【正文】 工(E)市場營銷和推廣(F)物業(yè)管理(G)物業(yè)拆除與報(bào)廢（H）各階段主要工作市場調(diào)研投資機(jī)會(huì)研究土地競投申請(qǐng)項(xiàng)目用地的選址紅線圖；申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)；可行性研究；獲取立項(xiàng)批復(fù)。這一工作與投資直接相關(guān)。質(zhì)量是企業(yè)、建筑產(chǎn)品的生命，對(duì)投資的控制應(yīng)建立在對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量控制的基礎(chǔ)之上。10）重大問題的決策機(jī)制和程序（例外管理決策程序）等。企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢或提高其盈利績效，一個(gè)重要的決定因素，是企業(yè)必須在各成長階段具備特定的組織能力或獨(dú)特的能力體系，以分別解決好兩項(xiàng)或三項(xiàng)相應(yīng)的關(guān)鍵性組織發(fā)展任務(wù)。能否及時(shí)足額地獲得各種資源，往往是決定企業(yè)發(fā)展過程中能否渡過難關(guān)的關(guān)鍵性因素。衰退期初創(chuàng)期成長期成熟期圖1－1 典型企業(yè)的生命周期成長期企業(yè)的主要特征是：一是市場份額增長迅速，主要表現(xiàn)為企業(yè)銷售額的快速上升；二是產(chǎn)品價(jià)格或投資回報(bào)率都較高；三是產(chǎn)品的技術(shù)升級(jí)速度較快，型號(hào)不斷改進(jìn)（這種情況一般出現(xiàn)在企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的技術(shù)還未成熟或產(chǎn)品的技術(shù)復(fù)雜、升級(jí)較快的階段）；四是企業(yè)的靈活性降低，但控制水平有明顯的提高。這一系統(tǒng)主要包括計(jì)劃系統(tǒng)、組織系統(tǒng)、人力資源開發(fā)系統(tǒng)和控制系統(tǒng)等。當(dāng)然，銷售業(yè)績好，固然是營銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協(xié)作。我們提出這一標(biāo)題的目的是要強(qiáng)調(diào)“全壽命周期”這一概念，因?yàn)閺南到y(tǒng)角度出發(fā)，局部投資最優(yōu)非全局投資最優(yōu)。這是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。這一階段還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書。獲取施工許可證；編制施工總體組織設(shè)計(jì)；委托施工監(jiān)理；組織施工招標(biāo)；簽訂施工合同；工程實(shí)施項(xiàng)目管理；工程竣工驗(yàn)收；物業(yè)交接。（7）物業(yè)管理階段本企業(yè)集團(tuán)所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產(chǎn)的物業(yè)管理，將延續(xù)對(duì)公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的形象，這一效果會(huì)在公司下一輪房產(chǎn)的銷售價(jià)格中得到體現(xiàn)。（3）項(xiàng)目全程策劃階段這是房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期中很重要的一個(gè)階段，需進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，評(píng)價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案。 工程施工階段5）項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。定位于一個(gè)有利的市場因此，前者的成功往往是來自于企業(yè)獲得進(jìn)入一個(gè)新市場的“先入者優(yōu)勢”，而后者的成功往往是來自于企業(yè)獲得低成本或差異化優(yōu)勢。新建擴(kuò)張專業(yè)化鞏固多元化一體化哀落與復(fù)興圖1－2 典型企業(yè)的生命周期（經(jīng)驗(yàn)與實(shí)證結(jié)論）初創(chuàng)期成長期成熟期0110500100新建企業(yè)擴(kuò)張專業(yè)化鞏固（1）美國典型企業(yè)（單位：百萬美元）圖1－3（2）國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)（單位：人民幣億元）初創(chuàng)期成長期成熟期0134010新建企業(yè)擴(kuò)張專業(yè)化鞏固圖1－4按照弗萊姆茲的研究成果，產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個(gè)成功的典型企業(yè)在其成長過程中必須解決好六個(gè)關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)。培育企業(yè)文化2）公司總部、子公司各職能部門、項(xiàng)目部在具體項(xiàng)目運(yùn)作過程中的職責(zé)和相互工作關(guān)系。 