【正文】 （一）銷售中心 （二）樣板房 第三段：中旅商業(yè)城廣場概念設計 一、建筑部分 （一）中旅商業(yè)城廣場在廣州商圈中的位置 中旅商業(yè)城是以商業(yè)為主，含商住寫字樓、空中花園豪宅的綜合性商業(yè)建筑。 根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購物中心。中旅商業(yè)城能否實現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項指標上能否在廣州商圈中名列前茅。 （二）總體目標 使中旅商業(yè)城廣場成為廣州商圈中“最可去”的地方。 “休閑日哪里去 — 廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語 中旅商業(yè)城有什么 — 只要你能想到的，它都有 （三）分目標 （四）具體衡量指標 ：男女老少皆宜 ：本省人、外省人、旅游者、外國人 。這一優(yōu)勢，將地鐵人流最大限度地引導到中旅商業(yè)城來。 家庭集體購物：留住小孩、留住丈夫、留住夫婦、留住老人 對非家庭購物 （可玩、可吃、可看、可買） （可玩、可吃、可看、可買、可?。? 、價格可接受 多元化的價格策略 平價 A：堅持薄利多銷 中檔價 B：想買的、能買到、價不貴 高價 C：品牌、精品、貨真價實 二、建筑的風格定位 （一）建筑的整體風格為歐陸風格。 使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風范。用獨特風格來對應中旅商業(yè)城代表的新的商業(yè)業(yè)態(tài)。 （二）選用城堡式的復合建筑。 使商場、寫字樓、空中花園式豪宅形成一個既相應又有機結(jié)合的整體。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合?？蛇x用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個不同的視角看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標識”性更加強烈，并使建筑集“逛、購、食、玩”的功能于一體得以更好地體現(xiàn)。 （三）采取三段式的結(jié)合。 整體的三段式與空中花園豪宅的局部三段式組合，有助于增加建筑的韻味。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風范。 三、功能部分 （一）關于人流 北京、上海大型百貨商場的人流 ，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭取達到北京百貨大樓、西單商場10萬人/日的水平，如能達到上海巴黎春天15萬人/日的水平則更理想。對永久性的設施應留有適當?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，作適當調(diào)整后即可滿足。 工農(nóng)業(yè)面積（平方米） 客流量 平均日（萬人） 節(jié)假日 北京百貨大樓 18000 10 20 北京西單商場 20000 10 20 上海一百 17000 20 30 上海巴黎春天 46500 15 25 從上表可以推算出：大型百貨商場人流密度 商場名稱 平日 節(jié)假日 北京百貨大樓 北京西單商場 5人/m2日 10人/m2日 上海一百 上海巴黎春天 （二）關于物流 購物中心是消費雙方進行商品交易活動的空間，每日巨大的人流帶來了大量的購買；大量的購買帶來了大量的物品的流動。物品由倉庫到商店到消費者的流動是購物中心發(fā)展商和設計者必需考慮的問題。 購物中心需要一定的庫房，庫房作為貯存商品的場所。庫房一般可分為城市儲運公司和商場專有倉庫，而商場專有倉庫又分為銷售現(xiàn)場倉庫和店外倉庫。 城市儲運部門的倉庫面積一般為：平均每萬元庫存商品需12m2。 而對于商店庫房面積的大小，除與進貨方式、管理制度相關外，與庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)有關，國內(nèi)一般為40天。國內(nèi)一些大型百貨商店的營業(yè)面積和庫房面積如表所示。 國內(nèi)大型百貨商店營業(yè)、庫房面積分配表（單位：m2） 商場名稱 營業(yè)面積 庫房面積 庫營比 備注 上海一百 17800 8500 :1 北京王府井 14390 9562 :1 北京西單 10407 9673 :1 店外700（倉庫） 深圳萬佳 17300 7500 :1 店內(nèi)600（倉庫） 深圳萬佳百貨的店外倉庫為7500m2，:1，萬佳的店內(nèi)倉庫為600m2。為了保證中旅商業(yè)城廣場能維持正常運轉(zhuǎn)，應安排出足夠的店內(nèi)倉庫面積。尤其是對第一主力店部分，應考慮足夠的店內(nèi)倉庫，以免因考慮不周影響今后的招商。 國內(nèi)大型的百貨商店中，貨運車輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。例如上海第一百貨商店有貨運卡車11部、貨運三輪5部。 據(jù)商業(yè)部門過去的統(tǒng)計，百貨商店每一萬元商品裝載一卡車。隨著人們生活水平的提高和物價指數(shù)的提高，對中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來說，過去的統(tǒng)計已經(jīng)不適用。