【正文】 模一、建設規(guī)模項目規(guī)劃占地：66730㎡，建筑面積123000㎡，%，綠化率38%，停車率70%。地處大連、鲅魚圈、XX三港腹地，獨具一市連三港的水路之便，海岸線長達45公里，XX市鲅魚圈經濟開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港。全年實際利用外資1億美元，%；，％；新批外資項目11項。2008年4月，仙人島能源化工區(qū)被確定為遼寧沿海經濟帶開發(fā)重點支持區(qū)域，2010年4月被列入沈陽經濟區(qū)十大產業(yè)集群之一。目前，已投入資金30億元，吸引了國內外眾多知名企業(yè)到這里投資發(fā)展。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、便于分期實施的現(xiàn)代住區(qū)。 地塊周邊其他道路以城市支路為主，均未開工建設。小區(qū)綠地中心處于居住組團環(huán)抱之中，空間上周邊建筑對小區(qū)中心綠地產生強烈的環(huán)繞，中心綠地內部環(huán)境通過各居住組團內部的綠化軸線向各組團進行滲透，產生強烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。通過中心綠地及各組團中心綠地和步行環(huán)道將整個綠化景觀系統(tǒng)引入小區(qū)內部，作為一種介質綠地系統(tǒng)將住戶也聯(lián)系在一起，成為了居民交流的主要場所。小區(qū)設置箱式變壓器一處，規(guī)劃布置在中心綠地內。建筑造型設計建筑造型以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。在規(guī)劃范圍內內設垃圾收集點一處，垃圾轉運站一處?；A根據(jù)上部結構的情況，多層住宅基礎擬采用天然地基上的淺基礎，具體基礎型式待地質勘探完成后再結合當?shù)厍闆r確定。二、生活排水系統(tǒng)排水量估算：本工程最高日排水量約為735 m179。四、通風系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風由排風扇排至豎向專用的排風井后至屋頂排放，排風井由建筑專業(yè)預留，排風扇由用戶自理。熱力管線。六、建筑物防雷保護及接地保護本工程均為三級防雷建筑物。小區(qū)可根據(jù)需要設置大的傳呼對講系統(tǒng)。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。推廣使用新技術、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風，以節(jié)能降耗。工程前期手續(xù)部分已經完成，若后續(xù)各項工作進展順利，則項目進度計劃安排為：可行性研究報告編制2011年5月可行性研究報告審批2011年5月規(guī)劃設計及審批2011年6月施工圖設計2011年6月~7月工程施工2011年8月～2012年5月設備材料訂貨安裝2012年5月主體封頂2012年5月總體竣工驗收2012年10月正式交付使用2012年12月第十一章 投資估算和資金籌措項目投資估算根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r以及相關費用具體收費情況估算。二、資金使用計劃項目前期工作自2011年5月開始，2011年8月開工建設，2012年8月竣工，2013年5月底全部銷售完畢。五、財務盈利能力分析項目開發(fā)建設利潤及利潤分配表見附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標見下表：序號項 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷售收入萬元368192營業(yè)稅金及附加萬元3總成本費用萬元.5利潤總額萬元55106所得稅萬元%7稅后利潤萬元項目財務盈利能力分析的各項動態(tài)與靜態(tài)指標詳見下表：序號指 標 名 稱單位指 標 數(shù) 據(jù)備注1財務內部收益率FIRR%全部投資資本金2財務凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤率%5投資利稅率%六、清償能力分析本項目長期貸款12000萬元。經分析論證認為：項目切實可行。%計取。開發(fā)成本開發(fā)成本為以上6項之和。四、招標方式招標方式分為公開招標、邀請招標二種類型。小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。(8)本項目綠化與建筑安裝爭取同時設計，同時完成，盡量減少項目的水土流失。廢水：施工人員產生的生活污水。九、有線電視系統(tǒng)有線電視信號就近城市有線電視光纜引入控制室后，采用地下敷設方送達各住戶、各建筑。盡量選用節(jié)能燈具。