【正文】 個南山區(qū)大部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構的特殊性，即科研共員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。同時，南山區(qū)內(nèi)還有許多當?shù)卮迕?，這些村民因各種原因（如征地補償、多種經(jīng)營或股票投資等）有相當?shù)氖杖牒头e蓄，他們完全有能力在該地區(qū)選擇適當?shù)淖≌@就使這些小區(qū)居民的成分更加復雜。 C、小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當大的比例，近六成）。 物業(yè)管理 引入先進的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立名牌效應的有效途徑。如萬科物業(yè)對項目的價值提升空間在1000元以上。（銷售單價單位變動成本） =79320900247。 銷售價格變動對利潤的影響 計劃平均售價為4600元，若平均售價降低100元，%，在成本不變的情況下，%。 即使不支出任何費用來刺激需求也會有的基本銷售額，我們稱為最低市場需求。 （一）市場累加法 市場累加法必須找出每一市場內(nèi)所有的潛在顧客，然后估計他們可能的購買數(shù)量。據(jù)目前所知，舊項目所在地四周有三個地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，%，%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。 本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個高層及3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。 至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達24萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關部門的高度重視和廣大市民的關注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區(qū)）刊登。 （3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。建議商業(yè)用房在3層以下，標準則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜?？紤]到銷售對象的變化，以及國內(nèi)用家承受能力，設計住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實用率。 ，市場已趨平衡，樓價升幅將相應減緩。其中文昌北可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。 、地質(zhì)（略） ，市政基礎及公建配套設施（略） （略） —（略） （略） （略） 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預測，項目將來售價較基準方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。項目所在地點交通、市政及綜合生活配套設施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點上有較大的優(yōu)勢，并且本項目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地價有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金的成本。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進一步落實研究，搬遷的準備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據(jù)設計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應的調(diào)整。從設計、工程、營銷到物業(yè)管理均能達到較高的水準，以抓住機會，減少風險，實現(xiàn)項目的盈利目標。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標利潤是0，即只要保本就算成功。 中旅商業(yè)城總建筑面積12萬平方米，是以商業(yè)功能為主導的“三位一體”的組合。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強的視覺沖擊力。 。 。 。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 除了有利的地利位置之外，新中國大廈、天河城廣場等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關鍵。 局部走強的關鍵 可以預見，今后一段時間商鋪市場的熱點也只可能在局部個盤出現(xiàn)。 商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實用而富于特色等都是外銷商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。在適當?shù)臅r機以適當?shù)膬r格推出適當?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關鍵。 （二）總體目標 使中旅商業(yè)城廣場成為廣州商圈中“最可去”的地方。 使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風范。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風范。物品由倉庫到商店到消費者的流動是購物中心發(fā)展商和設計者必需考慮的問題。 而對于商店庫房面積的大小，除與進貨方式、管理制度相關外，與庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)有關，國內(nèi)一般為40天。尤其是對第一主力店部分，應考慮足夠的店內(nèi)倉庫，以免因考慮不周影響今后的招商。隨著人們生活水平的提高和物價指數(shù)的提高，對中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來說，過去的統(tǒng)計已經(jīng)不適用。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游三個部分構成的。按此推算：，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。前幾年，大型綜合性商場在零售業(yè)占著主導地位。 這種商場將同一類商品集中起來，比較容易塑造出商場的個性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加了顧客的購買興趣和欲望。 中旅商業(yè)城“食品城”負二層概念設計 一、負二層特點： 負二層面積7206平方米，與地鐵公園前站直接連接，便于人流聚散。倉儲式自選食品超市經(jīng)營的品種、加工方式、儲存方法越來越為生活在快節(jié)奏中的人們所接受。即：統(tǒng)一進出、統(tǒng)一計價、統(tǒng)一收銀。 ，與負一層、地鐵車站的聯(lián)系便捷、順暢。 “現(xiàn)場分類、加工、切分、展示、售賣”的作業(yè)方式，保證貨品新鮮、食用方便。本折頁是中旅商業(yè)城的形象宣傳品，具有招商性質(zhì)。年齡約為30~50。勾畫出中旅商業(yè)城代表了最新的商業(yè)業(yè)態(tài)。 。從中旅商業(yè)城經(jīng)新大新至廣百是今后廣州市的600米第一商圈黃金走廊。