【正文】 較大威脅。（4）、路口交通混亂眾多交叉路口斑馬線不明顯，人們隨意穿越街道現(xiàn)象較為普遍。（3）、路邊配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏新密市所有道路幾乎沒有設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施，如休息所用的座椅、路邊IP電話機(jī)、垃圾桶的設(shè)置相距距離較遠(yuǎn)，部分已被損害無(wú)法使用。餐飲高峰時(shí)間沿路停車竟達(dá)80多輛。存在問題從調(diào)查的情況來看，新密市主干道的路況較好，交通較順暢，基本無(wú)塞車情況發(fā)生。（6） 、農(nóng)業(yè)南北路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，農(nóng)業(yè)南北路的主要業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主、其次餐飲娛樂和服務(wù)業(yè)。（5） 、青屏大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，青屏大街的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)。（4）、青屏路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，青屏路的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、依次為餐飲娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)。（3）、西大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，西大街的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、依次為服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)。（2）、東大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從圖中可以看出，東大街的業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，其次是服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)。 業(yè)態(tài)分析以下為新密市主要街道的業(yè)態(tài)比例分析（1）、北環(huán)路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從圖中可以看出，北環(huán)路主要以服務(wù)業(yè)為主、其次以餐飲娛樂居多。D、西大街的主要業(yè)態(tài)為飲食、休閑、及建筑飾材。C、東大街主要以大型商場(chǎng)零售業(yè)居多，較大規(guī)模的商場(chǎng)如屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、密州商場(chǎng)、金漢商場(chǎng)、五交化大樓等。這類業(yè)態(tài)的面積較大，約占總面積的55%。北環(huán)路以西主要以洗浴休閑娛樂與中大型飯店為主。經(jīng)營(yíng)面積占該路段商業(yè)面積的35%。主要業(yè)態(tài)的商業(yè)面積約占該路段總商業(yè)面積的50%；美容美發(fā)占10%；此外煙酒專賣、玉器店、服裝店各占10%；其余業(yè)態(tài)為西餐、咖啡店，小型百貨等，但面積都較小。飯店分布比較集中，檔次規(guī)模較大。各商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)比較集中。（5）、現(xiàn)有商場(chǎng)購(gòu)物集中在一、二兩層，三、四層以上鋪位大量空置。（4）、配套設(shè)施存在諸多問題。（2）、裝修檔次較低、中低檔次的店鋪比比皆是。三、四層暫時(shí)沒有店鋪入駐。（6）、上海商場(chǎng) 其主要業(yè)態(tài)為服裝、家用電器為主。一層以服裝、鞋類為主。（4）、銀河商場(chǎng) 以提箱、鞋類、服裝為主。三、四層現(xiàn)在還在招租，目前暫時(shí)沒有店鋪入駐。一層以百貨零售業(yè)為主，包括鞋類、服裝、藥品、珠寶首飾用品。三層主要為針織、床上用品。具體商場(chǎng)業(yè)態(tài)分析：（1）、屏峰商場(chǎng)其商場(chǎng)主要業(yè)態(tài)為鞋類、服裝類一層主要以百貨零售業(yè)為主，包括鞋類、服裝、保健藥品、首飾、文具、體育用品和各類電子產(chǎn)品。業(yè)態(tài)分析據(jù)調(diào)查的商場(chǎng)來看，新密市大型商場(chǎng)主要業(yè)態(tài)依次為服裝、百貨、家電、家具、通訊。6）、配套情況：配套設(shè)施不齊全，配置電梯的商場(chǎng)僅有香港大廈、上海商廈、金漢商場(chǎng)三家，但都處于停用狀態(tài)；所有商場(chǎng)都沒設(shè)置停車場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車隨意停靠現(xiàn)象比較嚴(yán)重,沒有休息的座椅和通訊設(shè)施,消防配套設(shè)施配置不完善，如疏散通道、消防自動(dòng)報(bào)警、噴淋系統(tǒng)都存在不符合規(guī)范問題；購(gòu)物環(huán)境比較差，僅有金漢商場(chǎng)一家設(shè)置中央空調(diào)。