【正文】 可至欲調(diào)研區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。須注意住宅產(chǎn)品就靠近學(xué)校、公園、市場，公寓面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。由競爭項(xiàng)目個(gè)案中需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞?、?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項(xiàng)目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競爭項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會(huì)吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計(jì)表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。其他銷售資料：專業(yè)雜志如都會(huì)定期披露市場上已公開或即將公開的項(xiàng)目個(gè)案的產(chǎn)品及銷售情況。來人，來電及購買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內(nèi)容分析、購買或未購原因分析等，都是板有價(jià)值的參考資料。銷售海報(bào)樓書及廣告：海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特色，地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。這些金融、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料除隨時(shí)注意報(bào)導(dǎo)外，并應(yīng)注重長期循環(huán)及各指標(biāo)與銷售率的間的關(guān)系。當(dāng)中長期入款利率趨穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場即反映穩(wěn)定水準(zhǔn)。由上述調(diào)研結(jié)果可看出金融政策是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場景氣的最重要因素。城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)，其履蓋范圍包括整個(gè)都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。（八）商圈資料的搜集一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活型態(tài)、消費(fèi)行為等。(七)公共設(shè)施搜集公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運(yùn)輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府?dāng)M定公共設(shè)施的項(xiàng)目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直接影響房增的品質(zhì)及價(jià)格。“人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)”是影響項(xiàng)目定位的重要參考資料，城市項(xiàng)人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求善，及城市發(fā)展速度。一般而言，流動(dòng)人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)空間。3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。1. 人口：區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)及增長，對(duì)當(dāng)?shù)胤降禺a(chǎn)的供求有重要影響，一般說來，人口增長率較市制區(qū)域，其房地產(chǎn)單價(jià)漲幅及銷售量也較高。又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車，而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測算，但因?yàn)檐嚪N、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要2~3人或以上，因此也可利用攝影機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。（五）交通流量資料的搜集交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地點(diǎn)的商業(yè)坐標(biāo)提升。（三）房地產(chǎn)法規(guī)資料的搜集目前我國已出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)的法律主要有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法等。房地產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源不限，市場競爭日益激烈，某些初級(jí)資料的使用性高、目的明確，若配合次級(jí)資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。外部次級(jí)資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。次級(jí)資料（1）內(nèi)部次級(jí)資料。主要有政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者組織、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料，來自上級(jí)主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料，一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產(chǎn)市場的基本行情。準(zhǔn)交易資料的搜集。房地產(chǎn)同業(yè)間如果能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級(jí)進(jìn)行交流，則大有裨益?？上蚱涮皆兘灰踪Y料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場調(diào)研工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大的參考價(jià)值。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時(shí)的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場交易線索。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。調(diào)研的深度。如果調(diào)研內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會(huì)失去調(diào)研的本意。樣本涵蓋面的廣度。二、 調(diào)研規(guī)模與技術(shù)條件作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購買行為的調(diào)研，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。實(shí)驗(yàn)法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。調(diào)研人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。（3）行為記錄法。調(diào)研消費(fèi)者對(duì)本公司的信賴程度。這樣被調(diào)研者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)研效果也較理想。這種方法是市場調(diào)研人員借助電話來了解消費(fèi)者意見的一種方法。市場調(diào)研人員與被調(diào)研人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開座會(huì)，大家暢所欲言。（2）訪問法的形式。一個(gè)問題只代表一件事，只有一種答案。設(shè)計(jì)調(diào)研表應(yīng)注意下列事項(xiàng)：一是問題要短，因?yàn)檩^長的問題容易被調(diào)研者混淆。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購買生活必需用品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費(fèi)者目前是否有存款，并要了解消費(fèi)者對(duì)購房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要求（設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購房的有關(guān)政策等。因此要想搞好調(diào)研，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)研表。（二） 按調(diào)研方法劃分1． 訪問法這是最常用的市場調(diào)研方法。（2）判斷抽樣。非隨機(jī)抽樣是指市場調(diào)研人員在選取樣本是并不是隨機(jī)選取而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。