【正文】 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒?jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1，2層為停車(chē)場(chǎng)只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定 住宅：98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場(chǎng)：1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠(chǎng)高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線(xiàn)路連電話(huà)機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等 地下車(chē)庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅：64165復(fù)式：186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場(chǎng)：13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠(chǎng)電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè) 地下車(chē)庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅：88110復(fù)式：151 地面2層 17000 % 93年 12400 7500 8500 7650 沒(méi)有商場(chǎng) 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。首期銷(xiāo)售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶(hù)甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷(xiāo)來(lái)說(shuō)都是十分必要的。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷(xiāo)率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷(xiāo)，2/3內(nèi)銷(xiāo)，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。 ，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。 （2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。 在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。由此可見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，%。另外，鄰近項(xiàng)目所在地的地鐵沿線(xiàn)上蓋物業(yè)共4個(gè)，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見(jiàn)表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管局開(kāi)發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無(wú)法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長(zhǎng)一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目的建設(shè)銷(xiāo)售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目的影響不會(huì)太大，對(duì)于潛在供應(yīng)量的開(kāi)發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。 三、估計(jì)實(shí)際銷(xiāo)售額與市場(chǎng)占有率 第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本 商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄 、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷(xiāo)的建議 、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件 、地質(zhì) ，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 3. 3場(chǎng)地三通一平的安排 、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 （以下均為人民幣計(jì)算） （IRR） （NPV） （NPVR） 、指標(biāo)綜合表 附表、附圖 附表一 項(xiàng)目綜合收益表 附表二 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)綜合表 附表三 項(xiàng)目投資利息估算表 附表四 土地增值稅計(jì)算表 附表五 項(xiàng)目敏感性分析表 附表六 概率分析 附圖一 項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線(xiàn) 附圖二 項(xiàng)目敏感性分析圖 附錄 —（略） 、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況 1991994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 單位：平方米 住宅 商場(chǎng) 寫(xiě)字樓 合計(jì) 93年 推出面積 425239 161660 0 586899 占當(dāng)年推出比例 % % 0% 100% 94年 推出面積 79671 31880 62009 173560 占當(dāng)年推出比例 46% % % 100% 95年 總供應(yīng)量 50490 193540 62009 760459 所占比例 % % % 100% 由此可見(jiàn)，荔灣區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級(jí)商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。 市場(chǎng)潛量與最低市場(chǎng)需求的差距，代表需求的營(yíng)銷(xiāo)敏感性。 當(dāng)期市場(chǎng)需求的衡量 營(yíng)銷(xiāo)主管通常得估計(jì)市場(chǎng)總需求、區(qū)域市場(chǎng)需求及實(shí)際銷(xiāo)售額的占有率。在銷(xiāo)售景觀與銷(xiāo)售量不變的情況下，單位成本每增加100元，%，%。 ◆ 第六段：如何進(jìn)行項(xiàng)目投資估算？ 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資（萬(wàn)元） 單位成本（萬(wàn)元） 備 注 1 土地征用及拆遷費(fèi) 1100 2 前期工程費(fèi) 330 52 3 建安工程費(fèi) 2204 4 前期費(fèi)用 350 55 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 330 含網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 77 按總成本2%計(jì) 7 期間費(fèi)用 340 管理費(fèi) 80 財(cái)務(wù)費(fèi)用 60 按2000萬(wàn)元貸款,2年期限計(jì) 銷(xiāo)售費(fèi)用 200 8 土地增值稅 按總收入的1%計(jì)提 9 合計(jì) ◆ 第七段：如何進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)定？ 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售平均價(jià)格：4660元/平方米 （入市價(jià)格：4300元/平方米） （全部銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)價(jià)格：6000元/平方米） 單位成本：可售面積：63577平方米 銷(xiāo)售收入： 稅前利潤(rùn)： 稅前利潤(rùn)率：247。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。 在本項(xiàng)目的操作中，引入項(xiàng)目VI（項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍板、營(yíng)銷(xiāo)中心等）至少每平方米可以提升價(jià)值500元以上。 綜上所述，對(duì)金麒麟花園主力客戶(hù)群的判斷，應(yīng)基于以下幾個(gè)基礎(chǔ)： A、中等收入的企業(yè)中，高級(jí)管理人員，部分政府機(jī)關(guān)工作人員（集體購(gòu)買(mǎi)），這些人更趨向選擇于中、小戶(hù)型（50m290m2）。因此，中低檔價(jià)位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。只要收入水平達(dá)到一定程度，即有能力購(gòu)置入住。 市場(chǎng)細(xì)分及客戶(hù)定位 從項(xiàng)目鄰近樓盤(pán)的客戶(hù)群情況看，沒(méi)有任何一個(gè)能具有傾向性較強(qiáng)的，職業(yè)層次單一的客戶(hù)群。復(fù)式大戶(hù)型設(shè)計(jì)則領(lǐng)先市場(chǎng)，注重主人空間的獨(dú)立和舒展，尊重隱私權(quán)。 D、通過(guò)人造景觀豐富小區(qū)景觀層次。如下： 類(lèi)比土地價(jià)值 如上一節(jié)所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊的單位建筑面積類(lèi)比價(jià)值在3500元左右。那么該發(fā)展商就并非一個(gè)高手了。珍禽野味不算數(shù)，真把世界上蘿卜白菜“做出來(lái)了”，才叫真功夫。 綜合以上各項(xiàng)，比照地塊周邊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。 