【正文】 確定自銷與代理銷售的比重。地震烈度本區(qū)構(gòu)造簡單，新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)微弱，按省抗震辦頌布的1/200萬“省工程抗震設(shè)防烈度圖”查知，**市地震設(shè)防烈度小于6度，無斷裂帶。小區(qū)生活污水排入各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理；地下室污水應(yīng)集中到地下室污水池中，通過排污泵將污水排入化糞池中。（二）消防用水系統(tǒng)在小區(qū)地下設(shè)320立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。供熱采暖節(jié)能①熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。出于以上諸多因素的考慮，多層住宅銷售價(jià)格每建筑平方米均價(jià)初步定為2500元。其中對(duì)應(yīng)的全部投資利潤率、全部投資利稅率及資本金凈利潤率的指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平，該項(xiàng)目完全可能實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)方案的利潤指標(biāo)。二、資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)投資總額5150萬元，所需資金擬由以下二個(gè)渠道籌集：①銀行借款2000萬元，由企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款解決；②自籌資金3150萬元（包括部分承包商墊資）。④合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費(fèi)。保安電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，在住宅各單元樓下設(shè)置對(duì)講門系統(tǒng)控制主機(jī)。（三）裝修外裝修：外墻涂料，鋁合金窗內(nèi)裝修：每套住宅天棚、墻面刮大白，地面水泥沙漿壓光。所見構(gòu)造形跡，除中生代地層構(gòu)成向北西微傾的平緩單斜外（傾角13176。項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面積在90—120m2之間，均采用四明設(shè)計(jì)。作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在XX已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。③生活水平提高，主動(dòng)型住房需求大。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，**市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對(duì)吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。2004年，商品房實(shí)際銷售平均價(jià)格為每平方米1100元，2007年上漲到了3500元，年均增長70%。隨著住房制度改革的深入，公積金制度和個(gè)人住房抵押貸款制度的完善及有關(guān)住房市場的啟動(dòng)，**市個(gè)人購房的比例會(huì)進(jìn)一步提高，住宅市場將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化。建筑密度：%容積率：綠化率：30%建設(shè)內(nèi)容：新建商住樓3棟，其中1商住樓16層，2商住樓17層，3商住樓12層。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某家園建設(shè)可行性研究報(bào)告 35目 錄第一章 概述一、項(xiàng)目背景二、投資開發(fā)商概況三、項(xiàng)目概況四、編制依據(jù)與研究范圍第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升XX縣的整體形象有積極意義二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)XX縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)XX縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義第三章 項(xiàng)目市場分析一、XX縣房地產(chǎn)市場分析二、項(xiàng)目市場營銷策略第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件、選址一、區(qū)域自然條件二、建筑材料來源及運(yùn)輸條件三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第五章 工程進(jìn)度安排第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求一、工程設(shè)計(jì)二、功能要求第八章 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生及節(jié)能一、消防二、環(huán)境保護(hù)三、勞動(dòng)衛(wèi)生四、節(jié)能第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算二、資金籌措第十章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算一、概述二、計(jì)算期估算三、銷售收入估算四、銷售稅金及附加估算五、開發(fā)投資估算六、利潤及利潤分配估算第十一章 財(cái)務(wù)效益分析一、靜態(tài)投資收益分析二、借款償還能力分析第十二章 結(jié)論第一章 概述一、項(xiàng)目背景**市物化天寶，能源礦產(chǎn)資源富集一地，被譽(yù)為中國的“科威特”，有我國陸上探明的最大整裝氣田。計(jì)算期：5年，其中建設(shè)期：3年投資與收益概況該項(xiàng)目總投資5150萬元，預(yù)計(jì)銷售收入6309萬元（售價(jià)按住宅平均價(jià)格2500元/m2），扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤608萬元，上繳費(fèi)550萬元。該項(xiàng)目已得到了XX縣人民政府的大力支持，項(xiàng)目的實(shí)施必然對(duì)**市的住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)推動(dòng)**市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義。XX縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。③較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。2008年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積20平方米。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響，XX縣的房地產(chǎn)高端市場潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場幾乎一片空白，而有購買力的消費(fèi)群體見多識(shí)廣，更苦于XX沒有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為30%。之間，多不超過5176。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)訪該項(xiàng)目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為3米，抗震設(shè)防裂度為6度。（七）燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庥煽h城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶，天然氣總用量約800立方米/天。給排水節(jié)能①選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。貸款本息償還由逐年累積的銷售收入償還。因此，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。初步方案，考慮各種內(nèi)、外部因素所確定比較貼近市場實(shí)際情況的價(jià)格：住宅部分由于面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等因素的不同，成本也隨之不同。③選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于23米，符合消防規(guī)范要求。（二）排水系統(tǒng)該項(xiàng)目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。水文地質(zhì)工程區(qū)地下水類型以潛水為主，主要為第四紀(jì)松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層，厚度3060米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場區(qū)地勢(shì)低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補(bǔ)給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細(xì)砂、細(xì)砂，平均滲透系數(shù)510米/日，水化學(xué)類型以HCO3Ca型為主。項(xiàng)目銷售渠道策略該項(xiàng)目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項(xiàng)目的銷售工作有較高的效率。住房面積需求100—130平方米左右是市場普遍的選擇，根據(jù)XX住房消費(fèi)者需求的的住房面積供求調(diào)查，60平方米以下商品房不適宜居住，而90—130平方米這個(gè)面積范圍是市民普遍的選擇。剔除其他因素，,潛在的主動(dòng)型市場需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間.綜上所述,我市每年住房需求在115萬平方米以上,需求十分旺盛,開發(fā)潛力巨大。**作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開