環(huán)球國際房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃(編輯修改稿)
2025-08-25 10:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。建議住宅均價定在6250元/㎡，商鋪均價定在7500元/㎡，價格采取低開高走的策略。 第五章 項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排 一、建設(shè)方案初步規(guī)劃設(shè)計思路總體規(guī)劃設(shè)計思路 建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)，注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果?！踔黝}鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵□暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置□優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨特的立面設(shè)計□經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套□充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合□合理的設(shè)施配套□規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合規(guī)劃理念（1）整體規(guī)劃理念整個項目面向青秀山而建的國際社區(qū)，體現(xiàn)地標(biāo)性的氣質(zhì)與氣魄，通過產(chǎn)品引導(dǎo)南寧現(xiàn)代生活理念。（2）環(huán)境分隔理念項目內(nèi)外部環(huán)境獨立分隔，強化內(nèi)部環(huán)境配套規(guī)劃。以建筑體及綠化帶形成隔離屏障，同時注意景觀性、朝向性。（3）景觀規(guī)劃理念以人為本，依托自然條件優(yōu)勢，進行景觀、空間布局規(guī)劃，創(chuàng)造多層次的立體景觀效果，將現(xiàn)代文化、自然景觀、人工景觀、建筑群體、人群融為一體，并且充分考慮視野的開闊。在整體景觀統(tǒng)一的前提下，注重局部景觀的營造，把握整體的動感性和情趣性。（4）功能區(qū)劃分理念尊重居住傳統(tǒng)，力求創(chuàng)新。進行功能區(qū)域劃分，道路規(guī)劃，衛(wèi)生保潔等相關(guān)要素的科學(xué)區(qū)域劃分，體現(xiàn)便利性、科學(xué)性。以科學(xué)的布局、設(shè)計規(guī)劃、增強內(nèi)部環(huán)境的情趣性、生動性、服務(wù)性。（5）園林規(guī)劃理念以軟質(zhì)景觀構(gòu)建項目園林綠化，以本地物種、植被，體現(xiàn)特有的南寧綠城特色，注重四季變化，力求四季常新，花開四季。（6）生態(tài)環(huán)保體系的科學(xué)規(guī)劃理念以生態(tài)環(huán)保體系為出發(fā)，構(gòu)建小區(qū)的動植物，生活垃圾等相關(guān)系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)保體系，創(chuàng)造科學(xué)性住宅生活環(huán)境。（7）房型面積規(guī)劃理念尊重居住傳統(tǒng)，力求大膽創(chuàng)新。體現(xiàn)便利性、科學(xué)性、景觀性、私密性，充分考慮不同層次客源的需求特點。同時規(guī)避房型配比、面積、總價等因素造成的銷售風(fēng)險。（8）道路交通組織規(guī)劃理念進行人車分流，人行道路注重布局的科學(xué)性與合理性。將情趣與藝術(shù)文化融入其間，考慮夜間照明與景觀的和諧統(tǒng)一，以及指示系統(tǒng)的生動別致，將藝術(shù)、文化融入其間。 二、建設(shè)方式和進度安排 （一）建設(shè)方式 （二）進度安排工程進度銷售方案3.、籌資方案 第六章 項目財務(wù)分析 總成本費用估算（一） 土地費用土地費用=總拆遷安置補償費+土地出讓金 =（++）+（20） = 1. 項目用地狀況 項目用地范圍內(nèi)私有住宅為811戶（90㎡/戶），拆遷總面積為72990㎡，應(yīng)南寧市政府要求住戶回遷安置安置面積為20000㎡，商鋪拆遷81個（50㎡/間），廠房13間（2000㎡/間）。序號項目名稱數(shù)量面積1住宅811729902商鋪8140503廠房1326000住宅采用市場比較法 ⑴比較實例選擇及比較因素說明根據(jù)估價人員對南寧市房地產(chǎn)市場的了解，選取了南寧市近一年發(fā)生的，與估價對象屬于同一供需圈、用途相同、結(jié)構(gòu)相似的可比性較強的三宗住宅房地產(chǎn)交易實例作為比較實例。 比較因素條件說明表比較案例估價對象案例A案例B案例C位置南港新城茂澤大廈福滿花園金滿花園交易價格(元／平方米)待估666765804640交易時間交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通條件207路，58路，10路76路等公交車交通便利度較優(yōu)4路、10路、76路、604路等公交車交通便利度較優(yōu)78路 、58路、 3路 、25路、 57路 