【正文】 所以，本項(xiàng)目的定位目的，除了立足于贏。較有市場需求的西餐廳、環(huán)境舒適的咖啡廳、酒吧，在萊西市基本沒有；? 萊西市被稱為青島的后花園，擁有月湖公園、月湖廣場、世紀(jì)廣場，產(chǎn)芝水庫，潴河等諸多風(fēng)景秀麗的旅游景點(diǎn)，但其旅游資源和旅游題材卻未被深入發(fā)掘和有效宣傳，未能真正發(fā)揮青島后花園的旅游特色，未能充分利用當(dāng)?shù)芈糜钨Y源來提升城市的輻射力和影響力，從而有效帶動(dòng)本地商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。另外，周邊城市消費(fèi)者的消費(fèi)水平和購買力也普遍高于萊西，所以，萊西目前主要商業(yè)對(duì)周邊城市缺乏輻射力，其真正的消費(fèi)主力是來自本市，尤其是城區(qū)居民。時(shí)尚韓國城，在對(duì)于萊西及周邊城市的受訪消費(fèi)者來說，概念是深受歡迎的，深具吸引力的，但在未來的經(jīng)營上，應(yīng)以青島韓國城為借鑒，方能形成真正的吸引力。由此可見，韓國城作為一個(gè)概念，主要是面向中國消費(fèi)者，真正吸引他們的是真正來自韓國的時(shí)尚服裝，化妝品，時(shí)尚飾品；而非中國仿造品。發(fā)現(xiàn)青島所謂的韓國城也是真正的韓國貨少，仿造品充斥市場，所以吸引不了本地的消費(fèi)者，受訪者普遍反50 / 95映生意難做，導(dǎo)致租金一再下調(diào)。3．青島市商業(yè)分析：青島商業(yè)方面云集了象利群、沃爾瑪、家樂福、佳士客、百盛、陽光、海信、百安居等諸多業(yè)界巨頭，各自在青島的商業(yè)舞臺(tái)上扮演極其中要的角色。在威海受訪消費(fèi)者均明確表示，不會(huì)到萊西的超市、百貨公司、商業(yè)街消費(fèi)，畢竟距離太遠(yuǎn)，且威海商業(yè)環(huán)境比萊西成熟得多。兩者都是以韓國服裝批發(fā)零售為主，兼營部分韓國的小商品；當(dāng)韓國城中真正的韓國服裝數(shù)量不多，多數(shù)是以韓國的款式、韓國的面料在國內(nèi)制作。威海市最著名的所謂韓國城，或韓國服裝城，就是威勝韓國服裝批發(fā)城和威海老港韓國服裝城。49 / 952．威海市商業(yè)分析：威海市的主要商業(yè)，購物商場主要有東方新天地購物廣場，利群威海購物廣場，威海百貨大樓、華聯(lián)商場，財(cái)富廣場，友誼現(xiàn)代商廈；超市主要有利群超市、家家悅超市、大福源超市、華聯(lián)超市；批發(fā)市場主要有威勝韓國服裝批發(fā)城、威海老港韓國服裝城、威海小商品批發(fā)市場；統(tǒng)一路商業(yè)街，是威海商業(yè)最繁華的商業(yè)旺地。 萊陽、平度、招遠(yuǎn)、即墨消費(fèi)者訪談意見：由于上述城市的主要商業(yè)，包括超市、百貨公司、商業(yè)街、批發(fā)市場，無論是經(jīng)營規(guī)模方面，還是現(xiàn)場管理、購物環(huán)境、商品種類、商品價(jià)格、服務(wù)水平、購物人流等諸多方面，與萊西主要商業(yè)各有千秋，甚至在規(guī)模、環(huán)境、管理方面還有不少優(yōu)勝之處，所以，其市區(qū)的受訪消費(fèi)者均明確表示，不會(huì)到萊西的超市、百貨公司、商業(yè)街消費(fèi)，但多數(shù)受訪者表示，如果萊西市有綜合性、集觀光、旅游、休閑娛樂、美食、健美健身、購物、韓國城于一體、一站式的購物中心，他們會(huì)考慮過來消費(fèi)和享受休閑娛樂。第二層有佳樂家超市，肯德基，珠寶，玉器，煙酒茶專賣區(qū)。其中設(shè)一萬平方米的大型超市、餐飲一條街、娛樂城（臺(tái)球，電玩） 、免費(fèi)露天舞場、商業(yè)步行街等購物休閑場所。其側(cè)面地?cái)偙姸啵瑢?duì)項(xiàng)目形象損害更是雪上加霜。首層經(jīng)營鞋類，第二層經(jīng)營服裝、電器、廚具，第三層空置。劣勢是由舊式建筑改建，商業(yè)功能區(qū)分局促，呈老一代百貨改建型業(yè)態(tài)，缺乏現(xiàn)代建筑氣息。第二百貨商業(yè)規(guī)模在當(dāng)?shù)禺?dāng)屬最大，四層經(jīng)營面積 2 萬平方米（5000m 2/層）。 