【導(dǎo)讀】泰州地處江蘇省中部、長(zhǎng)江下游北岸。南部瀕臨長(zhǎng)江，北部與鹽城毗鄰，東臨南通西接揚(yáng)州，是蘇中入江達(dá)海5條航道的交匯處，泰州處于沿海與?，F(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)，總面積5793平方公里，總?cè)丝谌f(wàn)。京滬高速公里、寧通高速公路、寧靖鹽高速公路和沿江高速公路將泰州融入全國(guó)高速公路網(wǎng)絡(luò)。全市每百平方公里擁有高速公路里程公里，位。全市居民消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)為%，物價(jià)上漲%。八大類商品和服務(wù)價(jià)格4升1平3降，除煙酒及用品類保持。持平外，交通及通訊類比上年下降%。建筑企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值653億元，增長(zhǎng)%。售狀況僅三個(gè)月來(lái)呈現(xiàn)出下滑情況，此與國(guó)內(nèi)目前大氣候及泰州城市居民整體收入、消費(fèi)能力有關(guān)。

　　

【正文】 33 南通永興國(guó)際汽車城 商鋪 背靠背 背靠背 背靠背 過(guò) 道 過(guò) 道 背靠背 分為 A、 B、 C、 D、 E、 F六區(qū) 交通巡警 行政辦公中心及招商售樓部 汽配快修裝潢大市場(chǎng) 二手車室內(nèi)交易廳 汽配 商鋪 通往3層 二手車室外交易市場(chǎng)以及停車場(chǎng) 大 廣 場(chǎng) 東駿 福田 天 橋 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 34 開(kāi) 發(fā) 商：南通永興國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司 地 址：南通市城港路 187 號(hào)，屬于港閘區(qū) 總 投 資： 億元人民幣 占 地： 148 畝 建筑面積：近 10 萬(wàn)平方米 商 鋪： 397 家 樓 層：三層結(jié)構(gòu)，內(nèi)置樓梯，屬 1＋ 2 模式 其 它：幾乎所有店鋪都在營(yíng)業(yè)中，且生意相當(dāng)不錯(cuò)。 電 話： 051385600818 分 析：該項(xiàng)目就目前市場(chǎng)的狀況來(lái)看，是成功的，總結(jié)、分析如下： 汽車城人氣很旺，經(jīng)營(yíng)狀況也不錯(cuò)，已經(jīng)形成一定的氣候。但是還是存在業(yè)態(tài)比較紊亂的情況，汽配、汽修、汽車裝飾美容、二手車交易等混雜經(jīng)營(yíng)，使整個(gè)市場(chǎng)看上去臟亂不堪、檔次不高。事實(shí)上在市場(chǎng)內(nèi)有功能分區(qū)提示牌，但是沒(méi)有實(shí)施，考察過(guò)的幾個(gè)汽車城都是如此，可見(jiàn)按業(yè)態(tài)劃分經(jīng)營(yíng)在實(shí)際操作上有一定的難度。 市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有行政辦公中心、消防控制中心及招商售樓部、交通巡邏警察室、南通公路處養(yǎng)路費(fèi)征稽所等服務(wù)配套設(shè)施，還有一些生活、商業(yè)配套如：左岸酒樓、宏達(dá)診所 、小百貨店、超峰超市、旅館、照相、復(fù)印名片、中國(guó)移動(dòng)等 ，此舉，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的廣大業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)和生活帶來(lái)了極大的便利，所以，專業(yè)型市場(chǎng)內(nèi)服務(wù)、商業(yè)都應(yīng)配套，不可或缺。 市場(chǎng)內(nèi)位置最偏處還有少量門面房出售， 119 平方米 ， 大約 120 多萬(wàn)，出現(xiàn)此現(xiàn)象證正是因?yàn)闃I(yè)態(tài)規(guī)劃沒(méi)有得到很好的執(zhí)行和總價(jià)高而帶來(lái)的結(jié)果，特別是區(qū)位的劣勢(shì)抗性問(wèn)題沒(méi)有通過(guò)業(yè)態(tài)規(guī)劃舉措得以解決。 