【正文】 12575 8152 9850 7289 商場：112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù) 1，2層為地下停車場全部出售，價(jià)位待定 住宅：70100 地面5層 39000 82% 12004 9543 9500 8550 商場：1253（2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺(tái) ?。好麖S電梯2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1到3層停車場全部用作出租，租價(jià)待定 住宅：70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500 商場：1253（2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂住：名廠電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅：71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 住：高級(jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1，2層為停車場只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定 住宅：98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場：1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等 地下車庫1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅：64165復(fù)式：186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場：13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè) 地下車庫1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅：88110復(fù)式：151 地面2層 17000 % 93年 12400 7500 8500 7650 沒有商場 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆 有停車場，租金待定 住宅：53110 地面8層 3800 60% 94年 7400 4200 6500 6305 商場：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅：7298 地面1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅：3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場：未推出 1267 22000 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)輸車輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來的管理帶來不便。 標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷售價(jià)格因素。 、地質(zhì)（略） ，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略） （略） —（略） （略） （略） 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項(xiàng)目將來售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10% 銷售價(jià)格 30% 50% 20% 建設(shè)投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。 （略） 上述市場、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場前景的。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地價(jià)有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金的成本。在實(shí)際測算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。初步評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具有較大的優(yōu)勢。 ，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究，搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善，實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。 ，以及投入的啟動(dòng)資金很大，其拆遷周期的長短、成本控制的好壞，對(duì)項(xiàng)目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分利用。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場競爭中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍。從設(shè)計(jì)、工程、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水準(zhǔn)，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。 、指標(biāo)綜合表（略） 附圖、附表、附錄部分（略） 商業(yè)物業(yè)篇 案例名稱：中旅商業(yè)城 商場成功營銷架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實(shí)。可上了船的，也不能等著往冰山上撞。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤是0，即只要保本就算成功。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場調(diào)研與分析，從項(xiàng)目的市場診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析。并通過投資競爭要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)運(yùn)作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。 第一段：項(xiàng)目概況 第二段：中旅城廣場概念設(shè)計(jì)大綱 第三段：中旅城廣場概念設(shè)計(jì) 第四段：商場樓層功能定位的說明 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 第六段：穩(wěn)步贏得市場 第一段：項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè) “中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的交匯處，日人流量達(dá)113萬人次。 中旅商業(yè)城總建筑面積12萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的“三位一體”的組合。、飲食、娛樂中心，18到25層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級(jí)豪宅，總層高80米。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺沖擊力。 從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個(gè)造型大膽采用三段式處理： ，利用巨柱式與拱圈的高低變化強(qiáng)調(diào)空間的開放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； ，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的形象； ，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強(qiáng)烈對(duì)比。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動(dòng)向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。 。中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。從商鋪面積上看，，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識(shí)引進(jìn)到商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識(shí)，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。 。中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集“通”“透”之勢，使所有的店鋪都極盡便利。所謂通，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動(dòng)扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的每一個(gè)區(qū)域。所謂透，就是保持視覺的開闊性，讓來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了叫強(qiáng)的競爭力。 。中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個(gè)商場的開放性大大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進(jìn)入商場也十分方便。 整體偏淡而個(gè)盤熱賣的市場背景 中旅商業(yè)城入市時(shí)，廣州商鋪行情并不樂觀。 從1997年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素。 總體市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。 除了有利的地利位置之外，新中國大廈、天河城廣場等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關(guān)鍵。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動(dòng)了其他商鋪的出售。 此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵 可以預(yù)見，今后一段時(shí)間商鋪市場的熱點(diǎn)也只可能在局部個(gè)盤出現(xiàn)。這些個(gè)盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力和高超的推廣策略。 商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在很大的經(jīng)營成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。 商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實(shí)用而富于特色等都是外銷商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。 位于新興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場追逐的熱點(diǎn)。廣州市地鐵一號(hào)線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個(gè)淡市中強(qiáng)勁的賣點(diǎn)。 制造局部個(gè)盤熱點(diǎn)，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場熱點(diǎn)的重要因素。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。 第二段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計(jì)大綱 一、建筑部分 （一）建筑的整體定位 （二）建筑的風(fēng)格定位 、寫字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓） 二、功能部分 （一）關(guān)于人流 （二）關(guān)于物流 （貨物的極限尺寸） 、豪宅住戶的物流 （三）關(guān)于車流 （進(jìn)貨、出貨） 、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰） 、停車位分析 三、建筑內(nèi)部空間的組織 （一）商場 、銷售人員信息 （二）寫字樓 （三）空中豪宅 、架空層空中花園的提示 四、關(guān)于環(huán)境 （一）外部環(huán)境 、雕塑 、道路 （二）內(nèi)部環(huán)境 五、營銷環(huán)境的營造