（5）、裝修情況：商場(chǎng)內(nèi)裝修檔次低，細(xì)部裝飾基本沒有，幾個(gè)大的商場(chǎng)3層正在裝修施工之中，如：屏峰商場(chǎng)、香港大廈。（3）、經(jīng)營(yíng)模式：商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式多以攤位為主，也有店中店的形式，總體的布局很亂，沒有形成規(guī)模，檔次不高。（2）、現(xiàn)狀特點(diǎn)：東大街作為新密市主要交通干道，人流、車流量大，沿線商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，但管理水平差，攤位分布不合理，交通組織混亂，個(gè)別商場(chǎng)安全疏散通道少，沒有達(dá)到相關(guān)消防部門的要求。專賣店、超市、零售店則集中在農(nóng)業(yè)路、行政路和東大街為中心的周邊區(qū)域。月)租售情況付款方式配套布 局管理水平經(jīng)營(yíng)面積(㎡)業(yè)態(tài)分布商場(chǎng)概述屏峰商場(chǎng)90全部租出先交一年的租金，無(wú)較亂，功能分區(qū)不明確有商場(chǎng)管理辦公室，衛(wèi)生較差2500一樓百貨、德克士，二樓服裝、床上用品，三樓針織品（開發(fā)中）業(yè)態(tài)分布相對(duì)合理，人流量大，出租情況非常理想，衛(wèi)生狀況不理想亞太商場(chǎng)80全部租出先交一年租金無(wú)較亂衛(wèi)生較差1800服裝及少量鞋類、飾品，業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想銀河商場(chǎng)80全部租出無(wú)較亂，功能分區(qū)不明確衛(wèi)生較差1800服裝、鞋類及提箱同上密州商場(chǎng)全部租出先交一年的租無(wú)同上衛(wèi)生較差2000同上同上上海商場(chǎng)87全部租出先交一年租金電梯停用較亂，功能分區(qū)不明確有商場(chǎng)管理處，衛(wèi)生較差3000一樓百貨二樓服裝業(yè)態(tài)分布相對(duì)合理，衛(wèi)生狀況不理想香港大廈96空置較多先交一年租金、租金中含管理費(fèi)稅費(fèi)電梯停用較亂，功能分區(qū)不明確衛(wèi)生較差1500一樓百貨，二樓部分鞋類及品牌服裝，部分鋪位在裝修裝修相對(duì)高檔，業(yè)態(tài)分布合理，有適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g，銀基商貿(mào)城即將進(jìn)駐，多數(shù)商鋪處于招商階段新密市屬縣級(jí)城市規(guī)模，但由于近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)、文化、娛樂的總體現(xiàn)狀在河南的縣級(jí)城市中名列前茅，具有很好的發(fā)展前景。所以不同業(yè)態(tài)價(jià)位分化明顯。至于賓館住宿，目前新密市稍上檔次的賓館只有二星級(jí)的青屏賓館和三星級(jí)的百樂門大酒店，基本上不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格偏高。而從家電的品牌來看，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上出現(xiàn)較多的是國(guó)內(nèi)品牌。由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者具有較強(qiáng)的虛榮心理及從眾心理，他們?cè)诜b上尤其注重品牌，服裝品牌這里出現(xiàn)比較多的是家喻戶曉的國(guó)內(nèi)品牌及部分國(guó)外知名品牌。這說明新密市的商業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一定的程度，就目前來看商業(yè)市場(chǎng)反映良好。僅從核心商圈內(nèi)的大中型商場(chǎng)來看，商場(chǎng)內(nèi)部的布局和衛(wèi)生環(huán)境都不理想，更沒有休息場(chǎng)地和共享空間，不能滿足消費(fèi)者的需求。但中高檔餐飲、娛樂業(yè)的外部裝修及內(nèi)部環(huán)境，相對(duì)處于較高水平。（2）、檔次低 整個(gè)城市商業(yè)的總體檔次偏低。城市商業(yè)特點(diǎn)（1）、商鋪數(shù)量多 所有沿街的建筑底層全部做商業(yè)，大量的建設(shè)導(dǎo)致商鋪空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重。倘若把這類餐飲規(guī)范化，適當(dāng)提高檔次，勢(shì)必將吸引更多的消費(fèi)者。這里每到夜幕降臨的時(shí)候就熱鬧非凡，集中大量的人流、車流。但是上檔次的汽車美容專業(yè)店就比較缺乏，這與新密私家車擁有量及新密人對(duì)生活品質(zhì)的追求是不相符的，說明新密市的汽車美容市場(chǎng)還存在較大的潛力。（4）、汽修、汽配、汽車美容集中帶 汽修、汽配、汽車美容主要集中在北密新路與北環(huán)路交匯處區(qū)域。（3）、餐飲、娛樂、休閑集中帶 餐飲、娛樂、休閑主要集中在青屏大街西段，青屏路東段及青屏廣場(chǎng)東南角、北環(huán)大道東段。（2）、品牌服裝專賣店集中帶品牌服裝主要集中在行政路與農(nóng)業(yè)南路之間的美食街，這里集中了26家品牌服飾專賣店，有趣的是這里的服飾品牌幾乎都是在中央一臺(tái)打廣告的大家耳熟能詳?shù)钠放?。