【正文】 責(zé)任部門負(fù)責(zé)，但無人對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過程負(fù)責(zé)；肢解過程以后，必然產(chǎn)生過程與過程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的最大問題，其結(jié)果往往是“鐵路警察各管一段”，可能做到局部最優(yōu)，而不可能達(dá)到全局最優(yōu)；2）責(zé)任不清房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效果通過開發(fā)全過程而最終在項(xiàng)目銷售時(shí)得以體現(xiàn)，如果銷售業(yè)績(jī)不好，單獨(dú)要求銷售部負(fù)責(zé)可能失之偏頗，因?yàn)殇N售業(yè)績(jī)差，可能是設(shè)計(jì)的問題、施工質(zhì)量的問題，也可能是營(yíng)銷方式的問題、價(jià)格問題、開盤時(shí)機(jī)問題，可能是一個(gè)部門的責(zé)任，也有可能是幾個(gè)相互關(guān)聯(lián)的部門的責(zé)任，最終說不清是哪個(gè)部門的責(zé)任。當(dāng)然，銷售業(yè)績(jī)好，固然是營(yíng)銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協(xié)作。3）由于責(zé)任不清，導(dǎo)致無法對(duì)相關(guān)部門和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。(2) 項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目制開發(fā)模式是在公司總部的支撐和決策支持下，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的、進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程集成管理的開發(fā)模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目是公司資源集成的載體，是成本中心。項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)/特點(diǎn)：n 全過程集成管理n 項(xiàng)目經(jīng)理（部）對(duì)本項(xiàng)目的最終投資效果負(fù)責(zé)，責(zé)任明確n 有利于對(duì)各責(zé)任人進(jìn)行綜合考核n 有利于公司的各種資源在項(xiàng)目上進(jìn)行有機(jī)集成，打造精品、名品n 項(xiàng)目是成本中心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程集成管理有利于控制投資（3）項(xiàng)目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1）包括項(xiàng)目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權(quán)限的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。2）公司總部、子公司各職能部門、項(xiàng)目部在具體項(xiàng)目運(yùn)作過程中的職責(zé)和相互工作關(guān)系。3）建立健全以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心的各項(xiàng)管理制度，如項(xiàng)目經(jīng)理聘任制度、項(xiàng)目成本核算制度，以及使項(xiàng)目處于受控狀態(tài)的其他管理制度，如要求項(xiàng)目定期上報(bào)各種報(bào)告、報(bào)表及其內(nèi)容、格式等。4）項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)立。5）項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。6）項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書（實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，其目的是建立項(xiàng)目組織機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制）。7）項(xiàng)目目標(biāo)體系設(shè)立。8）項(xiàng)目目標(biāo)控制。9）項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)指標(biāo)及評(píng)價(jià)，如對(duì)項(xiàng)目設(shè)立總體考核目標(biāo)（可以在責(zé)任合同中明確）：項(xiàng)目建設(shè)期目標(biāo)、銷售期目標(biāo)、投資回收期目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量目標(biāo)、施工質(zhì)量目標(biāo)，分階段的投資（成本）控制目標(biāo)，安全健康目標(biāo)等；還需設(shè)立年度考核目標(biāo)、管理措施和手段，如簽訂項(xiàng)目責(zé)任合同。10）重大問題的決策機(jī)制和程序（例外管理決策程序）等。（4）項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素一個(gè)成功的項(xiàng)目運(yùn)作，應(yīng)該達(dá)到出效益、出精品、出人才、出成果這樣幾個(gè)目的，為此，項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素至少包括以下內(nèi)容：1) 一個(gè)好的項(xiàng)目班子及項(xiàng)目經(jīng)理；2) 科學(xué)的項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制制度；3) 明確合理的合同責(zé)任體系（企業(yè)內(nèi)部承包合同，明確項(xiàng)目部和公司在項(xiàng)目運(yùn)作過程中的責(zé) 權(quán)利）；4) 考核目標(biāo)體系；5) 總公司對(duì)項(xiàng)目的支撐與控制；6) 如何將公司的品牌、文化、人力資源、技術(shù)、資金等在項(xiàng)目上進(jìn)行集成。3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期階段劃分及主要工作 全壽命周期劃分對(duì)于發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目既是一個(gè)投資項(xiàng)目，又是一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期階段的劃分就有不同的標(biāo)準(zhǔn)，也就有不同的劃分結(jié)果，對(duì)此我們不作研究。