8等交通便利度較優(yōu)35路、205路、79路、52路等交通便利度較優(yōu)生活服務(wù)設(shè)施生活服務(wù)設(shè)施配套完備度完善生活服務(wù)設(shè)施配套完備度完善生活服務(wù)設(shè)施配套完備度完善生活服務(wù)設(shè)施配套完備度完善商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)環(huán)境條件小區(qū)綠化較好環(huán)境條件一般小區(qū)綠化較好環(huán)境條件一般小區(qū)綠化較好環(huán)境條件優(yōu)小區(qū)綠化較好環(huán)境條件一般個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混質(zhì)量一般一般較好較好設(shè)施設(shè)備較齊全較齊全較齊全很齊全樓層9層(12層)10層(23層)9層(17層)8層(8層)面積、戶型設(shè)計較合理較合理較合理較合理裝修狀況普通中裝修毛坯簡裝修通風(fēng)朝向條件通風(fēng)采光較優(yōu)通風(fēng)采光較優(yōu)通風(fēng)采光較優(yōu)通風(fēng)采光優(yōu)良建筑物成新度七成新九成新九五新七五成新建筑與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性較協(xié)調(diào)較協(xié)調(diào)較協(xié)調(diào)較協(xié)調(diào)物業(yè)管理一般管理專業(yè)管理專業(yè)管理專業(yè)管理 因素比較修正系數(shù)表比較案例案例A案例B案例C交易價格（元／平方米）666765804640交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100比較因素交通條件100/100100/100100/100生活服務(wù)設(shè)施100/100100/100100/100商業(yè)繁華度100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/102100/100建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100質(zhì)量100/100100/102100/102設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100樓層100/100100/100100/100面積、戶型設(shè)計100/100100/100100/100裝修狀況100/103100/97100/100通風(fēng)朝向條件100/100100/100100/102建筑物成新度100/100100/103100/97建筑與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性100/100100/100100/100物業(yè)管理100/102100/102100/102⑶實例修正后的房地產(chǎn)價計算結(jié)果案例A：6667（100/102）（100/103）=案例B：6580（100/102）3（100/103）（100/97）=元/平方米案例C：4640（100/102）3（100/97）=⑷評估結(jié)果的確定三個比較實例與估價對象所處區(qū)域較相似，且三個比準(zhǔn)價格相差不大，因此，我們最終取三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為估價對象市場比較法的估價結(jié)果，則有：房地產(chǎn)單價＝（++）247。3= 總住宅價格為： 81190=商鋪采用收益法序號估價對象價格影響因素影響因素分析、計算過程數(shù)據(jù)確定計算結(jié)果一計算正常使用年限房地產(chǎn)收益價格 1出租年總收益（元/M2）年總收益＝年租金收入+年押金利息收入＝①+②?、倌曜饨鹗杖耄ㄔ?M2）年租金收入＝12abc a月租金（元/）據(jù)估價人員實地調(diào)查資料，考慮瞞稅、帶家具出租等因素，綜合確定估價對象的客觀租金90 b有效出租面積比率（％）按一定比例的建筑面積計算95% c出租率一般為80100％98%?、谀暄航鹄⑹杖耄ㄔ?M2）租賃押金一般為1個月租金，押金利息＝ad d1年期存款利率(％）按估價時點中國人民銀行1年期存款利率計息% 2出租年總費用（元/M2）為獲得租金收入而支付的稅費＝①+②+③+④ 456．00e估價對象重置成本（元/M2）參照南寧市公布的工程造價信息，考慮重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需各項必要成本費用和應(yīng)納稅金及正常開發(fā)利潤，分析確定估價對象地上建筑物的重置成本4300?、俳?jīng)營管理費（元/M2）對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出，另一是管理人員的工資支出。一般根據(jù)估價對象結(jié)構(gòu)、層數(shù)、管理工作量等，按年租金的25％計算3%52．25②維修費（元/M2）為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，一般根據(jù)估價對象結(jié)構(gòu)、使用時間長短等，％計算%86③房屋年保險費（元/M2）％～％計% ④出租稅金（元/M2）包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加等，％計%309．153出租年純收益（元/M2）年房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)出租的年總收益 房地產(chǎn)出租年總費用＝12 4房地產(chǎn)價格的確定 ?、俜康禺a(chǎn)資本化率r根據(jù)《基于地價動態(tài)監(jiān)測的南寧市城市網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價體系建立技術(shù)報告》綜合分析確定% ②未來可獲收益年限n（年）根據(jù)土地剩余收益年限確定20?、垲A(yù)測未來租金增長趨勢g分析近幾年來的房地
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