【正文】 如何有效解決上述問題，使萊西市在商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)上有所促進(jìn)和提升，也提升城市的知名度、影響力和輻射力，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，除了萊西市政府、商家要共同努力以外，本項(xiàng)目以其所處的城市核心地位，以其相對(duì)于本地商業(yè)的“航母式”體量，將以“立乎其大”的戰(zhàn)略眼光，以城市運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略高度，針對(duì)萊西市及周邊區(qū)域的市場(chǎng)需求，進(jìn)行科學(xué)合理的項(xiàng)目定位，在提升本項(xiàng)目對(duì)萊西市及周邊城市影響力、輻射力、號(hào)召力的同時(shí)，無形中也帶動(dòng)萊西市商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)的提升。51 / 95五、觀點(diǎn)觀點(diǎn)：? 萊西市城市主要商業(yè)（包括利客來、糧貿(mào)、月宮三大百貨超市）一直以來缺乏外來強(qiáng)勁商業(yè)對(duì)手，在經(jīng)營(yíng)模式上安于現(xiàn)狀，呈現(xiàn)明顯的同質(zhì)化，以其目前較為落后的業(yè)態(tài)表現(xiàn)，承受外來先進(jìn)管理模式和嶄新業(yè)態(tài)沖擊力的能力薄弱；? 由于萊西市商業(yè)在業(yè)態(tài)表現(xiàn)上呈落后狀態(tài)，跟不上時(shí)代的潮流，當(dāng)?shù)夭簧倌贻p人或韓國(guó)人，在節(jié)假日喜歡到青島購(gòu)物、消費(fèi)；當(dāng)?shù)刂髁οM(fèi)群體迫切希望本地能有先進(jìn)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，尤其是能體現(xiàn)一定超前性的，能滿足消費(fèi)者對(duì)于時(shí)尚和潮流追求的，大體量綜合性的購(gòu)物中心出現(xiàn)；? 經(jīng)過實(shí)地市場(chǎng)考察和調(diào)研，萊西市城市主要商業(yè)與周邊城市（包括萊陽、平度、招遠(yuǎn)、即墨）的主要同類商業(yè)業(yè)態(tài)相比，在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)水平表現(xiàn)等主要方面均未能表現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，從綜合水平評(píng)估上反而是呈現(xiàn)劣勢(shì)。反而是旁邊的即墨小商品城，地地道道，到此消費(fèi)的人流反而密集，兩者形成鮮明對(duì)比。50%的受訪經(jīng)營(yíng)者表示，如果萊西有綜合性、集觀光、旅游、休閑娛樂、美食、健美健身、購(gòu)物、韓國(guó)城于一體、一站式的購(gòu)物中心，并且又利群進(jìn)駐的話，他們會(huì)考慮過來經(jīng)營(yíng)；50%的受訪經(jīng)營(yíng)者表示不會(huì)過來的原因，一是感覺距離較遠(yuǎn)，不想生意“戰(zhàn)線太長(zhǎng)” ，二是對(duì)萊西目前的商業(yè)發(fā)展感覺興趣不大。威勝韓國(guó)服裝批發(fā)城共四層，批發(fā)零售生意相當(dāng)好，第四層為品牌零售店，人流較少；威海老港韓國(guó)服裝城位于威勝韓國(guó)服裝批發(fā)城對(duì)面，一路之隔，客流量較威勝少。上述城市受訪經(jīng)營(yíng)者表示，如果萊西有這樣綜合性的購(gòu)物中心，并且又利群進(jìn)駐的話，他們會(huì)考慮過來經(jīng)營(yíng)。首層為臨街商鋪（為時(shí)裝品牌店） ，里面以服裝品牌店間隔；另有娛樂城（臺(tái)球城，電玩專區(qū)） ，餐飲一條街，露天舞場(chǎng)。第一百貨曾是當(dāng)?shù)貧v史最久的品牌，規(guī)模最大商業(yè)百貨，但由于建筑殘舊，管理不善，造成業(yè)態(tài)落伍，里外燈光黯淡，擺設(shè)凌亂，人流稀少。經(jīng)營(yíng)品種齊全，初具集休閑、娛樂、購(gòu)物一站式服務(wù)規(guī)模，位于市政府斜對(duì)面，政府廣場(chǎng)旁；人流集中，業(yè)態(tài)較新穎，是目前當(dāng)?shù)厣倘堫^。