招遠(yuǎn)市商業(yè)分析：招遠(yuǎn)市的主要商業(yè)，超市和百貨方面主要有第二百貨（位于羅峰路） 、第一百貨（位于羅峰路） 、佳樂家（位于溫泉路金城廣場） 。既墨的批發(fā)市場有即墨服裝批發(fā)市場，同順商貿(mào)城。單層面積大規(guī)模的商場，一旦人氣稀少的話，給消費(fèi)者與經(jīng)營者的感覺與口碑傳播都是不佳的。首層裝區(qū)，第二層人氣相對(duì)較多。佳樂家和百盛位于利群購物廣場附為各類品牌服裝店，其中 1/4 面積為國美電器；1 萬平方的首層，人流稀少，售貨員人數(shù)和在場客流量差不多，給人一種很空蕩的感覺；第二層為大型超市，超市外面為品牌服近，步行約 5 分鐘可達(dá)。 即墨市商業(yè)分析：即墨的主要商業(yè)，超市和百貨方面主要有利群即墨購物廣場，佳樂家，百盛。 位于紅旗路的商業(yè)街，主要是經(jīng)營體育用品，運(yùn)動(dòng)系列服裝品牌店，眼鏡店，以及餐飲。其停車場規(guī)模較大，停車寬松。47 / 95佳樂家兩層，每層約 5000 平方米，共約 10000 平方米。維客超市購物環(huán)境舒適良好，商品陳列整齊，生鮮食品非常新鮮，管理水平高，人流較多。其首層主要銷售化妝品，珠寶，箱包皮具，男服；肯德基；部分臨街商鋪，主要銷售潮流服裝，冷飲，精品；其頂層（第四層）設(shè)有頂層停車場，露天溜冰場。 平度市商業(yè)分析：平度市的商業(yè)，超市和百貨方面主要有維客超市（位于勝利路帝王廣場） ，佳樂家。當(dāng)?shù)剌^受歡迎的大超市是維客超市和家家悅超市；其中的維客超市購物環(huán)境良好，商品陳列整齊，尤其是生鮮類食品非常新鮮，給顧客一種很有管理的感覺，并產(chǎn)生購買欲望；家家悅超市位于家家悅超級(jí)購物廣場；家家悅購物廣場的外圍街鋪主要是品牌服裝店，主要有達(dá)芙妮、雅名格、X 特步、康耐、吉爾達(dá)、水星、雙星等品牌；客流較多；內(nèi)圍商鋪則經(jīng)營慘淡；萊陽市人民商場經(jīng)營模式落后，購物者稀少，售貨員數(shù)量與在場的購物者數(shù)量相當(dāng)；流行前線專賣年青人流行服飾，店面裝飾體現(xiàn)潮流時(shí)尚和活力，配以充滿動(dòng)感的黑人音樂，吸引了眾多的年青消費(fèi)者到場消費(fèi)。建議增加韓國時(shí)尚商品、休閑潮流服飾、國內(nèi)名牌、兒童娛樂天地、KTV、酒吧及的士高等也占相當(dāng)?shù)谋壤?4 / 95，消費(fèi)者餐飲消費(fèi)傾向統(tǒng)計(jì)分析27%46%16%11%洋 快 餐中 式 快 餐西 餐韓 日 料 理觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，萊西消費(fèi)者認(rèn)為在商場中最喜歡的餐飲種類配套是中式快餐，占 46％的大比數(shù)，其次是洋快餐、西餐和日韓料理，由于萊西市現(xiàn)有購物場所的飲食配套普遍都以中、西式快餐形式為主，從購物、休閑、娛樂相結(jié)合角度來看，存在著較大的局限性，因此在完善的綜合性購物商場的角度考慮，商場內(nèi)配備“休閑飲食類” （如：咖啡廳、休閑酒吧等）的餐飲將是成為發(fā)展趨勢。? 26～35 歲的消費(fèi)群：選擇健身運(yùn)動(dòng)、量販?zhǔn)?KTV、美容美發(fā)中心、兒童樂園等休閑娛樂配套所占的比例多。注：在調(diào)查中顯示不同年齡層的消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂有著不同的需求，對(duì)休閑娛樂的需求高的主力年齡層在 20～35 歲之間。 消費(fèi)者休閑娛樂項(xiàng)目消費(fèi)傾向統(tǒng)計(jì)分析815125 4 613109711051015的 士 高 酒 吧 沐 足 健 身 運(yùn) 動(dòng) 場 所 兒 童 樂 園 美 發(fā) 美 容 中 心消 費(fèi) 者 最 喜 歡 的 休 閑 娛 樂 配 套 （ ％ ）觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者最喜歡的休閑娛樂配套前三位分別是：量販?zhǔn)?KTV、健身運(yùn)動(dòng)場所及酒吧，在與消費(fèi)者訪談中了解到目前萊西市的娛樂行業(yè)存在檔次較低，普遍都帶有不正當(dāng)?shù)姆?wù)，而且同質(zhì)化嚴(yán)重的特點(diǎn)，目前萊西還沒有出現(xiàn)正規(guī)上檔次的酒吧和量販?zhǔn)?KTV，發(fā)展中高檔次正規(guī)、有特色的酒吧及量販?zhǔn)降?KTV 將是發(fā)展的一個(gè)方向，另外健身運(yùn)動(dòng)場所也是消費(fèi)者最喜歡的娛樂配套之一。