【正文】 ，與負(fù)一層、地鐵車站的聯(lián)系便捷、順暢。本折頁是中旅商業(yè)城的形象宣傳品，具有招商性質(zhì)。勾畫出中旅商業(yè)城代表了最新的商業(yè)業(yè)態(tài)。從中旅商業(yè)城經(jīng)新大新至廣百是今后廣州市的600米第一商圈黃金走廊。 。 五、視覺創(chuàng)意提示 、理想的內(nèi)部功能結(jié)構(gòu) 第六段：穩(wěn)步贏得市場 彩繪樓房 中旅商業(yè)城銷售過程手法平實，較“顯山露水”的一著是“彩繪樓房”。宏偉氣魄的大型噴繪彩圖裹裝著在建的樓宇，給人以耳目一新的全新感受，驅(qū)散了人們心頭對以往施工工地“黑沉沉”的感覺， 而整潔有序的工地現(xiàn)場也一改往日臟亂差的局面，使人不得不刮目相看。6萬平方米面積，跨度以地下負(fù)二至地上九層共十一層。地面是多路交通車?？空尽?。 二、折頁閱讀對象 中旅商業(yè)城購買者和潛在的購買者。 。 三、負(fù)二層鋪面劃分原則： ，建議采用這種方式。 近年來，臺灣最大的零售商也在一些大型購物中心里，吸收了專題式概念。但也有專家認(rèn)為國內(nèi)大型商場普遍經(jīng)營無特色，價格偏高是生意冷淡的重要因素。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。例如上海第一百貨商店有貨運卡車11部、貨運三輪5部。庫房一般可分為城市儲運公司和商場專有倉庫，而商場專有倉庫又分為銷售現(xiàn)場倉庫和店外倉庫。 （三）采取三段式的結(jié)合。這一優(yōu)勢，將地鐵人流最大限度地引導(dǎo)到中旅商業(yè)城來。廣州市地鐵一號線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個淡市中強勁的賣點。 此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。 整體偏淡而個盤熱賣的市場背景 中旅商業(yè)城入市時，廣州商鋪行情并不樂觀。從商鋪面積上看，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實。初步評估結(jié)果表明，該項目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項目相比，具有較大的優(yōu)勢。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現(xiàn)時樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。 ，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。 （2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個，總建筑面積達461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預(yù)計還有很長一段時間，故在本項目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對項目的影響不會太大，對于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進一步跟蹤。 市場潛量與最低市場需求的差距，代表需求的營銷敏感性。在銷售景觀與銷售量不變的情況下，單位成本每增加100元，%，%。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。 綜上所述，對金麒麟花園主力客戶群的判斷，應(yīng)基于以下幾個基礎(chǔ)： A、中等收入的企業(yè)中，高級管理人員，部分政府機關(guān)工作人員（集體購買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（50m290m2）。只要收入水平達到一定程度，即有能力購置入住。復(fù)式大戶型設(shè)計則領(lǐng)先市場，注重主人空間的獨立和舒展，尊重隱私權(quán)。如下： 類比土地價值 如上一節(jié)所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊的單位建筑面積類比價值在3500元左右。珍禽野味不算數(shù)，真把世界上蘿卜白菜“做出來了”，才叫真功夫。 環(huán)臨競爭樓盤對比 從環(huán)臨地塊的7個樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價格均不超過3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為2200元/平方米。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢?？傊?，地塊屬較理想的建筑用地。 其它（略） 結(jié)論 金麒麟花園處于南山區(qū)由東向西走向的一個連接地帶，是舊城區(qū)和工業(yè)區(qū)共存的一個住宅商品化程度不高的區(qū)域，因此在周邊環(huán)境和市政配套方面暫時仍有不足。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀，是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。 （三）南山區(qū)住宅市場走勢分析 回顧與展望（略） 市場特點：內(nèi)部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個子區(qū)域市場： (1) 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。具體戶型上以75105平米的兩房、三房為主，并引入大戶型復(fù)式房作配合。 在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使三個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀(jì)居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上突出了以下特點： 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即： ★ 良好的工作氛圍：上進勤奮、主動熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛。 開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。 項目論證要解決的問題 (1) 立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的 主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。 房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性和產(chǎn)品差異性。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。 (4) 初步確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案 投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項目開發(fā)提建議。 九、為“全程參與”工作模式所進行的必要準(zhǔn)備 信息的積累──基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)收集、整理與分析與經(jīng)驗的積累 ★ 目的：建立快捷、靈敏的數(shù)據(jù)庫，降低營運成本 ★ 基礎(chǔ)信息的內(nèi)容：①新推樓盤監(jiān)控；②行業(yè)聚焦點監(jiān)控；③供求關(guān)系監(jiān)控；④工程技術(shù)信息；⑤其他基礎(chǔ)信息。