【正文】 閑娛樂行業(yè)分析：萊西市的休閑娛樂業(yè)中，以夜總會、練歌房、浴場、桑拿、按摩為主，且多數帶有不正當服務。30 / 95三、微觀市場調研分析 微觀市場調研涉及的行業(yè)本次市場調查所涉及包括：男裝、女裝、休閑、內衣、男鞋、女鞋、化妝品、珠寶首飾店、兒童用品及童裝、皮具箱包、體育用品、韓語學校、花店、婚紗攝影店及曬相店、精品工藝品店、網吧、桌球室、眼鏡店、電器專賣店、桑拿、沐足、夜總會、音像店、家居精品、餐飲、床上用品、文化辦公用品、醫(yī)藥保健、數碼產品、鐘表、書籍、茶藝、健身中心、美容美體、電信、百貨、士多、西餐、酒吧、浴室等四十個行業(yè)。 商場缺乏休閑、娛樂功能等商業(yè)配套功能隨著人們生活水平的日益提高，人們不但對住宅的要求越來越高，而且，購物、休閑的心態(tài)也逐步成熟。目前萊西市各大小商城規(guī)劃設計都相對落后，無論從外立面還是從內部細節(jié)的規(guī)劃設計都跟不上市場的發(fā)展步伐，雖然很多商場都標榜自己是集購物、休閑、娛樂于一體的購物中心，但嚴格地說，萊西的商業(yè)至今還沒有出現(xiàn)真正一站式的購物中心。 商場業(yè)態(tài)分布嚴重重復與混亂目前萊西市各大商場的業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂與嚴重重復，沒有系統(tǒng)而有機分布及點綴，造成消費者不能達到有效的購物目的，導致客流得不到有效的良性循環(huán)，況且商場里也沒有明顯的導向系統(tǒng)，不能有效引導及方便消費者在商場里循環(huán)消費、購物。? 綜合點評由于該商城前期的商鋪賣散，使商鋪成為眾多繁雜的小個體，失去整體的和諧性，導致經營管理難度大，同質化經營嚴重的不良局面，另外豪帝商城商鋪更有一部分為回遷戶，我行我素，影響整個市場的經營秩序，同時該開發(fā)商缺乏統(tǒng)一的經營管理和統(tǒng)一的推廣也是導致該商城經營慘淡的主要原因之一。該商城開發(fā)商由于缺乏統(tǒng)一的經營管理和統(tǒng)一的推廣，導致目前該商城的商戶各自為政，業(yè)態(tài)組合較為混亂的不良格局，更有部分商戶經營不善紛紛關門，形成該商城空置率高、經營慘淡的尷尬局面。該商城內的商業(yè)業(yè)態(tài)布局主要以經營餐飲、燒烤、酒吧、練歌房、桑拿、網吧等娛樂、餐飲為主。隨著萊西市近年來經濟的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，以及新建商業(yè)街的崛起，該專業(yè)市場已經跟不上時代的步伐，經營狀況有往下滑的趨勢，昌隆市場南面街鋪（正對體育館） ，由當時最高售價的 8000 元/m 2，降為現(xiàn)在的 3500 元/m 2就是最好的見證。其租價平均維持在 15～30 元／平方米之間。昌隆市場攤位約 1000 多個，建有服裝片區(qū)、鞋業(yè)片區(qū)、生活百貨片區(qū)、床上用品片區(qū)、內衣片區(qū)等批發(fā)市場，由于現(xiàn)時該市場經營面積已經滿足不了客戶的發(fā)展需求，因此該市場目前正向昌隆市場西街擴張，經營攤位也隨之不斷增加。一個商業(yè)物業(yè)只靠前期的炒作，不顧及商場的經營管理，投機性強是商業(yè)市場發(fā)育不成熟的表現(xiàn)，經營管理以及到位的市場宣傳推廣是一個商場永續(xù)經營及成功的保證。目前大批的溫州主力商戶紛紛退場，只剩下本地的小商戶，空置率達 70％之高，而整個商城的經營冷冷清清，商貿城也從批發(fā)轉向零售。租賃價格 臨街一線鋪租金為 7000 元／年，商貿城內街二線鋪租金為 4000 元／年。經營范圍 市場設有服裝區(qū)、小商品區(qū)、鞋帽區(qū)、床上用品區(qū)、商鋪格局 商鋪統(tǒng)一為 76 平方米，分上下兩層，其中一層為經營，二層為居住、辦公、倉儲。? 