【正文】 3300（一） 項目成本模擬１、 。至于后期對外營業(yè)屬物業(yè)經營部分，回收周期長，收益暫不作考慮。３、 不考慮別墅賣地，由業(yè)主自建的方式。五、項目投資分析〖說明〗：１、 本報告以完全成本核算的方式對美的海岸花園項目進行投入產出分析。３、 本項目定位諸要素實現(xiàn)后的價值研判。發(fā)展商品牌和實力l 這是一個策劃出來的品牌，然后被發(fā)展商證明是值得依賴的品牌。l 高于當?shù)仄骄健 高明之處在于有與其項目定位高度吻合的形象包裝和社區(qū)生活展示。l 完善的封閉式的個性化的港式物業(yè)管理是其一大賣點。l 完善的封閉式的港式的物業(yè)管理是其一大賣點。l 規(guī)劃水平，尤其是環(huán)藝規(guī)劃水平在當?shù)剌^大缺陷，但為其形象包裝和良好的環(huán)藝規(guī)劃所掩蓋。l 市場定位準確、以度假功能為主，兼顧居家功能。l 規(guī)劃設計水平走在當?shù)厍懊?。l 遭遇香港樓市泡沫破裂的沖擊。２、 周邊樓盤價值實現(xiàn)要素分析價值提升和實現(xiàn)要素碧桂園祈福新村經濟、政策因素l 歷經1994~1998年國內房地產的低谷~小蘇復~調整期。然而，品牌的樹立，非一天而成，它需發(fā)展商長期專業(yè)性的積累。品牌是最具市場攻擊力和抗風險力的成功因子，深圳萬科地產和中海外的品牌給它們的地產契機帶來的市場優(yōu)勢，實際上代表了地產商發(fā)展的必然道路。６） 發(fā)展商的品牌和實力是基石。５） 產品的實現(xiàn)能力和工程質量是根本。一方面，形象包裝和營銷策劃可以增加項目的附加值，另一方面，可以提供產品的競爭力。在房地產市場相對成熟的深圳市場，名牌物業(yè)管理在中高檔樓盤的價值實現(xiàn)中占10%左右的比重，而碧桂園和祈福新村的成功，亦與其高品質的港式物業(yè)管理息息相關。 小區(qū)的品質感既來源于小區(qū)產品規(guī)劃設計等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務和物業(yè)管理等軟件。眾所周知的碧桂園，就是一個很好的例證。準確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具個性的建筑風格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣的戶型設計，是住宅產品成功主要因子，是決定一個中高檔住宅項目價值提升空間的最重要因素。２） 市場定位和產品規(guī)劃設計水平是關鍵因素。在政策方面，減息、個人按揭業(yè)務的開展和按揭期限的延長以及貨幣分房政策的實施，都是利好的消息。在這種經濟形勢下，居民普遍處于持幣觀望的保守預期狀態(tài)，市場有效需求將受到抑制。以深圳市為例，1998年上半年深圳房地產市場總體走淡，外銷市場萎縮了近五成，總體價格下降5%~15%，是由于東南亞金融風暴和國內經濟增長減慢的結果。一般來說，房地產的市場周期是同宏觀經濟周期基本同步的。房地產業(yè)和宏觀經濟之間是相互影響、相互制約的關系。（二） 地塊可提升價值判斷１、 地塊價值提升和價值實現(xiàn)的主要要素分析影響中高檔樓盤價值提升和價值實現(xiàn)的主要因素。美的海岸花園的地段資源，在“項目SWOT分析”中已有詳細闡述。中高檔住宅所應具備的地段資源，即地產因子，在前文已經闡述。不同地段具有不同的房地產資源優(yōu)勢；不同功能和檔次定位的樓盤也對地產資源有相應的不同要求；甚至在不同的經濟發(fā)展水平下的房地產市場中，“地段”內涵也不一樣。地段的概念并不只是“距離”的概念。在具體的數(shù)量計算中，要綜合考慮正常地價、基本的平均建安成本、同類項目價值實現(xiàn)情況等因素。４、 交通組織定位 避免過境交通，保證小區(qū)交通通暢順達，最大限度實現(xiàn)小區(qū)人車分流，各組團庭院綠地無車流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對安全性。