在購物消費(fèi)中潮流服飾占 17%，表明時(shí)尚潮流性商品是吸引年輕一族消費(fèi)的重點(diǎn)。良好的購物環(huán)境、時(shí)尚的商品、知名的品牌、專業(yè)的經(jīng)營管理、優(yōu)質(zhì)的服42 / 95務(wù)將是吸引此類客戶的關(guān)鍵。時(shí)尚性、引導(dǎo)性消費(fèi)將吸引此類客戶的聚集。從以上數(shù)據(jù)可以看出萊西市民對(duì)消費(fèi)場所的要求正在不斷提升，商場的購物環(huán)境已成為消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)之一，其次是對(duì)交通便捷性、商場商品的花樣品種均提出較高要求，因此新開商場的整體綜合素質(zhì)及經(jīng)營的品種齊全將成為商場興旺與否的關(guān)鍵點(diǎn)之一。目前萊西市民的消費(fèi)能力不斷的增強(qiáng)，購買商品從廉價(jià)型向品牌型轉(zhuǎn)變。同時(shí)也反映出月湖廣場商圈是萊西市民首選購物場所。 受訪者最喜歡去的購物場所47%28%10%15%百 貨 超 市商 業(yè) 街專 賣 店專 業(yè) 市 場觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者經(jīng)常光顧的購物場所主要集中在百貨超市和商業(yè)街。11232813 10 1505101520253016～ 20歲21～ 25歲26～ 30歲31～ 35歲36～ 40歲41歲 以上受 訪 者 年 齡 層 結(jié) 構(gòu) （ ％ ）38 / 95 受訪者收入水平統(tǒng)計(jì)分析受 訪 者 的 個(gè) 人 收 入 情 況 （ ％ ）25791115251592051015202530500以下501～700元701～900元901～1100元1101～1300元1301～1500元1501～2022元2022～3000元3001～4000元 4001以 上據(jù)上表統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析，萊西市目前個(gè)人收入水平在 600～1000 元／月是最為普遍，這部分人群占主流，在萊西月收入 600～700 元之間屬于中低收入水平，月入 1000～1500 元之間屬中高收入水平，而月入 1500 以上屬于高收入人群。 消費(fèi)者問卷調(diào)查：（有效人數(shù)為：417 份） 受訪消費(fèi)者的職業(yè)統(tǒng)計(jì)： 受 訪 者 職 業(yè) 狀 況 （ ％ ）917266183 2 573 4051015202530企 業(yè)管 理人 員企 業(yè)專 業(yè)技 術(shù)人 員企 事業(yè) 一般 員工公 務(wù)員個(gè) 體私 營主 教 師 農(nóng) 民 軍 人家 庭主 婦離 退休 人員 其 它本次受訪者是以企業(yè)一般員工（26％） 、個(gè)體私營主（18％）及企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員（17％）最為突出，而從事這三類職業(yè)以外的其它職業(yè)者則比例較為平均。他們認(rèn)為目前利客來還不錯(cuò)，但認(rèn)為利客來的東西比較貴，不少商品甚至比在韓國買還貴。36 / 95 經(jīng)營者對(duì)利群集團(tuán)進(jìn)駐本項(xiàng)目的期望值分析88%12%期 望 值 高沒 明 確 表 態(tài)觀點(diǎn)：在受訪的經(jīng)營者中被問到對(duì)利群集團(tuán)進(jìn)駐萊西市的期望值，88％的經(jīng)營者對(duì)利群集團(tuán)的進(jìn)駐表示持高期望值，只有 12％的經(jīng)營者沒明確表態(tài)，由此可知：作為山東零售業(yè)龍頭的利群集團(tuán)，其知名度及信譽(yù)度早已深入民心。 