房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告-文庫吧資料
2025-07-26 00:45本頁面
【正文】 后現(xiàn)代主義和新古典主義，講究外立面的簡潔流暢，沒有太多裝飾性構件。明園、江南春曉、天一家園、東海花園的熱賣就說明了這點。市場表明：越是規(guī)模大的樓盤，其配套越全，環(huán)境越好，消費者越追捧。二是一次性建設和推售規(guī)模越來越大。體現(xiàn)在兩個方面：一是樓盤本身規(guī)模越來越大。有些小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流，有些小區(qū)人車共存現(xiàn)象比較嚴重。社區(qū)多以板式多層行列矩陣式布局為主，空間呆板；少數(shù)社區(qū)以多層為主、小高層處于社區(qū)的邊緣，以形成空間上的建筑底線圍合的規(guī)劃組合，以東?；▓@、明園、世紀城等為代表，并開始注重建筑的行列錯位布局，以達到空間變幻的效果，但空間結(jié)構上多以“T”字形式，缺乏江南應有的靈動和創(chuàng)新。從整體上看，住宅產(chǎn)品結(jié)構呈現(xiàn)菱型。同時寧波醞釀已久經(jīng)濟使用房也剛剛啟動。同一社區(qū)中，往往通過戶型放大化，并通過復式、錯層、錯躍的設計作為高檔住宅的標志。目前寧波住宅產(chǎn)品特征表現(xiàn)為：市場追捧樓盤——注重家居向提升環(huán)境過渡——追求社區(qū)規(guī)模與配套、景觀與環(huán)境的階段。寧波房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平，在全國副省級城市中處于中等水平，與寧波經(jīng)濟發(fā)展水平不相匹配。我們可以從這些城市經(jīng)驗中總結(jié)出房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段：市場發(fā)育程度短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場（全面短缺、結(jié)構性短缺） （結(jié)構性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升階段地段 家居 環(huán)境 服務管理 文化生活方式買家認識階段認地段 認家居 認環(huán)境 認服務管理 認品牌競爭層面提升資源（土地） 銷售 設計 資源整合 全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍追求境界提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到寧波 廣州注：藍色（左）虛線代表寧波市房地產(chǎn)市場目前所處的階段； 紅色（右）虛線代表廣州市房地產(chǎn)市場目前所處的階段；王志綱工作室戰(zhàn)斗在房地產(chǎn)市場第一線，在實踐中形成了一套比較符合中國房地產(chǎn)市場階段分析理論。中國的房地產(chǎn)市場發(fā)育得最成熟的是廣州、深圳、上海等發(fā)達城市。99年以來，以明園、天一家園、江南春曉、東?；▓@等為代表的現(xiàn)代新江南住宅風生水起，為寧波住宅產(chǎn)品平添了一股簡約、清爽之風。“八五”期間，住宅產(chǎn)品主要是低成本的缺乏特色的大量復制品，以50—80平方米/套為主，設計理念上本著實用第一的原則，對房屋戶型結(jié)構、周圍環(huán)境及小區(qū)配套關注不夠，以滿足基本居住為主。住宅產(chǎn)品分析早在“七五”年間，曾以聯(lián)豐小區(qū)為代表，同常州市紅梅小區(qū)等一度為全國住宅綜合開發(fā)示范小區(qū)。從大區(qū)域板塊看，從過去的“海曙一枝獨秀”到現(xiàn)在“海曙、江東并駕齊驅(qū)”和江東稍稍勝出。 %，在全國35個大中城市中位居第一，%，遠高于同期一手商品房漲幅。，漲幅全國領先一、二級住宅市場聯(lián)動及有效需求的深層次釋放是寧波房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)步攀升的主要因素。寧波個人購房積極性空前高漲，成為消費主體。同時，增長45%，預售住宅面積大大高于新上市量，期房預售出現(xiàn)搶購局面，賣方市場明顯。1999年，首次出現(xiàn)銷售面積大于商品房竣工面積的局面，2001年商品房產(chǎn)銷比為1：，其中住宅的產(chǎn)銷比為達到1：，商品房銷售普遍火爆。9798年政府大量消化空置房，取得較好效果。2002年后，消費能力差距擴大，決定地產(chǎn)產(chǎn)品差距也擴大，預計寧波地產(chǎn)市場走向分化，為不同階層度身制作的“小眾市場”成為房地產(chǎn)市場發(fā)展方向和熱點。由于房地產(chǎn)銷售的帶動，寧波商品房住宅市場已步入成熟的高速發(fā)展期。二、寧波住宅房地產(chǎn)市場解碼住宅房地產(chǎn)市場總體特征90年代以來，寧波房地產(chǎn)經(jīng)過了三個變動周期：90—995—998年至今，供求關系經(jīng)歷了由供應激增的賣方市場到供需緊縮的買方市場再到供需兩旺的賣方市場的變動歷程。都市區(qū)形成雙核，一核為三江片、鎮(zhèn)海、北侖、鄞
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