汽配城周圍的很多 4s 店，與汽配城相呼應(yīng)，形成了一個(gè)商圈，汽車的一站式氛圍已經(jīng)形成。 據(jù)了解，該市場(chǎng)的消費(fèi)群體主要以本地客戶為主（六縣一市），其商圈范圍已經(jīng)覆蓋 整個(gè)南通地區(qū)，為二 —— 三級(jí)專業(yè)市場(chǎng)。 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 35 姜堰錦天汽配城 姜堰錦天汽配城一期 開(kāi) 發(fā) 商： 泰州錦天汽配港開(kāi)發(fā)有限公司 投 資 商： 利民實(shí)業(yè)（香港）有限公司 地 址： 江蘇省姜堰市科技路 288號(hào)（寧靖鹽高速西側(cè)） 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 36 占 地： 200 畝 （ 300~400 間門面） 一期：汽配、整車銷售（ 100 畝）， 190 多間 結(jié) 構(gòu)： 層高 6米（外）， 米（內(nèi)），開(kāi)間 8 米，進(jìn)深 米 銷售模式： 1+2 模式（內(nèi)置樓梯），少部分（拐角處）有單層門面 價(jià) 格： 外圍銷售價(jià)格 4500/每平方米，其余的均價(jià) 3000 多 /每平方米 空 置 率 ： 該項(xiàng)目已經(jīng)成為死盤 其 他： 開(kāi)發(fā)商運(yùn)作過(guò)上海東方國(guó)際汽車城項(xiàng)目 分 析： 該項(xiàng)目整體運(yùn)作是失敗的，運(yùn)營(yíng)時(shí)間不短，但是，目前經(jīng)營(yíng)率只有 20%左右，絕大部分商鋪空置，分析如下： 本項(xiàng)目失敗的原因除了開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作問(wèn)題之外，最主要的是項(xiàng)目的選址問(wèn)題，本項(xiàng)目的區(qū)位很不適合，很不理想。 該項(xiàng)目目前一期已經(jīng)建成并且已經(jīng)交付，但是營(yíng)業(yè)的寥寥無(wú)幾，項(xiàng)目的后期只是有過(guò)大概的規(guī)劃 ，有維修站、倉(cāng)庫(kù)、寫字樓、住宅等，但是還沒(méi)有動(dòng)工。一期的失敗已經(jīng)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作帶來(lái)了中斷，很可能就此停罷。 在泰州調(diào)研汽配商家時(shí)候，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶幾乎都聽(tīng)過(guò)該項(xiàng)目，但是對(duì)其印象都很差。有部分經(jīng)營(yíng)戶被招商去過(guò)，雖然享受到一年內(nèi)免房租的優(yōu)惠政策，但是由于客戶量太少，沒(méi)有辦法經(jīng)營(yíng)，最終選擇了退出。 在售樓部踩盤的時(shí)候，可以看出來(lái)訪的客戶很少，而且在售樓部居然還有很多蜘蛛網(wǎng)，潦倒頹廢的樣子，顯而易見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)失去了信心。 值得一提的是該項(xiàng)目名稱問(wèn)題：市場(chǎng)門口大牌上用的是“錦天汽配城 ”，售樓部上方用的是的“汽配城”。而宣傳單頁(yè)中是用“錦天汽配港”。名稱都沒(méi)有統(tǒng)一，直接影響到整個(gè)市場(chǎng)的形象檔次，可以看出此開(kāi)發(fā)商做事粗枝大葉，欠缺細(xì)節(jié)的把握。 