俗話說：追鹿者不見山。 以三個建筑組團為核心，1區(qū)的“玉蟾樓”，由四棟13層住宅圍合而成；2區(qū)“紫鑫閣”，由三棟T字形住宅聯(lián)體而成；3區(qū)“紫蝶苑”，由三棟住宅以歐式柱廊作弧形拼接而成。 C、 小區(qū)配套（略） D、 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望 （二）當(dāng)?shù)刈≌袌鲎邉莘治?（三）項目所在城市區(qū)域住宅市場走勢分析 （四）項目鄰近地段住宅市場分析 （一）深圳市房地產(chǎn)市場總體回顧與展望 1997年回顧（略） 1998年展望（略） 結(jié)論： 1997年深圳市房地產(chǎn)市場明顯升溫，開始進入新的一輪發(fā)展周期。 (2) 區(qū)域二：北環(huán)大道以內(nèi)，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。金麒麟花園項目正位于該區(qū)域。 深圳市中心區(qū)的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場提供了契機?！边@是房地產(chǎn)界的名言。 B、后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個小區(qū)開發(fā)未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn)景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。 配套設(shè)施 (1) 菜市場（略） (2) 商店、購物中心（略） (3) 小學(xué)（略） (4) 中學(xué)（略） (5) 醫(yī)院（略） (6) 體育娛樂場所（略） (7) 銀行、郵局、酒店（略） 近鄰的周邊樓盤情況 見第三段（三）。周邊高素質(zhì)可比樓盤減少，在建樓盤售價均偏低。如果聽說那個發(fā)展商將住宅樓賣出了每平方3萬元的天價，也不必急于對其欽佩得五體投地。 C、首層架空，增強視覺通透感。 金麒麟花園新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式設(shè)計迎合了消費者對人性化住宅的心理需求，在南山區(qū)該地段同類物業(yè)中較為突出，將提升500元以上的相對單位價值。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位（50008000元/平方米）的住宅。 項目現(xiàn)場包裝及平面設(shè)計 現(xiàn)場物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項目現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計上。 結(jié)論 以上各因素的兌現(xiàn)對于金麒麟項目價值提升起著直接的驅(qū)動作用，即使以上每一項只擠出20元的潛在利潤，那么你每平方就可以多賺160元，如果在幾個主要項目上做足功夫，則可使每平方的價值上升至5000元以上。即平均售價每降低成本1%，%。 （二）市場因素指數(shù)法 最普遍的方法是找出與區(qū)域市場潛量有關(guān)的市場因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購買力指數(shù)就是其中的著名例子。 從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中8個高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，%。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高，均價為每平方米8500—9000港元左右。 ，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。由此判斷，銷售價格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 ，以及投入的啟動資金很大，其拆遷周期的長短、成本控制的好壞，對項目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場調(diào)研與分析，從項目的市場診斷入手，進行土地的價值分析。 從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個造型大膽采用三段式處理： ，利用巨柱式與拱圈的高低變化強調(diào)空間的開放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； ，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的形象； ，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強烈對比。中旅商業(yè)城獨具匠心，集“通”“透”之勢，使所有的店鋪都極盡便利。 宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素。這些個盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力和高超的推廣策略。 第二段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計大綱 一、建筑部分 （一）建筑的整體定位 （二）建筑的風(fēng)格定位 、寫字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓） 二、功能部分 （一）關(guān)于人流 （二）關(guān)于物流 （貨物的極限尺寸） 、豪宅住戶的物流 （三）關(guān)于車流 （進貨、出貨） 、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰） 、停車位分析 三、建筑內(nèi)部空間的組織 （一）商場 、銷售人員信息 （二）寫字樓 （三）空中豪宅 、架空層空中花園的提示 四、關(guān)于環(huán)境 （一）外部環(huán)境 、雕塑 、道路 （二）內(nèi)部環(huán)境 五、營銷環(huán)境的營造 （一）銷售中心 （二）樣板房 第三段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計 一、建筑部分 （一）中旅商業(yè)城廣場在廣州商圈中的位置 中旅商業(yè)城是以商業(yè)為主，含商住寫字樓、空中花園豪宅的綜合性商業(yè)建筑。用獨特風(fēng)格來對應(yīng)中旅商業(yè)城代表的新的商業(yè)業(yè)態(tài)。 三、功能部分 （一）關(guān)于人流 北京、上海大型百貨商場的人流 ，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭取達到北京百貨大樓、西單商場10萬人/日的水平，如能達到上海巴黎春天15萬人/日的水平則更理想。國內(nèi)一些大型百貨商店的營業(yè)面積和庫房面積如表所示。根據(jù)我們對幾類商品的測算，平均約為人民幣10萬元商品裝載一卡車。 基于上述兩點，購物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。近年來，專題式商場卻出奇制勝，在競爭中突圍而出。把負(fù)二層定位成食品城，其輻射范圍可沿地鐵2號線展開，具有得天獨厚的條件。 ，應(yīng)該有必要的貨品倉庫。 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 一、編輯目的 中旅商業(yè)城是一個12萬平方米的單位建筑。 三、編輯風(fēng)格 。紙張選用可高檔。 ，布局合理。具有70年歷史的中旅集團是香港上市公司