經(jīng)營者進(jìn)場經(jīng)營取向統(tǒng)計(jì)分析23%68%9%會(huì)可 以 考 慮不 會(huì)觀點(diǎn)： 在調(diào)查經(jīng)營者問卷中，經(jīng)營者普遍都對(duì)本項(xiàng)目感興趣，但持觀望態(tài)度的占 68％，有 23％的商戶表示會(huì)進(jìn)駐本項(xiàng)目，不會(huì)考慮進(jìn)駐的占很少的一個(gè)比數(shù)只有 8％。 現(xiàn)經(jīng)營的租金水平41%29%22%8%商 業(yè) 街百 貨 超 市專 業(yè) 市 場小 區(qū) 商 鋪35 / 9592439208051015202530354010元 /㎡ 以 下 11～ 20元 /㎡ 21～ 30元 /㎡ 31～ 50元 /㎡ 51～ 60元 /㎡被 訪 商 家 目 前 經(jīng) 營 的 租 金 水 平 （ ％ ）觀點(diǎn)：目前萊西市的商鋪數(shù)商業(yè)街一帶、月宮超市及煙臺(tái)路月湖廣場附近的臨街商鋪?zhàn)赓U價(jià)格最高，達(dá) 35～60 元/㎡，以此為中心向外輻射，價(jià)格逐漸走低，昌隆市場的臨街商鋪則維持在 15～30 元/㎡左右，而 15 元/㎡以下的商鋪普遍分布在住宅小區(qū)的臨街商鋪及豪帝商城。從中我們可以看出萊西的商業(yè)市場發(fā)展尚處于初級(jí)階段，暫時(shí)還沒有出現(xiàn)一個(gè)真正以集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的大型購物中心，商家選址經(jīng)營以市中心的臨街商鋪為主，普遍都是各自為政的經(jīng)營模式，對(duì)商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一宣傳推廣的重要性缺乏認(rèn)識(shí)。 經(jīng)營商鋪的經(jīng)營面積（實(shí)用面積）被 訪 經(jīng) 營 者 所 經(jīng) 營 商 鋪 的 面 積 （ ％ ）12362114170 5 10 15 20 25 30 35 4020平 方 米 以 下21～ 30平 方 米31～ 40平 方 米41～ 50平 方 米51平 方 米 以 上觀點(diǎn)：經(jīng)營者在商鋪面積的選擇上與所經(jīng)營的行業(yè)相關(guān)，服裝、鞋類、童裝、運(yùn)動(dòng)等專賣店基本上選擇 30～50㎡，20㎡以下主要以煙酒、士多為主，而 100㎡以上主要為餐飲行業(yè)、娛樂中心及家具行業(yè)，從中我們可以看出目前在萊西市30～40㎡左右的商鋪在市場上的接受度較高。所以，大多數(shù)經(jīng)營者多數(shù)采用租賃的方式進(jìn)行經(jīng)營。：（有效人數(shù)問卷：131 份） 調(diào)查商鋪的類型32 / 9510%31%13%12%5%6%8%15%百 貨 類服 飾 類鞋 類兒 童 用 品 類家 具 精 品 類娛 樂 餐 飲 類運(yùn) 動(dòng) 用 品其 它觀點(diǎn)：在本次市場調(diào)查問卷上，調(diào)查的經(jīng)營行業(yè)以服飾類、鞋類、兒童用品居多，三項(xiàng)占了 53％，其次就是百貨類、運(yùn)動(dòng)用品、娛樂餐飲及運(yùn)動(dòng)用品；主要是針對(duì)與綜合性購物中心有關(guān)的行業(yè)進(jìn)行有針對(duì)性的市場調(diào)研以作為定位論證依據(jù)。萊西另一處較有特色的美食是到產(chǎn)芝水庫，享受水庫美味河鮮。在豪帝商城則集中了多種中檔餐飲店。 萊西市餐飲業(yè)分析萊西市餐飲業(yè)種類有魯菜、東北菜、川菜、韓日料理、燒烤、西式及中式快餐等。通過對(duì)萊西市目前的休閑娛樂業(yè)進(jìn)行了深入的調(diào)研后，我們了解到目前萊西市較有市場需求，又緊缺或是市場空白的休閑娛樂業(yè)有：? 綜合性的健身健美中心；? 的士高；? 中高檔次的酒吧；? 電影院；? 正規(guī)量販?zhǔn)?KTV；? 電子游戲；? 綜合性的兒童樂園。31 / 95 萊西市休