【導(dǎo)讀】2020年，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比上年凈增億元，同比增長(zhǎng)%；財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)億元，同比增長(zhǎng)%；全社會(huì)固定。資產(chǎn)投資完成億元，比上年凈增億元，同比增長(zhǎng)%，全面完成“三個(gè)百億”的年度目標(biāo)。業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%，第二、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯。2020年南寧市居民的收入水平有了較大提高，全年城市居民人均可支配收入首次突破一萬(wàn)元，達(dá)到10323元，同比增長(zhǎng)％。2020年全市城市居民人均消費(fèi)性支出7900元，同比增長(zhǎng)％。收入為２６７７元，比上年增加２１０元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到９２０３元，其中６城區(qū)城市居民人均可支配收入為１００３７元。基本建設(shè)投資完成億。2020年南寧城市總體規(guī)劃修編進(jìn)展順利，全面完成相思湖新區(qū)、中國(guó)—東盟商務(wù)區(qū)等重大規(guī)劃，完成“堤路園”工程等16項(xiàng)重點(diǎn)規(guī)劃和65項(xiàng)市。劃分而增加，雖然其總體銷售仍未能超過(guò)04年，但其供應(yīng)量和去化量已經(jīng)上升到較高水平。

　　

【正文】 6% 5% 13%10%63%3%6%5%步行自行車摩托車三輪車汽車公交車 37 （二）小結(jié) 1）武鳴縣城目前房地產(chǎn)尚未形成氣候，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房需求并不明顯； 2）由于是縣城，當(dāng)?shù)厝说淖》苛?xí)慣仍以自建的天地樓為主，單位房也較多。這說(shuō)明天地樓在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ氖袌?chǎng)，只要項(xiàng)目的售價(jià)和配套做好，加以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，相信當(dāng)?shù)厝藭?huì)轉(zhuǎn)變購(gòu)買宅基地的小消費(fèi)習(xí)慣； 3）由于東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)尚處于起步階段， 生活配套等設(shè)施仍不完善，加之離武鳴縣較遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)厝朔Q之為農(nóng)村。所以，雖然政府在大力的宣傳園區(qū)，但并沒(méi) 有得到當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)可，甚至許多人沒(méi)去過(guò)那里。他們認(rèn)為那里只適合辦廠和商業(yè)，原因以那里的人氣不足為主； 4）在購(gòu)房需求方面，他們更喜歡 120 平米左右的三房?jī)蓮d，這也是目前當(dāng)?shù)貥潜P的主推戶型，但國(guó)六條的頒布，迫使我們必須做出相應(yīng)的調(diào)整以迎合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣； 5）在調(diào)查的過(guò)程中，不少被訪者在填寫家庭收入方面都往少的填。這說(shuō)明當(dāng)?shù)厝说乃枷脒€保持一定的保守。但從政府統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，武鳴縣城人均年收入達(dá) 1000 美元，相當(dāng)于南寧人均收入水平。這就是為什么他們?cè)谶x擇付款方式上按揭和分期付款的比例一樣，他們的消費(fèi)力還是很強(qiáng)， 但也只停留在縣城，到南寧只有少數(shù)。 6）在商業(yè)方面，大多數(shù)人表示會(huì)到園區(qū)消費(fèi)，前提是那里的商業(yè)必須比武鳴縣城檔次高，接近南寧。他們更傾向于服務(wù)行業(yè)和百貨類經(jīng)營(yíng)，但在面積需求上他們只要求 20— 50 平米廚衛(wèi)齊全并帶有小倉(cāng)庫(kù)的商鋪，說(shuō)明他們還是個(gè)體經(jīng)營(yíng)較多，這也與我們的訪問(wèn)對(duì)象都是個(gè)體商戶有關(guān)； 7）因?yàn)殡x南寧不遠(yuǎn)，他們了解信息的途徑仍以南國(guó)早報(bào)和電視為主，這就提示我們的推廣應(yīng)以電視和報(bào)紙為主，但考慮到在縣份地區(qū)和成本，我們應(yīng)以電視為主， 戶外高桿、 報(bào)紙為輔。 8）從他們的交通工具來(lái)看，雖然縣城很小，但大多人還是以 摩托車為出行工具。說(shuō)明當(dāng)?shù)厝说氖杖胨捷^高。 （三） 結(jié)論 1）武鳴的房地產(chǎn)雖為成熟，這是威脅也是機(jī)遇，我們更有機(jī)會(huì)領(lǐng)跑武鳴地產(chǎn)； 2）當(dāng)?shù)厝说母呤杖牒彤?dāng)?shù)氐牡偷貎r(jià)、低房?jī)r(jià)使得本項(xiàng)目仍有較大的利潤(rùn)空間； 3）迎合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣是本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)，即項(xiàng)目應(yīng)以天地樓為主； 4）本案的關(guān)鍵因素就是首先要聚集人氣，所以必須配套先行，先用商業(yè)旺場(chǎng)以帶動(dòng)住宅； 38 5） 武鳴縣人口基數(shù)較小，居住需求量不大，很難消化整個(gè)項(xiàng)目龐大的供給。 6）武鳴縣的收入水平和居住習(xí)慣對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力及目前居住情況等綜合來(lái)看，我們認(rèn)為武鳴縣的人口 不是本項(xiàng)目主要針對(duì)的目標(biāo)客戶群。必須結(jié)合南寧市場(chǎng)以及園區(qū)未來(lái)人口才能把項(xiàng)目完全消化，因此我們的目標(biāo)市場(chǎng)是武鳴、南寧市區(qū)人口以及園區(qū)未來(lái)人口，其比例約為：南寧 及南寧周邊市縣 占 60%，武鳴占 20%，園區(qū)占 20%。 六 、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā) 策略 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)策略關(guān)乎開(kāi)發(fā)商資金的回籠和利潤(rùn)的最大化， 結(jié)合本項(xiàng)目，我們應(yīng)從城市運(yùn)營(yíng)的高 度進(jìn)行分析并定位。所謂城市運(yùn)營(yíng)，就是 城市運(yùn)營(yíng)就是把城市作為重要的國(guó)有資產(chǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)并增值。其實(shí)質(zhì)，就是以市場(chǎng)化的手段和法律允許方式進(jìn)行城市綜合資源的優(yōu)化配置與整合。以前我們對(duì)城市資源的認(rèn)識(shí)有些片面， 認(rèn)為城市只有一些硬的資源，如土地、道路，自然的山、河，還有一些建筑。其實(shí)對(duì)整個(gè)城市來(lái)說(shuō)，自然環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)、人文、歷史以及城市居民的素質(zhì)和精神面貌等軟資源更為重要。 縱觀本項(xiàng)目，其獨(dú)特的地理位置決定了其必須站在這個(gè)高度進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 城市運(yùn)營(yíng)，不僅僅是簡(jiǎn)單地?cái)偞箫灥男问健Ｎ覈?guó)過(guò)的一些大城市一味地追求大而全，不斷地往城市的四周發(fā)展，導(dǎo)致了城市修建了多條環(huán)城路也沒(méi)解決交通問(wèn)題，北京就是一個(gè)很好的例子。因此，我們應(yīng)該立足于把項(xiàng)目所在地建設(shè)成 —— 衛(wèi)星城 ，即加工業(yè)基地 。而且不光光是武鳴的衛(wèi)星城，而且還是南寧的衛(wèi)星城。 衛(wèi)星城 示意圖如下： 39 由上圖可以看出，本案位于經(jīng)濟(jì)園區(qū)內(nèi)，成為衛(wèi)星城的可能性很大。武鳴有著優(yōu)越的旅游資源， 加之東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)有農(nóng)業(yè)示范基地和旅游觀光基地， 因此，必須打好旅游這張牌 ，引領(lǐng)板塊地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)借助政府力量，把項(xiàng)目所在地發(fā)展為武鳴、南寧 未來(lái)的一個(gè)衛(wèi)星城，引導(dǎo)武鳴人、南寧人到其消費(fèi)、旅游、觀光。 （一） 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)策略： 1）以工業(yè)園區(qū)為腹地，立足武鳴，面向南寧及北欽防、大西南及粵港澳地區(qū)。 2）立足為經(jīng)濟(jì)園區(qū)的配套規(guī)劃 作為項(xiàng)目土地的戰(zhàn)略措施。 3） 借 力政府，影響行政決策，以城市運(yùn)營(yíng)商的角色介入園區(qū)開(kāi)發(fā)。 4）借力行政力量 ： （ 1）通過(guò) 政府對(duì)外宣傳招商，把本項(xiàng)目的 知名度和 地位提高； （ 2）通過(guò)政府引導(dǎo)，把武鳴縣的文化特色，主要文藝活動(dòng)和民族藝術(shù)移至東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)，本項(xiàng)目為之發(fā)展和向外宣傳提供舞臺(tái)。 5）整塊土地的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略： （ 1）統(tǒng)一規(guī)劃，獨(dú)立設(shè)計(jì)。既大成一統(tǒng)又有機(jī)分離，相互之間唇齒相依，卻又互相獨(dú)立； （ 2）注意后期土地的經(jīng)營(yíng) 與升值，土地儲(chǔ)備方法和進(jìn)度一定要科學(xué)。 （ 3）建議采取統(tǒng)一規(guī)劃分組團(tuán)開(kāi)發(fā)； （ 4）未開(kāi)發(fā)的土地可以有針對(duì)性地進(jìn)行出租 或經(jīng)營(yíng)等方法使之保值、升值，推動(dòng)前期開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。 （二）開(kāi)發(fā)商 自身定位策略： 開(kāi)發(fā)商應(yīng)該跳出 早期先 建樓 后 賣樓的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，而應(yīng)該立足于城市運(yùn)營(yíng)商的角色介入東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，借力行政，以智力支持影響經(jīng)濟(jì)園區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理，從而使自身土地不斷增值，促進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 和銷售。進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)園區(qū)的不斷發(fā)展，達(dá)到相互益彰。 40 （三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏 1）影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏因數(shù) （ 1）政策法規(guī)因素 ○ 2020 年 5 月 30 日，建設(shè)部等 9 部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，規(guī)定提高購(gòu)房首付比例及小戶型比例等條款。 ○ 2020 年 5 月，央行提高了個(gè)人房產(chǎn)貸款利息，上調(diào) 了 個(gè)百分點(diǎn) 以上兩個(gè)政策對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)產(chǎn)生很大的影響。據(jù)調(diào)查，武鳴縣人們的購(gòu)房習(xí)慣更傾向大戶，即 120 平米左右的三房，但是這次國(guó)家調(diào)整了小戶型的比例要占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量的 70%，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)者并不認(rèn)可小戶型，這就要求我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候必須做到“靈巧”、“實(shí)用”和“變通”。 2）地塊狀況因素 地塊雖然目前的土建工程基本完備，實(shí)現(xiàn)了三通一平，但是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)仍未形成氣候，造成鶴立雞群的局面，導(dǎo)致銷售難度的增大。 3）開(kāi)發(fā)商操作水平因素 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和操作水平是關(guān)乎項(xiàng)目成敗的最大因素，因此，開(kāi)發(fā) 商必須立足從開(kāi)發(fā)理念到社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等高度出發(fā)，才能贏取利潤(rùn)的最大化。建議開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的營(yíng)銷 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)作 為外腦，從土地入手，把項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售、物管提高到一個(gè)新的高度。 4）資金投放量及資金回收要求 前期的資金投放量主要集中在市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝以及前期的宣傳造勢(shì)上，這個(gè)階段的資金應(yīng)占項(xiàng)目投入資金的 5%— 8%左右，但是產(chǎn)生的效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)投入。并且關(guān)乎項(xiàng)目后階段的銷售和資金的回籠。開(kāi)發(fā)商必須重視項(xiàng)目的前期策劃工作，避免走項(xiàng)目賣不動(dòng)了再找醫(yī)生的老路。 5）銷 售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素（略） 6）市場(chǎng)供求因素 由于目前項(xiàng)目周邊人氣不足，房地產(chǎn)業(yè)不成氣候，以及當(dāng)?shù)厝说闹脴I(yè)習(xí)慣，有可能會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面。這些都是影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的因素。 7）上市時(shí)間要求 41 對(duì)于上市時(shí)間的要求，建議把前期準(zhǔn)備工作做扎實(shí)，做到好房子自己會(huì)說(shuō)話。同時(shí)，由于是在縣級(jí)市場(chǎng)的宣傳途徑比較單一，因此工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝以及 VI 系統(tǒng)的制作尤為重要。 