【正文】 ，以下是金麒麟花園項(xiàng)目鄰近地段主要樓盤的資料： (1) 佳鵬大廈 A、 位置：深南大道邊，在該地塊的西南方向。 C、 價格：起價5000元/平方米（第5層價），每上升一層加80元/平方米。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質(zhì)可比樓盤，樓價普遍較低。”這是房地產(chǎn)界的名言。其實(shí)好壞只是相對的，關(guān)鍵是要弄明白：這個項(xiàng)目究竟處于哪個層次？好與壞是個說法，要緊的是能否賺錢。金麒麟花園的土地價值各要素如下： 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實(shí)際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個大坑之外，土地絕大部分平整。 地塊周圍景觀 (1) 自然景觀 A、前方景觀（東方） 該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設(shè)，使得該方向上的無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。 B、后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個小區(qū)開發(fā)未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn)景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。 C、左方景觀（北方）（略） D、右方景觀（南方）（略） (2) 人文、歷史景觀 A、人文、歷史景觀（略） B、歷史古跡，人文景觀（略） (3) 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項(xiàng)。 外部景觀如青青世界、世界之窗、動物園等，直達(dá)交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀──天主教堂。 環(huán)境、污染情況 (1) 水、空氣、土地污染情況： 地塊周圍因有工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。 配套設(shè)施 (1) 菜市場（略） (2) 商店、購物中心（略） (3) 小學(xué)（略） (4) 中學(xué)（略） (5) 醫(yī)院（略） (6) 體育娛樂場所（略） (7) 銀行、郵局、酒店（略） 近鄰的周邊樓盤情況 見第三段（三）。 從以上四個象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個主要條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢；地形地貌亦無特別的劣勢；幾個劣勢因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同程度的改善。就金麒麟項(xiàng)目的開發(fā)、投資而言，未來開發(fā)營銷工作，只要注意威脅（T）因素，把握機(jī)會（O）因素，那么，地塊的地理?xiàng)l件就不會成為影響整個小區(qū)價值的劣勢因素。 （三）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。周邊高素質(zhì)可比樓盤減少，在建樓盤售價均偏低。金麒麟項(xiàng)目常規(guī)類比土地價值在3500元/平米左右。 ◆ 第五段：海綿里的利潤：如何進(jìn)行可提升價值研判？ 潛在價值兌現(xiàn)最大化方為成功 美食家評判廚師的水準(zhǔn)，常以“家常菜”為依據(jù)。這句話的潛臺詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。如果聽說那個發(fā)展商將住宅樓賣出了每平方3萬元的天價，也不必急于對其欽佩得五體投地。 相反，假如某地段公認(rèn)只能蓋出3500元每平方的房子，而你卻能做到4500元每平方而且賣得不錯，才稱得上最真正成功。要想深入挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在價值，必須 “從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)”。 規(guī)劃能力對土地價值的提升 現(xiàn)有規(guī)劃思想的閃光之處： A、凈化功能，將項(xiàng)目規(guī)劃為純住宅。 C、首層架空，增強(qiáng)視覺通透感。 E、以環(huán)芤的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 單體設(shè)計(jì) 金麒麟花園常規(guī)小戶型的經(jīng)典設(shè)計(jì)最大限度地滿足了實(shí)用、舒適的功能需求，使每平方米均得到有效運(yùn)用。其價值提升空間可在5001000元。 金麒麟花園新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式設(shè)計(jì)迎合了消費(fèi)者對人性化住宅的心理需求，在南山區(qū)該地段同類物業(yè)中較為突出，將提升500元以上的相對單位價值。究竟原因，有以下幾點(diǎn)原因： A、由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。因此，這種低價位的住宅覆蓋的潛在客戶面就廣。這些價位覆蓋的社會層次越寬，往往客戶群的社會成分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入58萬元，即有能力購房）來界定。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位（50008000元/平方米）的住宅。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住房，使這些小區(qū)的居民成分復(fù)雜化。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。 B、購房更注意經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會階層界限（如“萬科城市花園“，被多數(shù)人認(rèn)為是”成功人士“的選擇）。 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝及平面設(shè)計(jì) 現(xiàn)場物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項(xiàng)目現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計(jì)上。 項(xiàng)目營銷策劃 營銷策劃水平是決定項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)程度的重要因素，金麒麟項(xiàng)目借助于國企的營銷策劃經(jīng)驗(yàn)和操作能力，通過強(qiáng)賣點(diǎn)的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價值提升500元以上。物業(yè)管理的3： 11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是1：11。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。 結(jié)論 以上各因素的兌現(xiàn)對于金麒麟項(xiàng)目價值提升起著直接的驅(qū)動作用，即使以上每一項(xiàng)只擠出20元的潛在利潤，那么你每平方就可以多賺160元，如果在幾個主要項(xiàng)目上做足功夫，則可使每平方的價值上升至5000元以上。=17% 其他（略） ◆ 第八段：如何進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析？ 盈虧平衡點(diǎn)分析 盈虧平衡分析預(yù)測表 序號 總投資（萬元） 金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2 管理費(fèi) 3 配套費(fèi) 330 網(wǎng)球場 70 綠化小品及環(huán)藝 100 會所 100 保安監(jiān)控及圍欄 60 4 固定成本合計(jì) 5 單位固定成本（元/平方米） 6 總變動成本 7 單位變動成本（元/平方米） 其中： A、盈虧平衡點(diǎn)（保本銷售量）=固定成本247。（）= B、保本銷售額=銷售單價A= 成本變動對利潤的影響 。即單位成本每增加1%，%。即平均售價每降低成本1%，%。 一、估計(jì)市場總需求 市場總需求的定義為：產(chǎn)品的市場總需求指在特定的產(chǎn)業(yè)銷售力量組合與水平，特定時期、特定地區(qū)及特定營銷環(huán)境的特定顧客群的產(chǎn)品購買總量。當(dāng)營銷支出高到某一水平時，已無法刺激需求水平再上一層，這就是市場需求的上限，稱為市場潛量。 二、估計(jì)區(qū)域市場需求 所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域，并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I銷預(yù)算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計(jì)各個地區(qū)的市場潛量。 （二）市場因素指數(shù)法 最普遍的方法是找出與區(qū)域市場潛量有關(guān)的市場因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購買力指數(shù)就是其中的著名例子。 以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號 地塊編號 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。 從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實(shí)際為441256平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。在成交的商品房中，住宅占大部分，%。 1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計(jì) 93年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 95年 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % 14% 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。其中8個高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，%。（見后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時盡管均價已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現(xiàn)時二手市場住宅價位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時價位上升了約25%左右。 （略） （1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高，均價為每平方米8500—9000港元左右。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。 ，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應(yīng)為港幣23000元左右。 ，把握好銷售的時機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認(rèn)識的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。排氣扇，洗面盆 有停車場，租金待定 住宅：53110 地面8層 3800 60% 94年 7400 4200 6500 6305 商場：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅：7298 地面1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅：3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場：未推出 1267 22000 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。 標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評價指標(biāo)對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。由此判斷，銷售價格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 （略） 上述市場、投資和財(cái)務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場前景的。在實(shí)際測算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 ，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。 ，以及投入的啟動資金很大，其拆遷周期的長短、成本控制的好壞，對項(xiàng)目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在較大的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一