【導讀】2020年，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比上年凈增億元，同比增長%；財政收入實現(xiàn)億元，同比增長%；全社會固定。資產(chǎn)投資完成億元，比上年凈增億元，同比增長%，全面完成“三個百億”的年度目標。業(yè)增加值億元，增長%，第二、第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用明顯。2020年南寧市居民的收入水平有了較大提高，全年城市居民人均可支配收入首次突破一萬元，達到10323元，同比增長％。2020年全市城市居民人均消費性支出7900元，同比增長％。收入為２６７７元，比上年增加２１０元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到９２０３元，其中６城區(qū)城市居民人均可支配收入為１００３７元。基本建設投資完成億。2020年南寧城市總體規(guī)劃修編進展順利，全面完成相思湖新區(qū)、中國—東盟商務區(qū)等重大規(guī)劃，完成“堤路園”工程等16項重點規(guī)劃和65項市。劃分而增加，雖然其總體銷售仍未能超過04年，但其供應量和去化量已經(jīng)上升到較高水平。

　　

【正文】 6% 5% 13%10%63%3%6%5%步行自行車摩托車三輪車汽車公交車 37 （二）小結 1）武鳴縣城目前房地產(chǎn)尚未形成氣候，導致了當?shù)厝说馁彿啃枨蟛⒉幻黠@； 2）由于是縣城，當?shù)厝说淖》苛晳T仍以自建的天地樓為主，單位房也較多。這說明天地樓在當?shù)赜幸欢ǖ氖袌?，只要項目的售價和配套做好，加以適當?shù)囊龑?，相信當?shù)厝藭D變購買宅基地的小消費習慣； 3）由于東盟經(jīng)濟園區(qū)尚處于起步階段， 生活配套等設施仍不完善，加之離武鳴縣較遠，當?shù)厝朔Q之為農(nóng)村。所以，雖然政府在大力的宣傳園區(qū)，但并沒 有得到當?shù)厝说恼J可，甚至許多人沒去過那里。他們認為那里只適合辦廠和商業(yè)，原因以那里的人氣不足為主； 4）在購房需求方面，他們更喜歡 120 平米左右的三房兩廳，這也是目前當?shù)貥潜P的主推戶型，但國六條的頒布，迫使我們必須做出相應的調整以迎合當?shù)厝说南M習慣； 5）在調查的過程中，不少被訪者在填寫家庭收入方面都往少的填。這說明當?shù)厝说乃枷脒€保持一定的保守。但從政府統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，武鳴縣城人均年收入達 1000 美元，相當于南寧人均收入水平。這就是為什么他們在選擇付款方式上按揭和分期付款的比例一樣，他們的消費力還是很強， 但也只停留在縣城，到南寧只有少數(shù)。 6）在商業(yè)方面，大多數(shù)人表示會到園區(qū)消費，前提是那里的商業(yè)必須比武鳴縣城檔次高，接近南寧。他們更傾向于服務行業(yè)和百貨類經(jīng)營，但在面積需求上他們只要求 20— 50 平米廚衛(wèi)齊全并帶有小倉庫的商鋪，說明他們還是個體經(jīng)營較多，這也與我們的訪問對象都是個體商戶有關； 7）因為離南寧不遠，他們了解信息的途徑仍以南國早報和電視為主，這就提示我們的推廣應以電視和報紙為主，但考慮到在縣份地區(qū)和成本，我們應以電視為主， 戶外高桿、 報紙為輔。 8）從他們的交通工具來看，雖然縣城很小，但大多人還是以 摩托車為出行工具。說明當?shù)厝说氖杖胨捷^高。 （三） 結論 1）武鳴的房地產(chǎn)雖為成熟，這是威脅也是機遇，我們更有機會領跑武鳴地產(chǎn)； 2）當?shù)厝说母呤杖牒彤數(shù)氐牡偷貎r、低房價使得本項目仍有較大的利潤空間； 3）迎合當?shù)厝说南M習慣是本項目的出發(fā)點，即項目應以天地樓為主； 4）本案的關鍵因素就是首先要聚集人氣，所以必須配套先行，先用商業(yè)旺場以帶動住宅； 38 5） 武鳴縣人口基數(shù)較小，居住需求量不大，很難消化整個項目龐大的供給。 6）武鳴縣的收入水平和居住習慣對房價的承受能力及目前居住情況等綜合來看，我們認為武鳴縣的人口 不是本項目主要針對的目標客戶群。必須結合南寧市場以及園區(qū)未來人口才能把項目完全消化，因此我們的目標市場是武鳴、南寧市區(qū)人口以及園區(qū)未來人口，其比例約為：南寧 及南寧周邊市縣 占 60%，武鳴占 20%，園區(qū)占 20%。 六 、 項目經(jīng)營開發(fā) 策略 項目經(jīng)營開發(fā)策略關乎開發(fā)商資金的回籠和利潤的最大化， 結合本項目，我們應從城市運營的高 度進行分析并定位。