隨機(jī)抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣本的結(jié)果來推斷母體的情況。3．抽樣調(diào)研抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對(duì)象全體（總體）中選擇若干個(gè)具有代表性特征的方法。采用這種調(diào)研方式，由于重點(diǎn)被調(diào)研的對(duì)象數(shù)目不多、企業(yè)可以用較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。如果把一個(gè)城市人口的年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、收入分布等情況系統(tǒng)調(diào)研了解后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。發(fā)現(xiàn)預(yù)測與現(xiàn)實(shí)不符，立即進(jìn)行修改。7． 撰寫預(yù)測報(bào)告。6． 評(píng)價(jià)修正預(yù)測結(jié)果。即根據(jù)預(yù)測目標(biāo)、資料、資料占有情況、準(zhǔn)確度要求及預(yù)測費(fèi)用多少來選定。應(yīng)包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點(diǎn)、時(shí)間安排等。三、 地產(chǎn)市場預(yù)測對(duì)象的步驟房地產(chǎn)預(yù)測的一般步驟如下（框圖見圖22）：1． 確定預(yù)測對(duì)象和預(yù)測的目的。定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)學(xué)模型，對(duì)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行數(shù)量分析的預(yù)測方法。定性預(yù)測需要的數(shù)據(jù)少，比較簡單易行。微觀市場預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)范圍內(nèi)進(jìn)行的市場預(yù)測，如房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場份額、價(jià)格變化等預(yù)測。這種預(yù)測是企業(yè)制定長期戰(zhàn)略目標(biāo)的科學(xué)依據(jù)，長期預(yù)測的精確度很難把握，難度也較大。（一） 短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測短期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計(jì)劃的預(yù)測，由于房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，因此這種短時(shí)期的預(yù)測主要用于制定月計(jì)劃、季度計(jì)劃、年度計(jì)劃，為日常的市場營銷工作服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過市場預(yù)測借助過去的市場信息資料對(duì)未來市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，從而降低市場不確定性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產(chǎn)市場預(yù)測，了解房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢，根據(jù)市場需求來制定正確策略，才能提高企業(yè)的投資決策水平，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，避免盲目投資帶來的損失。其中，預(yù)測者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、技巧以及采用的預(yù)測方法對(duì)信息的轉(zhuǎn)換起著重要的作用。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：(1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；(2)房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定；(3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；(4)房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定；(5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；(6)人員促銷的配備狀況；(7)各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租售績效。對(duì)競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括(1)競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況；(2)競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù)；(3)競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況；(4)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析、預(yù)測等。4. 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。它主要調(diào)研以下幾個(gè)方面：1. 行情調(diào)研。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷對(duì)路，必須事先了解消費(fèi)者的構(gòu)成、購買動(dòng)力和購買行為特征，真正做到按照消費(fèi)者的實(shí)際需求來進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。二、 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對(duì)某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。而一些價(jià)值觀，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品引進(jìn)新的經(jīng)營思路創(chuàng)造了條件。與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研。 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。一般來說，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前影也將十分廣闊，市場機(jī)會(huì)相對(duì)多。政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動(dòng)等。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級(jí)及地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。通常，房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研．房地產(chǎn)市場需求調(diào)研．房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容。在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)研部門必須提出若干建議方案寫出書面報(bào)告，提供給決策者。撰寫調(diào)研報(bào)告應(yīng)做到：(1)客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)研結(jié)果。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性?，F(xiàn)場調(diào)研工作的好壞，直接影響到調(diào)研結(jié)果的正確性。房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)研，并用樣本特性推斷總體特性。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下4種調(diào)研表格：1. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項(xiàng)目。為了證實(shí)此命題的正確與否，決定采用：計(jì)劃抽樣發(fā)，重點(diǎn)調(diào)研法，并配合個(gè)人訪問法的調(diào)研和電話調(diào)研法來進(jìn)行調(diào)查研究。（二） 與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行正式談話從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場占不率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格定得太高，工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)不十分合理、材料供應(yīng)質(zhì)量不高，材料部經(jīng)理可能認(rèn)為物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國內(nèi)各種名牌材料等等。二、 搜售信息資料市場營銷調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。由于市場情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司