綜合點評：雖然商業(yè)街區(qū)具有一定的規(guī)模，經營業(yè)種也較豐富，但是，商業(yè)街區(qū)業(yè)種組合較為混亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理，各種類型的經營商店自發(fā)的組合在一起，經營的檔次高低參差不齊，并且，街區(qū)功能也相對較為單一。整個商業(yè)業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)以服飾為主導，鞋類、潮流飾品和精品為輔，其他業(yè)種各自發(fā)展的一個模式，商業(yè)街所經營的品類豐富、集中，是萊西市消費、購物人流最為聚集的地方，商業(yè)氣氛濃厚，輻射力較強，也是商家經營的首選之地。整個街區(qū)匯聚了國內外不少名店名品，如：波司登、安踏、蒲、與狼共舞、勁霸男裝、以純、班尼路、經典雙魚、南極人、灰鼠、真維斯、老爺車、夢特嬌等國內外知名的品牌。 萊西市商業(yè)街分析? 萊西商業(yè)街經營概況：萊西商業(yè)街呈東西走向，東到煙臺路，西接長島路，街長約 500 余米，寬 28 米。周、香港名典屋、湯姆勝客、東方攝影等二樓休閑食品,小家電,小五金,家居日常用品,廚衛(wèi)用品,塑料制品. 大型超市三樓國內外中高檔品派服裝,流行服飾,中高檔鞋帽,床上用品,針紡織品及各類童裝童鞋.啄木鳥、老人頭、老爺車、老人頭、吉爾達、雙星皮鞋、亨奴、蒙姿莎、緯爾菲、威、富貴鳥、卡帝、鱷魚、花花公子、紅蜻蜓、金帝貝爾等四樓各種特色小吃,高檔箱包,書刊雜志,音像制品,辦公用品,健身器材,各類樂器及各種游樂設施. 音像超市、美食天地等23 / 95優(yōu)勢：　? 位于萊西市商業(yè)中心的黃金地段，與萊西人氣最旺的月湖廣場相連，能夠匯聚較大量的消費人流，是其他商場無法復制的地段優(yōu)勢；? 該項目是萊西市三大百貨超市之一，擁有較高的知名度，已培育出一定的固定客流；? 被評為“20222022 年度青島市消費者滿意單位”,“2022 年度守合同重信用單位” ， “價格信得過單位”等稱號；? 該項目四樓的美食天地，是萊西市目前最大的一個經營風味小吃的快餐店。 劣勢：? 糧貿大廈的業(yè)態(tài)分布比較混亂，交叉重疊，缺乏科學有效的商品種類組合及品牌劃分；? 超市走道較為擁擠，燈光不足，購物環(huán)境較差；? 該商場屬于傳統(tǒng)的百貨經營模式，整個商場的管理機制滯后；? 定位比較模糊，主題不明確，缺乏項目形象，而且沒有與利客來錯位經營是其真正的敗筆所在。劣勢：? 功能較為單一，休閑娛樂功能較缺乏，屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色；? 項目整體規(guī)模小，購物環(huán)境較為壓抑感覺，與其集購物、休閑、娛樂于一身的購物中心的定位不相符；? 由于男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三樓，導致各業(yè)種的營業(yè)面積有限，造成商品種類不全；? 商場里也沒有明顯的導向系統(tǒng)，不能有效引導及方便消費者在商場里循環(huán)消費、購物；? 商場門外的單車及摩托車的停放位缺乏良好的規(guī)劃，導致亂停亂放的情況嚴重，對商場的形象及檔次帶來一定的影響。童裝：兔子嘜、笑霸王、太子童裝鞋：森達皮、意爾康皮鞋、享達皮鞋、老人頭、吉爾達、雙星皮鞋、德爾惠內衣：三槍、夢特嬌、南極狐、皮爾卡丹、皮具：花花公子、老人頭、美國蘋果、金利來。利客來大型綜合性超市三樓 男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具等。 萊西市三大百貨超市個案分析： 利客來購物中心19 / 95項目名稱 利客來購物中心 地理位置 煙臺路 62 號所屬企業(yè) 利客來商貿股份有限公司商場規(guī)模 營業(yè)面積達 萬平方米樓層 經營內容 主要品牌一樓家用電器、交通通訊器材、金銀珠寶、工藝品、化妝品、文化體育辦公用品、兒童玩具等。目前萊西市核心商業(yè)圈主要集中在市中心月湖廣場周邊，以月湖廣場為中心，東至香港路，西至青島路，南至潴河，北至黃海路，此四至范圍內屬萊西商業(yè)集中及繁華地段。