【正文】 模一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地：66730㎡，建筑面積123000㎡，%，綠化率38%，停車率70%。地處大連、鲅魚圈、XX三港腹地，獨(dú)具一市連三港的水路之便，海岸線長(zhǎng)達(dá)45公里，XX市鲅魚圈經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及鲅魚圈港。全年實(shí)際利用外資1億美元，%；，％；新批外資項(xiàng)目11項(xiàng)。2008年4月，仙人島能源化工區(qū)被確定為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)重點(diǎn)支持區(qū)域，2010年4月被列入沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)十大產(chǎn)業(yè)集群之一。目前，已投入資金30億元，吸引了國(guó)內(nèi)外眾多知名企業(yè)到這里投資發(fā)展。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、便于分期實(shí)施的現(xiàn)代住區(qū)。 地塊周邊其他道路以城市支路為主，均未開(kāi)工建設(shè)。小區(qū)綠地中心處于居住組團(tuán)環(huán)抱之中，空間上周邊建筑對(duì)小區(qū)中心綠地產(chǎn)生強(qiáng)烈的環(huán)繞，中心綠地內(nèi)部環(huán)境通過(guò)各居住組團(tuán)內(nèi)部的綠化軸線向各組團(tuán)進(jìn)行滲透，產(chǎn)生強(qiáng)烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。通過(guò)中心綠地及各組團(tuán)中心綠地和步行環(huán)道將整個(gè)綠化景觀系統(tǒng)引入小區(qū)內(nèi)部，作為一種介質(zhì)綠地系統(tǒng)將住戶也聯(lián)系在一起，成為了居民交流的主要場(chǎng)所。小區(qū)設(shè)置箱式變壓器一處，規(guī)劃布置在中心綠地內(nèi)。建筑造型設(shè)計(jì)建筑造型以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。在規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)一處，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一處。基礎(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況，多層住宅基礎(chǔ)擬采用天然地基上的淺基礎(chǔ)，具體基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探完成后再結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。二、生活排水系統(tǒng)排水量估算：本工程最高日排水量約為735 m179。四、通風(fēng)系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。熱力管線。六、建筑物防雷保護(hù)及接地保護(hù)本工程均為三級(jí)防雷建筑物。小區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置大的傳呼對(duì)講系統(tǒng)。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實(shí)行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。工程前期手續(xù)部分已經(jīng)完成，若后續(xù)各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，則項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排為：可行性研究報(bào)告編制2011年5月可行性研究報(bào)告審批2011年5月規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批2011年6月施工圖設(shè)計(jì)2011年6月~7月工程施工2011年8月～2012年5月設(shè)備材料訂貨安裝2012年5月主體封頂2012年5月總體竣工驗(yàn)收2012年10月正式交付使用2012年12月第十一章 投資估算和資金籌措項(xiàng)目投資估算根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)以及相關(guān)費(fèi)用具體收費(fèi)情況估算。二、資金使用計(jì)劃項(xiàng)目前期工作自2011年5月開(kāi)始，2011年8月開(kāi)工建設(shè)，2012年8月竣工，2013年5月底全部銷售完畢。五、財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表見(jiàn)附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷售收入萬(wàn)元368192營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元3總成本費(fèi)用萬(wàn)元.5利潤(rùn)總額萬(wàn)元55106所得稅萬(wàn)元%7稅后利潤(rùn)萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析的各項(xiàng)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單位指 標(biāo) 數(shù) 據(jù)備注1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%全部投資資本金2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬(wàn)元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤(rùn)率%5投資利稅率%六、清償能力分析本項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款12000萬(wàn)元。經(jīng)分析論證認(rèn)為：項(xiàng)目切實(shí)可行。%計(jì)取。開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本為以上6項(xiàng)之和。四、招標(biāo)方式招標(biāo)方式分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)二種類型。