每戶內采暖系統(tǒng)水平管敷設于本層地板的50毫米厚建筑面層預留溝槽內，為避免熱損失，在溝槽內鋪設20mm厚自帶鋁箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后鋪設采暖管道，并以專用支架固定，再鋪設陶粒混凝土，上層為水泥沙漿找平。第四節(jié) 采暖方案一、依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》《采暖通風及空氣調節(jié)設計規(guī)范》二、設計內容本工程空調系統(tǒng)設計；本工程通風系統(tǒng)設計；本工程住宅采暖系統(tǒng)設計。用水量估算：最高日用水量約919m179。戶型設計：應在做好住戶調查的基礎上，盡可能選擇建設部推薦的優(yōu)秀戶型。 給水泵房：同變配電室一同設置，管線引自XX路?？倯魯?shù)：1228戶。小區(qū)所在區(qū)域為集中供暖，小區(qū)設換熱站。“一環(huán)”是指環(huán)形特色步行休閑廊道。三、規(guī)劃構思：在強調院落空間圍合的前提下，利用先進的規(guī)劃理念和規(guī)劃手法，打造帶狀與點狀景觀相結合的內部空間環(huán)境，將院落穿插于內部空間中，提高景觀的滲透性和均好性；：通過“運動社區(qū)”理念的運用，打造小區(qū)內部的生態(tài)運動環(huán)廊；：通過對小區(qū)周邊交通及人流的分析，確定小區(qū)的主要出入口方向，結合“生態(tài)運動環(huán)廊”形成小區(qū)的環(huán)路系統(tǒng)；四、規(guī)劃布局臨XX路一側規(guī)劃4棟17層高層住宅，與東側臨街小高層形成挺拔的城市空間界面，規(guī)劃通過小區(qū)道路及綠地景觀環(huán)廊的分割小區(qū)，形成多個既相對獨立又相互聯(lián)系的住宅院落。結論：城市總體規(guī)劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區(qū)配套的完善條件。項目所處區(qū)域發(fā)展前景十分看好。項目工程步伐不斷加快，投資19億元的中國北方（北海）光電產業(yè)園、投資5億元的金獅新能源等一批高科技項目開工建設。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●XX市城市建設與規(guī)劃現(xiàn)狀分析深入實施“沿海拉動、南移西進、園區(qū)集聚、產業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略，以“招商引資年”活動為突破口，加快XX區(qū)開發(fā)改造和沿海經濟開發(fā)，推動新XX區(qū)共同進步，夯實農業(yè)基礎，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，著力改善民生，維護社會和諧穩(wěn)定，強力推進XX沿海經濟強市建設。金融業(yè)快速發(fā)展 。55′至40176。均價3100元左右。2002年以前XX市房價，XX區(qū)800元/m2～1200元/m2之間；而在2008年至今，達到2450元/m2～4000元/m2之間，其中不包含經濟適用房和別墅。 黨的十七大將全面建設小康社會作為新世紀前二十年的奮斗目標，標志著我國經濟和社會發(fā)展進入新階段。例如,農民工青睞那些戶型小、價格低的民工公寓。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產需求旺盛的重要影響因素。例如，購房者趨于年輕化，知識化，他們更關注住宅的高品位，對居住空間要求更加現(xiàn)代、實用、合理，功能更完備。b0 G39。20104月年的房地產調控拉開帷幕，樓市各項政策持續(xù)收緊。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。與建設小康社會要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。10月房地產開發(fā)企業(yè)新增國內貸款重新突破千億大關，%。人們對住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。 順應住宅商品化的趨勢，開發(fā)商的建設理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產品觀念”正在走向“市場營銷觀念”和“社會營銷觀念”；開發(fā)商已從過去純粹的產品生產者轉變?yōu)榫用窬幼∩畹臉嬛摺? 　　目前,中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。 　　隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。房地產逐步成為新的經濟增長點和全市人民關注的焦點，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進一步完善配套設施，加強城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。 