【正文】 硬件設(shè)施，商場(chǎng)整體的配合協(xié)調(diào)也在此體現(xiàn)出。根據(jù)消費(fèi)者提出的意見(jiàn)及要求，我們認(rèn)為服務(wù)熱情周到、環(huán)境優(yōu)美舒適，增加服務(wù)便民設(shè)施以及增加餐飲休閑比例較具普遍性，并且在具體實(shí)施中操作性較強(qiáng)。1對(duì)新密商業(yè)零售業(yè)的滿意程度在被訪者中，有高達(dá)67%的人認(rèn)為新密商業(yè)零售業(yè)表現(xiàn)一般，對(duì)新密商業(yè)零售業(yè)認(rèn)為不滿意的占12%，不確定的占12%，比較滿意的占9%；由此可見(jiàn)新密市民對(duì)新密市的商業(yè)零售業(yè)總體上反應(yīng)平平，基本上能夠滿足大部分的生活需求，但購(gòu)買個(gè)別商品仍然不夠方便。1所知道的商品品牌　　本題我們?cè)噲D根據(jù)被訪者知道的品牌數(shù)判斷其品牌認(rèn)知度；另外通過(guò)考察被訪者是否有自己中意的服裝品牌，來(lái)判斷其品牌認(rèn)知度；品牌認(rèn)知度越高，越容易接受外來(lái)新品牌。當(dāng)?shù)厝讼矚g的服裝品牌主要有夢(mèng)特嬌、金利來(lái)、雅戈?duì)?、花花公子、啄木鳥(niǎo)、老人頭、鱷魚(yú)、七匹狼、袋鼠、華倫天奴、以純等。當(dāng)?shù)厝讼矚g并常用的家用電器品牌有長(zhǎng)虹、格力、海爾、TCL、美的、萬(wàn)家樂(lè)等。從以上可以看出新密人有一定的品牌意識(shí)，服裝方面在央視廣告中出現(xiàn)的品牌在當(dāng)?shù)囟碱H受歡迎和崇尚，而家電方面則大多為國(guó)內(nèi)品牌，對(duì)于進(jìn)口品牌普遍認(rèn)為很喜歡，但是價(jià)格太高，難以承受。（附：在市場(chǎng)考察過(guò)程中調(diào)研工作者僅在東大街較繁華地段發(fā)現(xiàn)了一家較大型進(jìn)口品牌電器LG，在觀察的10分鐘內(nèi)，光顧該商鋪或停步留意該品牌的消費(fèi)者寥寥無(wú)幾，并且在對(duì)73人的消費(fèi)者調(diào)查中無(wú)人提及該品牌。）1去新密青屏廣場(chǎng)的頻繁性及對(duì)它的印象 %的人表示經(jīng)常前往青屏廣場(chǎng)，%的人表示比較忙，不常去，但有空就會(huì)去走走，%的人表示不常去。據(jù)大家反應(yīng)新密青屏廣場(chǎng)在夏天傍晚的時(shí)候人最多，攜家?guī)Э谇巴⒉降娜私j(luò)繹不絕，開(kāi)車前往的人也不乏其數(shù)，但多數(shù)人認(rèn)為青屏廣場(chǎng)的環(huán)境過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有可以坐下休憩的地方，園林綠化比較缺乏。但總而言之青屏廣場(chǎng)在新密人心中已經(jīng)有一定的知名度，這對(duì)于我們成功操作本項(xiàng)目有一定幫助。獲得信息的主要渠道　　被訪者中主要通過(guò)“電視”%，常通過(guò)“報(bào)紙”%，其次依次為“廣播”%，“廣告宣傳單片”%，通過(guò)其他方式（包含網(wǎng)絡(luò)、朋友之間的聊天）%。2安排多余資金的方式　　%，%，%，%，%，%，其他（擴(kuò)大再生產(chǎn)）%；以上數(shù)據(jù)可看出,由于新密的私家車數(shù)量驚人，而當(dāng)?shù)厝嗽谧约河卸嘤噘Y金的同時(shí)，首先考慮的仍是購(gòu)車，反應(yīng)出當(dāng)?shù)孛癖姷呐时葟谋娦睦怼４沃紤]的是儲(chǔ)蓄，相比之下商鋪投資所占比例較小，顯現(xiàn)出當(dāng)?shù)厝说乃枷脒€比較保守，投資意識(shí)比較薄弱。這點(diǎn)是我們?cè)陧?xiàng)目操作時(shí)應(yīng)該注意和給予引導(dǎo)的重點(diǎn)。三、訪談總結(jié)（一）、新密市商業(yè)消費(fèi)人群的分類新密的消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)有明顯差異。低端消費(fèi)群：消費(fèi)地點(diǎn)以五四廣場(chǎng)及街邊小店鋪為主，消費(fèi)者主要以一般收入的家庭及朋友、同事為主，年齡集中在2040歲之間。中端消費(fèi)群：消費(fèi)地點(diǎn)以青屏大街東段沿街中高檔酒樓商鋪為主，消費(fèi)者主要以公務(wù)員、當(dāng)?shù)刂械仁杖肷习嘧鍨橹?