即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)在山東以及全國(guó)都較有名氣，在山東的影響力和輻射力巨大，批發(fā)人流來自山東各地及周邊省份，熙熙攘攘，生意興??；同順商貿(mào)城位于即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)斜對(duì)面，主要經(jīng)營(yíng)針織品、紡織品、床上用品、服裝鞋帽，與即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)僅一路之隔，卻生意冷清，經(jīng)營(yíng)狀況有如天壤之別。負(fù)一層為家私區(qū)，燈光較為暗淡，整層人氣比一層更少。利群即墨購(gòu)物廣場(chǎng)位于即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)對(duì)面，首層為各類服裝品牌店，批零兼售，地處商業(yè)旺地，客流量多；負(fù)一層為利群超市，商品價(jià)格比較優(yōu)惠，客流量多。但佳樂家的分區(qū)引導(dǎo)不明顯，二樓沒有空調(diào)，空氣渾濁悶熱，令人呼吸困難；客流量少。 帝王廣場(chǎng)的劣勢(shì)是：首層服裝擺設(shè)窘迫，通道狹窄，造成購(gòu)物擁擠；二、三層招商不理想，處于空置狀態(tài)。維客超市所在的帝王廣場(chǎng)，所處地理位置優(yōu)越，建筑在當(dāng)?shù)匾?guī)模較大，外面廣告包裝較為大氣，在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心目中印象良好。四、周邊城市市場(chǎng)調(diào)研分析1．萊西周邊城市商業(yè)分析:萊陽市、平度市、即墨市、招遠(yuǎn)市四個(gè)城市分別位于萊西市的東西南北面，其各自的商業(yè)概況及分析如下：46 / 95 萊陽市商業(yè)分析：萊陽的商業(yè)，超市和百貨方面主要有維客超市（位于萊陽盛世廣場(chǎng)二樓） 、萊陽市人民商場(chǎng)（位于旌旗西路） 、家家悅超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)（位于旌旗西路） 、流行前線（位于旌旗西路） 。? 36～45 歲的消費(fèi)群：選擇健身場(chǎng)所、茶藝館、美容美發(fā)中心所占的比例多。隨著萊西市人民生活水平的提高，人們將會(huì)追求更高檔次的、更豐富的休閑娛樂活動(dòng)，享受休閑娛樂帶來的樂趣已成為人們生活的一部分。 商場(chǎng)中最常購(gòu)買的商品類別統(tǒng)計(jì)分析15%36%15%17%6% 11%時(shí) 裝日 用 品化 妝 品潮 流 服 飾數(shù) 碼 產(chǎn) 品家 用 電 器 及 家 具觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者到商場(chǎng)通常購(gòu)買的商品以日用品和服裝為主，分別占 36%和 32%（時(shí)裝＋潮流服飾） 。 消費(fèi)者到商場(chǎng)消費(fèi)的頻率41 / 9515%22%35%28%每 月 去 1次每 半 月 1次每 周 1～ 2次每 周 3次 以 上觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，每周到購(gòu)物場(chǎng)所消費(fèi) 1—3 次以上的消費(fèi)者達(dá) 63%，表明休閑式購(gòu)物已成為萊西市民主要的消費(fèi)方式之一，也說明萊西市民較強(qiáng)的購(gòu)買力和購(gòu)買欲望。 受訪者主要選擇的商場(chǎng)19%55%26%月 宮利 客 來糧 貿(mào) 大 廈觀點(diǎn)：40 / 95從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在萊西三大購(gòu)物商場(chǎng)里面，萊西市民最常去的購(gòu)物廣場(chǎng)是利客來購(gòu)物廣場(chǎng)，達(dá)到 55%，對(duì)利客來的評(píng)價(jià)也是最高的，這與利客來購(gòu)物廣場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)檔次以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念是分不開的，大部分消費(fèi)者認(rèn)為雖然糧貿(mào)大廈的商品價(jià)格比利客來要便宜，但由于利客來的購(gòu)物環(huán)境好，所以最后還是選擇到利客來購(gòu)物。