【正文】 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論財(cái)務(wù)盈利能力分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力；不確定性分析表明，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。三、銷售計(jì)劃及銷售收入銷售計(jì)劃項(xiàng)目考慮預(yù)售，計(jì)劃于2011年10月開始銷售，并于2013年5月底底全部銷售完畢。前期工程費(fèi)用(1)前期咨詢費(fèi)，%計(jì)，%=。第二節(jié) 招標(biāo)管理一、概述 依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，本項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施階段的勘察設(shè)計(jì)和施工等均采取招標(biāo)。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級(jí)為Ⅲ級(jí)。(3)夜間應(yīng)停止機(jī)械作業(yè)，特別是高噪聲機(jī)械作業(yè)，如打樁機(jī)、推土機(jī)、風(fēng)鉆等。三、配套設(shè)施設(shè)計(jì)吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。設(shè)置消防對(duì)講系統(tǒng)。供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設(shè)有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。 泄洪溝由專業(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。 量用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量(m3)備二、外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：采用涂料墻面；屋面：擠塑板屋面(平屋面)，斜屋面處：英紅瓦保溫屋面。外觀上通過塑造獨(dú)特的形體、采用豐富的外表材質(zhì)，打造出現(xiàn)代、跳躍、大氣的建筑風(fēng)格。 院落布局優(yōu)雅流暢、動(dòng)感十足，引導(dǎo)性強(qiáng)，空間形態(tài)更富有人性化，親切溫馨，從庭院內(nèi)部隨視點(diǎn)轉(zhuǎn)移，逐步展開不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。配套公建主要布置在小區(qū)出入口及小區(qū)西南組團(tuán)庭院中。通過步行系統(tǒng)將各組團(tuán)內(nèi)部中心與小區(qū)外部公共活動(dòng)區(qū)域、中心綠地及周邊公共服務(wù)設(shè)施聯(lián)接成統(tǒng)一、流暢的網(wǎng)絡(luò)。小學(xué)及初高中教育結(jié)合周邊相關(guān)規(guī)劃解決。XX路是XX市通往大石橋市的重要道路，也是城區(qū)溝通南北的干道，該路在本案北側(cè)通過為小區(qū)提供提供了良好的區(qū)位條件。同時(shí)，港城國(guó)際溫泉城、乒乓球世界冠軍馬林溫泉培訓(xùn)基地等重點(diǎn)項(xiàng)目也相繼開工建設(shè)，雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)人文、生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)氛圍及自然景觀得到進(jìn)一步和諧統(tǒng)一。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬。農(nóng)民人均純收入8000元，％，比2005年增長(zhǎng)1倍，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種：：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。同時(shí)XX市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機(jī)遇。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)際拆遷面積約為1億平方米。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,%,年均增幅約為1%。當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。對(duì)環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。2011年 4月18日中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持逾30%的高增長(zhǎng),數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)13月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8,846億元人民幣,%。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。規(guī)劃用地北側(cè)緊鄰XX城區(qū)主要道路—XX路，西側(cè)臨近XX北路，東側(cè)、南側(cè)為棚戶區(qū)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對(duì)住宅需求的變化。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場(chǎng)供給。 　　人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過快等因素,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。第三章 項(xiàng)目法人一、企業(yè)簡(jiǎn)況企業(yè)名稱XX 地產(chǎn)有限責(zé)任公司詳細(xì)地址批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間月經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工注冊(cè)資金伍仟萬元營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)公司類型有限責(zé)任公司資質(zhì)等級(jí)級(jí)證書編號(hào)法定代表人職務(wù)董事長(zhǎng)職稱高級(jí)經(jīng)濟(jì)師聯(lián)系電話備注：二、企業(yè)基本三、XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司歷年開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介第四章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 需求分析一、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平和人均消費(fèi)水平連年位提升，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢(shì)。與本項(xiàng)目距離較近,可競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)比性較大的項(xiàng)目是大景城。57′，北緯39176。%。這為本項(xiàng)目運(yùn)作奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。主干路金海大街、清河大街等18條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎(chǔ)設(shè)施正在抓緊建設(shè)。項(xiàng)目周邊地段已經(jīng)開始地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)了該區(qū)域居住環(huán)境的改善與發(fā)展，已逐步發(fā)展成為北部城區(qū)的居住片區(qū)。用地區(qū)域分析（1）周邊用地分析地塊周邊規(guī)劃以居住用地為主，南側(cè)住宅小雨花園已經(jīng)建成。從而形成運(yùn)動(dòng)健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。“一心”是指具有對(duì)外景觀輻射的小區(qū)中心綠地，由小區(qū)中心綠地和活動(dòng)場(chǎng)地組成。雨水主要排入小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)再排入城市XX路污水管網(wǎng)。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，戶型為8595,100120平方米為主，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，戶型為7585,90100平方米為主，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶， 戶型為7595平方米為主。 