，年齡集中在2540歲之間。高端消費(fèi)群：消費(fèi)地點(diǎn)主要在青屏賓館、百樂(lè)門、金海港、魯班大酒樓等高檔消費(fèi)場(chǎng)，消費(fèi)者主要為大部分當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主，礦業(yè)主以及部分有灰色收入的官員。頂級(jí)消費(fèi)群：主要指部分礦業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主及少量政府官員（約占新密總消費(fèi)人數(shù)的8%），他們?cè)谥芰苋諘?huì)到鄭州進(jìn)行消費(fèi)。(二)、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)者心理剖析暴發(fā)戶小農(nóng)意識(shí)強(qiáng) 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)厝嗽跐撘庾R(shí)里均有一種優(yōu)越感以及暴發(fā)戶的小農(nóng)意識(shí)和心態(tài)，有較強(qiáng)的從眾攀比心理和虛榮心。此外，當(dāng)?shù)氐谋┌l(fā)戶彼此之間的攀比欲望尤為突出，甚至不惜花大血本充實(shí)自己的財(cái)富，提高自己的檔次，以展示自己的富有。例如：在新密蘇煙40多元／包，芙蓉王25元／包，前兩年芙蓉王盛行于市場(chǎng)，是有錢人的品牌象征，但是，當(dāng)蘇煙出現(xiàn)時(shí)，它很快就替代了芙蓉王原先品牌象征的地位，占領(lǐng)了新密有錢人的市場(chǎng)?？墒?，在為了顏面、虛榮大肆展示自己財(cái)富的同時(shí)，他們心里也常常忐忑不安，存在著講排場(chǎng)、愛(ài)慕虛榮卻又擔(dān)心別人知道自己富有的極其矛盾心理。講究品牌在新密品牌幾乎成了消費(fèi)者口中的常用詞，他們會(huì)最大限度地去追求名牌效應(yīng)，以此來(lái)展示自己的檔次和品位。目前，新密的消費(fèi)者在男性服裝和女性內(nèi)衣上對(duì)品牌的追求比較突出。新密中高端消費(fèi)群體對(duì)代表時(shí)尚的國(guó)內(nèi)知名品牌比較青睞，在央視廣告中出現(xiàn)的大部分知名品牌都會(huì)出現(xiàn)在新密。這部分群體以中青年人為主，而女性服裝則以款式潮流為主導(dǎo)。當(dāng)?shù)厝耍ㄌ貏e是大部分礦業(yè)主、私營(yíng)企業(yè)主）非常注重風(fēng)水，存在一定的迷信思想由于當(dāng)?shù)氐谋┌l(fā)戶大多是礦業(yè)主及私營(yíng)企業(yè)者，他們?nèi)匝匾u著部分中國(guó)傳統(tǒng)迷信思想，把風(fēng)水視為決定其是否能飛黃騰達(dá)、生意興旺的重要因素，在選擇住房鋪位等的地段朝向上請(qǐng)專人查看，非常講究。如：位于新密西區(qū)的凱悅園邸是目前新密檔次最高的住宅，業(yè)主均為當(dāng)?shù)氐母叨讼M(fèi)者，他們都請(qǐng)了風(fēng)水先生為自己量身選定合適自己的住宅。 外出吃飯的頻率高當(dāng)?shù)厝说墓ぷ魃罟?jié)奏較慢，有著生活圈子狹小，生活習(xí)慣愛(ài)好相近的特點(diǎn)，閑暇時(shí)分常與家人、朋友、同事結(jié)伴外出吃飯聊天，這已成為當(dāng)?shù)厝寺?lián)絡(luò)感情、信息交流、打發(fā)時(shí)間的一種生活方式，但除了部分高消費(fèi)群體為了聯(lián)系業(yè)務(wù)，或相互攀比會(huì)進(jìn)入高檔次的餐飲場(chǎng)所外，大部分都屬于低檔次消費(fèi)，一般情況45人的聚餐花費(fèi)都不會(huì)超過(guò)100元。有到鄭州購(gòu)物的習(xí)慣比起新密，鄭州有著舒適的購(gòu)物環(huán)境，高檔的餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，大型的購(gòu)物娛樂(lè)中心，而且商品種類齊全，名牌服裝打折的機(jī)會(huì)多，商品的質(zhì)量能夠得以保證，新密通往鄭州的交通便捷性，誘惑著新密人閑暇時(shí)分紛紛不惜舍近求遠(yuǎn)前往鄭州購(gòu)物消費(fèi)。根據(jù)訪談中當(dāng)?shù)孛癖姷墓罍y(cè)，周末會(huì)有將近20%的新密人到鄭州消費(fèi)。