【正文】 按土地招標方式取得土地使用權(quán)。，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務范圍等。，樣板房，售樓處的設計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設計深度要求。：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設計時限。，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。，部分章節(jié)與招標書有所重復，設計任務書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。建筑方案招標1.作業(yè)目的為了引進競爭機制，促進技術(shù)進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設計都必須進行方案招投標。：建筑工程設計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設部2000年第82號）。上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法。上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法實施細則。 總建筑師：負責招標全過程工作，組建設計招標工作小組，推薦評標小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。主辦崗位 招標工作小組成員：按照組長的指令承擔招標具體事務?！∫淹ㄟ^拍賣或招投標等形式獲得土地。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。（即下圖）6．作業(yè)描述本項工作可以委托設計招投標代理機構(gòu)進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標，也可以邀請招標。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設計招標投標辦公室（以下簡稱設招辦）的全程監(jiān)督和管理。，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開發(fā)項目的設計招標工作。：編制設計招標書，擬定評標小組名單，報設招辦審批；接受投標人的報名，負責資質(zhì)審查，確定最終參加投標人名單，報設招辦備案；發(fā)放設計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標文件與模型；組織開標會議；對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審；填報建設工程設計招標投標中標通知書，經(jīng)設招辦見證后發(fā)給中標人；辦理簽訂設計委托合同；向未中標人返回投標保證金和投標書編制補償金；向設招辦繳納招標管理費；寫招標工作綜合報告，報設招辦備案；整理招標工作資料，移交公司檔案室。向設招辦填報《上海市建設工程設計招標項目登記表》。待登記表批復后，即可自行向社會發(fā)布招標信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標人的設計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。，待批準后才能發(fā)給投標人。：設計任務書：在原有設計任務書的基礎上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》）。投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。答疑、開標、評標等活動的日程安排。未中標方案的補償標準：招標人買斷版權(quán)的，補償標準應該要高一些。中標方案一般不單獨補償，其費用納入設計合同內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)申明：招標人對中標方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標人如部分采用未中標方案內(nèi)容，投標人在取得一定補償后應于同意。補償標準應在招標書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標的話，將體現(xiàn)在設計委托合同中的投標人主要承諾：如取費標準、付款方式、設計周期、服務標準等。公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。按照招標公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標人發(fā)放招標書，并收取投標保證金，保證金數(shù)額應在招標公告或招標書中明確。：，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。，招標人可以書面形式或召開投標答疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面方式通知所有購買招標文件的投標人。該解答的內(nèi)容作為招標文件的組成部分?！?1人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4名，營銷策劃專家2～3名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各1～2名，其中包括本公司的三總師。專家由招標小組推薦或委托設招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后報設招辦核準。： 在評標前制定評標和決標的辦法； 負責評標，匯總評標結(jié)果； 按照評標決標的辦法推薦或決定中標方案。，評標小組成員須對評標活動內(nèi)容保密，不得外泄。，各投標人參加，設招辦派員全過程監(jiān)督。，招標小組不予受理：未按招標文件要求密封的。在供評委評閱的方案圖冊和模型上出現(xiàn)設計單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設計人姓名的。在單獨密封的設計說明上無相應資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標人不符的，或無投標人公章的。，設招辦可以派員列席。會議由全體評委推舉的組長主持。，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)先進、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設計進度、取費服務等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標人沒有授權(quán)評標小組直接確定中標人。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。，應向招標人提供書面評標報告。評標報告由全體評委簽字。，招標工作小組一般應當在十五日內(nèi)確定中標方案。排名第一的中標候選人放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同，可以確定排名第二的中標候選人為中標人。： 招標小組在發(fā)出中標通知書同期發(fā)出未中標通知書，并向未中標的投標人退還投標保證金和支付補償金。： 招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內(nèi)，向設招辦提交招標投標情況的書面報告。報告至少應包括下列內(nèi)容：　　招標范圍；　　招標方式和發(fā)布招標公告的媒介；　　招標文件中投標人須知、評標標準和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容；　　評標委員會的組成和評標報告；　　中標結(jié)果。： 自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標小組和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立設計合同。規(guī)劃方案報審為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設計理念和規(guī)劃控制目標得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復雜，反復多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標土地批準的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。 總建筑師：負責規(guī)劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經(jīng)辦報審手續(xù)。 規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：*（原件及復印件各一份）。*，地形圖上應有設計單位用≤：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。* 1/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。*（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。*《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準。、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務專用章”的核定設計方案。，則核發(fā)“一審”意見。 核發(fā)“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。 本主辦崗位依據(jù)《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經(jīng)理進入擴初設計階段的管理。申報計劃立項取得項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。　總經(jīng)濟師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。主辦崗位　土地開發(fā)：具體經(jīng)辦本項作業(yè)?！∫?guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準。，本主辦崗位負責項目建議書的編制組織工作。項目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟師批準委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。項目建議書的主要內(nèi)容如下：：建設地點、內(nèi)容、規(guī)模的設想；件介紹；，償還貸款測算；；；。住宅、商辦樓項目由城市發(fā)展處審批，賓館、學校項目由社會發(fā)展處審批。，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。，項目即已立項。，本主辦崗位應填寫《**年固定資產(chǎn)投資項目信息標準表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。以后每年在年初與年中二次直至項目竣工，向上級主管部門或區(qū)發(fā)改委填報，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會批準后，列入上海市基本建設投資計劃并分批下達。申辦《建設用地規(guī)劃許可證》 為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設用地規(guī)劃許可證》申辦程序。 總經(jīng)濟師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 土地開發(fā)：負責收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設計方案的批復《建設用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)。（原件及復印件各一份）。*《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件一份）。*《建筑工程設計方案批復》及附圖（復印件一份）。*，地形圖上應用紅色鉛筆標明用地位置地界。*、轉(zhuǎn)讓地塊的建設工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設用地規(guī)劃許可證的通知》。 核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的時限為40個工作日。 本崗位憑《建設用地規(guī)劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請辦理《建設用地批準書》。編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃一套科學的網(wǎng)絡計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。 總經(jīng)理：負責批準計劃和批準計劃調(diào)整。主管崗位 總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整?？偣こ處煟涸谂c總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。協(xié)管崗位 總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進度目標和調(diào)整意見。主辦崗位 營銷策劃：負責在標準流程計劃的基礎上按本項目的個性特點編制雙代號座標網(wǎng)絡計劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。 項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報總經(jīng)理批準。根據(jù)公司通用的雙代號座標網(wǎng)絡計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經(jīng)濟師在土地中標后十天內(nèi)完成?？偨?jīng)濟師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務。在座標雙代號網(wǎng)絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。在網(wǎng)絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期，它的終點對應著最后一項工作的結(jié)束日期。也可以把原點設計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數(shù)。一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。在網(wǎng)絡圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結(jié)尾端對應著該項工作在時間座標上的結(jié)束日期。兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網(wǎng)絡圖上用波形線表示并對應著時間座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡計劃時最先考慮的潛力所在。左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡計劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡計劃也就從根本上失去了可操作性。相關(guān)的工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責考核。根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調(diào)整留有余地。橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期。縱座標是部門和崗位設置。網(wǎng)絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系?？梢灶A先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網(wǎng)上。，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當壓縮。反復調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標網(wǎng)絡計劃到此初步完成。成本目標，進度目標和過高的質(zhì)量目標，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士的共識。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，