３、 環(huán)藝設計定位小區(qū)整體綠化以主題綠化化概念為架構，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預留社交、休閑廣場等空間。分組團布局一方面是為了適應本小區(qū)分期開發(fā)的實際要求，另一方面可以在第一個組團就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設計，有利于項目的形象展示和銷售。建筑風格采用分組團圍合式設計。（四）項目市場定位在規(guī)劃設計上的體現(xiàn)１、 建筑風格定位一個值得長期居住的現(xiàn)代化高尚住宅社區(qū)，其建筑風格必須是經得起時間檢驗的、造型經典而有個性的。② 別墅的目標客戶該群體擁有豐厚的私家財產，家庭年收入在30萬元以上，年齡在35歲~60歲。２） 階層細分① 洋房的目標客戶這類目標客戶擁有穩(wěn)定的收入來源，家庭年收入在4萬~10萬元的小康之家，年齡在25歲~35歲居多，家庭結構簡單，生活品味較高，擁有較高的學歷和文化層次。支付能力指標住宅類型價位：元/平米備注高低心理價位洋房45001700別墅60004500物業(yè)部款洋房60萬20萬別墅400萬100萬按揭首期款洋房20萬6萬別墅120萬30萬按揭月供款洋房50002000別墅3000010000４） 當?shù)鼐用竦淖≌枨笤趹粜蜕系奶卣鳎杭彝ヮ愋托枨蟪潭韧鈦砑彝ギ數(shù)丶彝—1主人房1間，必備1間，必備A—2子女房1間，必備1~2間，必備，數(shù)量依家庭實際人口需要定A—3長輩房1間，必備1間，非必備A—4客人房1間，非必備1間，非必備A—5工人房1間，非必備，視經濟能力和實際需要定1間，非必備，高經濟能力和實際需要定A—6多功能房1~3間，非必備，視經濟能力定1~3間，非必備，視經濟能力定B—1飯廳1間，必備1間，必備B—2客廳1間，必備1間，必備C—1主人衛(wèi)1間，非必備，視經濟能力定1間，非必備，視經濟能力定C—2公用衛(wèi)1間，必備1間，必備C—3工人衛(wèi)1間，非必備，視有無工作房定1間，非必備，視有無工人房定D—1廚房1間，必備1間，必備D—2陽臺1間，必備1間，必備（三）項目定位 總體市場定位： 為21世紀順德人（珠江三角洲人）量向定造的海岸風情高尚住宅社區(qū)。２） 當?shù)鼐用窦彝ソY構狀況根據(jù)調查所得的相關資料，順德市——北滘鎮(zhèn)居民家庭結構具有以下特征：家庭類型外來人口家庭當?shù)丶彝ト丝谇闆r普遍一家三口結構普遍一家三口以上結構長輩是否同住與夫婦一方父母同住較普遍普通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍外為客人情況經常接待家鄉(xiāng)南下客人一般不在家接待保姆雇傭情況若不與父母同住，一般會雇保姆只要經濟條件許可，一般會請保姆３） 當?shù)鼐用竦氖杖霠顩r及支付能力情況，原已作了詳盡的分析和闡述。住宅小區(qū)的綠化面積不得低于總用地面積的30%。③ 努力提高小區(qū)總體和建筑單體的設計水平，提高建筑質量，提高市政建設和配套設施的建設水平，提高市容環(huán)境、綠化、美化水平。② 政府壟斷土地一級市場，嚴格控制商住用地規(guī)模，現(xiàn)階段主要以消化和調整使用現(xiàn)有空置商住地為主。① 要集中、連片建設，克服分散建設這一老大難問題。針對以上問題，同時為把房地產扶持成為順德市的重要經濟支柱之一，政府承諾要達成“一個共識”、實行“兩個結合”、按照“三點要求”、采取“四項措施”、重點抓好“五個方面的提高”。③ 商品房建設質量不高，環(huán)境及配套設施建設跟不上，綜合開發(fā)水平較低。4000多套，主要是豪華高層和一些分散建設、設施不配套、位置較差、環(huán)境較差的多層樓房。目前，北滘鎮(zhèn)——順德市主要有以下幾類具有代表性的住宅。其工業(yè)非常發(fā)達，同時，第三產業(yè)相對落后，整個城市還具有相當?shù)泥l(xiāng)村色彩。