6―― （ 6） 開標(biāo)，由招標(biāo)辦組織專家進行評審，一般要選取 2－ 3 家，此時開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進入入選范圍。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 5―― 領(lǐng)取土地證 土地在招標(biāo)中標(biāo)后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。 招標(biāo)時由開發(fā)商提出招標(biāo)文件，設(shè)計院投標(biāo)方案完成后，組織專家進行文案評審，評出一到二家設(shè)計院的方案，供開發(fā)商最后選定，專家評審要出具評審意見。 1 參加招標(biāo)拍賣會，提供報價（當(dāng)場提供），其報價數(shù)在提交之前均可調(diào)整，但 一般應(yīng)控制在原定的范圍之內(nèi)，這樣便于今后項目的操作。 匯總以上情況后，公司應(yīng)組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標(biāo)。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個房地產(chǎn)項目的運作過程，內(nèi)容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費的交納、各種許可證的辦理等。 組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實施的內(nèi)容、具體的時間安排等。 編制項目可行性 分析報告，內(nèi)容包括項目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價格預(yù)測、實施周期、經(jīng)濟分析結(jié)果等。 取得規(guī)劃設(shè)計條件 和紅線圖 土地招標(biāo)拍賣時，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設(shè)計條件。 初步設(shè)計必須進行審查，審查程序與內(nèi)容和方案設(shè)計基本相同，設(shè)計必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復(fù)才能進一步深化。 （ 3） 根部報名參加投標(biāo)的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進行溝通，主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績情況、人員及設(shè)備配置情況、信譽等級、對土木工程的質(zhì)量目標(biāo)的評定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。 1設(shè)計合同簽訂 按照建委規(guī)定，項目的工程設(shè)計合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時維護設(shè)計市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價格競爭和杜絕無證設(shè)計。一般房產(chǎn)公司 在項目現(xiàn)場設(shè)現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。 一、項目定位： 這部分工作主要包括市場調(diào)查、目標(biāo)客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項 目。公司通過廣告和活動 將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 14―― 由于房產(chǎn)品理性購買的特點，房產(chǎn)廣告主要以報紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。按 元／平米增加。 三、土地辦證中心 提供資料：契證復(fù)印件、房屋產(chǎn) 權(quán)證、合同復(fù)印件、身份證復(fù)印件 38－ 55 元左右／本，按面積不同計 ，十六個工作日。 C、 總證辦理 涉及部門： 當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)放證科室、產(chǎn)權(quán)質(zhì)監(jiān)科。根據(jù)項目和工作內(nèi)容，開發(fā)商支付策劃費用。 銷售人員 ： 房產(chǎn)公司小號手人員變動較大，新興開發(fā)公司需要不斷招聘、培訓(xùn)，每個項目開發(fā)銷售時，人員也需要根 據(jù)新項目的特點重點培訓(xùn)。根據(jù)目前房地產(chǎn)項目運作情況，其投入主要包括土地費用、前期費用、建安工程造價、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、稅費等。 1有關(guān)規(guī)費繳納 在領(lǐng)取施
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