大型商?chǎng)的具體情況請(qǐng)見下表：商場(chǎng)名稱租售情況配套業(yè)態(tài)分布商場(chǎng)概述屏峰商場(chǎng)全部租出無(wú)一樓百貨、德克士，二樓服裝、床上用品，三樓針織品（開發(fā)中）業(yè)態(tài)分布相對(duì)合理，人流量大，出租情況非常理想，衛(wèi)生狀況不理想亞太商場(chǎng)全部租出無(wú)服裝及少量鞋類、飾品業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想密州商場(chǎng)全部租出無(wú)全部服裝，檔次低分布凌亂，衛(wèi)生差銀河商場(chǎng)全部租出無(wú)服裝、鞋類及提箱同上商業(yè)大樓全部租出無(wú)一樓鞋類及少量服裝，二樓服裝業(yè)態(tài)分布相對(duì)合理，衛(wèi)生狀況不理想上海商廈全部租出電梯停用一樓家電，電子產(chǎn)品，首飾、鞋類等，二樓服裝內(nèi)部布局相對(duì)合理，經(jīng)營(yíng)狀況良好，衛(wèi)生狀況不理想香港大廈空置較多電梯停用一樓百貨，二樓部分鞋類及品牌服裝，部分鋪位在裝修裝修相對(duì)高檔，業(yè)態(tài)分布合理，有適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g，銀基商貿(mào)城即將進(jìn)駐，多數(shù)商鋪處于招商階段目前這些商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況普遍較為理想，這與其地理位置和集中效應(yīng)是密切相關(guān)的。這里集中了屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、銀河商場(chǎng)、商業(yè)大樓、密州商場(chǎng)、香港大廈、上海商廈等大中型商場(chǎng)。A、 青屏路以餐飲業(yè)為主，這里集中了8家裝修講究的大中型飯店，及部分精品、玉器店；B、 青屏大街集中了大量的餐飲、娛樂、休閑項(xiàng)目，且屬于中高檔此外這一路段上集中的美容美發(fā)店檔次也較高；C、 西大街集中了大量的建筑飾材專營(yíng)店及部分規(guī)模較大的餐飲、休閑業(yè)；D、 北環(huán)路的主要業(yè)態(tài)為汽配、汽修，集中分布在北環(huán)路與北密新路交匯處區(qū)域，其次餐飲娛樂業(yè)在這里也分布較多；E、 嵩山大道商業(yè)業(yè)態(tài)較為繁雜，其中嵩山大道和開陽(yáng)路交匯區(qū)域集中分布了部分建筑飾材專營(yíng)店，此外百樂門酒店和凱利萊賓館也分布在附近區(qū)域。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每到下午五點(diǎn)半之后，在東大街與農(nóng)業(yè)路交匯處會(huì)出現(xiàn)很多服裝攤點(diǎn)沿街?jǐn)[設(shè)，檔次較低，嚴(yán)重影響了市容市貌，也降低了核心商圈的總體檔次。 商圈商業(yè)狀態(tài)（1）、核心商圈商業(yè)狀態(tài) 農(nóng)業(yè)路、行政路、東大街這一核心區(qū)域，目前為新密市商業(yè)最為集中，人流量最大的區(qū)域。 其中主要以農(nóng)業(yè)路、行政路、東大街區(qū)域?yàn)楹诵纳倘?，向周邊輻射，東到五四廣場(chǎng)，南至嵩山大道，西到長(zhǎng)樂路，北至北環(huán)路。下面是我們對(duì)新密商業(yè)現(xiàn)狀的詳細(xì)分析。第三部分 商業(yè)市調(diào)一、新密市商業(yè)現(xiàn)狀為了了解新密市的商業(yè)現(xiàn)狀，我們調(diào)研小組一行6人，在新密市展開了為期五天的市場(chǎng)調(diào)研。由于項(xiàng)目距鄭州市只有40公里，交通十分便利，很難避免部分高端消費(fèi)群分流，同時(shí)也會(huì)減弱部分投資者、經(jīng)營(yíng)者信心。項(xiàng)目800米左右在建的四星級(jí)賓館——京威賓館，無(wú)論在檔次上還是規(guī)模上都有是新密第一，是本項(xiàng)目在新密打造新型商務(wù)公寓的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（四）、威脅周邊原有高檔消費(fèi)場(chǎng)所在新密都有較高知名度，已形成穩(wěn)定的客戶群。政府規(guī)定不允許在新區(qū)私自建房，對(duì)新經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展，具有利好作用。位于建設(shè)中的新密新城與老城結(jié)合部，從新密未來城市規(guī)劃方向看，發(fā)展前景十分看好，增值潛力巨大。本地人缺少住宅、商鋪等物業(yè)投資理念，在營(yíng)銷推廣上有一定難度。項(xiàng)目地價(jià)相對(duì)較高，在保證項(xiàng)目高檔次定位的同時(shí)降低建設(shè)成本，開發(fā)性價(jià)比優(yōu)良的房產(chǎn)品種，難度提高。（二）、劣勢(shì)作為商業(yè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)離老城區(qū)成熟商圈，相鄰住宅用地雖然有開發(fā)，但開發(fā)量較小，速度也比較緩慢，周邊人氣不夠旺盛。城市公共配套逐步完善作為新城區(qū)，規(guī)劃布局的起點(diǎn)高，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套、教育設(shè)施將逐步成熟完善，一應(yīng)俱全。便利的交通條件項(xiàng)目地塊四面鄰路，且道路標(biāo)準(zhǔn)高，多為雙向四車道，設(shè)有人行道。新密最具規(guī)模的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)