根據(jù)我們對幾類商品的測算，平均約為人民幣10萬元商品裝載一卡車。 由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機動車通道寬度有限，應盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。 中旅商業(yè)城空間結(jié)構(gòu)與布局 分層功能定位 空間原則 裝飾風格定位 正九層 美食文化博物館 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 中西結(jié)合之樓層 正八層 正七層 正六層 精品店 大回環(huán) 小回環(huán) 純古典維多利亞精品商場 正五層 正四層 正三層 百貨公司 流線、清晰 現(xiàn)代古典 適當古典符號表現(xiàn) 正二層 正一層 負一層 平價商場 大通透 后現(xiàn)代：簡潔、平價概念物化表現(xiàn) 負二層 分層功能定位 正九層 美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達 正八層 正七層 正六層 精品店已達7層，屬商業(yè)死亡線，為克服人的疲勞，必需在裝飾上給予符號強化 正五層 正四層 正三層 盡量保留百貨公司的基本性質(zhì)，并插入適量的娛樂功能 正二層 正一層 負一層 追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價”感覺 負二層 樓層功能分布示意表（如下） 樓層 主題功能 主營項目 九層 飲食城 廣東粥博物館、海洋博物館 八層 娛樂城 ：游戲機、：臺球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺、：家庭影院、：游戲場、：電腦、：個人寫真、MTV、攝影棚 七層 兒童用品 童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂器 六層 大眾文化城 精品圖書、雜志（含港、臺）、電子圖書、CD、字畫（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂器、文具、體育、健身用品 五層 家電城 電視、視盤機、音響、攝錄機、空調(diào)、冰箱、洗衣機、微波爐、名牌店、專賣店 四層 皮具城 包、箱、鞋、專賣店、精品屋 三層 男士世界 男士服裝、專用品、專賣店、精品店 二層 女人世界 女士服裝、專用品、專賣店、精品店 一層 化妝品飾品大全 化妝品、首飾、飾品、專賣店、精品店 負一 地方品牌店專業(yè)店 分類百貨、服裝品牌店、專業(yè)店 負二 食品超市 水果蔬菜、鮮活魚、蝦、肉、冷凍食品、半成品、熟食、面包、精品糧油、煙酒、飲料、干果、調(diào)味品 第四段：商場樓層功能定位的說明 逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購買。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。根據(jù)有關部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。按此推算：，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。 基于上述兩點，購物中心不僅要商品齊全，設施完善，服務上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。顧客可以在里面購物、就餐、游樂。這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。 專題式商場的概念 近年來，國內(nèi)大型商場經(jīng)濟效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場增建過多，分流了購買力。但也有專家認為國內(nèi)大型商場普遍經(jīng)營無特色，價格偏高是生意冷淡的重要因素。 香港是世界著名的旅游、購物中心，零售業(yè)向來發(fā)達。前幾年，大型綜合性商場在零售業(yè)占著主導地位。近年來，專題式商場卻出奇制勝，在競爭中突圍而出。 專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務，強化了消費者特定的購物意識。例如“黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個專題式商場：占地4000平方米的“文化城”是一個展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場；“時尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時裝名牌；“良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設計裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應有盡有；“熒幕圈”是家庭娛樂和綜合娛樂中心；“中央汽車世界廣場”只賣一種商品 — 汽車。 這種商場將同一類商品集中起來，比較容易塑造出商場的個性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加了顧客的購買興趣和欲望?？