17 / 95二、中觀市場調研分析 萊西市商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀萊西市屬于縣級城市，目前傳統(tǒng)的商業(yè)體系以沿街的店鋪為主要形式，以單純18 / 95的購物為目的，隨著城市經濟，人民生活水平的不斷提高，城市不僅僅意味著功能的集中、資源的密集、生活的便利，人們更多地賦予城市娛樂休閑的功能。但從另一個方面看，這里是膠東半島連接山東半島內陸的咽喉地帶，對外輻射能力強，既有鮮明的“青島房地產板塊”特征，又是“韓資聚集地” ，因此周邊區(qū)域的消費者和外商是巨大的潛在客戶群體。自 2022 年以來，萊西市住宅開發(fā)出現(xiàn)“井噴式”發(fā)展，從市場反映來看，由于萊西市人口少，缺乏人氣，銷售對象以青島市及周邊縣（市）的投資客居多，購買的目的以度假為主，因此呈現(xiàn)開發(fā)量大，入住率低的特點，現(xiàn)時住宅產品開發(fā)與銷售普遍出現(xiàn)了供過于16 / 95求的局面，存在一定的泡沫現(xiàn)象，供求失衡是導致萊西住宅價格上漲幅度較其他周邊縣市慢的最直接的因素。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資 6376 萬元，比上年同期增長40％，商業(yè)地產的開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐。 新區(qū)成為萊西房地產大熱新區(qū)規(guī)劃的建設及市政府的搬遷等各種利好因素，促進了新區(qū)房地產的快速發(fā)展，現(xiàn)時萊西市呈現(xiàn)新城區(qū)樓盤的風頭蓋過了市區(qū)樓盤的態(tài)勢，不可否認，讓萊西人住在郊區(qū)目前還不成熟，畢竟生活配套跟不上，但如果放眼不遠的未來，萊西新區(qū)地產潛力驚人。 自然環(huán)境好，高性價比萊西新城區(qū)樓盤打的是綠化牌，萊西有整個青島周邊郊區(qū)市中最好的綠化，綠山碧水，2022 年商品住宅主流均價在每平方米 1200 元－1400 元左右，樓房價格在周邊市中是偏低的，具有較高的性價比。每個小區(qū)內都配套休閑娛樂公共活動場所和物業(yè)管理設施。 房地產開發(fā)水平較高15 / 95房地產項目規(guī)劃設計起點較高，聘請全國各地知名設計單位進行規(guī)劃設計，住宅小區(qū)的綠化率均達到 35％以上，日照間距 以上。 銷售價格穩(wěn)中有升城市面貌日新月異，拉動萊西市商品房價格上揚。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 95％。? 購房熱情高、銷售勢頭旺，是刺激萊西樓市快速增長的主要動力，從 2022年的購房群體看，外地購房者占總購房比例的 ％。 萊西市房地產供求狀況2022 年房地產開發(fā)情況一覽表14 / 95類 別 數 量 同比增長投資總額 億元 81%施工面積 萬平方米 83%竣工面積 萬平方米 72 %銷售面積 萬平方米 %觀點:? 從上表反映出，2022 年萊西市商品房開發(fā)建設投資逐年猛增，銷售額逐年攀升，其中投資額較上年同比增長 81 %，施工面積與竣工面積較上年同比增長幅分別達到 83 %和 72 %，同時銷售面積達 萬平方米，較上年增長 ％，這些指標綜合反映了 2022 年萊西市房地產發(fā)展迅速?，F(xiàn)時新區(qū)的房地產開發(fā)如火如荼，從上表可以看出，現(xiàn)時在推售的樓盤當中，以新市府區(qū)域板塊的樓盤居多，如：新綠茵華庭、天泰萊 西 在 售 樓 盤 一 覽 表名 稱 地 址 開 發(fā) 商 規(guī) 模 （ ㎡ ） 戶 型 （ ㎡ ） 售 價 （ 元 /㎡ ）13 / 95綠 茵 華 庭 萊 西 新 市 府 東 500米青 島 銀 泰 房 地 產 總 建 6 萬 105～ 120 起 價 ： 1300天 泰 樓型由以多層為主，另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價格維持在 1700～2800 之間，多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由 100 平方米－150 平方米。