小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。(8)本項(xiàng)目綠化與建筑安裝爭(zhēng)取同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)完成，盡量減少項(xiàng)目的水土流失。廢水：施工人員產(chǎn)生的生活污水。九、有線電視系統(tǒng)有線電視信號(hào)就近城市有線電視光纜引入控制室后，采用地下敷設(shè)方送達(dá)各住戶、各建筑。盡量選用節(jié)能燈具。每戶內(nèi)采暖系統(tǒng)水平管敷設(shè)于本層地板的50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)，為避免熱損失，在溝槽內(nèi)鋪設(shè)20mm厚自帶鋁箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后鋪設(shè)采暖管道，并以專用支架固定，再鋪設(shè)陶?；炷?，上層為水泥沙漿找平。第四節(jié) 采暖方案一、依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》二、設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程住宅采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)。用水量估算：最高日用水量約919m179。戶型設(shè)計(jì)：應(yīng)在做好住戶調(diào)查的基礎(chǔ)上，盡可能選擇建設(shè)部推薦的優(yōu)秀戶型。 給水泵房：同變配電室一同設(shè)置，管線引自XX路。總戶數(shù)：1228戶。小區(qū)所在區(qū)域?yàn)榧泄┡?，小區(qū)設(shè)換熱站?！耙画h(huán)”是指環(huán)形特色步行休閑廊道。三、規(guī)劃構(gòu)思：在強(qiáng)調(diào)院落空間圍合的前提下，利用先進(jìn)的規(guī)劃理念和規(guī)劃手法，打造帶狀與點(diǎn)狀景觀相結(jié)合的內(nèi)部空間環(huán)境，將院落穿插于內(nèi)部空間中，提高景觀的滲透性和均好性；：通過(guò)“運(yùn)動(dòng)社區(qū)”理念的運(yùn)用，打造小區(qū)內(nèi)部的生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊；：通過(guò)對(duì)小區(qū)周邊交通及人流的分析，確定小區(qū)的主要出入口方向，結(jié)合“生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊”形成小區(qū)的環(huán)路系統(tǒng)；四、規(guī)劃布局臨XX路一側(cè)規(guī)劃4棟17層高層住宅，與東側(cè)臨街小高層形成挺拔的城市空間界面，規(guī)劃通過(guò)小區(qū)道路及綠地景觀環(huán)廊的分割小區(qū)，形成多個(gè)既相對(duì)獨(dú)立又相互聯(lián)系的住宅院落。結(jié)論：城市總體規(guī)劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區(qū)配套的完善條件。項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展前景十分看好。項(xiàng)目工程步伐不斷加快，投資19億元的中國(guó)北方（北海）光電產(chǎn)業(yè)園、投資5億元的金獅新能源等一批高科技項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●XX市城市建設(shè)與規(guī)劃現(xiàn)狀分析深入實(shí)施“沿海拉動(dòng)、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略，以“招商引資年”活動(dòng)為突破口，加快XX區(qū)開(kāi)發(fā)改造和沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，推動(dòng)新XX區(qū)共同進(jìn)步，夯實(shí)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，著力改善民生，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，強(qiáng)力推進(jìn)XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)。金融業(yè)快速發(fā)展 。55′至40176。均價(jià)3100元左右。2002年以前XX市房?jī)r(jià)，XX區(qū)800元/m2～1200元/m2之間；而在2008年至今，達(dá)到2450元/m2～4000元/m2之間，其中不包含經(jīng)濟(jì)適用房和別墅。 黨的十七大將全面建設(shè)小康社會(huì)作為新世紀(jì)前二十年的奮斗目標(biāo)，標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。例如，購(gòu)房者趨于年輕化，知識(shí)化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對(duì)居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。b0 G39。20104月年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。與建設(shè)小康社會(huì)要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，%。人們對(duì)住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場(chǎng)營(yíng)銷觀念”和“社會(huì)營(yíng)銷觀念”；開(kāi)發(fā)商已從過(guò)去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。 　　目前,中國(guó)正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。 　　隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對(duì)舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和全市人民關(guān)注的焦點(diǎn)，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，加強(qiáng)城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。 