50萬人次/日的地鐵出口與中旅商業(yè)城相聯(lián)，地上、地下匯城立體的人潮。 。 。 五、視覺創(chuàng)意提示 、理想的內(nèi)部功能結(jié)構 第六段：穩(wěn)步贏得市場 彩繪樓房 中旅商業(yè)城銷售過程手法平實，較“顯山露水”的一著是“彩繪樓房”。 人們在驚嘆之余不免會有這樣的疑問？為什么發(fā)展商如此下大力氣注重施工現(xiàn)場的包裝？為什么只有 大仁天地投資顧問有限公司 馬俊勝 整理提供。宏偉氣魄的大型噴繪彩圖裹裝著在建的樓宇，給人以耳目一新的全新感受，驅(qū)散了人們心頭對以往施工工地“黑沉沉”的感覺， 而整潔有序的工地現(xiàn)場也一改往日臟亂差的局面，使人不得不刮目相看。它們的業(yè)務遍及五大洲，是一個多元化、實業(yè)化的集團企業(yè)。6萬平方米面積，跨度以地下負二至地上九層共十一層。歐陸式風格，12萬平方米的單體建筑。地面是多路交通車?？空?。 四、主要賣點展示 。 。反映出中旅商業(yè)城在廣州商圈中傲視同儕，具有王者之尊的地位。 二、折頁閱讀對象 中旅商業(yè)城購買者和潛在的購買者。近期開始做商場部分的推廣。 。貨梯與倉庫的關系應便捷。 三、負二層鋪面劃分原則： ，建議采用這種方式。完全有可能把中旅商業(yè)城負二層辦成中心區(qū)功能完備、環(huán)境舒適、品種齊全、超大規(guī)模的一流食品城。 近年來，臺灣最大的零售商也在一些大型購物中心里，吸收了專題式概念。 專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務，強化了消費者特定的購物意識。但也有專家認為國內(nèi)大型商場普遍經(jīng)營無特色，價格偏高是生意冷淡的重要因素。顧客可以在里面購物、就餐、游樂。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。 由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機動車通道寬度有限，應盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。例如上海第一百貨商店有貨運卡車11部、貨運三輪5部。 國內(nèi)大型百貨商店營業(yè)、庫房面積分配表（單位：m2） 商場名稱 營業(yè)面積 庫房面積 庫營比 備注 上海一百 17800 8500 :1 北京王府井 14390 9562 :1 北京西單 10407 9673 :1 店外700（倉庫） 深圳萬佳 17300 7500 :1 店內(nèi)600（倉庫） 深圳萬佳百貨的店外倉庫為7500m2，:1，萬佳的店內(nèi)倉庫為600m2。庫房一般可分為城市儲運公司和商場專有倉庫，而商場專有倉庫又分為銷售現(xiàn)場倉庫和店外倉庫。對永久性的設施應留有適當?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，作適當調(diào)整后即可滿足。 （三）采取三段式的結(jié)合。 （二）選用城堡式的復合建筑。這一優(yōu)勢，將地鐵人流最大限度地引導到中旅商業(yè)城來。 根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購物中心。廣州市地鐵一號線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個淡市中強勁的賣點。 商鋪作為買家的經(jīng)營用地，具有增值價值，同時又存在很大的經(jīng)營成本回報率的風險。 此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。 總體市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。 整體偏淡而個盤熱賣的市場背景 中旅商業(yè)城入市時，廣州商鋪行情并不樂觀。所謂通，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的每一個區(qū)域。從商鋪面積上看，面積設置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。 中旅商業(yè)城整體風格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標新立異，這一點從其建筑風格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。并通過投資競爭要素分析，制定嚴密的投資成本和價格策略，令市場承受準確無誤，在專業(yè)運作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報逾十億。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應抓緊有利時機，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應先入一步，充分利用。初步評估結(jié)果表明，該項目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項目相比，具有較大的優(yōu)勢。 較基準方案變化 +10% 0 10% 銷售價格 30% 50% 20% 建設投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為15%，對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進行計算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬港元，有機會出現(xiàn)赤字，故本項目有一定風險，但虧本可能性較小。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。 序號 樓盤名稱 裝修標準 設備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時工程進度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價HKD/M2 最低價HKD/M2 現(xiàn)時平均價HKD/M2 一次性付款折后均價 1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進口自動扶手梯48部，住宅配潔具 地下層底部共500多個車位，租金待定 住宅：8089 挖椿井 12萬 % 11894 9247 11000 8800 商場：22170 12萬 % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場100個車位租售待定 住宅：78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 商場：112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂 住：每座名廠電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù) 1，2層為地下停車場全部出售，價位待定 住宅：70100 地面5層 39000 82% 12004 9543 9500 8550 商場：1253（2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺 ?。好麖S電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機 1到3層停車場全部用作出租，租價待定 住宅：70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500 商場：1253（2,3層） 4000 未推出 5 西關大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅：71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6