環(huán)臨競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比 從環(huán)臨地塊的7個(gè)樓盤(pán)的地理位置和樓盤(pán)性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價(jià)格均不超過(guò)3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤(pán)售價(jià)最低僅為2200元/平方米。 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢(shì)分析 地理?xiàng)l件分析 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡(jiǎn)要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） “七能”+交通 景觀+拆遷費(fèi) 購(gòu)物 娛樂(lè)+銀行、郵局 污染 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 掌握“前海”、“玉泉”的詳細(xì)情況， 直接對(duì)手 在設(shè)計(jì)風(fēng)格、入市機(jī)會(huì)等避開(kāi)對(duì)手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設(shè)計(jì)弱化景觀劣勢(shì)、降低 玉泉花園 噪音影響。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢(shì)。中部為高層建筑的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進(jìn)彩色的建筑圖象，如視點(diǎn)在8層以上，還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景?？傊貕K屬較理想的建筑用地。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。 其它（略） 結(jié)論 金麒麟花園處于南山區(qū)由東向西走向的一個(gè)連接地帶，是舊城區(qū)和工業(yè)區(qū)共存的一個(gè)住宅商品化程度不高的區(qū)域，因此在周邊環(huán)境和市政配套方面暫時(shí)仍有不足。 南山區(qū)商品住宅市場(chǎng)存在顯示的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設(shè)的加快，以及發(fā)展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀，是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。 (4) 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。主要為華僑城和沙河一帶。 （三）南山區(qū)住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析 回顧與展望（略） 市場(chǎng)特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場(chǎng)具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個(gè)子區(qū)域市場(chǎng)： (1) 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。 1998年受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，某些刺激政策可能出臺(tái)。具體戶(hù)型上以75105平米的兩房、三房為主，并引入大戶(hù)型復(fù)式房作配合。 整個(gè)小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個(gè)主題廣場(chǎng)配合三個(gè)建筑組團(tuán)，整體內(nèi)外空間交錯(cuò)穿插，一氣呵成。 在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線(xiàn)腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使三個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀(jì)居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上突出了以下特點(diǎn)： 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者要既能鉆進(jìn)去，又可跳出來(lái)。 ★ 良好的工作氛圍：上進(jìn)勤奮、主動(dòng)熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛。 ★ 形成中間信息產(chǎn)品：①對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的觀點(diǎn)；②對(duì)行業(yè)聚焦點(diǎn)的評(píng)述；③區(qū)域市場(chǎng)分析；④特異性分析。 開(kāi)發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項(xiàng)目后期成敗的關(guān)鍵。 (5) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期與樓價(jià)的初步設(shè)定，項(xiàng)目投資與效益測(cè)定 (6) 項(xiàng)目發(fā)展存在的問(wèn)題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營(yíng)的可行性。 項(xiàng)目論證要解決的問(wèn)題 (1) 立項(xiàng)時(shí)的宏觀環(huán)境是怎樣的 主要了解項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢(shì)、外來(lái)人口增長(zhǎng)等因素。 項(xiàng)目論證的階段性 (1) 項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)性論證 指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗(yàn)為主，按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開(kāi)發(fā)成果指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、開(kāi)發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究論證。前期不做好全面的開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作，見(jiàn)步行步，會(huì)造成入手容易，實(shí)施難，是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍遇到的問(wèn)題，更是眾多項(xiàng)目工期一再延誤，成本低開(kāi)高走，局面難以控制的主要原因。 (1) 一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)都必須與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)條件與市場(chǎng)狀況相適應(yīng)； (2) 同一地塊不同時(shí)期，不同的開(kāi)發(fā)方式會(huì)產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)局的好壞是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。 概念策劃模式 賣(mài)點(diǎn)群策劃模式 等值策劃模式 房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵 （1）土地價(jià)值研判 （2）概念設(shè)計(jì) （3）視覺(jué)設(shè)計(jì) （4）營(yíng)銷(xiāo)策劃 （5）市場(chǎng)推廣、媒體組合 （6）工程質(zhì)量、成本、工期控制 （7）物業(yè)管理、售后服務(wù) （8）品牌培植與運(yùn)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇與論證 ──房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法 一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證認(rèn)識(shí)的誤區(qū) 誤區(qū)一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的簡(jiǎn)單化、概念化 誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營(yíng)銷(xiāo)、廣告萬(wàn)能化 誤區(qū)三：房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證的形式化 以上認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁?xiàng)工作簡(jiǎn)單行事，令項(xiàng)目草率上馬，以致項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無(wú)一套系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式和資金營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這樣的項(xiàng)目是難以成功的。但將其歸類(lèi)、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)。 一項(xiàng)成功的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，可以換來(lái)高額或穩(wěn)定的回報(bào)，但一個(gè)疏忽、些徽延誤，會(huì)令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從實(shí)務(wù)上來(lái)講具有很強(qiáng)的操作程序。其研究成果應(yīng)對(duì)日后項(xiàng)目的實(shí)施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。因此，從事該項(xiàng)工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。 (4) 初步確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提建議。 項(xiàng)目的客觀市場(chǎng)條件與研件因素是項(xiàng)目前期決策的基礎(chǔ)。