所謂城市運營，就是 城市運營就是把城市作為重要的國有資產(chǎn)來經(jīng)營并增值。其實質，就是以市場化的手段和法律允許方式進行城市綜合資源的優(yōu)化配置與整合。以前我們對城市資源的認識有些片面， 認為城市只有一些硬的資源，如土地、道路，自然的山、河，還有一些建筑。其實對整個城市來說，自然環(huán)境質量、生態(tài)、人文、歷史以及城市居民的素質和精神面貌等軟資源更為重要。 縱觀本項目，其獨特的地理位置決定了其必須站在這個高度進行開發(fā)。 城市運營，不僅僅是簡單地攤大餅的形式。我國過的一些大城市一味地追求大而全，不斷地往城市的四周發(fā)展，導致了城市修建了多條環(huán)城路也沒解決交通問題，北京就是一個很好的例子。因此，我們應該立足于把項目所在地建設成 —— 衛(wèi)星城 ，即加工業(yè)基地 。而且不光光是武鳴的衛(wèi)星城，而且還是南寧的衛(wèi)星城。 衛(wèi)星城 示意圖如下： 39 由上圖可以看出，本案位于經(jīng)濟園區(qū)內(nèi)，成為衛(wèi)星城的可能性很大。武鳴有著優(yōu)越的旅游資源， 加之東盟經(jīng)濟園區(qū)有農(nóng)業(yè)示范基地和旅游觀光基地， 因此，必須打好旅游這張牌 ，引領板塊地產(chǎn)發(fā)展。同時借助政府力量，把項目所在地發(fā)展為武鳴、南寧 未來的一個衛(wèi)星城，引導武鳴人、南寧人到其消費、旅游、觀光。 （一） 經(jīng)營開發(fā)策略： 1）以工業(yè)園區(qū)為腹地，立足武鳴，面向南寧及北欽防、大西南及粵港澳地區(qū)。 2）立足為經(jīng)濟園區(qū)的配套規(guī)劃 作為項目土地的戰(zhàn)略措施。 3） 借 力政府，影響行政決策，以城市運營商的角色介入園區(qū)開發(fā)。 4）借力行政力量 ： （ 1）通過 政府對外宣傳招商，把本項目的 知名度和 地位提高； （ 2）通過政府引導，把武鳴縣的文化特色，主要文藝活動和民族藝術移至東盟經(jīng)濟園區(qū)，本項目為之發(fā)展和向外宣傳提供舞臺。 5）整塊土地的經(jīng)營開發(fā)戰(zhàn)略： （ 1）統(tǒng)一規(guī)劃，獨立設計。既大成一統(tǒng)又有機分離，相互之間唇齒相依，卻又互相獨立； （ 2）注意后期土地的經(jīng)營 與升值，土地儲備方法和進度一定要科學。 （ 3）建議采取統(tǒng)一規(guī)劃分組團開發(fā)； （ 4）未開發(fā)的土地可以有針對性地進行出租 或經(jīng)營等方法使之保值、升值，推動前期開發(fā)的順利進行。 （二）開發(fā)商 自身定位策略： 開發(fā)商應該跳出 早期先 建樓 后 賣樓的傳統(tǒng)開發(fā)模式，而應該立足于城市運營商的角色介入東盟經(jīng)濟園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，借力行政，以智力支持影響經(jīng)濟園區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)營管理，從而使自身土地不斷增值，促進項目的開發(fā) 和銷售。進而推動整個園區(qū)的不斷發(fā)展，達到相互益彰。 40 （三）項目開發(fā)節(jié)奏 1）影響項目開發(fā)節(jié)奏因數(shù) （ 1）政策法規(guī)因素 ○ 2020 年 5 月 30 日，建設部等 9 部門發(fā)布《關于調整住房結構供應穩(wěn)定住房價格的意見》，規(guī)定提高購房首付比例及小戶型比例等條款。 ○ 2020 年 5 月，央行提高了個人房產(chǎn)貸款利息，上調 了 個百分點 以上兩個政策對項目的規(guī)劃設計、產(chǎn)品的設計產(chǎn)生很大的影響。據(jù)調查，武鳴縣人們的購房習慣更傾向大戶，即 120 平米左右的三房，但是這次國家調整了小戶型的比例要占項目開發(fā)總量的 70%，而當?shù)叵M者并不認可小戶型，這就要求我們在規(guī)劃設計的時候必須做到“靈巧”、“實用”和“變通”。 2）地塊狀況因素 地塊雖然目前的土建工程基本完備，實現(xiàn)了三通一平，但是當?shù)氐姆康禺a(chǎn)仍未形成氣候，造成鶴立雞群的局面，導致銷售難度的增大。 3）開發(fā)商操作水平因素 開發(fā)商的實力和操作水平是關乎項目成敗的最大因素，因此，開發(fā) 商必須立足從開發(fā)理念到社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設計等高度出發(fā)，才能贏取利潤的最大化。