【正文】 首先，功能齊全的小戶型會(huì)占一定優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樽≌瑵M足的是人在生活中多方面的需求，單一的酒店式住宅很難滿足大多數(shù)人的生活需求；其次，地段較好，或者說(shuō)是位于市中心及熱點(diǎn)區(qū)域的小戶型會(huì)占上風(fēng)，因?yàn)樗鼭M足了客戶上班、出行方便的主訴求，而且相對(duì)而言升值潛力大。第二擊：投資市場(chǎng)搖擺不定小戶型是一種過(guò)渡型的物業(yè)形態(tài)，故幾乎所有的小戶型項(xiàng)目多打出了投資牌，但到底所提供的戶型能否投資成功卻還需要謹(jǐn)慎考慮。 小戶型面臨“三大沖擊”第一擊：郊區(qū)物業(yè)分走部分客戶群小戶型的成功存在，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商抓住房子總價(jià)的概念，用一個(gè)較低的總價(jià)來(lái)沖擊目前比較普遍存在的高總價(jià)市場(chǎng)。第一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群。所以，他們需要小戶型。其二，小戶型不僅僅是居住的場(chǎng)所，還是投資的工具。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會(huì)所設(shè)施不見(jiàn)蹤影或如同虛設(shè)、物業(yè)公司提供的“保姆式服務(wù)”需要另行收費(fèi)，另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠（高層）、門對(duì)門（私密性不好）、車位嚴(yán)重短缺，居住人群復(fù)雜等問(wèn)題。投資收益謎團(tuán)很多開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)都將較高的投資收益列為小戶型的一重要賣點(diǎn)，但從市場(chǎng)的供給情況來(lái)看，小戶型的投資前景一片迷茫。小戶型的市場(chǎng)需求進(jìn)一步放大。在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷方式的教育后，消費(fèi)者日益成熟老練、對(duì)樓宇的綜合素質(zhì)的高下有著自己明確的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，普通的廣告說(shuō)辭、概念設(shè)計(jì)已經(jīng)難以讓他們動(dòng)心?？蛻糍?gòu)買格林假日小戶型的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本不占優(yōu)勢(shì)，推廣中應(yīng)在實(shí)際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價(jià)，使物業(yè)的實(shí)際價(jià)格低于消費(fèi)者的心理價(jià)格，則可以引發(fā)購(gòu)買熱潮。消費(fèi)者獲取滿意度的成本包括實(shí)際成本、時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。4C即消費(fèi)者的欲望和需求、消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購(gòu)買的方便性和企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。房地產(chǎn)價(jià)格的定位一定要?jiǎng)?wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重高性價(jià)比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免“有價(jià)無(wú)市”。 推廣計(jì)劃及建議1）4P和4C理論的應(yīng)用所謂4P即指產(chǎn)品、價(jià)格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。 綠化率低，車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜?，F(xiàn)房2） 劣勢(shì)分析：有走廊，門對(duì)門，私密性不好c、 價(jià)格（）價(jià)格范圍：1900元/平米—2720元/平米1） 均價(jià)：均價(jià):2100元/平方米2） 優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無(wú)優(yōu)惠，實(shí)際按揭至少可優(yōu)惠2%，有可能優(yōu)惠5%3） 實(shí)例報(bào)價(jià)：樓層：11層 面積： 總價(jià)：首付：2萬(wàn)元 30年月供：426元/元物業(yè)管理費(fèi)：29元/月 契稅：1980元 維修基金：2554元 保險(xiǎn)費(fèi)：891元 代理費(fèi)：200元 公證費(fèi)：200元總首付：25825元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：相對(duì)緊湊，沒(méi)有面積浪費(fèi)周邊綠化較少e、 促銷時(shí)尚party免費(fèi)雙飛請(qǐng)你去海南 藍(lán)朝都市e時(shí)代a、 概況1） 總建筑面積：一期196套，二期，224套。酒店式物業(yè)管理，便利服務(wù)（商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、交友服務(wù)、健康服務(wù)、娛樂(lè)休閑服務(wù)、特色服務(wù)）2） 劣勢(shì)分析：純小戶型時(shí)尚社區(qū)部分戶型有落地陽(yáng)臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： 5） 銷售情況：一期已售罄，二期僅剩20余套，5樓還剩4套。