三、項目定位分析（一）本地塊適宜做的住宅項目不同住宅項目所應具備的地產因子一般地，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產因子有所不同，具體如下表：地產因子單身公寓普通住宅中高檔洋房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說明美的海岸花園符合情況對公共效能的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市等符合對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高高高不宜商場上加住宅符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高應有高水準專業(yè)物業(yè)管理公司可達到建筑、質量裝修要求低一般高很高精品設計可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低低密度=豪宅符合對休閑空間、綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所用小區(qū)符合景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明：本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產因子，是較理想的中高檔住宅地塊。５） 地塊上分布有高壓纜線，需做地埋處理。３） 臨近的廣珠公路交通繁忙，環(huán)境噪音大。２、 劣勢１） 土地前期投入費用大。２） 為北滘鎮(zhèn)連接附近城鎮(zhèn)的門戶，地理位置優(yōu)越，交通便利，有利于向周邊地區(qū)的輻射。５、 郵政 當?shù)剜]政相對不發(fā)達，鎮(zhèn)中心區(qū)只有一家辦理郵政業(yè)務的郵電所，本項目需設郵政代辦點。３、 醫(yī)療衛(wèi)生 鎮(zhèn)級和市級的醫(yī)院離項目都有幾分鐘車程，只需在本項目開設衛(wèi)生所和一家藥店能滿足日常生活醫(yī)療的需要。２、 文化教育 項目周邊的幼兒園、小學教學水平較低，教學設施簡陋。３） 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，東接105國道、順德大道，與項目主入口東大門相接，北靠三樂公路與項目北大門對接。２、 交通路網遠景規(guī)劃１） 緊臨項目地塊的三洪奇大橋復橋將于2000年竣工，單向分道行使將使交通更為通暢。３、 社會治安環(huán)境 因地塊距離美的廠區(qū)和北滘鎮(zhèn)政府不到3分鐘車程，治安應無大問題，但因地塊西面緊鄰當?shù)鼐用褡越ǚ浚紤]房屋出租帶來的流動人口，此方向的治安需著重考慮。（三） 環(huán)境、污染情況１、 水、氣、土地污染情況地塊周圍為工廠和居民區(qū)包繞，工廠（如左側的飼料廠）的廢氣、廢水的排放，住戶的亂拋廢物，使周圍的水、氣和土地都有一定程度的污染。６、 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程序看，東、南、西、北四個方向景觀中南方景觀為最佳，其余方向均沒有高大的障礙物，僅東面的少量高層造成部分遮擋。２） 距離地塊不到半小時車程有一座佛教名剎——寶林寺，坐落于青翠的山間，當?shù)厝撕V信其靈驗，是游覽和拜謁之地。另有一自來水廠，廠房新舊程度尚可。高架橫跨北江，橋身設計較為現(xiàn)代和輕盈，遠觀亦不俗。若此方向能規(guī)劃為部分小區(qū)高層，則遠景為北滘鎮(zhèn)的中心地帶，景觀尚可。（二） 地塊周圍景觀１、 前方景觀（南方）面臨北江，視野開闊，江邊景致一覽無余，遠景可看到青山的輪廓，充溢著典型的珠三角水鄉(xiāng)風情，為美的海岸花園主要借用的景觀。