建議開發(fā)商聘請專業(yè)的營銷 策劃機構作 為外腦，從土地入手，把項目的規(guī)劃、產(chǎn)品設計、銷售、物管提高到一個新的高度。 4）資金投放量及資金回收要求 前期的資金投放量主要集中在市場調研、項目可行性分析、項目規(guī)劃設計、工地現(xiàn)場包裝以及前期的宣傳造勢上，這個階段的資金應占項目投入資金的 5%— 8%左右，但是產(chǎn)生的效應遠遠超過投入。并且關乎項目后階段的銷售和資金的回籠。開發(fā)商必須重視項目的前期策劃工作，避免走項目賣不動了再找醫(yī)生的老路。 5）銷 售策略、銷售政策及價格控制因素（略） 6）市場供求因素 由于目前項目周邊人氣不足，房地產(chǎn)業(yè)不成氣候，以及當?shù)厝说闹脴I(yè)習慣，有可能會出現(xiàn)供大于求的局面。這些都是影響項目開發(fā)進度的因素。 7）上市時間要求 41 對于上市時間的要求，建議把前期準備工作做扎實，做到好房子自己會說話。同時，由于是在縣級市場的宣傳途徑比較單一，因此工地現(xiàn)場的包裝以及 VI 系統(tǒng)的制作尤為重要。 上市時間可以考慮分批分組團分產(chǎn)品上市。建議今年下半年主要工作是規(guī)劃設計和現(xiàn)場的包裝、部分 VI 系統(tǒng)。明年上半年開始上市，上市時機要求是準現(xiàn)房出現(xiàn)。 （四）項目開發(fā)示意圖： 42 （ 1）目前本項目規(guī)劃用地 90多畝，建議分三階段開發(fā)， 先開發(fā)前面部分，后開發(fā)后面 部分。 視市場情況把后期用地儲備下來； （ 2）整個項目統(tǒng)一規(guī)劃，獨立開發(fā)，既要成一體又要各有特色。同時把后期用地也整體進行規(guī)劃，把商業(yè)步行街延伸至石山下，通過對石山的開發(fā)形成一個景點 ； （ 3）立足開發(fā)成為經(jīng)濟園區(qū)、武鳴、南寧最大旅游、休閑、購物、娛樂中心 ， 統(tǒng)一規(guī)劃 設計 、統(tǒng)一經(jīng)營管理。 （五）一期項目用地定位思路 1）項目定位 通過對武鳴地產(chǎn)發(fā)展和資源的整合，我們得出項目的初步定位為： 旅游 、旅玩 地產(chǎn) +商 業(yè)地產(chǎn) 。 武鳴縣優(yōu)越的旅游資源為我們提供了得天獨厚的條件，而便利的交通、園區(qū)未來規(guī)劃人口及目前無成熟商業(yè)配套的局面決定了商業(yè)的需求。 2）產(chǎn)品定位 由項目定位我們可以得出我們的產(chǎn)品必須囊括 住宅、酒店、商業(yè)物業(yè) 等。 （ 1） 住宅應以居家為主，可以由天地樓組成，自由分割購買，并配以一定量的產(chǎn)權式酒店公寓滿足旅游地產(chǎn)和投資的需求。 （ 2） 酒店規(guī)模不追求豪華和星級，可以由若干天地樓獨自經(jīng)營，借鑒麗江古城和陽朔西街。 （ 3） 商業(yè)物業(yè)方面，以天地樓一樓底商為主，考慮到我們的商業(yè)定位，底商應該能打通。 3）建筑風格 由于是 旅游和商業(yè)相結合，因此建筑風格必須有民族特色。以 嶺南 風格 騎樓 風格為主，結合民族風情，輔以 院落 的形式，打造成南寧最有民族特色 的旅游景點。 4）商業(yè)物業(yè)定位 商業(yè)物業(yè)除滿足項目本身的需求外，最大的還是滿足經(jīng)濟園區(qū)未來 25 萬人口的需求以及旅游的需求。初步定位為： 大型旅游休閑 商業(yè)街區(qū) 。以滿足當?shù)孛褡屣L情表演（歌圩）、商業(yè)活動為主，輔以餐飲（農(nóng)家樂、檸檬鴨）、娛樂、休閑、健身等。 43 （六 ）項目規(guī)劃設計策略 （ 1）項目應從城市運營的即衛(wèi)星城角度考慮，作為一個 小城市 而加入城市運營規(guī)劃， 與南寧市、武鳴保持一定的整體性，又要 結合本地的民族風情等元素， 并 在交通、景觀、園林綠化等方面反映這些信息； （ 2）作為本區(qū)域第一個住宅開發(fā)項目，應起到標桿和引領的左右。規(guī)劃中應著重考慮項目與周邊環(huán)境的協(xié)調性和整體性，既要融入其中又要有別與它； （ 3）尊重民俗民風。應與當?shù)厝说纳盍晳T和消費習慣想結合。 （ 4）以嶺南騎樓為住宅主體，以院落的形式形成組團，一層作為商鋪構 建商業(yè)步行街。 （ 5）商業(yè)步行街不應一通到底 ，應有拐角， 由 錯落分布騎樓組成的院落，給人一種峰 回路轉的感覺；而且步行街的寬度不宜太寬 。 （ 6）園林景觀方面應考慮到亭臺樓榭與水的結合， 可以借鑒江南園林。 （ 7）建筑風 格方面應充分結合當?shù)氐拿褡屣L情，同時融入桂北的建筑元素，適當加些 白墻青瓦。