應該說，是城市中心北移拓展了城市發(fā)展空間，從而激活了萊西市房地產市場，帶動了房地產市場的快速發(fā)展。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資 6376 萬元，比上年同期增長 40％。 萊西房地產整體概況隨著近年萊西市堅持高起點、高標準，不斷加大城市環(huán)境基礎設施建設和環(huán)境綜合整治力度，使城市功能進一步完善，以及新區(qū)規(guī)劃建設等各種利好因素，萊西房地產得到迅猛發(fā)展，房地產開發(fā)量巨增，截至 2022 年萊西市完成房地產投資 億元，比上年同期增長 81％，占去年計劃的 ％。? 萊西市城區(qū)進行新一輪規(guī)劃，制定城市中心北移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間，先后建成世紀廣場、行政辦公中心等一批代表萊西城市發(fā)展標志象征，隨著城市的發(fā)展，城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物的消費場所，而萊西目前的狀況難以滿足全方12 / 95位的要求，發(fā)展較高檔的商場成為必然。? 近年來萊西市政府一方不斷加大城市環(huán)境基礎設施建設的力度，使城市功能進一步完善，另一方面對萊西市的市容市貌進行大力改造，并不斷對產業(yè)結構進行優(yōu)化調整，大大地提高了萊西市投資環(huán)境的商業(yè)價值，也加速了萊西城市化的進程。 觀點：? 萊西市的商業(yè)發(fā)展水平和社會消費水平仍處于較低的水平，迫切需要更高品位的、新興的商業(yè)模式來刺激消費市場。并把姜山鎮(zhèn)、李權莊鎮(zhèn)規(guī)劃為面積５０平方公里的新型工業(yè)區(qū)，沿煙青一級路開放，建設一條經濟長廊，形成“兩點布局、組團發(fā)展”的格局。 規(guī)劃新園區(qū)拉動萊西經濟發(fā)展加快城市建設必須有經濟發(fā)展作支撐，園區(qū)則是經濟發(fā)展的有效載體和城市建設的重要內容。對城區(qū) 40余公里的交通干線和街道進行了建設和改造，全部實行了硬化，鋪設了彩色標準人行道 20 萬平方米，新建交通干線 4 條。同時，投資 9500 萬元，建設了占地面積 萬平方米的月湖廣場和 13 萬平方米的世紀廣場，投資 1800 萬元新建了龍海公園、潴河公園及十余個社區(qū)廣場，極大地豐富了市民的休閑、娛樂、文化生活。 加大舊城改造工程的力度近年來萊西市堅持舊城改造與新區(qū)建設并重的方針，加大舊城改造力度。 建設生態(tài)濱河城市根據山東省建設山東半島都市群的戰(zhàn)略部署，萊西市將針對地處半島都市群通向內陸的咽喉要道， “大青島”輻射和拉動半島都市群“橋頭堡”的地位，依據當地的優(yōu)勢，萊西未來發(fā)展的城市規(guī)劃建設要體現(xiàn)“顯山、露水、透綠、出新”的自然水鄉(xiāng)特色，形成萊西獨特的城市個性和魅力，并著力規(guī)劃綠色的城市生態(tài)體系，建設綠色道路、綠色小區(qū)、綠色機關，努力建設“城在森林中，人在花園中”的綠色生態(tài)型城市。萊西市通過以城市規(guī)劃調控城市資源，促進了產業(yè)集聚和人口集聚，壯大了城市規(guī)模，加快了城市化進程，進一步提升了區(qū)域核心競爭力，同時也有力地拉動了經濟發(fā)展，為新一輪城市建設和房地產市場發(fā)展繪就出了藍圖。形成了“以市區(qū)為中心，以重點鎮(zhèn)為翼，輻射帶動一般鎮(zhèn)”三個層面梯次推進的局面，為該市擴大開放，加快經濟發(fā)展創(chuàng)造了條件。2022 年出口創(chuàng)匯 億美元。世界 500 強之一