５） 土地性質綜述：本地塊屬河流灘涂，需投入資金進行“七通一平”，此外，由于防護堤與現(xiàn)有地面存在數(shù)米的高差，因此需填沙提高路面標高。３） 地形：基本規(guī)整的長方形，東西長，南北略短。２） 面積：670畝，約45萬平方米。二、項目地塊SWOT分析（一） 項目地塊分析１、 地塊狀況１） 位置：位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，東接廣珠公路，南臨北江支流，西臨北滘當?shù)氐娜槠婢用駞^(qū)，北接順德的三樂公路。 順德當?shù)貥潜P除碧桂園整體質素都不高，不會對美的海岸花園構成太大威脅，因此，美的海岸花園若能在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理上都能及時兌現(xiàn)，項目的市場前景看好。3）東城花園順德另一開發(fā)較為成功的花園小區(qū)是東城花園，該項目在休閑配套、環(huán)境綠化、建筑立面以及規(guī)劃設計上有較大特色，洋房均價每平方米在3000元以上，是順德市區(qū)價位較高的商品房，購買者大多是市區(qū)中高級白領人士和收入較高的政府官員。每幢的風格均不相同，充分反映出當?shù)厝讼埠寐陡坏男睦碲呄颉?）東康花苑除碧桂園外，順德當?shù)刈罡邫n次樓盤是東康花苑別墅區(qū)，是由當?shù)赜袑嵙Φ某晒θ耸抠彽刈越ǖ暮廊A別墅。經過六年的潛心雕琢，碧桂園發(fā)展成為房地產的“航空母艦”，不僅在順德成功開發(fā)3000多畝土地，而且成功克隆了廣州碧桂園、華南碧桂園。走綜合開發(fā)之路，謀取最大利潤，這是碧桂園決策者在房地產開發(fā)經營中又一高明選擇。同年9月，碧桂園學校如期開學并獲極大的成功。這一“圍魏救趙”妙策不久就付諸實施。一批優(yōu)秀別墅小區(qū)的出現(xiàn)，帶旺了市場需求順德優(yōu)秀個盤實態(tài)分析1）碧桂園成名于1994年，當時中央宏觀調控政策實施已半年，房地產業(yè)叫苦連天，已投入一億元建成幾百幢別墅的碧桂園只是鳥雀棲息之后，碧桂園老板為此愁眉不展。經濟的發(fā)展使順德人的居住水平有了顯著改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達25平方米，農村人均居住使用面積達26平方米。這對市場推廣和后續(xù)開發(fā)非常有意義。及時收集市場的有效資訊三大盤都注重收集來訪客戶的資料。充分運用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項目形象無論在開盤前的廣告預熱，還是銷售期間的廣告升溫，三大盤都成功地運用了多種廣告形式，將發(fā)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標客戶。節(jié)假日開通了免費看樓直通巴士三大樓盤是廣州南郊的大盤，目標客戶大部分散在廣州市內，發(fā)展商為了給有意購樓者提供便利，自行組建車隊或公交公司聯(lián)合推出節(jié)假日免費看樓直通巴士，定點定時接送。內部空間布局則采用功能分區(qū)的形式，盡可能減少相互干擾，加上訓練有素的售樓員，親和感的燈光、展板、照片，給客戶形成專業(yè)地產商的良好印象，容易產生信任感。另一方面，“居住區(qū)”定位使發(fā)展商著力開發(fā)從單身公寓到花園洋房、復式住宅，從高層樓宇到別墅等眾多建筑形式，以滿足各種層面的消費者的需求，麗江花園利用地處珠江南浦島的優(yōu)勢構造了整個小區(qū)小橋流水的景致，為方便住戶通往洛溪大橋而建造了一架造型優(yōu)美的麗江大橋，形成了麗江花園獨特的景觀。3）開發(fā)模式麗江花園偏重于“精品模式”，從街邊小景到樓宇建筑設計，處處表現(xiàn)出發(fā)展商致力追求完美、精致的開發(fā)心態(tài)。在開發(fā)上相應圍繞這一中心主題：建筑樓群風格各異檔次眾多，開通頻繁往返于廣州市中心的屋村巴士，大力倡導居住文化，采用主題明確的“