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 37 南京寧南國(guó)際汽車城 14 幢 10幢 11幢 12幢 13幢 15 幢 16 幢 17 幢 05 幢 04 幢 09 幢 08 幢 06 幢 03 幢 07 幢 18 幢 小商鋪 WC 01幢 汽 配 路 停 車 場(chǎng) 02 幢 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 38 占 地： 300 畝 總 投 資： 5 億元 一 期：南京寧南國(guó)際汽配城 商 鋪： 522 套， 51套空置，獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商鋪 。目前該一期空置達(dá) 40%— 50% 建筑面積： 6 萬(wàn)多平方米（其中 地下室 1300 多 m2，可作為停車和倉(cāng)儲(chǔ)之用） 規(guī) 劃： 北面分別有 1012米寬的通道 與寧南大道連接，南面有兩個(gè)出口通向 40 米寬的丁墻路、寧溧路，西面有兩個(gè)出口通向 40米的玉蘭路。 區(qū)內(nèi)道路： 道路寬 12米 建 筑： 一般為三層，所有底層商鋪均層高 米、全明挑高設(shè)計(jì)， 底鋪進(jìn)行自由分隔，一層可當(dāng)作兩層使用，從而為客戶創(chuàng)造了更多的價(jià)值。二層及以上單獨(dú)設(shè)置樓梯上下。 業(yè) 態(tài)： 寧南國(guó)際汽配城內(nèi)設(shè)有七大功能區(qū)：汽車整車及配件展示展銷、摩托車整車及配件展示展銷、汽車美容裝潢展示展銷、汽車用品展示展銷、汽保工具展示展銷、輪胎輪轂展示展銷、生活及少量商業(yè)配套。 二 期：南京汽車用品市 場(chǎng)（ 南京汽車用品市場(chǎng)是南京寧南國(guó)際汽車城的二期項(xiàng)目） 占 地： 200 畝 建筑面積： 8 萬(wàn)平米，有 6 萬(wàn)多平米的倉(cāng)儲(chǔ)式租賃商鋪和 2 萬(wàn)多平米的汽車展示大廳， 其中 B1 區(qū) 3 萬(wàn)㎡即將竣工交付 商 鋪： 152 套， 45 套空置 業(yè) 態(tài)：汽車坐墊、汽車影音、防爆貼膜、汽車改裝、汽車護(hù)理、汽車百貨、汽車安全導(dǎo)航、汽車快修 空 置 率： 60% 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 39 分 析： 南京寧南國(guó)際汽配城是南京 市人民政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目，是江蘇省十大現(xiàn)代服務(wù)基地之一，也是全國(guó)工商聯(lián)汽摩配用品業(yè)商會(huì)的重點(diǎn)市場(chǎng)，并得到全國(guó)汽車用品行業(yè)聯(lián)合會(huì)的鼎力支 持。寧南國(guó)際汽配城是由溫州知名民營(yíng)企業(yè)家投資 5 億元打造的南京主流市場(chǎng)、江蘇一流市場(chǎng)和全國(guó)樣板市場(chǎng)。 20xx 年被南京市人民政府評(píng)選為先進(jìn)單位。原南京林大汽配市場(chǎng)的百?gòu)?qiáng)汽配大戶都搬遷入駐。 寧南國(guó)際汽配城率先引入與國(guó)際接軌的“大 3S”模式，并率先提出“汽配，也要品牌”的嶄新理念，致力把寧南國(guó)際汽配城打造成全國(guó)一流的汽車消費(fèi)大超市。大 3S”就是把不同品牌汽車的整車銷售市場(chǎng)、配件供應(yīng)市場(chǎng)、汽車修理市場(chǎng)集中到一個(gè)地方，它是汽車整車的大市場(chǎng)，是汽車修理的大市場(chǎng)，是汽車配件流通的大市場(chǎng)，是整車和配件生產(chǎn)廠家、經(jīng)營(yíng)公司 、汽車修理企業(yè)和用戶聚集地，是用戶的大庫(kù)房、生產(chǎn)廠家的銷售窗口、配件批發(fā)的集散地。同時(shí)還具有信息傳播、拓展新產(chǎn)品、推廣高新技術(shù)的功能。“大 3S”除了市場(chǎng)之間有很大的互補(bǔ)性，還具有方便顧客、降低成本、無(wú)庫(kù)存修理、讓消費(fèi)者購(gòu)物放心等優(yōu)點(diǎn)。 寧南汽車城的成功和政府的大力支持份不開(kāi)：（以下是雨花區(qū)政府關(guān)于加快寧南汽配城發(fā)展的有關(guān)政策） 工商登記： 除工本費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)外，免收其他各項(xiàng)費(fèi)用，并實(shí)行一條龍服務(wù)，一周內(nèi)辦妥。 