我們提出這一標(biāo)題的目的是要強(qiáng)調(diào)“全壽命周期”這一概念，因?yàn)閺南到y(tǒng)角度出發(fā)，局部投資最優(yōu)非全局投資最優(yōu)。開發(fā)商自有投資意向開始到項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟：投資機(jī)會(huì)尋找——投資機(jī)會(huì)篩選——可行性研究——獲取土地使用權(quán)——規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批——簽署有關(guān)合作協(xié)議——施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收——市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以分為以下一些階段： 投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段 項(xiàng)目立項(xiàng)階段 項(xiàng)目全程策劃階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 工程施工階段 市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段 物業(yè)管理階段 物業(yè)拆除與報(bào)廢階段以上各階段排序不表示嚴(yán)格的先后時(shí)間關(guān)系，開發(fā)階段的劃分并不是一成不變的，各階段工作可能交替進(jìn)行。由于本公司已經(jīng)通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，上述階段劃分應(yīng)與質(zhì)量文件中的過程劃分結(jié)合起來，保證投資控制與質(zhì)量控制的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。質(zhì)量是企業(yè)、建筑產(chǎn)品的生命，對(duì)投資的控制應(yīng)建立在對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量控制的基礎(chǔ)之上。 各階段主要工作（1）投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段這一階段的主要工作有：開發(fā)商根據(jù)自己對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析及認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，即所謂“看地”；通過市場(chǎng)分析和擬選項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估（評(píng)價(jià)）工作進(jìn)行決策，將投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)或幾個(gè)具體地塊上。這一階段需提出項(xiàng)目投資建議，編制項(xiàng)目初步投資估算，其誤差率要求控制在＋30％左右。這是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)確定了投資決策后，獲取土地使用權(quán)就成為一個(gè)很關(guān)鍵的工作。獲取土地使用權(quán)的方式有多種，其中最主要的是通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式競(jìng)投獲得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競(jìng)投的方式獲取土地使用權(quán)將成為主流。應(yīng)該說，土地使用權(quán)競(jìng)投是一般開發(fā)企業(yè)比較陌生的，但又是很重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，有必要引起足夠重視并加以研究。（2）項(xiàng)目立項(xiàng)階段這一階段的主要工作有：申請(qǐng)項(xiàng)目用地的選址紅線圖，申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目策劃及可行性研究，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)可研測(cè)算，編制、報(bào)審可行性研究報(bào)告，獲取立項(xiàng)批復(fù)，等。這一階段的很多工作可以和項(xiàng)目全程策劃階段的工作結(jié)合起來做，即全程策劃的工作成果可以用來進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋本階段的投資測(cè)算內(nèi)容。（3）項(xiàng)目全程策劃階段這是房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期中很重要的一個(gè)階段，需進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，評(píng)價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案。這一階段的主要工作有：投資環(huán)境分析，確定項(xiàng)目的投資方向、投資組合，以及確定項(xiàng)目的總體資金運(yùn)作方案等。投資環(huán)境包括：宏觀環(huán)境與整體行業(yè)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等，通過對(duì)這些環(huán)境的分析，為擬建項(xiàng)目的定位、定價(jià)和營(yíng)銷等提供有利的參考依據(jù)；投資方向、投資組合分析：選擇合適的投資類型，并對(duì)不同類型房地產(chǎn)進(jìn)行合理的投資組合，可以利用其相互影響提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，使項(xiàng)目綜合效益最大化。其中最重要的工作是進(jìn)行項(xiàng)目定位，并形成文件。項(xiàng)目資金運(yùn)作方案包括資金籌集、資金分配使用和資金回收等內(nèi)容。這一工作與投資直接相關(guān)。（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段這一階段的主要工作有：申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等，根據(jù)項(xiàng)