喜歡在私密性較好的環(huán)境里消費(fèi)因新密市的城區(qū)面積不是很大，很容易出現(xiàn)熟人在酒店或娛樂(lè)場(chǎng)所相見(jiàn)的尷尬場(chǎng)面，對(duì)于當(dāng)?shù)啬切┯兄疑杖氲牟糠终賳T在進(jìn)行高檔消費(fèi)時(shí)，就需要有著良好私密性的環(huán)境作為他們的“遮羞布”，以此來(lái)掩人耳目。因而當(dāng)?shù)氐拇蟛糠植惋嫸甲龀砂康男问?，大廳里的消費(fèi)者寥寥無(wú)幾，要求絕對(duì)私密性的消費(fèi)場(chǎng)所是這種社會(huì)形態(tài)要求下的特殊產(chǎn)物。(三)、當(dāng)?shù)匕傩諏?duì)新密的認(rèn)知和理解新密是鄭州的后花園鄭州的政府官員是周邊縣市的父母官，在城市呆久了不免常要“下鄉(xiāng)”體察民風(fēng)，享受當(dāng)?shù)乇┌l(fā)戶及縣級(jí)官員的宴請(qǐng)。能夠和省城里的官員拉近距離，也是這些暴發(fā)戶和縣級(jí)官員盼望的事。在訪談過(guò)程中，當(dāng)?shù)孛癖姺从?，曾?jīng)有人花費(fèi)3萬(wàn)元／桌宴請(qǐng)鄭州來(lái)的官員，一共3桌，花費(fèi)共9萬(wàn)。這一現(xiàn)象與新密人常去鄭州購(gòu)物消費(fèi)形成了對(duì)應(yīng)，從商業(yè)角度來(lái)看，鄭州和新密兩個(gè)城市之間存在著很強(qiáng)的互動(dòng)性。新密整體消費(fèi)偏高新密作為一個(gè)縣級(jí)市，它的物價(jià)水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過(guò)了同級(jí)縣市水平，據(jù)當(dāng)?shù)孛癖姺磻?yīng)，除了餐飲以外的其他消費(fèi)與鄭州相比有過(guò)之而無(wú)不及。如此的高消費(fèi)很大部分是由新密暴發(fā)戶及有著灰色收入的官員居多，有錢人之間愛(ài)攀比、好虛榮、從眾心強(qiáng)的特殊社會(huì)原因造成的。新密市的士起價(jià)6元，隔壁同級(jí)縣市的士起價(jià)只有3元，作為省會(huì)城市的鄭州市的士起價(jià)也不過(guò)才7元；又例如位于市中心的青屏賓館，是新密的二星級(jí)賓館，也是當(dāng)?shù)厝搜壑兴^的高檔次賓館，其裝修配備遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到二星級(jí)賓館的標(biāo)準(zhǔn)，三人間的折后價(jià)268元／間，而位于鄭州市紅專路的興源賓館其裝修設(shè)施包括服務(wù)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于青屏賓館，其三人間的折后房?jī)r(jià)只需要120元／間。新密有錢人較多新密市的四大支柱產(chǎn)業(yè)為：建材、煤炭、耐火材料和造紙，而構(gòu)成新密市有錢人的大多為以上的礦業(yè)主、私營(yíng)企業(yè)主及有著灰色收入的部分政府官員，在訪談中，根據(jù)當(dāng)?shù)孛癖姺磻?yīng)，在新密資產(chǎn)過(guò)百萬(wàn)的人群比例大約在8%10%。另外，當(dāng)?shù)氐乃杰嚀碛新蕯?shù)字驚人，很多暴發(fā)戶一個(gè)人就擁有45輛的高級(jí)轎車，青屏路段短短的午飯1個(gè)小時(shí)期間，沿路停靠的小車就高達(dá)80多輛。新密缺乏高檔的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，缺乏有規(guī)模的大型購(gòu)物中心被當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為檔次最高的餐飲場(chǎng)所是金海港酒樓、魯班酒樓，檔次最高的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所就屬百樂(lè)門（三星級(jí)酒店）和浪淘沙了，它們大多是當(dāng)?shù)馗簧探柚c部分政府官員的良好關(guān)系所投資開(kāi)設(shè)，周圍沒(méi)有與之競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)態(tài)，所以無(wú)論是在服務(wù)、環(huán)境、還是設(shè)施等方面都無(wú)法與鄭州的一些高檔消費(fèi)場(chǎng)所比擬。