環(huán)球國際房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃(參考版)
2025-08-01 10:36本頁面
【正文】 （二）現(xiàn)金流量表與動態(tài)評價指標(biāo)指標(biāo)分析（1） 稅前全部投資凈現(xiàn)值FNPV= 萬元（2） 稅后全部投資凈現(xiàn)值FNPV= 萬元（3） 稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR= %（4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR= % 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目名稱計算期1234現(xiàn)金流入銷售收入現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加土地增值稅所得稅凈現(xiàn)金流量（1）（2）折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（）序號項目名稱計算期12341現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出資本金預(yù)售收入再投入貸款本息償還銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3稅后凈現(xiàn)金流量（1）（2）4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 第七章 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 第八章 社會、環(huán)境效益和風(fēng)險評價 社會效益評價 風(fēng)險評價 第九章 開發(fā)投資分析結(jié)論和建議 項目可行性說明 項目研究說明和建議 第十章 結(jié)束語49?？偼顿Y額100% =（）100% =% （2）全部投資的投資利稅率=利稅總額/總投資額100% =（++）/100% =% （3）資本金投資利潤率=利潤總額/資本金 =（）100% =% （4）資本金凈利潤率=稅后利潤247。借款還本付息估算表 單位：萬元序號項目名稱合計計算期第1年第2年第3年1借款還本付息年初借款累計0206100103050本年借款20000020000000本年應(yīng)記利息6100年底還本付息年末借款累計20610010305002借款還本付息的資金來源投資回收0 四、項目的財務(wù)評價 （一）利潤表和靜態(tài)評價指標(biāo)損益表。 投資計劃與資金籌措表序號項目名稱合計計算期第1年第2年第3年第4年1建設(shè)投資2400002資金籌措自有資金10000040000300002000010000借貸資金200000200000預(yù)售收入再投入0（2） 借款還本付息估算 長期借款200000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，%。本項目開發(fā)商投入資本金100000萬元作為啟動資金，其中第一年投入約40%，第二年投入約30%，第三年投入約20%；第四年投入10%；從銀行貸款200000萬元，全部用于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。 土地增值稅估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)計算過程1銷售收入2扣除項目金額以下4項之和開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金及附加其他扣除項目?。ǎ╉椀?0%3增值額（1）（2）4增值率（3）/（2）%5增值稅率（4）≤50%取35%6土地增值稅（3）（5） 利潤總額利潤總額=銷售收入開發(fā)投資額銷售稅金及附加估算土地增值稅 = 投資計劃及資金籌措估算(1) 。銷售總收入預(yù)測表用途可售數(shù)量建議銷售單價（元）銷售收入（萬元）住宅6250商鋪23409車位8084個150000合計銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數(shù)量第1年 第2年 第3年 第4年第1年第2年住宅：50%商鋪：50%車位：50%404260630第3年住宅:30%商鋪：30%車位:30%242536375第4年住宅：20%商鋪：20%車位：20%161724255合計100%100%(2) 租金估算銷售稅金與附加估算。（4）建議銷售單價 在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，建議南港新城各個部分的銷售單價為：住宅：6250元/M2 商鋪：23409元/M2車位：15萬元/個銷售收入的估算。其價格變動同住宅相同。考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項目的住宅價格為：6250元/M2。 住宅部分?市場比較法定價過程在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個比較案例A、B、C、D。2247。2）%=6100萬元 第二年應(yīng)計利息：（206100247。第1年借款200000萬元，%，每年等本償還，要求建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。 銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費占銷售收入的2%；銷售代理費占銷售收入的2%；其他銷售費用占銷售費用的1% 。: 根據(jù)理論計算和現(xiàn)場勘察結(jié)果，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，取以上兩種分析結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為建筑物的綜合成新率。(20+20)100%=50%其中：R表示凈殘值率，鋼混結(jié)構(gòu)取2％；t表示有效經(jīng)過年限，n表示剩余經(jīng)濟壽命年限，取值視建筑使用狀態(tài)決定。 1660+32++=1902元⑥計算建筑物綜合成新率a. 成新率= [1(1R)t247。③投資利息以上述建筑物建筑成本等全部預(yù)付資本為基數(shù)，結(jié)合該工程的投資、建設(shè)規(guī)模，參考類似工程開發(fā)周期，設(shè)定開發(fā)周期為1年，％計；假設(shè)建筑物建筑成本在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，按單利計息，則投資利息計算如下：投資利息=建筑物建筑成本開發(fā)周期/2利息率 =16601/2%=④投資利潤根據(jù)估價人員調(diào)查，估價對象所處區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目投資回報率較高，該區(qū)域一個開發(fā)周期為1年的項目投資利潤率為8～15％，根據(jù)估價對象的具體情況，投資利潤取建筑成本與管理費用之和的10％。其他費用包括工程監(jiān)理費、水電增容費及前期稅費（城建配套費、教育附加費等）等幾項費用，一般約為工程費用的5%10%，本次估價按5%計。估價對象地上建筑物結(jié)構(gòu)及層高詳見表1，相應(yīng)的建筑物重新建造建安造價（含土建、安裝、裝修成本、配套費等）詳見表2。一般根據(jù)估價對象結(jié)構(gòu)、層數(shù)、管理工作量等，按年租金的25％計算3%52．25②維修費（元/M2）為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，一般根據(jù)估價對象結(jié)構(gòu)、使用時間長短等，％計算%86③房屋年保險費（元/M2）％～％計% ④出租稅金（元/M2）包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加等，％計%309．153出租年純收益（元/M2）年房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)出租的年總收益 房地產(chǎn)出租年總費用＝12 4房地產(chǎn)價格的確定 ?、俜康禺a(chǎn)資本化率r根據(jù)《基于地價動態(tài)監(jiān)測的南寧市城市網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價體系建立技術(shù)報告》綜合分析確定%?、谖磥砜色@收益年限n（年）根據(jù)土地剩余收益年限確定20 ③預(yù)測未來租金增長趨勢g分析近幾年來的房地產(chǎn)租賃市場變化趨勢、租金發(fā)展態(tài)勢，綜合考慮經(jīng)濟的發(fā)展和城市人口因素及估價對象位置、適應(yīng)性，預(yù)計估價對象在未來可獲收益年限內(nèi)，平均每年可獲得的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加的幅度，且每年的資本化率保持不變。3= 總住宅價格為： 81190=商鋪采用收益法序號估價對象價格影響因素影響因素分析、計算過程數(shù)據(jù)確定計算結(jié)果一計算正常使用年限房地產(chǎn)收益價格 1出租年總收益（元/M2）年總收益＝年租金收入+年押金利息收入＝①+②?、倌曜饨鹗杖耄ㄔ?M2）年租金
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