【正文】 廣州各大傳媒紛紛對此進行報道，使得發(fā)展商注重環(huán)境質(zhì)素建設(shè)在業(yè)界有口皆碑。在國內(nèi)的投資成績卓著，如深圳僑城、錦繡中華、中國民俗村、世界之窗、康佳電子等。其地下三、四層為停車場，負二層與地鐵相連，地上一、二層為騎樓，和其它商場相比，中旅商業(yè)城更具商業(yè)價值。大通透格局，雙層騎樓，便捷的垂直交通，為商家提供了理想的商業(yè)環(huán)境。地下是地鐵2號線的交匯點。中旅商業(yè)城位于中山五路217至255號，原為廣州首批個體工商業(yè)者發(fā)祥地。本折頁是中旅商業(yè)城第一各宣傳品，在版式上要獨具一格。 。 ，需1萬平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內(nèi)外） （國外、港、臺） （國內(nèi)） 、飲食、娛樂業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲） 上述購買者或決策者為具有豐富經(jīng)驗的商業(yè)人士或投資者。商場為6萬平方米的購物中心，其建筑風(fēng)格為歐陸式風(fēng)格，商場由約300家左右的商店集合而成。 ，關(guān)閉其余各井在負二層的出口，需開通的設(shè)保安人員看守。 ，也不利于貨梯與倉庫管理，將其位置調(diào)整到東南角處。 ，無論是一家經(jīng)營，還是散買，在管理上必需統(tǒng)一。 二、食品城概念 “民以食為天”，隨著人們收入的增加和生活的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，消費方式以逐步從糧店、菜市場向自選食品超市轉(zhuǎn)移。 中旅商業(yè)城的體重較大，考慮到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走專業(yè)化的道路，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，節(jié)省消費者的時間。例如“黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個專題式商場：占地4000平方米的“文化城”是一個展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場；“時尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時裝名牌；“良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有；“熒幕圈”是家庭娛樂和綜合娛樂中心；“中央汽車世界廣場”只賣一種商品 — 汽車。 香港是世界著名的旅游、購物中心，零售業(yè)向來發(fā)達。這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時間。根據(jù)有關(guān)部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。 中旅商業(yè)城空間結(jié)構(gòu)與布局 分層功能定位 空間原則 裝飾風(fēng)格定位 正九層 美食文化博物館 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 中西結(jié)合之樓層 正八層 正七層 正六層 精品店 大回環(huán) 小回環(huán) 純古典維多利亞精品商場 正五層 正四層 正三層 百貨公司 流線、清晰 現(xiàn)代古典 適當(dāng)古典符號表現(xiàn) 正二層 正一層 負一層 平價商場 大通透 后現(xiàn)代：簡潔、平價概念物化表現(xiàn) 負二層 分層功能定位 正九層 美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達 正八層 正七層 正六層 精品店已達7層，屬商業(yè)死亡線，為克服人的疲勞，必需在裝飾上給予符號強化 正五層 正四層 正三層 盡量保留百貨公司的基本性質(zhì)，并插入適量的娛樂功能 正二層 正一層 負一層 追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價”感覺 負二層 樓層功能分布示意表（如下） 樓層 主題功能 主營項目 九層 飲食城 廣東粥博物館、海洋博物館 八層 娛樂城 ：游戲機、：臺球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺、：家庭影院、：游戲場、：電腦、：個人寫真、MTV、攝影棚 七層 兒童用品 童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂器 六層 大眾文化城 精品圖書、雜志（含港、臺）、電子圖書、CD、字畫（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂器、文具、體育、健身用品 五層 家電城 電視、視盤機、音響、攝錄機、空調(diào)、冰箱、洗衣機、微波爐、名牌店、專賣店 四層 皮具城 包、箱、鞋、專賣店、精品屋 三層 男士世界 男士服裝、專用品、專賣店、精品店 二層 女人世界 女士服裝、專用品、專賣店、精品店 一層 化妝品飾品大全 化妝品、首飾、飾品、專賣店、精品店 負一 地方品牌店專業(yè)店 分類百貨、服裝品牌店、專業(yè)店 負二 食品超市 水果蔬菜、鮮活魚、蝦、肉、冷凍食品、半成品、熟食、面包、精品糧油、煙酒、飲料、干果、調(diào)味品 第四段：商場樓層功能定位的說明 逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。 據(jù)商業(yè)部門過去的統(tǒng)計，百貨商店每一萬元商品裝載一卡車。為了保證中旅商業(yè)城廣場能維持正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉庫面積。 城市儲運部門的倉庫面積一般為：平均每萬元庫存商品需12m2。 工農(nóng)業(yè)面積（平方米） 客流量 平均日（萬人） 節(jié)假日 北京百貨大樓 18000 10 20 北京西單商場 20000 10 20 上海一百 17000 20 30 上海巴黎春天 46500 15 25 從上表可以推算出：大型百貨商場人流密度 商場名稱 平日 節(jié)假日 北京百貨大樓 北京西單商場 5人/m2日 10人/m2日 上海一百 上海巴黎春天 （二）關(guān)于物流 購物中心是消費雙方進行商品交易活動的空間，每日巨大的人流帶來了大量的購買；大量的購買帶來了大量的物品的流動。 整體的三段式與空中花園豪宅的局部三段式組合，有助于增加建筑的韻味。 使商場、寫字樓、空中花園式豪宅形成一個既相應(yīng)又有機結(jié)合的整體。 家庭集體購物：留住小孩、留住丈夫、留住夫婦、留住老人 對非家庭購物 （可玩、可吃、可看、可買） （可玩、可吃、可看、可買、可?。? 