【正文】 人們?cè)隗@嘆之余不免會(huì)有這樣的疑問(wèn)？為什么發(fā)展商如此下大力氣注重施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝？為什么只有 大仁天地投資顧問(wèn)有限公司 馬俊勝 整理提供。宏偉氣魄的大型噴繪彩圖裹裝著在建的樓宇，給人以耳目一新的全新感受，驅(qū)散了人們心頭對(duì)以往施工工地“黑沉沉”的感覺(jué)， 而整潔有序的工地現(xiàn)場(chǎng)也一改往日臟亂差的局面，使人不得不刮目相看。 五、視覺(jué)創(chuàng)意提示 、理想的內(nèi)部功能結(jié)構(gòu) 第六段：穩(wěn)步贏得市場(chǎng) 彩繪樓房 中旅商業(yè)城銷(xiāo)售過(guò)程手法平實(shí)，較“顯山露水”的一著是“彩繪樓房”。它們的業(yè)務(wù)遍及五大洲，是一個(gè)多元化、實(shí)業(yè)化的集團(tuán)企業(yè)。 。6萬(wàn)平方米面積，跨度以地下負(fù)二至地上九層共十一層。 。歐陸式風(fēng)格，12萬(wàn)平方米的單體建筑。50萬(wàn)人次/日的地鐵出口與中旅商業(yè)城相聯(lián)，地上、地下匯城立體的人潮。地面是多路交通車(chē)?？空?。從中旅商業(yè)城經(jīng)新大新至廣百是今后廣州市的600米第一商圈黃金走廊。 四、主要賣(mài)點(diǎn)展示 。 。 。勾畫(huà)出中旅商業(yè)城代表了最新的商業(yè)業(yè)態(tài)。反映出中旅商業(yè)城在廣州商圈中傲視同儕，具有王者之尊的地位。年齡約為30~50。 二、折頁(yè)閱讀對(duì)象 中旅商業(yè)城購(gòu)買(mǎi)者和潛在的購(gòu)買(mǎi)者。本折頁(yè)是中旅商業(yè)城的形象宣傳品，具有招商性質(zhì)。近期開(kāi)始做商場(chǎng)部分的推廣。 “現(xiàn)場(chǎng)分類(lèi)、加工、切分、展示、售賣(mài)”的作業(yè)方式，保證貨品新鮮、食用方便。 。 ，與負(fù)一層、地鐵車(chē)站的聯(lián)系便捷、順暢。貨梯與倉(cāng)庫(kù)的關(guān)系應(yīng)便捷。即：統(tǒng)一進(jìn)出、統(tǒng)一計(jì)價(jià)、統(tǒng)一收銀。 三、負(fù)二層鋪面劃分原則： ，建議采用這種方式。倉(cāng)儲(chǔ)式自選食品超市經(jīng)營(yíng)的品種、加工方式、儲(chǔ)存方法越來(lái)越為生活在快節(jié)奏中的人們所接受。完全有可能把中旅商業(yè)城負(fù)二層辦成中心區(qū)功能完備、環(huán)境舒適、品種齊全、超大規(guī)模的一流食品城。 中旅商業(yè)城“食品城”負(fù)二層概念設(shè)計(jì) 一、負(fù)二層特點(diǎn)： 負(fù)二層面積7206平方米，與地鐵公園前站直接連接，便于人流聚散。 近年來(lái)，臺(tái)灣最大的零售商也在一些大型購(gòu)物中心里，吸收了專(zhuān)題式概念。 這種商場(chǎng)將同一類(lèi)商品集中起來(lái)，比較容易塑造出商場(chǎng)的個(gè)性，提供了一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，增加了顧客的購(gòu)買(mǎi)興趣和欲望。 專(zhuān)題式商場(chǎng)是圍繞著某一類(lèi)商品展開(kāi)服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)。前幾年，大型綜合性商場(chǎng)在零售業(yè)占著主導(dǎo)地位。但也有專(zhuān)家認(rèn)為國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)無(wú)特色，價(jià)格偏高是生意冷淡的重要因素。特別是有小孩的家庭，可以全家前來(lái)，大人購(gòu)物、小孩玩樂(lè)，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。顧客可以在里面購(gòu)物、就餐、游樂(lè)。按此推算：，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開(kāi)購(gòu)物環(huán)境，終止購(gòu)物活動(dòng)。因此，實(shí)際購(gòu)物人數(shù)會(huì)適度提升，約占40%。購(gòu)物中心的客流是由購(gòu)物、休閑、旅游三個(gè)部分構(gòu)成的。 由于中旅商業(yè)城廣場(chǎng)地面停車(chē)面積有限，而且機(jī)動(dòng)車(chē)通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車(chē)裝車(chē)、卸車(chē)空間，以免占用道路、造成阻塞。隨著人們生活水平的提高和物價(jià)指數(shù)的提高，對(duì)中旅商業(yè)城這類(lèi)大型高檔商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)不適用。例如上海第一百貨商店有貨運(yùn)卡車(chē)11部、貨運(yùn)三輪5部。尤其是對(duì)第一主力店部分，應(yīng)考慮足夠的店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，以免因考慮不周影響今后的招商。 國(guó)內(nèi)大型百貨商店?duì)I業(yè)、庫(kù)房面積分配表（單位：m2） 商場(chǎng)名稱(chēng) 營(yíng)業(yè)面積 庫(kù)房面積 庫(kù)營(yíng)比 備注 上海一百 17800 8500 :1 北京王府井 14390 9562 :1 北京西單 10407 9673 :1 店外700（倉(cāng)庫(kù)） 深圳萬(wàn)佳 17300 7500 :1 店內(nèi)600（倉(cāng)庫(kù)） 深圳萬(wàn)佳百貨的店外倉(cāng)庫(kù)為7500m2，:1，萬(wàn)佳的店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)為600m2。 而對(duì)于商店庫(kù)房面積的大小，除與進(jìn)貨方式、管理制度相關(guān)外，與庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)有關(guān)，國(guó)內(nèi)一般為40天。庫(kù)房一般可分為城市儲(chǔ)運(yùn)公司和商場(chǎng)專(zhuān)有倉(cāng)庫(kù)，而商場(chǎng)專(zhuān)有倉(cāng)庫(kù)又分為銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)和店外倉(cāng)庫(kù)。物品由倉(cāng)庫(kù)到商店到消費(fèi)者的流動(dòng)是購(gòu)物中心發(fā)展商和設(shè)計(jì)者必需考慮的問(wèn)題。對(duì)永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L(zhǎng)空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿(mǎn)足。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。 （三）采取三段式的結(jié)合。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合。 （二）選用城堡式的復(fù)合建筑。 使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨(dú)具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風(fēng)范。這一優(yōu)勢(shì)，將地鐵人流最大限度地引導(dǎo)到中旅商業(yè)城來(lái)。 （二）總體目標(biāo) 使中旅商業(yè)城廣場(chǎng)成為廣州商圈中“最可去”的地方。 根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢(shì)，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購(gòu)物中心。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。廣州市地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個(gè)淡市中強(qiáng)勁的賣(mài)點(diǎn)。 商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實(shí)用而富于特色等都是外銷(xiāo)商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。 商鋪?zhàn)鳛橘I(mǎi)家的經(jīng)營(yíng)用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在很大的經(jīng)營(yíng)成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵 可以預(yù)見(jiàn)，今后一段時(shí)間商鋪市場(chǎng)的熱點(diǎn)也只可能在局部個(gè)盤(pán)出現(xiàn)。 此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷(xiāo)與否的重要因素。 除了有利的地利位置之外，新中國(guó)大廈、天河城廣場(chǎng)等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷(xiāo)的關(guān)鍵。 總體市場(chǎng)的淡市，并不排除局部市場(chǎng)的活躍。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 整體偏淡而個(gè)盤(pán)熱賣(mài)的市場(chǎng)背景 中旅商業(yè)城入市時(shí)，廣州商鋪行情并不樂(lè)觀。 