偟膩碚f，專題式商場有一定的發(fā)展空間。 近年來，臺灣最大的零售商也在一些大型購物中心里，吸收了專題式概念。 中旅商業(yè)城的體重較大，考慮到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走專業(yè)化的道路，減少不必要的重復，減少人流交叉，節(jié)省消費者的時間。 中旅商業(yè)城“食品城”負二層概念設計 一、負二層特點： 負二層面積7206平方米，與地鐵公園前站直接連接，便于人流聚散。把負二層定位成食品城，其輻射范圍可沿地鐵2號線展開，具有得天獨厚的條件。完全有可能把中旅商業(yè)城負二層辦成中心區(qū)功能完備、環(huán)境舒適、品種齊全、超大規(guī)模的一流食品城。 二、食品城概念 “民以食為天”，隨著人們收入的增加和生活的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習慣正在發(fā)生變化，消費方式以逐步從糧店、菜市場向自選食品超市轉(zhuǎn)移。倉儲式自選食品超市經(jīng)營的品種、加工方式、儲存方法越來越為生活在快節(jié)奏中的人們所接受。面對這一趨勢，把中旅商業(yè)城的負二層定位為倉儲式自選食品城及有必要，并有良好的發(fā)展前景。 三、負二層鋪面劃分原則： ，建議采用這種方式。 ，無論是一家經(jīng)營，還是散買，在管理上必需統(tǒng)一。即：統(tǒng)一進出、統(tǒng)一計價、統(tǒng)一收銀。 ，應該有必要的貨品倉庫。貨梯與倉庫的關系應便捷。 ，也不利于貨梯與倉庫管理，將其位置調(diào)整到東南角處。 ，與負一層、地鐵車站的聯(lián)系便捷、順暢。管理的矛盾，使負二層形成有集中出入口的收銀區(qū)。 。 ，關閉其余各井在負二層的出口，需開通的設保安人員看守。 “現(xiàn)場分類、加工、切分、展示、售賣”的作業(yè)方式，保證貨品新鮮、食用方便。 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 一、編輯目的 中旅商業(yè)城是一個12萬平方米的單位建筑。近期開始做商場部分的推廣。商場為6萬平方米的購物中心，其建筑風格為歐陸式風格，商場由約300家左右的商店集合而成。本折頁是中旅商業(yè)城的形象宣傳品，具有招商性質(zhì)。通過本折頁，使讀者對中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。 二、折頁閱讀對象 中旅商業(yè)城購買者和潛在的購買者。 ，需1萬平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內(nèi)外） （國外、港、臺） （國內(nèi)） 、飲食、娛樂業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲） 上述購買者或決策者為具有豐富經(jīng)驗的商業(yè)人士或投資者。年齡約為30~50。 三、編輯風格 。反映出中旅商業(yè)城在廣州商圈中傲視同儕，具有王者之尊的地位。 。勾畫出中旅商業(yè)城代表了最新的商業(yè)業(yè)態(tài)。人潮滾滾，商機涌動。 。本折頁是中旅商業(yè)城第一各宣傳品，在版式上要獨具一格。 。紙張選用可高檔。 四、主要賣點展示 。中旅商業(yè)城位于中山五路217至255號，原為廣州首批個體工商業(yè)者發(fā)祥地。從中旅商業(yè)城經(jīng)新大新至廣百是今后廣州市的600米第一商圈黃金走廊。 ，四通八達。地面是多路交通車停靠站。地下是地鐵2號線的交匯點。50萬人次/日的地鐵出口與中旅商業(yè)城相聯(lián)，地上、地下匯城立體的人潮。 ，布局合理。歐陸式風格，12萬平方米的單體建筑。大通透格局，雙層騎樓，便捷的垂直交通，為商家提供了理想的商業(yè)環(huán)境。 。中旅商業(yè)城是一個名副其實的購物、休閑、娛樂、飲食中心。6萬平方米面積，跨度以地下負二至地上九層共十一層。其地下三、四層為停車場，負二層與地鐵相連，地上一、二層為騎樓，和其它商場相比，中旅商業(yè)城更具商業(yè)價值。 。具有70年歷史的中旅集團是香港上市公司。它們的業(yè)務遍及五大洲，是一個多元化、實業(yè)化的集團企業(yè)。在國內(nèi)的投資成績卓著，如深圳僑城、錦繡中華、中國民俗村、世界之窗、康佳電子等。 五、視覺創(chuàng)意提示 、理想的內(nèi)部功能結(jié)構(gòu) 第六段：穩(wěn)步贏得市場 彩繪樓房 中旅商業(yè)城銷售過程手法平實，較“顯山露水”的一著是“彩繪樓房”。 近一段時間以來，“彩繪樓房”已成為羊城人民街頭巷尾議論的話題，與此同時，位于中山五路與解放路交匯處的中旅商業(yè)城工地現(xiàn)場，也成了人們的聚焦之點。宏偉氣魄的大型噴繪彩圖裹裝著在建的樓宇，給人以耳目一新的全新感受，驅(qū)散了人們心頭對以往施工工地“黑沉沉”的感覺， 而整潔有序的工地現(xiàn)場也一改往日臟亂差的局面，使人不得不刮目相看。廣州各大傳媒紛紛對此進行報道，使得發(fā)展商注重環(huán)境質(zhì)素建設在業(yè)界有口皆碑。 人們在驚嘆之余不免會有這樣的疑問？為什么發(fā)展商如此下大力氣注重施工現(xiàn)場的包裝？為什么只有 大仁天地投資顧問有限公司 馬俊勝 整理提供