【正文】 二層 樓層功能分布示意表（如下） 樓層 主題功能 主營項目 九層 飲食城 廣東粥博物館、海洋博物館 八層 娛樂城 ：游戲機、：臺球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺、：家庭影院、：游戲場、：電腦、：個人寫真、MTV、攝影棚 七層 兒童用品 童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂器 六層 大眾文化城 精品圖書、雜志（含港、臺）、電子圖書、CD、字畫（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂器、文具、體育、健身用品 五層 家電城 電視、視盤機、音響、攝錄機、空調(diào)、冰箱、洗衣機、微波爐、名牌店、專賣店 四層 皮具城 包、箱、鞋、專賣店、精品屋 三層 男士世界 男士服裝、專用品、專賣店、精品店 二層 女人世界 女士服裝、專用品、專賣店、精品店 一層 化妝品飾品大全 化妝品、首飾、飾品、專賣店、精品店 負一 地方品牌店專業(yè)店 分類百貨、服裝品牌店、專業(yè)店 負二 食品超市 水果蔬菜、鮮活魚、蝦、肉、冷凍食品、半成品、熟食、面包、精品糧油、煙酒、飲料、干果、調(diào)味品 第四段：商場樓層功能定位的說明 逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。例如“黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個專題式商場：占地4000平方米的“文化城”是一個展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場；“時尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時裝名牌；“良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有；“熒幕圈”是家庭娛樂和綜合娛樂中心；“中央汽車世界廣場”只賣一種商品 — 汽車。 ，也不利于貨梯與倉庫管理，將其位置調(diào)整到東南角處。 。大通透格局，雙層騎樓，便捷的垂直交通，為商家提供了理想的商業(yè)環(huán)境。廣州各大傳媒紛紛對此進行報道，使得發(fā)展商注重環(huán)境質(zhì)素建設(shè)在業(yè)界有口皆碑。地下是地鐵2號線的交匯點。 ，需1萬平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內(nèi)外） （國外、港、臺） （國內(nèi)） 、飲食、娛樂業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲） 上述購買者或決策者為具有豐富經(jīng)驗的商業(yè)人士或投資者。 ，無論是一家經(jīng)營，還是散買，在管理上必需統(tǒng)一。 香港是世界著名的旅游、購物中心，零售業(yè)向來發(fā)達。 據(jù)商業(yè)部門過去的統(tǒng)計，百貨商店每一萬元商品裝載一卡車。 整體的三段式與空中花園豪宅的局部三段式組合，有助于增加建筑的韻味。 制造局部個盤熱點，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場熱點的重要因素。 從1997年看，商鋪平均價格繼續(xù)下跌。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時期的建筑風(fēng)范。 ，僅反映項目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資效益情況。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認識的設(shè)計合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號 地塊編號 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。即單位成本每增加1%，%。 B、購房更注意經(jīng)濟實惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會階層界限（如“萬科城市花園“，被多數(shù)人認為是”成功人士“的選擇）。其價值提升空間可在5001000元。這句話的潛臺詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。 環(huán)境、污染情況 (1) 水、空氣、土地污染情況： 地塊周圍因有工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質(zhì)可比樓盤，樓價普遍較低。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。其戶型比例如下： A、 按戶型分 戶型 一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 復(fù)式 套數(shù) 89 228 213 35 比例 % 40% % % B、 按形式分（略） C、 按面積分（略） ◆ 第三段：如何對區(qū)域市場走勢作出分析？ 房地產(chǎn)項目沒有試探可言，只有看準(zhǔn)了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。 一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。 既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓(xùn)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟 概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃模式作者：日期：房地産策劃模式比較及全程策劃內(nèi)涵房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。 項目選擇的步驟： a、 廣泛尋找投資項目 b、 精心篩選投資項目 c、 對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究） d、 項目投資談判 e、 詳細可行性研究（發(fā)展策劃） f、 公司的決策與實施 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃） 概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。 六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介 房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念 服務(wù)性質(zhì)：輔助決策 對客戶的適應(yīng)性：滿足需求→引導(dǎo)需求→發(fā)掘需求 服務(wù)的目標(biāo)： (1) 建立能夠達致利潤最大化的發(fā)展模式 (2) 建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案 七、最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究→過程參與→營銷培訓(xùn)與監(jiān)測） 八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊： 項目的區(qū)位價值評估； 項目地塊的開發(fā)價值評估； 重要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)的監(jiān)控與分析； 微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細分市場和區(qū)域市場）； 項目SWOT分析與隱顯因素分析； 開發(fā)模式的選取（細分市場的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對比）； 市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）； 物業(yè)管理的要求； 規(guī)劃建筑設(shè)計方案的要求與評估； 成本效益分析； 1 風(fēng)險分析。 以下工作是非做不可的。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠。 ◆ 第四段：如何進行項目土地價值判斷及地塊優(yōu)劣勢分析？ “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 (2) 噪音污染（略） (3) 社會治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。 房地產(chǎn)項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。 建筑形式 項目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場中，是物業(yè)市價值判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，1997年深圳的熱點住宅中百仕達花園、東海愛地花園、萬科城市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細琢，取得了高于同類物業(yè)10002000元的單位價值。 C、小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。 銷售價格變動對利潤的影響 計劃平均售價為4600元，若平均售價降低100元，%，在成本不變的情況下，%。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，%，%。 （3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。 ，市場已趨平衡，樓價升幅將相應(yīng)減緩。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進一步落實研究，搬遷的準(zhǔn)備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據(jù)設(shè)計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應(yīng)的調(diào)整。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強的視覺沖擊力。 商鋪空置量繼續(xù)上升。在適當(dāng)?shù)臅r機以適當(dāng)?shù)膬r格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。隨著人們生活水平的提高和物價指數(shù)的提高，對中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來說，過去的統(tǒng)計已經(jīng)不適用。前幾年，大型綜合性商場在零售業(yè)占著主導(dǎo)地位。即：統(tǒng)一進出、統(tǒng)一計價、統(tǒng)一收銀。年齡約為30~50。50萬人次/日的地鐵出口與中旅商業(yè)城相聯(lián)，地上、地下匯城立體的人潮。 人們在驚嘆之余不免會有這樣的疑問？為什么發(fā)展商如此下大力氣注重施工現(xiàn)場的包裝？為什么只有 大仁天地投資顧問有限公司 馬俊勝 整理提供。歐陸式風(fēng)格，12萬平方米的單體建筑。反映出中旅商業(yè)城在廣州商圈中傲視同儕，具有王者之尊的地位。貨梯與倉庫的關(guān)系應(yīng)便捷。 專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強化了消費者特定的購物意識。 由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機動車通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。對永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿足。 根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購物中心。 總體市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時機，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應(yīng)先入一步，充分利用。 序號 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時工程進度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價HKD/M2 最低價HKD/M2 現(xiàn)時平均價HKD/M2 一次性付款折后均價 1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進口自動扶手梯48部，住宅配潔具 地下層底部共500多個車位，租金待定 住宅：8089 挖椿井 12萬 % 11894 9247 11000 8800 商場：22170 12萬 % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場100個車位租售待定 住宅：78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 商場：112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂 住：每座名廠電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù) 1，2層為地下停車場全部出售，價位待定 住宅：70100 地面5層 39000 82% 12004 9543 9500 8550 商場：1253（2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺 住：名廠電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機 1到3層停車場全部用作出租，租價待定 住宅：70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500 商場：1253（2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅：71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，