項(xiàng)目立項(xiàng)階段（2）項(xiàng)目立項(xiàng)階段這一階段的主要工作有：申請(qǐng)項(xiàng)目用地的選址紅線圖，申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目策劃及可行性研究，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)可研測算，編制、報(bào)審可行性研究報(bào)告，獲取立項(xiàng)批復(fù)，等。好的市場營銷通常貫穿于項(xiàng)目開發(fā)全過程，而不是等到項(xiàng)目建成后再進(jìn)行。物業(yè)質(zhì)量鑒定；物業(yè)報(bào)廢和拆除；物業(yè)資源回收涉及的政府部門國土、計(jì)委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、市政等建委、招標(biāo)辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質(zhì)監(jiān)站等國土、房產(chǎn)、稅務(wù)測繪、消協(xié)、工商等物業(yè)辦、街道、居委會(huì)、派出所等拆遷辦等簽訂的相關(guān)合同咨詢合同、土地使用權(quán)出讓合同咨詢合同、貸款合同咨詢合同勘察合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)合同監(jiān)理合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同、裝修合同、貸款合同廣告合同、銷售代理合同、商品房買賣合同、租賃合同物業(yè)管理合同、設(shè)備維修合同、服務(wù)合同、房屋維修合同拆遷合同4 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程圖參見圖21~29。（5）工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項(xiàng)目實(shí)施；最后進(jìn)行竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競投的方式獲取土地使用權(quán)將成為主流。這八個(gè)步驟又可以分為以下一些階段：房地產(chǎn)項(xiàng)目是公司資源集成的載體，是成本中心。企業(yè)文化是作為一種非正式的“管理系統(tǒng)”對(duì)企業(yè)發(fā)生作用的，因?yàn)樗饕墙o員工營造某種文化氛圍或描述員工被期望去怎樣做。另外，由于成長期企業(yè)的高額利潤回報(bào)率也可能會(huì)吸引眾多的潛在企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)，這樣在趨于成熟期之前，企業(yè)可能會(huì)與產(chǎn)業(yè)內(nèi)的其它企業(yè)主要圍繞著產(chǎn)品的價(jià)格、技術(shù)、差異化等而展開的激烈的市場競爭，其目的是為了在未來成熟期的市場格局中獲得一個(gè)有利于自身的市場份額或市場地位。（3）獲取資源某種產(chǎn)品或服務(wù)被生產(chǎn)出來并推向市場后，下一步就是要通過該產(chǎn)品或服務(wù)的“產(chǎn)業(yè)化”經(jīng)營來迅速擴(kuò)大其市場。獲取資源圖1－5 企業(yè)生命周期及其組織發(fā)展任務(wù)如果將以上對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)典型企業(yè)生命周期和成功企業(yè)組織發(fā)展任務(wù)的分析結(jié)合起來來看，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩者之間存在著某種聯(lián)系，這種聯(lián)系表現(xiàn)為，成功的典型企業(yè)在其生命周期的初創(chuàng)期、成長期和成熟期必需分別解決好兩項(xiàng)或三項(xiàng)關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)，它們之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系如圖1－5所示。7）項(xiàng)目目標(biāo)體系設(shè)立。 物業(yè)管理階段投資環(huán)境包括：宏觀環(huán)境與整體行業(yè)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場環(huán)境等，通過對(duì)這些環(huán)境的分析，為擬建項(xiàng)目的定位、定價(jià)和營銷等提供有利的參考依據(jù)；投資方向、投資組合分析：選擇合適的投資類型，并對(duì)不同類型房地產(chǎn)進(jìn)行合理的投資組合，可以利用其相互影響提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，使項(xiàng)目綜合效益最大化。（8）物業(yè)拆除與報(bào)廢階段由于土地使用權(quán)期限屆滿、不符合城市規(guī)劃、物業(yè)確認(rèn)為危房等原因，物業(yè)需報(bào)廢與拆除。市場調(diào)研；市場定位；產(chǎn)品定位；經(jīng)濟(jì)效益分析；營銷方案。（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段這一階段的主要工作有：申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等，根據(jù)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容，通過方案競賽等方式