、價格可接受 多元化的價格策略 平價 A：堅持薄利多銷 中檔價 B：想買的、能買到、價不貴 高價 C：品牌、精品、貨真價實 二、建筑的風(fēng)格定位 （一）建筑的整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)格。中旅商業(yè)城能否實現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項指標(biāo)上能否在廣州商圈中名列前茅。 制造局部個盤熱點，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場熱點的重要因素。因此，具有長遠眼光的發(fā)展商會讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點商鋪走強的主要原因。 從1997年看，商鋪平均價格繼續(xù)下跌。所謂透，就是保持視覺的開闊性，讓來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個商鋪都具有了叫強的競爭力。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團一貫秉承的旅游意識引進到商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于一體，另一方面強化旅游意識，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費力，投資者自然青睞于此。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動向。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時期的建筑風(fēng)范。 第一段：項目概況 第二段：中旅城廣場概念設(shè)計大綱 第三段：中旅城廣場概念設(shè)計 第四段：商場樓層功能定位的說明 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 第六段：穩(wěn)步贏得市場 第一段：項目概況 具有原創(chuàng)性與獨創(chuàng)性的大型物業(yè) “中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團獨家投資開發(fā)的大型綜合項目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號線和二號線的交匯處，日人流量達113萬人次?？缮狭舜模膊荒艿戎缴献?。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在較大的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍。 ，僅反映項目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資效益情況。 （略） 上述市場、投資和財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本項目作為住宅為主的項目是有較好市場前景的。 標(biāo)的影響，項目各項評價指標(biāo)對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。排氣扇，洗面盆 有停車場，租金待定 住宅：53110 地面8層 3800 60% 94年 7400 4200 6500 6305 商場：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅：7298 地面1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅：3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場：未推出 1267 22000 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 本項目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認(rèn)識的設(shè)計合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應(yīng)為港幣23000元左右。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。（見后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時盡管均價已高達每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現(xiàn)時二手市場住宅價位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時價位上升了約25%左右。 1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計 93年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 95年 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % 14% 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號 地塊編號 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。 以上供應(yīng)量的統(tǒng)計是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。 二、估計區(qū)域市場需求 所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域，并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I銷預(yù)算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計各個地區(qū)的市場潛量。 一、估計市場總需求 市場總需求的定義為：產(chǎn)品的市場總需求指在特定的產(chǎn)業(yè)銷售力量組合與水平，特定時期、特定地區(qū)及特定營銷環(huán)境的特定顧客群的產(chǎn)品購買總量。即單位成本每增加1%，%。=17% 其他（略） ◆ 第八段：如何進行項目敏感性分析？ 盈虧平衡點分析 盈虧平衡分析預(yù)測表 序號 總投資（萬元） 金額（萬元） 1 土地費用 2 管理費 3 配套費 330 網(wǎng)球場 70 綠化小品及環(huán)藝 100 會所 100 保安監(jiān)控及圍欄 60 4 固定成本合計 5 單位固定成本（元/平方米） 6 總變動成本 7 單位變動成本（元/平方米） 其中： A、盈虧平衡點（保本銷售量）=固定成本247。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。 項目營銷策劃 營銷策劃水平是決定項目價值實現(xiàn)程度的