【正文】 工(E)市場營銷和推廣(F)物業(yè)管理(G)物業(yè)拆除與報廢（H）各階段主要工作市場調(diào)研投資機會研究土地競投申請項目用地的選址紅線圖；申領規(guī)劃要點；可行性研究；獲取立項批復。這一工作與投資直接相關。質量是企業(yè)、建筑產(chǎn)品的生命，對投資的控制應建立在對項目質量控制的基礎之上。10）重大問題的決策機制和程序（例外管理決策程序）等。企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢或提高其盈利績效，一個重要的決定因素，是企業(yè)必須在各成長階段具備特定的組織能力或獨特的能力體系，以分別解決好兩項或三項相應的關鍵性組織發(fā)展任務。能否及時足額地獲得各種資源，往往是決定企業(yè)發(fā)展過程中能否渡過難關的關鍵性因素。衰退期初創(chuàng)期成長期成熟期圖1－1 典型企業(yè)的生命周期成長期企業(yè)的主要特征是：一是市場份額增長迅速，主要表現(xiàn)為企業(yè)銷售額的快速上升；二是產(chǎn)品價格或投資回報率都較高；三是產(chǎn)品的技術升級速度較快，型號不斷改進（這種情況一般出現(xiàn)在企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的技術還未成熟或產(chǎn)品的技術復雜、升級較快的階段）；四是企業(yè)的靈活性降低，但控制水平有明顯的提高。這一系統(tǒng)主要包括計劃系統(tǒng)、組織系統(tǒng)、人力資源開發(fā)系統(tǒng)和控制系統(tǒng)等。當然，銷售業(yè)績好，固然是營銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協(xié)作。我們提出這一標題的目的是要強調(diào)“全壽命周期”這一概念，因為從系統(tǒng)角度出發(fā)，局部投資最優(yōu)非全局投資最優(yōu)。這是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)。這一階段還必須取得建設工程規(guī)劃許可證等政府許可證書。獲取施工許可證；編制施工總體組織設計；委托施工監(jiān)理；組織施工招標；簽訂施工合同；工程實施項目管理；工程竣工驗收；物業(yè)交接。（7）物業(yè)管理階段本企業(yè)集團所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產(chǎn)的物業(yè)管理，將延續(xù)對公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務質量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的形象，這一效果會在公司下一輪房產(chǎn)的銷售價格中得到體現(xiàn)。（3）項目全程策劃階段這是房地產(chǎn)項目全壽命周期中很重要的一個階段，需進行全面、詳細、深入的技術經(jīng)濟分析論證，評價選擇擬建項目的最佳投資方案。 工程施工階段5）項目經(jīng)理責任制。定位于一個有利的市場因此，前者的成功往往是來自于企業(yè)獲得進入一個新市場的“先入者優(yōu)勢”，而后者的成功往往是來自于企業(yè)獲得低成本或差異化優(yōu)勢。新建擴張專業(yè)化鞏固多元化一體化哀落與復興圖1－2 典型企業(yè)的生命周期（經(jīng)驗與實證結論）初創(chuàng)期成長期成熟期0110500100新建企業(yè)擴張專業(yè)化鞏固（1）美國典型企業(yè)（單位：百萬美元）圖1－3（2）國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)（單位：人民幣億元）初創(chuàng)期成長期成熟期0134010新建企業(yè)擴張專業(yè)化鞏固圖1－4按照弗萊姆茲的研究成果，產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個成功的典型企業(yè)在其成長過程中必須解決好六個關鍵性的組織發(fā)展任務。培育企業(yè)文化2）公司總部、子公司各職能部門、項目部在具體項目運作過程中的職責和相互工作關系。 項目立項階段（2）項目立項階段這一階段的主要工作有：申請項目用地的選址紅線圖，申領規(guī)劃要點，進行項目策劃及可行性研究，對項目投資進行詳細可研測算，編制、報審可行性研究報告，獲取立項批復，等。好的市場營銷通常貫穿于項目開發(fā)全過程，而不是等到項目建成后再進行。物業(yè)質量鑒定；物業(yè)報廢和拆除；物業(yè)資源回收涉及的政府部門國土、計委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、市政等建委、招標辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質監(jiān)站等國土、房產(chǎn)、稅務測繪、消協(xié)、工商等物業(yè)辦、街道、居委會、派出所等拆遷辦等簽訂的相關合同咨詢合同、土地使用權出讓合同咨詢合同、貸款合同咨詢合同勘察合同、規(guī)劃設計合同監(jiān)理合同、施工合同、材料設備采購合同、裝修合同、貸款合同廣告合同、銷售代理合同、商品房買賣合同、租賃合同物業(yè)管理合同、設備維修合同、服務合同、房屋維修合同拆遷合同4 房地產(chǎn)項目全壽命周期各階段業(yè)務流程 房地產(chǎn)項目全壽命周期各階段業(yè)務流程圖參見圖21~29。（5）工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進行招標發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項目實施；最后進行竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競投的方式獲取土地使用權將成為主流。這八個步驟又可以分為以下一些階段：房地產(chǎn)項目是公司資源集成的載體，是成本中心。企業(yè)文化是作為一種非正式的“管理系統(tǒng)”對企業(yè)發(fā)生作用的，因為它主要是給員工營造某種文化氛圍或描述員工被期望去怎樣做。另外，由于成長期企業(yè)的高額利潤回報率也可能會吸引眾多的潛在企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)，這樣在趨于成熟期之前，企業(yè)可能會與產(chǎn)業(yè)內(nèi)的其它企業(yè)主要圍繞著產(chǎn)品的價格、技術、差異化等而展開的激烈的市場競爭，其目的是為了在未來成熟期的市場格局中獲得一個有利于自身的市場份額或市場地位。（3）獲取資源某種產(chǎn)品或服務被生產(chǎn)出來并推向市場后，下一步就是要通過該產(chǎn)品或服務的“產(chǎn)業(yè)化”經(jīng)營來迅速擴大其市場。獲取資源圖1－5 企業(yè)生命周期及其組織發(fā)展任務如果將以上對產(chǎn)業(yè)內(nèi)典型企業(yè)生命周期和成功企業(yè)組織發(fā)展任務的分析結合起來來看，我們就會發(fā)現(xiàn)這兩者之間存在著某種聯(lián)系，這種聯(lián)系表現(xiàn)為，成功的典型企業(yè)在其生命周期的初創(chuàng)期、成長期和成熟期必需分別解決好兩項或三項關鍵性的組織發(fā)展任務，它們之間的對應關系如圖1－5所示。7）項目目標體系設立。 物業(yè)管理階段投資環(huán)境包括：宏觀環(huán)境與整體行業(yè)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，項目所在地房地產(chǎn)市場環(huán)境等，通過對這些環(huán)境的分析，為擬建項目的定位、定價和營銷等提供有利的參考依據(jù)；投資方向、投資組合分析：選擇合適的投資類型，并對不同類型房地產(chǎn)進行合理的投資組合，可以利用其相互影響提升項目的整體價值，使項目綜合效益最大化。（8）物業(yè)拆除與報廢階段由于土地使用權期限屆滿、不符合城市規(guī)劃、物業(yè)確認為危房等原因，物業(yè)需報廢與拆除。市場調(diào)研；市場定位；產(chǎn)品定位；經(jīng)濟效益分析；營銷方案。（4）規(guī)劃設計階段這一階段的主要工作有：申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等，根據(jù)項目全程策劃內(nèi)容，通過方案競賽等方式