【正文】 物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。商場首層均價宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價時應(yīng)充分考慮到這一因素。 序號 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時工程進(jìn)度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價HKD/M2 最低價HKD/M2 現(xiàn)時平均價HKD/M2 一次性付款折后均價 1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進(jìn)口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進(jìn)口自動扶手梯48部，住宅配潔具 地下層底部共500多個車位，租金待定 住宅：8089 挖椿井 12萬 % 11894 9247 11000 8800 商場：22170 12萬 % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場100個車位租售待定 住宅：78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 商場：112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù) 1，2層為地下停車場全部出售，價位待定 住宅：70100 地面5層 39000 82% 12004 9543 9500 8550 商場：1253（2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺 ?。好麖S電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1到3層停車場全部用作出租，租價待定 住宅：70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500 商場：1253（2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅：71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒夒娞?部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1，2層為停車場只3000平方米，約300個單位，租金待定 住宅：98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場：1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等 地下車庫1層，租售未定，個數(shù)未定 住宅：64165復(fù)式：186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場：13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個 地下車庫1層，租售未定，個數(shù)未定 住宅：88110復(fù)式：151 地面2層 17000 % 93年 12400 7500 8500 7650 沒有商場 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。 較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10% 銷售價格 30% 50% 20% 建設(shè)投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為15%，對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬港元，有機(jī)會出現(xiàn)赤字，故本項目有一定風(fēng)險，但虧本可能性較小。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應(yīng)先入一步，充分利用。并通過投資競爭要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價格策略，令市場承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)運作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報逾十億。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。所謂通，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的每一個區(qū)域。 總體市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。 商鋪作為買家的經(jīng)營用地，具有增值價值，同時又存在很大的經(jīng)營成本回報率的風(fēng)險。 根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購物中心。 （二）選用城堡式的復(fù)合建筑。對永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿足。 國內(nèi)大型百貨商店營業(yè)、庫房面積分配表（單位：m2） 商場名稱 營業(yè)面積 庫房面積 庫營比 備注 上海一百 17800 8500 :1 北京王府井 14390 9562 :1 北京西單 10407 9673 :1 店外700（倉庫） 深圳萬佳 17300 7500 :1 店內(nèi)600（倉庫） 深圳萬佳百貨的店外倉庫為7500m2，:1，萬佳的店內(nèi)倉庫為600m2。 由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機(jī)動車通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。顧客可以在里面購物、就餐、游樂。 專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強(qiáng)化了消費者特定的購物意識。完全有可能把中旅商業(yè)城負(fù)二層辦成中心區(qū)功能完備、環(huán)境舒適、品種齊全、超大規(guī)模的一流食品城。貨梯與倉庫的關(guān)系應(yīng)便捷。近期開始做商場部分的推廣。反映出中旅商業(yè)城在廣州商圈中傲視同儕，具有王者之尊的地位。 四、主要賣點展示 。歐陸式風(fēng)格，12萬平方米的單體建筑。它們的業(yè)務(wù)遍及五大洲，是一個多元化、實業(yè)化的集團(tuán)企業(yè)。 人們在驚嘆之余不免會有這樣的疑問？為什么發(fā)展商如此下大力氣注重施工現(xiàn)場的包裝？為什么只有 大仁天地投資顧問有限公司 馬俊勝 整理提供。 。50萬人次/日的地鐵出口與中旅商業(yè)城相聯(lián)，地上、地下匯城立體的人潮。 。年齡約為30~50。 “現(xiàn)場分類、加工、切分、展示、售賣”的作業(yè)方式，保證貨品新鮮、食用方便。即：統(tǒng)一進(jìn)出、統(tǒng)一計價、統(tǒng)一收銀。 中旅商業(yè)城“食品城”負(fù)二層概念設(shè)計 一、負(fù)二層特點： 負(fù)二層面積7206平方米，與地鐵公園前站直接連接，便于人流聚散。前幾年，大型綜合性商場在零售業(yè)占著主導(dǎo)地位。按此推算：，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。隨著人們生活水平的提高和物價指數(shù)的提高，對中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來說，過去的統(tǒng)計已經(jīng)不適用。 而對于商店庫房面積的大小，除與進(jìn)貨方式、管理制度相關(guān)外，與庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)有關(guān)，國內(nèi)一般為40天。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。 使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風(fēng)范。在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵 可以預(yù)見，今后一段時間商鋪市場的熱點也只可能在局部個盤出現(xiàn)。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺沖擊力。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤是0，即只要保本就算成功。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實研究，搬遷的準(zhǔn)備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據(jù)設(shè)計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應(yīng)的調(diào)整。 、地質(zhì)（略） ，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略） （略） —（略） （略） （略） 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項目將來售價較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會較小，而投資增加的機(jī)會較大。 ，市場已趨平衡，樓價升幅將相應(yīng)減緩。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 （3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。 本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個高層及3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，%，%。 （一）市場累加法 市場累加法必須找出每一市場內(nèi)所有的潛在顧客，然后估計他們可能的購買數(shù)量。 銷售價格變動對利潤的影響 計劃平均售價為4600元，若平均售價降低100元，%，在成本不變的情況下，%。如萬科物業(yè)對項目的價值提升空間在1000元以上。 C、小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。 C、由南山區(qū)的人文地理條件決定：整個南山區(qū)大部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性，即科研共員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。 建筑形式 項目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場中，是物業(yè)市價值判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，1997年深圳的熱點住宅中百仕達(dá)花園、東海愛地花園、萬科城市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細(xì)琢，取得了高于同類物業(yè)10002000元的單位價值。 B、人車分流。 房地產(chǎn)項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。 根據(jù)SWOT分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進(jìn)行環(huán)藝設(shè)計以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。 (2) 噪音污染（略） (3) 社會治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。 ◆ 第四段：如何進(jìn)行項目土地價值判斷及地塊優(yōu)劣勢分析？ “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 結(jié)論 在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期、南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價格要比前者低能040%。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。由于具微利房的特征，將來基本的市政設(shè)施會有配套。 以下工作是非做不可的。 小區(qū)輪廓設(shè)計上，1218層住宅錯落有致，擺布有序，三個組團(tuán)頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。 客戶的積累──檢驗策劃的成果和與客戶雙嬴 ★ 目的：“養(yǎng)客”之道 ★ 工作方法：①求同存異；②盡量滿足其“不合理要求”；③曉之以利害；④強(qiáng)調(diào)“雙贏”的策略 投資分析篇 案例名稱：住宅投資分析與價值研判體系 項目價值最大兌現(xiàn)與量化 ◆ 第一段：如何創(chuàng)建“投資分析報告”的目錄？ 一、項目概況 地理位置 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目規(guī)劃 戶型指標(biāo) 二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望 ’97回顧 ’98展望 結(jié)論 （二）當(dāng)?shù)刈≌袌鲎邉莘治?供求關(guān)系 價格走勢 結(jié)論 （三）所在區(qū)域住宅市場走勢分析 回顧與展望 市場特點 結(jié)論 （四）項目鄰近地段住宅市場分析 區(qū)位特點 個盤素質(zhì) 結(jié)論 三、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 （一）土地價值 地理位置 周邊景觀 環(huán)境、污染 市政配套 鄰近樓盤素質(zhì) （二）項目地塊優(yōu)劣勢分析 （三）結(jié)論 四、可提升價值研判 類比土地價值 規(guī)劃能力對于土地價值的提升 單體設(shè)計 建筑形式 市場細(xì)分及客戶定位 項目現(xiàn)場包裝 項目營銷策劃 物業(yè)管理 結(jié)論 五、項目投資估算