如：當(dāng)?shù)厝羌?jí)酒店百樂(lè)門位置偏僻，只有35個(gè)客房；而金海港酒樓內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單、服務(wù)不夠正規(guī)、設(shè)施配套不完善……它們與真正意義上的高檔消費(fèi)場(chǎng)所相比差距甚遠(yuǎn)。因而到了周末，新密有很大一部分人自駕車前往鄭州享受高檔次消費(fèi)。缺乏名校教育當(dāng)?shù)厝酥匾暫蟠慕逃Ｍ约旱淖优苡辛己玫氖芙逃h(huán)境，但是，當(dāng)?shù)厣闯渥愕膶W(xué)校為數(shù)不多，其余大多數(shù)為民辦學(xué)校，環(huán)境簡(jiǎn)陋，設(shè)備不齊全，因而能夠引進(jìn)一所設(shè)施齊全，師資力量雄厚的名校是當(dāng)?shù)厝思鼻锌是蟮拇笫?，他們表示就算住的地方離學(xué)校再遠(yuǎn)，也愿意每天踩著自行車，不辭辛勞地送孩子來(lái)接受這樣的正規(guī)教育，或者也愿意拿出所有積蓄在學(xué)校附近購(gòu)買一套房子，以方便孩子的上學(xué)。當(dāng)?shù)氐谋┌l(fā)戶與政府官員之間關(guān)系微妙當(dāng)?shù)氐牡V業(yè)主與私營(yíng)企業(yè)主不惜花重金來(lái)供奉當(dāng)?shù)卣莆找毜牟糠终賳T，以此來(lái)和他們搞好關(guān)系，達(dá)到所謂的“共同致富”，這就成為了這部分政府官員的灰色收入的主要來(lái)源。長(zhǎng)此以往，暴發(fā)戶和這部分政府官員兩者之間就形成了互通互利，又互相制約的微妙關(guān)系。據(jù)反應(yīng)，新密有不少暴發(fā)戶曾經(jīng)一次買下5輛高級(jí)轎車，將車鑰匙作為禮物饋送給對(duì)自己有利的部分政府官員。新密具有一定的向心力雖然說(shuō)前往鄭州購(gòu)房、發(fā)展、定居的新密人比比皆是，但是他們的父母、孩子、親人及摯友仍在新密工作、生活，這就好比是一個(gè)圓，無(wú)論他們離得多遠(yuǎn)，家鄉(xiāng)的親人始終是這個(gè)圓的圓心，牽引著他們，這部分離開(kāi)新密發(fā)展的人也會(huì)?；貋?lái)看看家鄉(xiāng)，看望親人，他們也成為了新密當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)大軍中的一員。(四)、百姓對(duì)項(xiàng)目的理解和定位建議走高端路線雖然由于消費(fèi)層次的差異有部分人群希望項(xiàng)目定位在中檔消費(fèi)水平，但半數(shù)以上的人仍覺(jué)得目前新密還是缺乏環(huán)境幽雅的高檔消費(fèi)設(shè)施，它的市場(chǎng)前景是不可估量的，倘若做成中高檔的物業(yè)，不僅存在著眾多競(jìng)爭(zhēng)因素，也失去了由于新密的特殊性而造就的很大比例的高端消費(fèi)群體。規(guī)模及形態(tài)95%以上的當(dāng)?shù)孛癖姸伎释谧约旱募亦l(xiāng)建設(shè)一個(gè)類似鄭州丹尼斯的大型購(gòu)物中心，如果能集中購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等為一體那更是眾望所歸了。他們認(rèn)為在新密太缺乏這樣的上檔次上規(guī)模的商業(yè)中心，可是半數(shù)以上的人覺(jué)得6萬(wàn)多平米的商業(yè)規(guī)模太大，以新密目前的人口數(shù)及多數(shù)中、低檔消費(fèi)群體圍繞一部分高、終端消費(fèi)群體的特殊現(xiàn)象，很難支撐如此龐大的商業(yè)。他們普遍建議做購(gòu)物中心的同時(shí)能配套做一部分的住宅。在他們認(rèn)為目前新密人的思想在某些方面還較為保守，投資意識(shí)暫時(shí)還比較薄弱，會(huì)有很大比例的商鋪存在著租售不出去的隱患，可建一部分的住宅來(lái)緩解這樣的危機(jī)，同時(shí)也可以滿足一部分人在城市中心區(qū)購(gòu)買設(shè)施、配套、規(guī)劃良好的住宅的愿望。結(jié)論：新密潛在購(gòu)買力巨大，缺乏高檔購(gòu)物中心；本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，成功機(jī)率較大。57 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