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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃模式(已改無(wú)錯(cuò)字)

2022-08-25 21:31:14 本頁(yè)面
  

【正文】 12575 8152 9850 7289 商場(chǎng):112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板,高級(jí)瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯,配進(jìn)口衛(wèi)生潔具,抽油煙機(jī),地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐,協(xié)助辦理開(kāi)IDD手續(xù) 1,2層為地下停車(chē)場(chǎng)全部出售,價(jià)位待定 住宅:70100 地面5層 39000 82% 12004 9543 9500 8550 商場(chǎng):1253(2,3層) 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板,廚廁瓷片到頂,商場(chǎng)大理石地臺(tái) ?。好麖S電梯2部,配高級(jí)潔具,廚柜,不銹鋼水盆,抽油煙機(jī) 1到3層停車(chē)場(chǎng)全部用作出租,租價(jià)待定 住宅:70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500 商場(chǎng):1253(2,3層) 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉,大理石地板,住宅耐磨磚,彩釉磚地面,墻身乳膠漆,廚廁瓷片到頂住:名廠電梯8部,進(jìn)口潔具,不銹鋼廚具,配排氣扇 ?。好麖S電梯8部,進(jìn)口潔具,不銹鋼廚具,配排氣扇 有停車(chē)場(chǎng),租金待定 住宅:71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場(chǎng):共四上一大客包租 商場(chǎng):共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板,住宅內(nèi)彩釉磨地磚,墻身乳膠漆,廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒?jí)電梯2部,住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1,2層為停車(chē)場(chǎng)只3000平方米,約300個(gè)單位,租金待定 住宅:98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場(chǎng):1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆,柚木地板,廚廁高級(jí)防滑地磚,高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯2部,配廚柜,熱炎爐,抽油煙機(jī),煮食爐,IDD線路連電話機(jī),進(jìn)口潔具,熱氣機(jī)等 地下車(chē)庫(kù)1層,租售未定,個(gè)數(shù)未定 住宅:64165復(fù)式:186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場(chǎng):13170(首層) 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆,廚廁顏色高級(jí),瓷磚個(gè)人花,柚木地板及防滑磚,大堂鋪石 每座住宅名廠電梯2部,配廚柜一臺(tái),抽氣扇,不銹鋼洗淋盆一個(gè),潔具全套及儲(chǔ)物柜,浴室鏡一個(gè) 地下車(chē)庫(kù)1層,租售未定,個(gè)數(shù)未定 住宅:88110復(fù)式:151 地面2層 17000 % 93年 12400 7500 8500 7650 沒(méi)有商場(chǎng) 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚,住宅廳房多彩彈涂,彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆,抽油煙機(jī),坐廁。排氣扇,洗面盆 有停車(chē)場(chǎng),租金待定 住宅:53110 地面8層 3800 60% 94年 7400 4200 6500 6305 商場(chǎng):不賣(mài) 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批,水泥地面,天花紙筋灰批灑窗帶門(mén)為鋼門(mén)窗 沒(méi)有 沒(méi)有 住宅:7298 地面1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場(chǎng):不賣(mài) 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚,住宅內(nèi)鋪釉面磚,乳膠漆,廚廁瓷片到天花,茶色鋁合金窗 一部國(guó)產(chǎn)電梯,廁所裝坐廁 沒(méi)有停車(chē)位 住宅:3268 開(kāi)始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場(chǎng):未推出 1267 22000 (略) 、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件 本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū),東為文昌北臨街,南鄰耀華北約,西至荷溪三約直街,北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)輸車(chē)輛,能滿足項(xiàng)目施工需要;而耀華北約,幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿,項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺(從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口,步行不超過(guò)五分鐘),將來(lái)交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割,影響了項(xiàng)目的整體性,并會(huì)為將來(lái)的管理帶來(lái)不便。 標(biāo)的影響,項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感,尤其是銷(xiāo)售價(jià)格因素。 、地質(zhì)(略) ,市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施(略) (略) —(略) (略) (略) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè),項(xiàng)目將來(lái)售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小,而投資增加的機(jī)會(huì)較大。由此判斷,銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)投資(兩者之間相互獨(dú)立)等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見(jiàn)下表。 較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10% 銷(xiāo)售價(jià)格 30% 50% 20% 建設(shè)投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為15%,對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算,可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬(wàn)港元,有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字,故本項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn),但虧本可能性較小。 (略) 上述市場(chǎng)、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明,本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場(chǎng)前景的。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善,尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域,地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢(shì),并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠,地價(jià)有償使用的支付金額較低,利用外資開(kāi)發(fā)可有效地減少資金的成本。在實(shí)際測(cè)算中采取較穩(wěn)妥的銷(xiāo)售收入方式,測(cè)算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率(動(dòng)態(tài)與靜態(tài)),且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。初步評(píng)估結(jié)果表明,該項(xiàng)目可行;與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比,具有較大的優(yōu)勢(shì)。 ,僅反映項(xiàng)目本身的效益情況,待確定合作方式與條件后,才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。 ,由于建筑方案尚有待修改,工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究,搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善,實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。 ,以及投入的啟動(dòng)資金很大,其拆遷周期的長(zhǎng)短、成本控制的好壞,對(duì)項(xiàng)目投資的整體效益影響是很大的,目前,開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作,今后還需給予充分的重視,與后期的開(kāi)發(fā)必須緊密銜接。 ,地鐵的優(yōu)勢(shì)與影響今后售樓是十分重要的,一旦確定投資,應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī),在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí),盡快開(kāi)發(fā)投入市場(chǎng),地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場(chǎng)影響,本項(xiàng)目應(yīng)先入一步,充分利用。 ,以及以內(nèi)銷(xiāo)為主的變化,售價(jià)將是最敏感的因素之一,同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的,發(fā)展商除密切注意市場(chǎng),選擇合適的市場(chǎng)策略外,還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。從設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水準(zhǔn),以抓住機(jī)會(huì),減少風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。 、指標(biāo)綜合表(略) 附圖、附表、附錄部分(略) 商業(yè)物業(yè)篇 案例名稱:中旅商業(yè)城 商場(chǎng)成功營(yíng)銷(xiāo)架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè),這是前提。中國(guó)幾大城市商場(chǎng)供給過(guò)剩已是不爭(zhēng)的事實(shí)??缮狭舜?,也不能等著往冰山上撞。 據(jù)說(shuō)中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤(rùn)是0,即只要保本就算成功。營(yíng)銷(xiāo)策劃人員通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研與分析,從項(xiàng)目的市場(chǎng)診斷入手,進(jìn)行土地的價(jià)值分析。并通過(guò)投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析,制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略,令市場(chǎng)承受準(zhǔn)確無(wú)誤,在專業(yè)運(yùn)作之下,中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤(pán),發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。 第一段:項(xiàng)目概況 第二段:中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱 第三段:中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì) 第四段:商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明 第五段:從折頁(yè)編輯思路看營(yíng)銷(xiāo)思路 第六段:穩(wěn)步贏得市場(chǎng) 第一段:項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè) “中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)的大型綜合項(xiàng)目,位于廣州市商業(yè)中心的中山五路,該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址,更是廣州地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的交匯處,日人流量達(dá)113萬(wàn)人次。 中旅商業(yè)城總建筑面積12萬(wàn)平方米,是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的“三位一體”的組合。、飲食、娛樂(lè)中心,18到25層是圍合式的,為都市成功人士量身訂做的頂級(jí)豪宅,總層高80米。 中旅商業(yè)城的整體開(kāi)發(fā)思路標(biāo)新立異,這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。從建筑風(fēng)格上看,中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體,體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主,包括寫(xiě)字樓和全國(guó)范圍內(nèi)絕無(wú)僅有的城堡式空中花園,純石材制造,具有很強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。 