沒(méi)有綠化可言 東西朝向（一部分）非獨(dú)立廚房三重會(huì)所，4000平米室內(nèi)海派休閑會(huì)所+3000平米奧林匹克中運(yùn)動(dòng)會(huì)所+1000平米私人沙龍非獨(dú)立廚房上海年華a、 概況1） 占地面積：100畝2） 總建筑面積：160000平方米（開(kāi)發(fā)總建），小戶型兩棟28高層，每一層13戶，共500多戶3） 容積率：4） 綠化率：40%5） 開(kāi)發(fā)商：河南天膺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6） 銷售代理商：荒島房地產(chǎn)工作室7） 物業(yè)形態(tài)：2棟28層高層8） 銷售情況：其中1棟針對(duì)散客，10樓以下已全部售空；另1棟只針對(duì)團(tuán)購(gòu)（整層購(gòu)買），已經(jīng)售出5層b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層5種3） 主力戶型及配比：%4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：有天然氣，單非獨(dú)立廚房賀封頂，見(jiàn)報(bào)一周內(nèi)三樓按四樓價(jià)銷售丹尼斯、金博大、銀行近在咫尺，交通路線四通八達(dá)2） 劣勢(shì)分析：c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：1700元/平方米—2300元/平方米2） 均價(jià)：2100元/平方米（簡(jiǎn)裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%。東西朝向緊湊合理廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿?；交通便?2） 均價(jià)：2260元/平米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠4%，按揭：優(yōu)惠2% 實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭：優(yōu)惠3%。c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：1900元/平米—2500元/平米。廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿?；估?jì)4月份中旬銷售許可證能辦理下來(lái)。自時(shí)尚PARTY面世以來(lái)，藍(lán)朝e時(shí)代、青春PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國(guó)際花園小戶型的熱銷表明需求市場(chǎng)的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場(chǎng)已經(jīng)從為“有錢人”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是15—20平方米的戶型，其實(shí)不僅僅是這些。 調(diào)查方法： 電話咨詢及深層訪談（實(shí)地考察、裝扮看房、套取價(jià)格） 調(diào)查樓盤：多層：青年居易、青春PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、格林假日高層：錦江國(guó)際公寓目前，均價(jià)執(zhí)行的是2100元，另有優(yōu)惠（一次性7％，按揭4％）、促銷（）。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨(dú)享寧?kù)o。售樓部現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，把握的很好，無(wú)論有無(wú)客戶，總感覺(jué)到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。物業(yè)管理；市調(diào)日期：2003年2月9日（大雨夾雪）東 方 明 珠 位置：鄭汴路和商貿(mào)路交叉口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下車步行200米即到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及銷售進(jìn)度：一期4棟多層，四樓以上已全部售完，（，其它戶型無(wú)房）；二期4棟小高層，其中3棟已交房，一梯三戶，面積集中在60平米（一室兩廳）、70平米（兩室兩廳）、80平米（兩室兩廳），2003年8月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。2002年4月最低價(jià)2215，最高價(jià)3800戶型：三期101－263平方米的二室到五室、復(fù)式 二期143－309平方米的三室到五室、復(fù)式 車庫(kù)＋車位：二期71＋99 三期174＋157戶型：4+2房號(hào)：91號(hào)樓X單元9層?xùn)|戶房款：建筑面積：，總款618103元 按揭優(yōu)惠1％，貸款額48萬(wàn)， 20年每月還本付息3178元/月。對(duì)此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時(shí)候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附件：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）C、 商鋪市場(chǎng)商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。自2001年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。