上市時(shí)間可以考慮分批分組團(tuán)分產(chǎn)品上市。建議今年下半年主要工作是規(guī)劃設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)的包裝、部分 VI 系統(tǒng)。明年上半年開(kāi)始上市，上市時(shí)機(jī)要求是準(zhǔn)現(xiàn)房出現(xiàn)。 （四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)示意圖： 42 （ 1）目前本項(xiàng)目規(guī)劃用地 90多畝，建議分三階段開(kāi)發(fā)， 先開(kāi)發(fā)前面部分，后開(kāi)發(fā)后面 部分。 視市場(chǎng)情況把后期用地儲(chǔ)備下來(lái)； （ 2）整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，獨(dú)立開(kāi)發(fā)，既要成一體又要各有特色。同時(shí)把后期用地也整體進(jìn)行規(guī)劃，把商業(yè)步行街延伸至石山下，通過(guò)對(duì)石山的開(kāi)發(fā)形成一個(gè)景點(diǎn) ； （ 3）立足開(kāi)發(fā)成為經(jīng)濟(jì)園區(qū)、武鳴、南寧最大旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)中心 ， 統(tǒng)一規(guī)劃 設(shè)計(jì) 、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 （五）一期項(xiàng)目用地定位思路 1）項(xiàng)目定位 通過(guò)對(duì)武鳴地產(chǎn)發(fā)展和資源的整合，我們得出項(xiàng)目的初步定位為： 旅游 、旅玩 地產(chǎn) +商 業(yè)地產(chǎn) 。 武鳴縣優(yōu)越的旅游資源為我們提供了得天獨(dú)厚的條件，而便利的交通、園區(qū)未來(lái)規(guī)劃人口及目前無(wú)成熟商業(yè)配套的局面決定了商業(yè)的需求。 2）產(chǎn)品定位 由項(xiàng)目定位我們可以得出我們的產(chǎn)品必須囊括 住宅、酒店、商業(yè)物業(yè) 等。 （ 1） 住宅應(yīng)以居家為主，可以由天地樓組成，自由分割購(gòu)買，并配以一定量的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓滿足旅游地產(chǎn)和投資的需求。 （ 2） 酒店規(guī)模不追求豪華和星級(jí)，可以由若干天地樓獨(dú)自經(jīng)營(yíng)，借鑒麗江古城和陽(yáng)朔西街。 （ 3） 商業(yè)物業(yè)方面，以天地樓一樓底商為主，考慮到我們的商業(yè)定位，底商應(yīng)該能打通。 3）建筑風(fēng)格 由于是 旅游和商業(yè)相結(jié)合，因此建筑風(fēng)格必須有民族特色。以 嶺南 風(fēng)格 騎樓 風(fēng)格為主，結(jié)合民族風(fēng)情，輔以 院落 的形式，打造成南寧最有民族特色 的旅游景點(diǎn)。 4）商業(yè)物業(yè)定位 商業(yè)物業(yè)除滿足項(xiàng)目本身的需求外，最大的還是滿足經(jīng)濟(jì)園區(qū)未來(lái) 25 萬(wàn)人口的需求以及旅游的需求。初步定位為： 大型旅游休閑 商業(yè)街區(qū) 。以滿足當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)情表演（歌圩）、商業(yè)活動(dòng)為主，輔以餐飲（農(nóng)家樂(lè)、檸檬鴨）、娛樂(lè)、休閑、健身等。 43 （六 ）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策略 （ 1）項(xiàng)目應(yīng)從城市運(yùn)營(yíng)的即衛(wèi)星城角度考慮，作為一個(gè) 小城市 而加入城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃， 與南寧市、武鳴保持一定的整體性，又要 結(jié)合本地的民族風(fēng)情等元素， 并 在交通、景觀、園林綠化等方面反映這些信息； （ 2）作為本區(qū)域第一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)起到標(biāo)桿和引領(lǐng)的左右。規(guī)劃中應(yīng)著重考慮項(xiàng)目與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性和整體性，既要融入其中又要有別與它； （ 3）尊重民俗民風(fēng)。應(yīng)與當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣和消費(fèi)習(xí)慣想結(jié)合。 （ 4）以嶺南騎樓為住宅主體，以院落的形式形成組團(tuán)，一層作為商鋪構(gòu) 建商業(yè)步行街。 （ 5）商業(yè)步行街不應(yīng)一通到底 ，應(yīng)有拐角， 由 錯(cuò)落分布騎樓組成的院落，給人一種峰 回路轉(zhuǎn)的感覺(jué)；而且步行街的寬度不宜太寬 。 （ 6）園林景觀方面應(yīng)考慮到亭臺(tái)樓榭與水的結(jié)合， 可以借鑒江南園林。 （ 7）建筑風(fēng) 格方面應(yīng)充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐拿褡屣L(fēng)情，同時(shí)融入桂北的建筑元素，適當(dāng)加些 白墻青瓦。