電訊控制室：規(guī)劃設(shè)于小區(qū)南側(cè)，管線引自XX路。四、平面布置戶型面積：考慮售價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?，每戶建筑面積在75120m2為宜。.d584未預(yù)見水量10%5總計(jì)919以城市自來水為水源，給水管由XX路城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級(jí)團(tuán)給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個(gè)小區(qū)形成樹狀的給水系統(tǒng)。3)消防水泵房及蓄水池設(shè)置：擬與生活水泵房合建。水平雙管放射式系統(tǒng)是國(guó)家推薦采用的采暖系統(tǒng)形式之一，其優(yōu)點(diǎn)是系統(tǒng)調(diào)節(jié)、使用最靈活，運(yùn)行費(fèi)用最省。四、電氣照明本工程需設(shè)置應(yīng)急照明：消防等設(shè)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，商店設(shè)暫時(shí)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，疏散通道、疏散樓梯、出入口等設(shè)疏散指示標(biāo)志。小區(qū)電話進(jìn)線電纜及寬帶就近接入城市市話網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。四、污染物來源施工期廢氣：主要為新建商品樓及建筑材料運(yùn)輸過程中產(chǎn)生的粉塵；汽車運(yùn)輸時(shí)的揚(yáng)塵和廢氣；施工機(jī)械本身產(chǎn)生一定量煙氣。(7)本項(xiàng)目分期施工，非施工期的土地栽種原生態(tài)植物，保持場(chǎng)地綠化，減少水土流失。統(tǒng)一配置太陽能熱水器，節(jié)約住戶洗浴用能。本項(xiàng)目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按工程成本的1%計(jì)提173萬元。四、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目所銷售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。項(xiàng)目投資29264萬元，其中申請(qǐng)銀行貸款1500萬元，其余企業(yè)自籌和預(yù)售收入。由于市場(chǎng)需求旺盛，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的住房在2013年五月底即可全部銷售完畢，資金回?cái)n較快。開發(fā)經(jīng)營(yíng)約3年。土建工程造價(jià)，以非精裝修考慮。水、電、熱、氣等實(shí)行一戶一表，按表收費(fèi)。(4)為了減少噪音源的干擾，加強(qiáng)主干道的道路綠化，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離。固體廢物：主要為生活垃圾。第六節(jié) 燃?xì)庀到y(tǒng) 一、燃?xì)庹{(diào)壓站規(guī)劃于小區(qū)公建內(nèi)，管線引自西三路。設(shè)置防直擊雷和防雷電波引入措施。由北側(cè)臨近熱力線引入小區(qū)熱站后，管線由小區(qū)外圍采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。/d。四、活荷載設(shè)計(jì)值陽臺(tái)：；樓梯間： KN/ m2； KN/ m2；其余房間： KN/ m2。第七章 工程技術(shù)方案第一節(jié) 建筑方案一、主要建筑概況建筑面積：123746m2；其中住宅104381m2，商業(yè)19365m2。采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的手法形式來表現(xiàn)建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時(shí)尚，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。小區(qū)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)6處分散在小區(qū)內(nèi)部，公廁一處設(shè)置在物業(yè)管理公建內(nèi)。整個(gè)小區(qū)的各種空間通過中央公園和步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統(tǒng)滲透到各組團(tuán)內(nèi)的公共綠地的半私密空間，再由組團(tuán)公共綠地到院落的私密空間的完美過渡。（1）道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)道路系統(tǒng)采用方便實(shí)用的原則，小區(qū)主路采用較為規(guī)整的環(huán)形道路，將各個(gè)居住組團(tuán)聯(lián)系在一起。結(jié)論：周邊主要道路尚未完全形成，規(guī)劃考慮現(xiàn)狀XX路作為近期主要的對(duì)外道路。，提高居住安全性，加強(qiáng)居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過標(biāo)志建筑和標(biāo)志景觀步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。文化古城改造工程將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，推動(dòng)全市新XX區(qū)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，為未來沈陽、大連之間建設(shè)新的大型城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。按照胡錦濤總書記關(guān)于“仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展”的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構(gòu)建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。引進(jìn)海外專家研發(fā)團(tuán)隊(duì)3個(gè)。坐落在懷抱之中；哈大公路、中長(zhǎng)鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，莊林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級(jí)公路形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。住宅面積65—85，85100,100124平方米不等?！衿骄鶅r(jià)格分析（普通住宅）XX各個(gè)樓盤之間由于位置差異、小區(qū)配套、開發(fā)商知名度等原因房?jī)r(jià)有差別。遼寧省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。2009年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,%%。 　　同時(shí),隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展,我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢(shì)。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。! l2 g( f　　從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。規(guī)劃建筑面積共計(jì)123700m2，其中高層55360 m2，多層46470m2，車庫(kù)2505 m2，商業(yè)19365m2。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中個(gè)人按揭貸款達(dá)到7937億元，%。城市化以及隨之而來的現(xiàn)代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。1998年7月國(guó)務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi),我國(guó)因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價(jià)格上漲因素,%%。因此，進(jìn)一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。城區(qū)南部，特別是大清河兩岸，開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格受自然環(huán)境烘托，價(jià)格在30003900元/平方米左右，城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)項(xiàng)目一般在22002800元/平方米。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)