從建筑造型上看,中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,仿佛一座空中城堡浮在云端,整個(gè)造型大膽采用三段式處理: ,利用巨柱式與拱圈的高低變化強(qiáng)調(diào)空間的開(kāi)放性和公共性,并利用純古典的細(xì)部古材裝飾,表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味; ,同樣采用純古典風(fēng)格,利用圍合的形體,以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的形象; ,利用簡(jiǎn)潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻,與建筑上、下兩部分形成視覺(jué)上的強(qiáng)烈對(duì)比。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 領(lǐng)導(dǎo)未來(lái)商業(yè)動(dòng)向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢(shì),自身?yè)碛徐`活多變的商業(yè)形勢(shì)和合理的商業(yè)布局,整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位,領(lǐng)導(dǎo)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。 。中旅商業(yè)城代表了新型購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì),具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。從商鋪面積上看,,面積設(shè)置非常靈活,既適合大型商場(chǎng)的商業(yè)形式,有匯聚了專賣(mài)店、精品店的經(jīng)營(yíng)手法。從經(jīng)營(yíng)手法上看,中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識(shí)引進(jìn)到商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中來(lái),一方面功能分布力求齊全,集餐飲、娛樂(lè)、健身、購(gòu)物、觀光于一體,另一方面強(qiáng)化旅游意識(shí),在裝修上追求歐洲古典韻味,這樣自然吸引了大量人流,隨之而來(lái)的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力,投資者自然青睞于此。 。中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心,集“通”“透”之勢(shì),使所有的店鋪都極盡便利。所謂通,就是商場(chǎng)不同區(qū)域之間都保持了暢通,同一層維持著循環(huán)走道,不同層間則用多部自動(dòng)扶手電梯相連,行人走走、停停、看看,無(wú)意間已逛便了商場(chǎng)的每一個(gè)區(qū)域。所謂透,就是保持視覺(jué)的開(kāi)闊性,讓來(lái)到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi),這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了叫強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 。中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓,首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛,使整個(gè)商場(chǎng)的開(kāi)放性大大增強(qiáng),而二層則與城市規(guī)劃中的類(lèi)似香港的城市步行通道相連,臨街面建有寬敞走廊,可觀景,可遮陽(yáng)避雨,進(jìn)入商場(chǎng)也十分方便。 整體偏淡而個(gè)盤(pán)熱賣(mài)的市場(chǎng)背景 中旅商業(yè)城入市時(shí),廣州商鋪行情并不樂(lè)觀。 從1997年看,商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過(guò)于求是商鋪市場(chǎng)整體偏淡的重要因素。 總體市場(chǎng)的淡市,并不排除局部市場(chǎng)的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。 除了有利的地利位置之外,新中國(guó)大廈、天河城廣場(chǎng)等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷(xiāo)的關(guān)鍵。這些發(fā)展商改革了過(guò)去以散鋪為主的租售方式,而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐,從而帶旺了人氣,帶動(dòng)了其他商鋪的出售。 此外,商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷(xiāo)與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵 可以預(yù)見(jiàn),今后一段時(shí)間商鋪市場(chǎng)的熱點(diǎn)也只可能在局部個(gè)盤(pán)出現(xiàn)。這些個(gè)盤(pán)一方面要具有較高的素質(zhì),另一方面,其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。 商鋪?zhàn)鳛橘I(mǎi)家的經(jīng)營(yíng)用地,具有增值價(jià)值,同時(shí)又存在很大的經(jīng)營(yíng)成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此,具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓知名度較高的商家使用,共同投資、經(jīng)營(yíng)管理商鋪,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利益共享。 商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理,商鋪樓層功能規(guī)劃的實(shí)用而富于特色等都是外銷(xiāo)商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。 位于新興商業(yè)文化中心,具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”,將仍然是市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。廣州市地鐵一號(hào)線的開(kāi)通,將為地鐵沿線的商鋪提供一個(gè)淡市中強(qiáng)勁的賣(mài)點(diǎn)。 制造局部個(gè)盤(pán)熱點(diǎn),除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外,發(fā)展商的推廣策略是能否營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)的重要因素。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。 第二段:中旅商業(yè)城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱 一、建筑部分 (一)建筑的整體定位 (二)建筑的風(fēng)格定位 、寫(xiě)字樓、住宅部分的提示(外立面、騎樓) 二、功能部分 (一)關(guān)于人流 (二)關(guān)于物流 (貨物的極限尺寸) 、豪宅住戶的物流 (三)關(guān)于車(chē)流 (進(jìn)貨、出貨) 、高峰流量(日高峰、節(jié)日高峰) 、停車(chē)位分析 三、建筑內(nèi)部空間的組織 (一)商場(chǎng) 、銷(xiāo)售人員信息 (二)寫(xiě)字樓 (三)空中豪宅 、架空層空中花園的提示 四、關(guān)于環(huán)境 (一)外部環(huán)境 、雕塑 、道路 (二)內(nèi)部環(huán)境 五、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造
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