21222281585 530510152025301000元以 下1000～1499元1500～1999元2022～2499元2500～3000元3001～3500元3501～4000元4001～5000元 5001以 上受 訪 者 每 月 家 庭 月 總 收 入 （ ％ ）本次調(diào)查問卷中被訪消費(fèi)者的家庭每月總收入普遍維持在 1500～3000 元之39 / 95間，占了 65％，其中總收入在 1500～1999 和 2022 元 2499 元的家庭占了最多的比例，分別是 22％和 28％，家庭總收入在 1000～1499 元占12％，2500～3000 元占 15％。觀點(diǎn)：從萊西市的韓國(guó)人數(shù)量及消費(fèi)觀念來看，項(xiàng)目中時(shí)尚韓國(guó)城概念的目標(biāo)消37 / 95費(fèi)群體主流并非韓國(guó)人，更主要是以此作為一種時(shí)尚和引導(dǎo)潮流的概念，來吸引來自萊西及周邊城市的年青消費(fèi)群體。經(jīng)營(yíng)者普遍認(rèn)為：本項(xiàng)目目前還沒有正式動(dòng)工，而且規(guī)模大工程周期會(huì)比較長(zhǎng)，離交鋪的時(shí)間跨度較大，是其持觀望態(tài)度的最主要因素。 期望選擇商鋪開店的形式觀點(diǎn)：由于商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的品類豐富，商業(yè)氣氛濃厚，輻射力較強(qiáng)，目前仍然是商家經(jīng)營(yíng)的首選之地，其次是百貨超市，因?yàn)榘儇洺芯邆淞己玫馁?gòu)物環(huán)境、知名的品牌、專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，近年來在萊西市越來越被商家所認(rèn)同，而排在最后的是專業(yè)市場(chǎng)與小區(qū)商鋪，商家普遍都認(rèn)為專業(yè)市場(chǎng)與小區(qū)商鋪的商品賣不起價(jià)。如果市場(chǎng)上有地段位置佳、商業(yè)氛圍好、綜合條件佳的商鋪，33 / 95售價(jià)又比較合理，無論對(duì)經(jīng)營(yíng)者投資自營(yíng)，還是投資者購(gòu)買來說，都是較有吸引力的。從調(diào)研中我們了解到，目前萊西當(dāng)?shù)厝狈ξ鞑蛷d，休閑酒吧等這一類型的餐飲場(chǎng)所，而這一類場(chǎng)所，卻是情侶會(huì)面或非正式商務(wù)會(huì)談的理想場(chǎng)所；當(dāng)?shù)赜幸恍┎杷囸^，但規(guī)模較小。目前萊西市較為高檔的餐飲場(chǎng)所有豪班度假村、源杰大酒店等。較有名的夜總會(huì)有天上人間、源杰大酒店（別名韓國(guó)俱樂部，大多數(shù)韓國(guó)人喜歡到此消費(fèi)） ；而豪帝商城則集中了眾多的中低檔次的練歌房，還有少量的浴室；另外的娛樂方式有臺(tái)球、網(wǎng)吧、交誼舞（多在月湖廣場(chǎng)于夜晚自發(fā)舉行，為大眾化娛樂活動(dòng)，沒有正規(guī)上檔次的交誼舞廳） 。萊西市目前的各超市百貨屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色，普遍存在功能較為單一的特點(diǎn)，缺乏休閑娛樂等商業(yè)配套功能，商業(yè)的發(fā)展明顯跟不時(shí)代的步伐。 萊西商業(yè)還沒有出現(xiàn)真正的購(gòu)物中心。目前該商城內(nèi)鋪的租金維持在 6～10 元／平方米，而緊靠威海路的臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄S持在 15～22 元／平方米之間。 豪帝商城28 / 95? 豪帝商城經(jīng)營(yíng)概況豪帝商城位于萊西威海東路，是萊西市首個(gè)最具規(guī)模的集休閑、娛樂、餐飲于一身的大型休閑娛樂廣場(chǎng)。昌隆市場(chǎng)的商鋪主要以經(jīng)營(yíng)中低檔的家具用品、生活用品、服裝、鞋帽、等為主， 而靠近文化東路的臨街商鋪以經(jīng)營(yíng)品牌服裝、辦公用品、體育文化用品、化妝品為主。? 綜合點(diǎn)評(píng)：該商貿(mào)城的溫州經(jīng)營(yíng)商戶占了50％以上，且普遍都存在一定的投機(jī)性，是導(dǎo)致該專業(yè)市場(chǎng)失敗的最主要原因，由于該商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)管理不善，目前經(jīng)營(yíng)慘淡，大批的溫州主力商戶紛紛退場(chǎng)，給商業(yè)城造成人去樓空的尷尬經(jīng)營(yíng)局面。