以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價格在2750元/m2～4200元/m2之間。其中：主要建筑形式為多層住宅。消費需求顯著增強 ，增長19%，； 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長20％。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經濟帶上新的增長極。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項目已初具形象，投資12億元的奕豐北方溫泉城項目扎實推進。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。教育設施：根據(jù)《XX市中心城教育設施布局規(guī)劃》，本地塊內需要設置幼兒園一處。在保證組團綠地與小區(qū)中心綠地視覺通廊通暢的基礎上，結合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內水系設置環(huán)狀的小區(qū)內部步行系統(tǒng)。商業(yè)建筑分布在XX路和東側、南側路沿街設置。整個小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強。建筑平面多樣，局部形成大型室內空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。屋面防水等級：二級。 稱數(shù)雨水量根據(jù)濰坊區(qū)暴雨強度計算公式計算，暴雨重現(xiàn)期取2年。采暖負荷指標：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。 電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業(yè)區(qū)送電，線路采用地下電纜敷設。設置緊急廣播系統(tǒng)。建成投入使用后，除生產少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不全產生不良影響。(2)施工人員的生活污水經市政管網排入污水處理廠，處理達標后進支脈河。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。物業(yè)管理公司初步考慮定員30人，其中經理1人，辦公室2人，財務室2人，保安部15人，維修部5人，家政服務部5人；人員由社會公開招聘解決。建筑安裝工程費用根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況。二、項目計算期項目開發(fā)經營期3年，2013年5月底銷售完畢，因此計算期定為3年。因此，要努力開展銷售宣傳，準確定位，提高銷售收入。因此，項目財務上是可行的，經濟效益明顯，值得投資商投資。銷售價格的確定在測算經營成本的基礎上，結合項目銷售的特點及XX當?shù)氐氖袌銮闆r，并根據(jù)建設單位意見，住宅多層銷售價格初步確定為2500元/m高層住宅的銷售價格為3100元/m車庫和儲藏室的銷售價格為2500元/m2，商業(yè)房銷售價格為3500元/ m2。(2)規(guī)劃勘探設計費，按建安工程費2%計，2%=。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，本項目可行性研究報告編制工程招標內容。節(jié)能指標項 目單位細則限值設計指標體形系數(shù)≤外墻平均傳熱系數(shù)W/( )建筑物耗熱量指標W/ m2采暖耗煤量指標Kg/ m2二、采暖節(jié)能設計采暖系統(tǒng)采用分戶計量系統(tǒng)，每戶均設一熱計量表，實現(xiàn)了熱量分戶計量。中高考期間，應嚴格遵守環(huán)保部門有關規(guī)定。水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)為雙電源供電，一用一備，末端自動切換。2)配套公建的負荷在較集中時可考慮設計量間。采暖系統(tǒng)供回水立管均設置在公共走廊內的采暖井中，在主立管分向每一戶的供水水平分支處設銅制截止閥、Y型過濾器、熱量表，回水分支管設手動調節(jié)閥，均安裝在公共走廊暖井間內，以便物業(yè)管理開關閥門，并可現(xiàn)場自動抄表，實現(xiàn)全面按戶熱計量收費。四、消火栓給水系統(tǒng)設置場所：商業(yè)用房、住宅公共走道。 注1住宅1228戶185L/7272綠化澆灑25357m178。三、內部裝修地面：毛地面。規(guī)劃沿XX路和南側東側規(guī)劃路布置。第三節(jié) 建筑布局一、居住建筑住宅戶型設計小區(qū)戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。小區(qū)會所設置在西側，用地滿足居民文化活動等需要。步行系統(tǒng)間設置小亭、環(huán)廊、雕塑等景觀小品以及硬地廣場、籃球場、網球場、小型健身廣場等開敞活動空間，突出步行流線的休憩特征。（4）