【正文】 現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。存量房市場供需均飛速增長，交易件數(shù)達到 萬件，同比增長 %,交易面積為 430 萬平方米，均超過商品房。但竣工面積僅為 萬平方米，同比下降了 10%，加上期房供給上市銷售面積為 598 萬平方米。在需求構(gòu)成中，拆遷購房需求占市場容量的 %，居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至 2022 年底投資需求比例達到 24%，全年的比例為 17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動以及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。如果您對南京市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。深度市場調(diào)研：項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資效益財務分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài)/ 通過購房會員俱樂部跟蹤消費者（準購房者）動態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項目前期階段獲得較精準的數(shù)據(jù)資料與關(guān)鍵信息，輔助項目的相關(guān)定位決策。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服務。以上六大指標構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既獨立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標的研究都不能充分說明市場的全貌，必須經(jīng)過相關(guān)性分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時間段內(nèi)真實的市場狀態(tài)。生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進行指標量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結(jié)合商品房價格研究樓盤的性價比。價格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測南京房地產(chǎn)市場的價格走勢、總體均價、各片區(qū)均價、分物業(yè)均7 / 60價，結(jié)合片區(qū)及個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價格成因。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動機等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。市場容量——即總需求量。研究報告的指標體系包括市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大部分。監(jiān)測對象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近 30 項。每家數(shù)據(jù)收集項目近 100 項。（2）南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)收集和分數(shù)評定，對項目全程的營銷投放進行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市 70 典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。所有的會員資料都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務吸引會員及時更新會員資料。二、研究方法簡介1. 研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場化進程的加速，產(chǎn)生了對專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務機構(gòu)的需求，特別是迫切需要對目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2022 年開始組建抉策購房會員俱樂部，并在會員服務、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于 2022 年推出抉策房地產(chǎn)市場研究指標體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨有的購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進行統(tǒng)計分析，從而獲得研究報告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。對于這樣一個高成長中的初級市場，政府應該在逐漸規(guī)范的同時關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場環(huán)境，使它能夠健康的成長，18 號文正是體現(xiàn)了國家的這種精神。18 號文肯定房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，強調(diào)“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度” 。了解市場供求關(guān)系及其變化趨勢，深入研究微觀經(jīng)濟走勢、消費者需求特征、消費行為特征、消費心理的變化是極具意義的，市場調(diào)查的意義在于揭示市場真實表現(xiàn)，分析市場發(fā)展變化的原因，通過科學的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場發(fā)展的相關(guān)因素進行分析，提出促進市場及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建議。房地產(chǎn)市場目前遠未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當復雜的特殊商品，相關(guān)影響因素如國內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟形勢、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會直接影響其微觀市場表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟指標作為房價與房市的預測依據(jù)進行市場預測是不可取的，所謂預測其實就是“瞎子算命” ，會產(chǎn)生錯誤的引導甚至欺騙。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場研究、經(jīng)紀服務的經(jīng)驗，縱觀 2022 年房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡，重申自己的觀點：市場經(jīng)濟是過剩經(jīng)濟，商品的短缺永遠只是暫時的，商品過剩是市場經(jīng)濟的常態(tài)。開發(fā)商與運營商在驚喜高利潤回報的同時受制于土地拍賣造成的高地價，在品牌運營、土地儲備資金實力的更高要求下，一些企業(yè)開始考慮兼并與整合的長期戰(zhàn)略；另一方面，消費者愿望與實際差距越拉越大，很多人在猜測、猶豫中未能實現(xiàn)買房的愿望，而就在 2022 年，我國人均 GDP 首次突破 1000 美元，GDP 是衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平的總量尺度，人均 GDP 評價的是一個國家的富裕程度，人們根據(jù)這個數(shù)字的變化來劃分經(jīng)濟發(fā)展階段，這說明我國真正進入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時期，社會將會發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場經(jīng)濟環(huán)境下，過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級，住房、轎車、電子、通信等大宗消費品市場將出現(xiàn)爆炸性增長，更加繽紛多樣的消費方式即將在膨脹的消費時代成為現(xiàn)實。1 / 602022 年南京房地產(chǎn)業(yè)調(diào)研報告目 錄目錄 ………………………………………………………………………………………………..1綜 述 ..................................................................................................................................4一、 前言 ................................................................................................................................4二、研究方法簡介 ........................................................................................................................51. 研究背景說明 .......................................................................................................................52. 抉策地產(chǎn)研究指標體系說明 ...............................................................................................6三、延伸服務 ................................................................................................................................7四、報告 ........................................................................................................................................8摘要 ................................................................................................................................................8房地產(chǎn)需求上升勢頭強勁 ..................................................................................................8第一節(jié) 市場容量分析 ..................................................................................................................10一、2022 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 .................................................................................10（一） 2022 年的商品房市場容量 .........................................................................................101. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導地位 .............................................................102. 投資者比例波動較大較快 .................................................................................................113. 結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定 .....................................................................................................114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 .............................................................................115. 城市化進程等購房需求 .....................................................................................................11（二）存量商品房市場容量 ..................................................................................................12二、2022 年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 .............................................................................121. 2022 年商品房已實現(xiàn)需求狀況 .........................................................................................122. 商品房交易量的 歷 年增長情況 .........................................................................................133. 2022 年未實現(xiàn)需求狀況分析 .............................................................................................13三、2022 年需求結(jié)構(gòu)分析 .........................................................................................................141. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 .................................................................................142. 樓型層次及季度比例變化分析 .........................................................................................153. 商品房價格檔次及季度變化情況 .....................................................................................16第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ..................................................................................................................17一、2022 年市場供給總量 .........................................................................................................171. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 ................