【正文】 房屋拆遷服務費費第六步 房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作領取房地產開發(fā)項目手冊項目轉入正式計劃交納煤氣（天然氣）廠建設費交納自來水廠建設費交納污水處理廠建設費交納供熱廠建設費交納供電貼費及電源建設集資費土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)設計單位出報批圖出施工圖1編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金1辦理消防審核意見表1審批人防工程、辦理人防許可證1核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證1領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標1辦理招標登記、招標申請1招標準備1招標通告1編制招標文件并核準 編制招標工程標底2標底送審合同預算審查處確認2標底送市招標辦核準，正式申請招標2投標單位資格審批2編制投標書并送達2召開招標會，勘察現場2召開開標會議，進行開標2評標、決標2發(fā)中標通知書2簽訂工程承包合同工程承包合同的審查三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理3辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)3建設工程監(jiān)理3辦理開工統(tǒng)計登記3交納實心黏土磚限制使用費3辦理開工前審計3交納投資方向調節(jié)稅3領取固定資產投資許可證3報裝施工用水、電、路3協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門協(xié)調交通管理部門4交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議4領取建設工程開工證四、房地產開發(fā)項目的工程施工4施工場地的“三通一平”4施工單位進場和施工暫設4工程的基礎、結構施工與設備安裝4施工過程中的工程質量監(jiān)督五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收4辦理單項工程驗收手續(xù)4辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》4商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記5辦理竣工房屋測繪5辦理產權登記房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費三通一平費自來水廠建設費污水處理廠建設費供熱廠建設費煤氣廠建設費地下水資源養(yǎng)蓄基金地下熱水資源費市政、公用設施建設費（大市政費）開發(fā)管理費城建綜合開發(fā)項目管理費1建筑行業(yè)管理費1綠化建設費1公園建設費1綠化補償費1路燈維護費1環(huán)衛(wèi)設施費1生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）1電源建設集資費（用電權費）1外部供電工程貼費（電貼費）建安工程費2建設工程招投標管理費2合同預算審查工本費2質量管理監(jiān)督費2竣工圖費2建材發(fā)展補充基金2實心黏土磚限制使用費2工程監(jiān)理費2工程標底編制管理費2機電設備委托招標服務費 超計劃用水加價3夜間施工噪聲擾民補償費3占道費3固定資產投資方向調節(jié)稅 第七步 房地產開發(fā)項目的經營階段 房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序一、中國境內外銷商品房的銷售辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》選定中介代理機構和律師事務所與購房者簽訂認購書簽訂正式買賣契約辦理簽約公證辦理外銷商品房預售契約公證辦理外銷商品房的預售登記外銷商品房轉讓登記外銷商品房抵押登記樓宇交付入住手續(xù)1辦理產權過戶手續(xù)二、中國境內內銷商品房的銷售1提交完成建設項目投資證明1簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議1辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》1銷售項目備案1委托中介代理機構進行銷售1與購房者簽訂認購書1與購房者簽訂買賣契約1辦理預售登記 辦理轉讓登記2辦理房地產抵押登記手續(xù)2樓宇交付入住2質量保證書和使用說明書2辦理產權立契過戶手續(xù)三、中國境內房地產出租的綜合管理2房屋出租權的確認2申請房屋租賃許可證2出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議2租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)2租賃房屋的轉租房屋租賃關系的終止四、中國境內房地產出租的專項（外地來城市人員）管理3房屋出租權的確認3出租人辦理房屋租賃許可證3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》3簽訂書面租賃協(xié)議3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、中國境內房地產的抵押3抵押權的設定3簽訂抵押合同3辦理房地產抵押登記3抵押房地產的占管抵押房地產的處分 房地產開發(fā)項目經營階段的相關稅費營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加印花稅契稅土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅房產稅城市房地產稅1房屋產權登記費1房屋所有權證工本費1房產共有權執(zhí)照費1房屋他項權利執(zhí)照費1房屋買賣登記費1房屋買賣手續(xù)費1房屋租賃審核備案手續(xù)費1向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費1來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 房屋租賃登記費2房屋估價手續(xù)費2房屋公證估價手續(xù)費2房地產價格評估費2房地產中介服務費 第八步 房地產開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序物業(yè)管理單位經營資質審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準安排簽訂管理公約制定、提供質量保證書和使用說明書物業(yè)管理服務基本要求物業(yè)管理委員會的設立房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經費共用部位共用設施設備維修基金普通居住小區(qū)物業(yè)管理費高檔住宅物業(yè)管理費經濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費供暖費房地產開發(fā)流程設計的涵義房地產開發(fā)項目流程設計是針對具體房地產開發(fā)項目所作的用來指導項目開發(fā)經營全過程的綱領性文件，它根據房地產開發(fā)項目的特點、房地產綜合開發(fā)公司的內外條件，經過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。房地產開發(fā)項目流程設計的主要依據有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發(fā)公司習慣作法；⑥國家有關法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。房地產開發(fā)項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發(fā)經營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產開發(fā)項目流程設計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產開發(fā)經營過程中容易出現問題的協(xié)調。房地產開發(fā)項目手續(xù)流程一、開發(fā)合同。辦事依據：《工程建設管理服務規(guī)范》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《湖北省城市房地產開發(fā)經營管理條例》。時間：取得土地使用權證，規(guī)劃申定后。提交：可行性研究報告。資質證明文件。房地產開發(fā)項目審批書。土地手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）。經規(guī)劃部門認定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖。前期物業(yè)管理合同（協(xié)議）。相關規(guī)費繳納證明項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。二、開發(fā)經營許可證 辦事依據：《工程建設管理服務規(guī)范》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《湖北省城市房地產開發(fā)經營管理條例》。時間：取得開發(fā)合同后。由房管分局審批后報市局辦理。）三、單體工程審查辦事依據《城市房地產開發(fā)經營管理條理》、《湖北省城市房地產開發(fā)經營管理條理》。時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設工程規(guī)劃許可證前。提交：當年計委計劃批文。單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）。建施計劃書及投資計劃書。開發(fā)合同、開發(fā)經營許可證。發(fā)放：單體工程審查表。四、預售許可證辦事依據 ：《城市房地產開發(fā)經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《湖北省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。提交：營業(yè)執(zhí)照：資質證書、開發(fā)合同、開發(fā)經營許可證；土地使用權證或合法用地文件；建設工程規(guī)劃許可證；開工許可證；單體工程審查表；施工合同；工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；商品房預售方案；1備案回執(zhí)單；1平面圖、樓房表；1商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議；1《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。發(fā)放：預售許可證。五、房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。辦事依據 ：《城市房地產管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。時間：規(guī)劃、綠化、質檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。提交：開發(fā)項目綜合驗收申請；開發(fā)項目竣工圖紙；單體工程審查表；規(guī)劃、綠化、質檢驗收合格報告；物業(yè)管理落實情況報告。發(fā)放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。六、房屋初始登記時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。提交：土地使用權證書或合法用地文件；建設工程規(guī)劃許可證；建設工程開工證明；建設工程竣工驗收證明；幢層戶平面圖；房屋初始登記申請表；聊城市房屋調查表；營業(yè)執(zhí)照復印件；綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。發(fā)放：房屋產權證。七、轉移登記時間：辦完大證，購房合同需備案后。提交證件：，，，、審批書。發(fā)放：房屋產權證。