工商管理費(fèi)： 入駐寧南汽配城的商戶，其工商管理費(fèi)第一年免交，第二年減半，第三年按 70%收取。 個(gè)體工商戶： 在寧南汽配城登記注冊(cè)的個(gè)體工商戶實(shí)行定期定額征稅。 新辦公司： 在寧南汽配城注冊(cè)新公司，其所交營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅區(qū)和街道所得部分，第一年 100%，第二年按 70%，第三年按 50%返還。區(qū)政府和街道兩級(jí)所得財(cái)力大約占交納稅金的 30%— 40%之間，一般納稅人 1 年交稅為 10 萬(wàn)元，第一年即可反還 3— 4 萬(wàn)元。 外地商戶： 入駐寧南汽配城的外省市商戶及其外省籍雇員，全部免交治安聯(lián)防費(fèi)用，并按有關(guān)規(guī)定可優(yōu)惠辦理戶籍落戶南京的手續(xù)。子女的義務(wù)教育將就近安排入學(xué)并免收雜費(fèi)。 租金優(yōu)惠： 寧南汽配城的年租金均價(jià)為 550 元 /M2—— 750 元 /M2，比南京同類汽配市場(chǎng)和寧南地區(qū)附近商業(yè)用房要低很多，還有 2 個(gè)月以上的免租期。如一次性付清一年租金還能打九折。選擇二期商鋪的商戶，可優(yōu)先在一期商鋪免費(fèi)過(guò)度。在 20xx 年 3 月底之前開(kāi)業(yè)的商戶還將得到汽配城贈(zèng)送的 1000 元大紅包。 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 40 物業(yè)管理： 市場(chǎng)實(shí)行 24 小時(shí)保安巡防，并配有現(xiàn)代化的電子監(jiān) 740 控為商戶保駕護(hù)航。在 20xx 年 5 月 31 日前一期市場(chǎng)還免收物業(yè)管理費(fèi)。 前期業(yè)態(tài)規(guī)劃非常合理，但是與實(shí)際操作還是有差別，可見(jiàn)按照業(yè)態(tài)來(lái)做市場(chǎng)有很大的難度，不過(guò)寧南相比較調(diào)研的其它幾個(gè)汽配城而言做的是最好的，雖然沒(méi)有按照前期規(guī)劃的那么嚴(yán)格去做，但是汽配城內(nèi)經(jīng)營(yíng)的基本都是汽配用品，大的商業(yè)業(yè)態(tài)是復(fù)核要求的，只是沒(méi)有詳細(xì)的再區(qū)分子業(yè)態(tài)；汽車用品市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的大多是汽車裝飾美容等用品，劃行歸市、不會(huì)讓人覺(jué)得很雜亂不堪，還是井井有條的。 三、各個(gè)地方 4S 店情況 南通：（ 50） 廣本、華晨、東南、福特（南通福田）、東風(fēng)悅達(dá) .起亞、東風(fēng)尼桑、上海大眾、解放商用汽車服務(wù)中心、東風(fēng)雪鐵龍、比亞迪、五菱汽車、東順汽車、南京依維柯、長(zhǎng)安汽車、一汽轎車 、 奇瑞 4S、二手車交易市場(chǎng)、東南汽車 4S 店、南通歐亞車業(yè)（華晨汽車 4S） 、金杯中華、廣本 4S、福田、解放、宇通 +金龍 +亞星 +哈飛、長(zhǎng)安、豐田、金杯 +FIAT+菲亞特、一汽大眾、別克 +上海通用、榮威 75018T、雪拂蘭、奧迪 +一汽大眾、名爵、中興、福田、北京現(xiàn)代、福特江鈴、廣汽豐田 TOYOTA、福田汽車歐客、躍進(jìn)、一汽自由風(fēng)、一汽吉林、奇瑞、長(zhǎng)安輕卡、東風(fēng)小康、風(fēng)行汽車、比亞迪、江淮轎車、日鈴汽車、力帆汽車 。 揚(yáng)州 城西區(qū) ：（ 29） 海馬、福特、尼桑、順玲、奧迪、一汽大眾、亞星客車集團(tuán)、廣本、東風(fēng) 3S、風(fēng)行銷售、別克、東風(fēng)日產(chǎn)、中華 .金杯 (華晨 )、一汽豐田、北京現(xiàn)代、東風(fēng)雪鐵龍、玉 峰、名爵、五菱展廳、安泰汽車服務(wù)中心、吉利汽車、榮威、東風(fēng)標(biāo)致、哈飛、長(zhǎng)安、中盟專賣、