配套設(shè)施 配有進(jìn)貨免費(fèi)接送車、及大型客、貨運(yùn)中心一處。商業(yè)街臨街商鋪約 60 間，主要經(jīng)營(yíng)中檔的貨品，現(xiàn)時(shí)該商業(yè)街平均的租金維持在 20～50 元／平方米，商鋪靠近東面的租價(jià)較高。 全街現(xiàn)有各色商家近百戶，形成了以各品牌服裝專賣店、潮流飾品、精品店、家具等為特色的街區(qū)。22 / 95 月宮超市項(xiàng)目名稱 月宮超市 地理位置 萊西市月湖廣場(chǎng)東北角(威海東路 90 號(hào))所屬企業(yè) 月宮食品商場(chǎng)有限責(zé)任公司,商場(chǎng)規(guī)模 主要分地上四層和地下停車場(chǎng),建筑面積為 15000 平方米,經(jīng)營(yíng)面積為 10000平方米.樓層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 主要品牌一樓生鮮食品,蔬菜水果,南北干散貨,海鮮,肉食,肉類制品,冷凍食品,面食加工,金銀首飾,高檔煙酒,調(diào)味品.大型超市名品世家、海倫優(yōu)勢(shì)：? 位于萊西市商業(yè)中心的黃金地段，緊鄰萊西人氣最旺的商業(yè)街；? 該項(xiàng)目的主力店利客來超市是目前萊西市環(huán)境最好、最有影響力、規(guī)模最大的超市，以此吸引大量的消費(fèi)者；? 該項(xiàng)目是萊西市購(gòu)物環(huán)境最好、經(jīng)營(yíng)檔次最高的集購(gòu)物中心；? 利客來的商業(yè)氣氛比較成熟，且品牌知名度較高，已造就了一定的固定客20 / 95流，星期六、日人流量大，相對(duì)于其他商廈，是經(jīng)營(yíng)情況最好的一個(gè)；? 臨近萊西市最大、人氣最旺的月湖廣場(chǎng)，能夠匯聚大量消費(fèi)人流，有充足的客流保證。電器：海爾、聯(lián)想、格蘭氏、海信、飛利浦、創(chuàng)維、格力、LG、麗聲、中國(guó)移動(dòng)珠寶：翠麗首飾、金大?；瘖y品：愛斯化妝品、羽西、鄭明明、玉蘭油餐飲：肯德基二樓生鮮食品、煙酒糖茶、生活用品、設(shè)有餐飲、風(fēng)味小吃、冷飲等。萊西市的商業(yè)正經(jīng)歷著由傳統(tǒng)街鋪、商業(yè)街、到超市百貨、到大型購(gòu)物廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，商業(yè)形態(tài)更趨多元化。? 目前影響萊西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素在于，大的商業(yè)生活配套設(shè)施還不夠完善，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識(shí)相對(duì)滯后，消費(fèi)能力較低。 地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，商業(yè)為輔截至 2022 年萊西市完成房地產(chǎn)投資 億元，其中住宅投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) 95％。住宅設(shè)計(jì)造型優(yōu)美、線條流暢，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅寧?kù)o、格調(diào)高雅。2022 年，商品住宅平均銷售價(jià)格 1000 元／平方米，同比增長(zhǎng) ％，營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià) 3200 元／平方米，同比增長(zhǎng) ％。 萊西市房地產(chǎn)特點(diǎn) 開發(fā)投資量增長(zhǎng)較快2022 年房地產(chǎn)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) 81％，占去年計(jì)劃的％。時(shí)代印象、盛泰山莊、潤(rùn)發(fā)新城、御苑楓景等 10 多個(gè)小區(qū)，由于該區(qū)域是萊西市未來的商務(wù)，生活核心區(qū)域，并與世紀(jì)廣場(chǎng)、體育場(chǎng)，文化廣場(chǎng)，相連，為萊西市區(qū)的最佳位置，具有很大的增值潛力，因此成為消費(fèi)者購(gòu)房的首選。