【正文】 市步伐的同時，南寧市將強化規(guī)劃執(zhí)法，堅決制止亂搭亂建等違章違法行為。抓好“數(shù)字城管”系統(tǒng)升級，推進數(shù)字化城管向縣域延伸。抓好“城鄉(xiāng)清潔工程”向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部拓展延伸，加強市容市貌綜合整治，建立城市衛(wèi)生管理長效機制，防止“五亂”現(xiàn)象反彈。綜合施策、多措并舉，治理城市交通擁堵。( （二）南寧市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 南寧市房地產(chǎn)開發(fā)基本情況分析 十一五期間，南寧市經(jīng)濟將繼續(xù)以較快的增速發(fā)展，到２０１０年，南寧市生產(chǎn)總值力爭突破１０００億元；人均生產(chǎn)總值比２０００年翻１．５番；工業(yè)總產(chǎn)值突破１０００億元，年平均增長１９％；工業(yè)增加值、財政收入、全社會固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)出口總額比２００５年翻一番。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)方面，工業(yè)支柱地位得到提升，新興服務(wù)業(yè)較快發(fā)展。期末三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整到１２．２０％∶３６．５０％∶５１．３０％。作為一個關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來相當(dāng)長時間內(nèi)對南寧的經(jīng)濟依然有相當(dāng)大的拉動作用。此外，“十一五”期間，南寧市的城市化依然面臨較大的壓力，房地產(chǎn)業(yè)有其存在的必要性，在城市化發(fā)展進程中起著關(guān)鍵性的作用，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。在南寧市整個城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對新區(qū)建設(shè)和舊城改造起到了功不可沒的作用。“十一五”期間，南寧市將大力推進新區(qū)建設(shè)，并改善市民的居住環(huán)境。新區(qū)建設(shè)以良慶區(qū)為重點，帶動邕寧區(qū)、江南區(qū)發(fā)展，近期建設(shè)面積達到２０平方公里左右，遠期達到５０平方公里左右。啟動建設(shè)江南沙井片區(qū)。舊城改造重點推進華西北路片區(qū)、東溝嶺片區(qū)、義忠街邊陽街片區(qū)、翔云街片區(qū)、緯武路片區(qū)和上海路片區(qū)改造。改善居民住房環(huán)境和質(zhì)量，提高居民居住面積，５年新建商品房面積將達到１８００萬平方米左右。同時，南寧市提出，力爭到2010年，城市居民人均住房使用面積達到22平方米左右，基本實現(xiàn)全市90％左右的居民擁有成套住宅。我們堅信房地產(chǎn)業(yè)在南寧市“十一五”規(guī)劃甚至更長遠的時間內(nèi)依然會保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，對南寧市整個經(jīng)濟發(fā)展起到重要的推動作用。 南寧市房地產(chǎn)市場供給分析分析： . ● 如上圖所示，供應(yīng)線和成交線最明顯的差異在于：5年來供應(yīng)線保持了相對平穩(wěn)的增減態(tài)勢，而成交線則起伏動蕩明顯。 . ● 近5年來南寧市供應(yīng)量情況：0610年度的商品住宅供應(yīng)量除受08下半年全球金融危機影響而導(dǎo)致09年供應(yīng)量有所下降外，供應(yīng)市場整體呈現(xiàn)緩步上升的趨勢，這在很大程度上表明了開發(fā)商對地產(chǎn)市場抱著較為樂觀的心態(tài)，從而推動供應(yīng)市場的進一步繁榮。 . ● 近5年來的市場需求情況：不供應(yīng)市場相對應(yīng)的需求市場則在這個五年時間段中呈現(xiàn)出較大的波動：0607年為房地產(chǎn)大步前迚的階段，虛假的繁榮導(dǎo)致了07年成交量同比增長了25%；而受全球金融危機的影響，房地產(chǎn)市場整體蕭條，南寧區(qū)域08年成交量同比下跌37%，處于近五年成交量的最低值；受08年金融危機的抑制，09年下半年大量剛需釋放， 09年成交量同比上浮84%；10年的房地產(chǎn)市場為宏觀調(diào)控政策年，受大小政策的調(diào)控，投資需求大大受到限制，從而導(dǎo)致10年年度成交量下跌40%。 . ● 供求關(guān)系：可以將近五年來的供求關(guān)系氛圍兩個階段：一是2006年至2007年階段為供應(yīng)稍微不足，供求關(guān)系整體較為平均，與供求處于正比關(guān)系；二是2008年至2010年階段供求處于反比階段，與兩者間有較大的差距。 . ● 2010年供求及存量：受宏觀調(diào)控政策影響，在2010年新增供應(yīng)量達到五年來的新峰值時，為五年來倒數(shù)第二，整體市場供進過于求。 南寧市房地產(chǎn)市場需求分析分析：0610年，量價走勢最大的區(qū)別在于：五年來，南寧成交均價處于不斷上升中，而成交量則受全球宏觀經(jīng)濟及調(diào)控政策的影響而波動劇烈。因此，均價和成交量之間難以用嚴(yán)格的正反比關(guān)系表述。 南寧市房地產(chǎn)市場價格分析分析：0510年，南寧區(qū)域樓市價格一路攀升。0507年市場相對平均，漲幅較小。0810年一年一個臺階，%，這一定程度上表明了近三年來南寧市房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，但2010年末社科院出具的綠皮書中將南寧市房地產(chǎn)泡沫程度排到了第三位也不能不說有很大的可信度。所以2011年南寧區(qū)域樓市價格還會有小幅上漲。 南寧市細分房地產(chǎn)市場分析（針對項目的定位來分析）（一） 主城區(qū)分析 （二）片區(qū)分析 第三章 區(qū)位條件分析 項目的區(qū)位調(diào)查（一） 項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查交通情況等東面:北際南路。 南面:用地邊界 西面:永和路 北面:北際路。 （二）項目周邊人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 （三）項目周邊市政設(shè)施情況 （四）項目周邊消費者調(diào)查 項目周邊主要競爭物業(yè)分析通過對項目開發(fā)的主要競爭對手的競爭樓盤分析，了解項目主要競爭對手的樓盤規(guī)模、銷售價格、市場反應(yīng)等，同時了解競爭對手的營銷策略及其目標(biāo)客戶群，為確定本項目開發(fā)的競爭策略提供依據(jù)。附近樓盤簡況項目名稱總占地面積總建筑面積總戶數(shù)容 積 率綠 化 率項目特色停車位均價臺灣街52萬平方米60萬平方米2240戶%中式地產(chǎn)1387個6400元邕江銀座1萬平方米10萬平方米956戶%復(fù)合地產(chǎn)，投資地產(chǎn)。4647500元錦繡豪庭14萬平方米1032戶25%公園地產(chǎn)500個6500元 三、項目的SWTO分析 （一）項目情況項目位置：永和路東面項目面積：容積率：＞≤建筑密度：＞20%且≤28%綠地率:＞25%且≤30% （二）項目SWTO分析優(yōu)勢，價格可塑空間大2. 中大公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面有豐富的經(jīng)驗3. 地段發(fā)展?jié)摿^大4. 綠化率高，設(shè)計合理劣勢，不規(guī)則2. 項目開發(fā)周期長3. 項目處于開發(fā)初期，周邊生活服務(wù)配套設(shè)施不完善4. 交通不方便5. 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵1. 周邊樓盤的開發(fā)水平不高2. 項目的開發(fā)使中大公司能樹立起一種品牌形象，這對于中大公司下一步的房地產(chǎn)戰(zhàn)略有極大的幫助3. 我公司與市政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展威脅1. 南寧市區(qū)間競爭加大2. 同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，使項目面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)3. 項目距離發(fā)售時間仍較長，未知風(fēng)險較多，對市場要求日高 （三）項目SWTO應(yīng)對策略分析 第四章 項目定位 一、項目定位方向探討 二、項目定位 （一）項目屬性 （二）項目產(chǎn)權(quán)持有形式 （三）產(chǎn)品定位 （四）目標(biāo)客戶定位 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的高收入群體（居民更換舊房） 改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士來南寧置業(yè)的外地客戶● 目標(biāo)客戶群體描述（1）追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的高收入群體高級的知識智能階層——未來中產(chǎn)階級主體精英人士 職業(yè)特征：經(jīng)營管理領(lǐng)域——企事業(yè)單位、政府的高層管理人員、高級職業(yè)經(jīng)理人、高級管理顧問、專業(yè)代理商（經(jīng)銷商）或者說私營企業(yè)主專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域——工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計師、會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、策劃創(chuàng)意人員、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員社會人文領(lǐng)域——律師、記者、藝術(shù)家、教授等行業(yè)特征：這些階層的行業(yè)為高科技產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、社會發(fā)展產(chǎn)業(yè)等年齡特征：階層主體年齡分布在36－50歲之間。經(jīng)濟特征：該階層家庭年收入在6－8萬元左右，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。生活方式特征：消費生活方式 在滿足基本的物質(zhì)資料生活消費的基礎(chǔ)上，尋求更為豐富的精神消費與勞務(wù)消費。家庭生活方式 該階層面臨家庭的構(gòu)筑及穩(wěn)定、溫馨的生活家庭維護，成為該階層關(guān)注的另一焦點。這一部分人既是將來社會發(fā)展的中堅力量，亦是家庭中的頂梁柱?；诩彝ビ^念的確立與強化，較強的家庭責(zé)任感引導(dǎo)其更為關(guān)注家人的生活質(zhì)量與發(fā)展前景，包括妻子和父母的居住感受，孩子的生長環(huán)境與成長等。（2）改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者特征分析：這類群體已經(jīng)有自己的房子，但是居住條件和環(huán)境不是特別好，想通過再次置業(yè)改善自身的居住條件，這類階層一般是三口之家或多口之家，目前的房子滿足不了居住的需求，他們家庭月收入高，有能力購買產(chǎn)品；（3）多次置業(yè)者特征表現(xiàn)為：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。其中一部分人群購房為投資目的，投資升值。（4）來南寧置業(yè)的外地客戶特征分析：他們有一定的經(jīng)濟實力，看好南寧的發(fā)展，打算在南寧投資置業(yè)穩(wěn)定下來。● 住宅目標(biāo)客戶的確定客戶主體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的高收入群體客戶輔助體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士●商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶定位一級客戶：純投資客二級客戶：經(jīng)營戶 （五）市場形象定位 （六）價格定位定價原則：通過與周邊競爭物業(yè)的市場比較分析，根據(jù)樓盤本身的地段、交通、戶型、規(guī)劃、景觀、朝向、周邊配套等因素得出均價