【正文】 理等過程，每一個過程都由不同的責任部門負責，但無人對整個項目過程負責；肢解過程以后，必然產(chǎn)生過程與過程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的最大問題，其結果往往是“鐵路警察各管一段”，可能做到局部最優(yōu)，而不可能達到全局最優(yōu)；2）責任不清房地產(chǎn)項目的投資效果通過開發(fā)全過程而最終在項目銷售時得以體現(xiàn)，如果銷售業(yè)績不好，單獨要求銷售部負責可能失之偏頗，因為銷售業(yè)績差，可能是設計的問題、施工質(zhì)量的問題，也可能是營銷方式的問題、價格問題、開盤時機問題，可能是一個部門的責任，也有可能是幾個相互關聯(lián)的部門的責任，最終說不清是哪個部門的責任。當然，銷售業(yè)績好，固然是營銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協(xié)作。3）由于責任不清，導致無法對相關部門和責任人進行考核4）上述弊端的結果必然導致投資失控。(2) 項目制開發(fā)模式的優(yōu)勢項目制開發(fā)模式是在公司總部的支撐和決策支持下，由項目經(jīng)理負責的、進行房地產(chǎn)項目全過程集成管理的開發(fā)模式。房地產(chǎn)項目是公司資源集成的載體，是成本中心。項目制開發(fā)模式的優(yōu)點/特點：n 全過程集成管理n 項目經(jīng)理（部）對本項目的最終投資效果負責，責任明確n 有利于對各責任人進行綜合考核n 有利于公司的各種資源在項目上進行有機集成，打造精品、名品n 項目是成本中心，對項目進行全過程集成管理有利于控制投資（3）項目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1）包括項目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權限的組織架構設計。2）公司總部、子公司各職能部門、項目部在具體項目運作過程中的職責和相互工作關系。3）建立健全以項目經(jīng)理責任制為核心的各項管理制度，如項目經(jīng)理聘任制度、項目成本核算制度，以及使項目處于受控狀態(tài)的其他管理制度，如要求項目定期上報各種報告、報表及其內(nèi)容、格式等。4）項目經(jīng)理部的設立。5）項目經(jīng)理責任制。6）項目管理目標責任書（實施項目經(jīng)理責任制，其目的是建立項目組織機制和激勵機制）。7）項目目標體系設立。8）項目目標控制。9）項目考核評價指標及評價，如對項目設立總體考核目標（可以在責任合同中明確）：項目建設期目標、銷售期目標、投資回收期目標，規(guī)劃設計質(zhì)量目標、施工質(zhì)量目標，分階段的投資（成本）控制目標，安全健康目標等；還需設立年度考核目標、管理措施和手段，如簽訂項目責任合同。10）重大問題的決策機制和程序（例外管理決策程序）等。（4）項目制開發(fā)模式的成功因素一個成功的項目運作，應該達到出效益、出精品、出人才、出成果這樣幾個目的，為此，項目制開發(fā)模式的成功因素至少包括以下內(nèi)容：1) 一個好的項目班子及項目經(jīng)理；2) 科學的項目運作機制制度；3) 明確合理的合同責任體系（企業(yè)內(nèi)部承包合同，明確項目部和公司在項目運作過程中的責 權利）；4) 考核目標體系；5) 總公司對項目的支撐與控制；6) 如何將公司的品牌、文化、人力資源、技術、資金等在項目上進行集成。3 房地產(chǎn)項目全壽命周期階段劃分及主要工作 全壽命周期劃分對于發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目既是一個投資項目，又是一個建設項目，因此對房地產(chǎn)項目全壽命周期階段的劃分就有不同的標準，也就有不同的劃分結果，對此我們不作研究。我們提出這一標題的目的是要強調(diào)“全壽命周期”這一概念，因為從系統(tǒng)角度出發(fā)，局部投資最優(yōu)非全局投資最優(yōu)。開發(fā)商自有投資意向開始到項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括八個步驟：投資機會尋找——投資機會篩選——可行性研究——獲取土地使用權——規(guī)劃設計與方案報批——簽署有關合作協(xié)議——施工建設與竣工驗收——市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以分為以下一些階段： 投資機會研究及土地競投階段 項目立項階段 項目全程策劃階段 規(guī)劃設計階段 工程施工階段 市場推廣和營銷階段 物業(yè)管理階段 物業(yè)拆除與報廢階段以上各階段排序不表示嚴格的先后時間關系，開發(fā)階段的劃分并不是一成不變的，各階段工作可能交替進行。由于本公司已經(jīng)通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認證，上述階段劃分應與質(zhì)量文件中的過程劃分結合起來，保證投資控制與質(zhì)量控制的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。質(zhì)量是企業(yè)、建筑產(chǎn)品的生命，對投資的控制應建立在對項目質(zhì)量控制的基礎之上。 各階段主要工作（1）投資機會研究及土地競投階段這一階段的主要工作有：開發(fā)商根據(jù)自己對某一房地產(chǎn)市場的分析及認識，尋找投資的可能性，即所謂“看地”；通過市場分析和擬選項目的財務評估（評價）工作進行決策，將投資設想落實到一個或幾個具體地塊上。這一階段需提出項目投資建議，編制項目初步投資估算，其誤差率要求控制在＋30％左右。這是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)。當確定了投資決策后，獲取土地使用權就成為一個很關鍵的工作。獲取土地使用權的方式有多種，其中最主要的是通過招標、拍賣或者掛牌方式競投獲得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競投的方式獲取土地使用權將成為主流。應該說，土地使用權競投是一般開發(fā)企業(yè)比較陌生的，但又是很重要的一項業(yè)務，有必要引起足夠重視并加以研究。（2）項目立項階段這一階段的主要工作有：申請項目用地的選址紅線圖，申領規(guī)劃要點，進行項目策劃及可行性研究，對項目投資進行詳細可研測算，編制、報審可行性研究報告，獲取立項批復，等。這一階段的很多工作可以和項目全程策劃階段的工作結合起來做，即全程策劃的工作成果可以用來進行項目立項審批。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋本階段的投資測算內(nèi)容。（3）項目全程策劃階段這是房地產(chǎn)項目全壽命周期中很重要的一個階段，需進行全面、詳細、深入的技術經(jīng)濟分析論證，評價選擇擬建項目的最佳投資方案。這一階段的主要工作有：投資環(huán)境分析，確定項目的投資方向、投資組合，以及確定項目的總體資金運作方案等。投資環(huán)境包括：宏觀環(huán)境與整體行業(yè)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，項目所在地房地產(chǎn)市場環(huán)境等，通過對這些環(huán)境的分析，為擬建項目的定位、定價和營銷等提供有利的參考依據(jù)；投資方向、投資組合分析：選擇合適的投資類型，并對不同類型房地產(chǎn)進行合理的投資組合，可以利用其相互影響提升項目的整體價值，使項目綜合效益最大化。其中最重要的工作是進行項目定位，并形成文件。項目資金運作方案包括資金籌集、資金分配使用和資金回收等內(nèi)容。這一工作與投資直接相關。（4）規(guī)劃設計階段這一階段的主要工作有：申領規(guī)劃紅線圖、