單體別墅以2－3 層為主，面積 200－300 平方米，聯(lián)排別墅以 150－200 平方米為主。 萊西市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析萊西房地產(chǎn)的啟動(dòng)相對(duì)其他周邊市晚，最近 3 年才有了較快的發(fā)展。? 近年來萊西市不斷調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，加速推進(jìn)園區(qū)建設(shè)，吸引了一批大型企業(yè)紛紛落戶萊西，可以預(yù)測(cè)：園區(qū)的發(fā)展將會(huì)拉動(dòng)萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市人口聚集，從而帶來龐大的消費(fèi)群，有助促進(jìn)和推動(dòng)萊西商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的發(fā)展。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表明，萊西市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位于青島、濰坊、煙臺(tái)、威海四大城市之間，交通四通八達(dá)，是膠東半島的交通樞紐，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，萊西的商業(yè)市場(chǎng)將有更大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景。萊西堅(jiān)持將園區(qū)建設(shè)納入城市總體，一并規(guī)劃，組團(tuán)布局，同步建設(shè)。在建設(shè)大青島現(xiàn)代化國(guó)際城市的統(tǒng)一規(guī)劃下，萊西市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，不斷加11 / 95大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治力度，使城市功能進(jìn)一步完善，從而提高城市的知名度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另外更加快了城市道路建設(shè)。把萊西建設(shè)成為最適合人類居住、最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展的膠東半島一流的現(xiàn)代化生態(tài)型濱河城市。 城市中心北移，城區(qū)規(guī)劃面積的不斷擴(kuò)展萊西市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃，制定城市中心北移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間，將城區(qū)控制規(guī)劃面積由原來的 152 平方公里擴(kuò)展到 383 平方公里，規(guī)劃用地面積擴(kuò)展到 130 平方公里，中心城區(qū)面積擴(kuò)展到 50 平方公里。 城市經(jīng)濟(jì)外向度高2022 年全市共引進(jìn)外資項(xiàng)目 968 個(gè)，合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，其中韓資項(xiàng)目分別占 ％、％、％。 生態(tài)建設(shè)帶動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)近年來，萊西市通過建設(shè)生態(tài)示范區(qū)、創(chuàng)建國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市，城市面貌發(fā)生了顯著變化，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，城市的綜合素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力明顯提高。 2022 年全市城鎮(zhèn)在崗職工平均工資為 10732 元，農(nóng)民人均收入 4850 元。 城市消費(fèi)市場(chǎng)特征截止 2022 年，全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，增長(zhǎng) %。