以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價(jià)格在2750元/m2～4200元/m2之間。其中：主要建筑形式為多層住宅。消費(fèi)需求顯著增強(qiáng) ，增長(zhǎng)19%，； 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長(zhǎng)20％。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上新的增長(zhǎng)極。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目已初具形象，投資12億元的奕豐北方溫泉城項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。教育設(shè)施：根據(jù)《XX市中心城教育設(shè)施布局規(guī)劃》，本地塊內(nèi)需要設(shè)置幼兒園一處。在保證組團(tuán)綠地與小區(qū)中心綠地視覺(jué)通廊通暢的基礎(chǔ)上，結(jié)合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內(nèi)水系設(shè)置環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部步行系統(tǒng)。商業(yè)建筑分布在XX路和東側(cè)、南側(cè)路沿街設(shè)置。整個(gè)小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強(qiáng)。建筑平面多樣，局部形成大型室內(nèi)空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。屋面防水等級(jí)：二級(jí)。 稱數(shù)雨水量根據(jù)濰坊區(qū)暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式計(jì)算，暴雨重現(xiàn)期取2年。采暖負(fù)荷指標(biāo)：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。 電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業(yè)區(qū)送電，線路采用地下電纜敷設(shè)。設(shè)置緊急廣播系統(tǒng)。建成投入使用后，除生產(chǎn)少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒(méi)有其它污染物排放，因此，對(duì)周圍環(huán)境不全產(chǎn)生不良影響。(2)施工人員的生活污水經(jīng)市政管網(wǎng)排入污水處理廠，處理達(dá)標(biāo)后進(jìn)支脈河。封陽(yáng)臺(tái)采用雙玻塑鋼窗。物業(yè)管理公司初步考慮定員30人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財(cái)務(wù)室2人，保安部15人，維修部5人，家政服務(wù)部5人；人員由社會(huì)公開(kāi)招聘解決。建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況。二、項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期3年，2013年5月底銷售完畢，因此計(jì)算期定為3年。因此，要努力開(kāi)展銷售宣傳，準(zhǔn)確定位，提高銷售收入。因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)效益明顯，值得投資商投資。銷售價(jià)格的確定在測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目銷售的特點(diǎn)及XX當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，并根據(jù)建設(shè)單位意見(jiàn)，住宅多層銷售價(jià)格初步確定為2500元/m高層住宅的銷售價(jià)格為3100元/m車庫(kù)和儲(chǔ)藏室的銷售價(jià)格為2500元/m2，商業(yè)房銷售價(jià)格為3500元/ m2。(2)規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)，按建安工程費(fèi)2%計(jì)，2%=。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制工程招標(biāo)內(nèi)容。節(jié)能指標(biāo)項(xiàng) 目單位細(xì)則限值設(shè)計(jì)指標(biāo)體形系數(shù)≤外墻平均傳熱系數(shù)W/( )建筑物耗熱量指標(biāo)W/ m2采暖耗煤量指標(biāo)Kg/ m2二、采暖節(jié)能設(shè)計(jì)采暖系統(tǒng)采用分戶計(jì)量系統(tǒng)，每戶均設(shè)一熱計(jì)量表，實(shí)現(xiàn)了熱量分戶計(jì)量。中高考期間，應(yīng)嚴(yán)格遵守環(huán)保部門有關(guān)規(guī)定。水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)為雙電源供電，一用一備，末端自動(dòng)切換。2)配套公建的負(fù)荷在較集中時(shí)可考慮設(shè)計(jì)量間。采暖系統(tǒng)供回水立管均設(shè)置在公共走廊內(nèi)的采暖井中，在主立管分向每一戶的供水水平分支處設(shè)銅制截止閥、Y型過(guò)濾器、熱量表，回水分支管設(shè)手動(dòng)調(diào)節(jié)閥，均安裝在公共走廊暖井間內(nèi)，以便物業(yè)管理開(kāi)關(guān)閥門，并可現(xiàn)場(chǎng)自動(dòng)抄表，實(shí)現(xiàn)全面按戶熱計(jì)量收費(fèi)。四、消火栓給水系統(tǒng)設(shè)置場(chǎng)所：商業(yè)用房、住宅公共走道。 注1住宅1228戶185L/7272綠化澆灑25357m178。三、內(nèi)部裝修地面：毛地面。規(guī)劃沿XX路和南側(cè)東側(cè)規(guī)劃路布置。第三節(jié) 建筑布局一、居住建筑住宅戶型設(shè)計(jì)小區(qū)戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。小區(qū)會(huì)所設(shè)置在西側(cè)，用地滿足居民文化活動(dòng)等需要。步行系統(tǒng)間設(shè)置小亭、環(huán)廊、雕塑等景觀小品以及硬地廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、小型健身廣場(chǎng)等開(kāi)敞活動(dòng)空間，突出步行流線的休憩特征。（4）