。所謂通，就是商場(chǎng)不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動(dòng)扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無(wú)意間已逛便了商場(chǎng)的每一個(gè)區(qū)域。 。從商鋪面積上看，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場(chǎng)的商業(yè)形式，有匯聚了專(zhuān)賣(mài)店、精品店的經(jīng)營(yíng)手法。 。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。它以商業(yè)為主，包括寫(xiě)字樓和全國(guó)范圍內(nèi)絕無(wú)僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。 中旅商業(yè)城的整體開(kāi)發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。 中旅商業(yè)城總建筑面積12萬(wàn)平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的“三位一體”的組合。并通過(guò)投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場(chǎng)承受準(zhǔn)確無(wú)誤，在專(zhuān)業(yè)運(yùn)作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤(pán)，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。 據(jù)說(shuō)中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤(rùn)是0，即只要保本就算成功。中國(guó)幾大城市商場(chǎng)供給過(guò)剩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。從設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水準(zhǔn)，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。 ，地鐵的優(yōu)勢(shì)與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開(kāi)發(fā)投入市場(chǎng)，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場(chǎng)影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分利用。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究，搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善，實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。初步評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具有較大的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢(shì)，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地價(jià)有償使用的支付金額較低，利用外資開(kāi)發(fā)可有效地減少資金的成本。 較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10% 銷(xiāo)售價(jià)格 30% 50% 20% 建設(shè)投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬(wàn)港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。 、地質(zhì)（略） ，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略） （略） —（略） （略） （略） 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將來(lái)售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來(lái)的管理帶來(lái)不便。其中文昌北可通運(yùn)輸車(chē)輛，能滿(mǎn)足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車(chē)位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度 銷(xiāo)售面積（平方米） 銷(xiāo)售率 推出日期 交樓日期 最高價(jià)HKD/M2 最低價(jià)HKD/M2 現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2 一次性付款折后均價(jià) 1 荔灣廣場(chǎng) 玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具 地下層底部共500多個(gè)車(chē)位，租金待定 住宅：8089 挖椿井 12萬(wàn) % 11894 9247 11000 8800 商場(chǎng)：22170 12萬(wàn) % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂 地下一層停車(chē)場(chǎng)100個(gè)車(chē)位租售待定 住宅：78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 商場(chǎng)：112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開(kāi)IDD手續(xù) 1，2層為地下停車(chē)場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定 住宅：70100 地面5層 39000 82% 12004 9543 9500 8550 商場(chǎng)：1253（2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái) ?。好麖S電梯2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1到3層停車(chē)場(chǎng)全部用作出租，租價(jià)待定 住宅：70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500 商場(chǎng)：1253（2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車(chē)場(chǎng)，租金待定 住宅：71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場(chǎng)：共四上一大客包租 商場(chǎng)：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 住：高級(jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1，2層為停車(chē)場(chǎng)只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定 住宅：98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場(chǎng)：1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話(huà)機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等 地下車(chē)庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅：64165復(fù)式：186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場(chǎng)：13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè) 地下車(chē)庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅：88110復(fù)式：151 地面2層 17000 % 93年 12400 7500 8500 7650 沒(méi)有商場(chǎng) 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。 ，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。首期銷(xiāo)售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶(hù)甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷(xiāo)來(lái)說(shuō)都是十分必要的?？紤]到銷(xiāo)售對(duì)象的變化，以及國(guó)內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷(xiāo)率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷(xiāo)，2/3內(nèi)銷(xiāo)，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 ，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)