【正文】 調(diào)整，調(diào)整后報政府立會審批，審批通過進行修建性詳細規(guī)劃編制。（1）項目選址定位階段應組織和完善以下手續(xù)：1）規(guī)劃選址定位：建設單位踏勘現(xiàn)場，組織項目策劃人員對項目進行市場調(diào)研和經(jīng)濟指標分析。4）初步設計及施工圖設計、審查；報建；5）施工報建；五證相關手續(xù)辦理，施工放線定位，施工過程中跟蹤校驗檢查。對擬開發(fā)項目做總體經(jīng)濟概算，編制詳細的修建性規(guī)劃設計，并附參數(shù)和效果圖，落實開發(fā)項目資金。第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)程序及開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)程序及施工前手續(xù)辦理流程一、房地產(chǎn)開發(fā)準備階段房地產(chǎn)開發(fā)公司地開發(fā)前首先應進行實地現(xiàn)場踏勘、選址、了解項目附近一些相關資料。為充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅費的功能,促進市場公平競爭,保證整個房地產(chǎn)市場健康有序地運行,有必要借鑒先進的房地產(chǎn)稅費管理經(jīng)驗對我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費制度進行改革,完善房地產(chǎn)稅收法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場,科學選擇稅種,簡化稅制,統(tǒng)一稅法。因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。根據(jù)有關部門統(tǒng)計,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構(gòu)資金(含按揭貸款)占全部開發(fā)建設資金比例達50%左右?，F(xiàn)在“賣地”現(xiàn)在收益,造成亂征地亂開發(fā)現(xiàn)象嚴重,大量農(nóng)業(yè)用地被征用,失去土地的農(nóng)民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利于社會穩(wěn)定。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。而通常所說的地價,即房地產(chǎn)開發(fā)支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費用。三、土地出讓金方式存在弊端商品房開發(fā)成本中,土地費用約占30%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,%,最高檔次的稅率2%。國際通用的做法是對經(jīng)營性的房產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。對房地產(chǎn)保有征稅,目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)的所有者或房地產(chǎn)的實際占有者之間的收益分配。這也是房價居高的一個原因。而占有和交易環(huán)節(jié)相對輕,即保有稅輕。(四)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié) 涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。(三)房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負擔使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用大量資金。從我國的稅制中可以看到,房地產(chǎn)運行不同階段和環(huán)節(jié)的稅費負擔很不公平。檢舉 提問人的追問 20110219 17:54 有沒有各個環(huán)節(jié)的稅費問題檢舉 團隊的補充 20110219 17:57 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類,一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)(保有稅),即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅,我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅,以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關房地產(chǎn)稅目,均屬此性質(zhì)。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程項目開發(fā)操作流程房地產(chǎn)開發(fā)流程項目開發(fā)操作流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書 ↓向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書 ↓向計委申報立項報告 ↓計委函至規(guī)劃局 ↓規(guī)劃局會簽返計委 ↓計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 ↓運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 ↓對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資運作 ↓據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知 ↓規(guī)劃局法征地意見函 ↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房地局結(jié)果報市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理釘樁，成果給設計人許可證用地批準書,評估項目建設用地地價││申請確定規(guī)劃設計條件凍結(jié)戶口并抄戶 口,交納地價款,取得 │土地使用證按規(guī)劃設計條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房 ││ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 ││委托進行規(guī)劃方案設計動遷會及拆遷安置 ││到規(guī)劃局領設計方案送審書場地三通一平，領取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 ││規(guī)劃局審方案提出意見 │ 修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案│、道路、上下水改路由首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 ，做正式 出市政會議紀要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第六條 規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場上提到的所謂“商住兩用”的物業(yè)其實是指開發(fā)商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛進行個體設計（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明│││ 運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”到計委申請，列入到稅務局取稅單制作資料計劃（建委會簽）│││報價小組審查，領取內(nèi)外銷到建委工程處領開工持計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證│建委、物價局下文批價│運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售到市政部門蓋章，證明市政條件落實│四源費繳納│到開發(fā)辦市政處核實任務│開發(fā)辦工程處同意招標│填招標申請書并到市招標辦登記│招標辦看現(xiàn)場│運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底│招標辦審查標底│開標會│定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書│招標辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實任務資金來源，任處登記務來源及一切手續(xù)┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程處同意開工，辦理開工許可證↓施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓（自建鍋路委托設林局綠化方案進水業(yè)務公司報爐房）報裝計辦行施工科報裝裝 委托線局同線路方案 事處養(yǎng)路設計、路設計意鍋 建工程驗路隊驗施工及爐房收收驗收驗收規(guī)劃位置 及驗收監(jiān)理所同意接氣下水報設計管網(wǎng)所辦固局報裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計手續(xù)及通氣審查消手續(xù)收音除塵設備液化氣公司辦各戶通氣手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛程竣工裝全部工↓四方驗收、檢驗單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證↓運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程項目招拍程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書運用“房地產(chǎn)前景預測調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目的初步可研評估向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書,編制項目建議書向發(fā)改委申報立項報告發(fā)改委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽運用“房地