德州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(參考版)
2024-12-08 11:27本頁(yè)面
【正文】 建議： 如果能進(jìn)一步議定土地獲取價(jià)格，最高為 5000 萬(wàn)元，項(xiàng)目可以 操作 ，否則不建議操作 。 第二，項(xiàng)目可操作性強(qiáng)， 銷(xiāo)售 前景 受銷(xiāo)售價(jià)格的影響十分大 。 第四， 調(diào)查表明，德州市目前對(duì)多層產(chǎn)品的審批相當(dāng)困難，幾乎不予審批，所以，綜合以上因素，為盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，土地獲取成本最多為 5000萬(wàn)元。 住戶 車(chē)位 比 ： 1: 左右 。 客戶群 定位： 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 22 頁(yè) 共 25 頁(yè) 主力客戶群 ： 周邊工廠 企 業(yè) 的 員工 ，占比 60%； 次主力客戶群 ： 周邊縣市進(jìn)城人員、外地工作在家置業(yè)人員，占比 30%； 潛在客戶群 ： 部分市區(qū)購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)的 客戶或投資客戶 ，占比 10%。 風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格即可， 2 層外墻磚， 2 層以上墻面漆或則涂料；顏色可以是 灰白 相間格調(diào)。 （二）項(xiàng)目定位 物業(yè)類(lèi)型定位 ： 住宅 +商業(yè) +公建配套，商業(yè)配套占比 34%左右； 建筑類(lèi)型定位：小高層或高層或多層 整體定位：普通工薪階層的首次置業(yè)房 檔次定位：低中端產(chǎn)品 產(chǎn)品定位： 戶型和面積： ? 7080 ㎡ 兩 室小戶型：占比 40%， ? 8090 ㎡的 普通 二室：占比 40%； ? 90110 ㎡的小三室：占比 15%； ? 110120 ㎡的普通三室：占比 5%。 另外， 根據(jù)德州市的發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)德州的住宅增量將會(huì)很大，包括東北城、高鐵新區(qū) 建設(shè) 等。 另外一 個(gè)重要原因，該項(xiàng)目的 二期價(jià)格 已經(jīng)大大超出了 項(xiàng)目主力 客群可接受的價(jià)格范圍 ，很多購(gòu)房者開(kāi)始觀望。非常 擔(dān)心后期房?jī)r(jià)還會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)，并且市場(chǎng)有了這一苗頭。 價(jià)格定位依據(jù) 目前， 德州的中心市區(qū)均價(jià)在 7000 元 /㎡ （以玫瑰公館高層住宅為參考價(jià)） ；北部工業(yè)園 、 南部郊區(qū) 和 鐵西 片區(qū)的 均價(jià)也在 4000 元 /㎡ 以上（通過(guò)至尊名郡的購(gòu)房客戶了解到的價(jià)格） ； 開(kāi)發(fā)區(qū)的均價(jià)在 5500 元 /㎡ （以中建華府和江南水郡為主要參考價(jià)） ； 與我項(xiàng)目地點(diǎn)距離最近的項(xiàng)目 “至尊名郡” 均價(jià) 已經(jīng)到了 3850元 /㎡ （簡(jiǎn)裝交房 ） 。該開(kāi)發(fā)商后期計(jì)劃運(yùn)作另外一個(gè)更大的項(xiàng)目，約 60萬(wàn)㎡的住宅項(xiàng)目。該樓盤(pán)共 1700套房源，一期 400 套 7080 小戶型房源基本售罄。該樓盤(pán)定位在工廠打工者，以及市區(qū)工薪階層的子女。中層管理者，比例 20%，收入20213000 元 /月，基本來(lái)自市區(qū)和外地，可歸為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，剩余的是企業(yè)的上層管理者，人數(shù)在 510%，大都是外地商人和本地企業(yè)家。 客群定位依據(jù) 由于項(xiàng)目所處位置較為偏遠(yuǎn)，周邊都是工廠，又不在未來(lái)德州重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)，吸引市區(qū)客戶購(gòu)房的能力較差，基本鎖定在周邊客群。周邊沒(méi)有任何的生活配套設(shè)施，街面人群稀少，僅有幾家小型服務(wù)門(mén)市。我們的項(xiàng)目定位客群與保障性住房的需求客群相重疊，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售構(gòu)成一定 威脅。其中新建廉租住房 1350 套，新建經(jīng)濟(jì)適用住房 3250 套，新建公共租賃住房 5000 套 。 房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策，尤其是對(duì)按揭貸款者的購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)能力影響較大，這類(lèi)客戶又是本項(xiàng)目的主要定位客群，存在銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。目前已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售，消化了很多客源。 （四）威脅： 德州近兩年推出的樓盤(pán)很多，商品房存量較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間消化；本項(xiàng)目的客群范圍較窄，銷(xiāo)售率和去化速度都有風(fēng)險(xiǎn)。 目前德州市城市發(fā)展速度非常迅速，商品房?jī)r(jià)格日漸攀升， 尤其是高鐵的開(kāi)通，對(duì)德州整體的人流提供利好支撐 。 該區(qū)域的客群大部分收入較低，購(gòu)買(mǎi)力不足，限制了項(xiàng)目產(chǎn)品定位； 該項(xiàng)目是我公司進(jìn)入德州的第一個(gè)項(xiàng)目，購(gòu)房者認(rèn)知度低，缺少名氣； （三）機(jī)會(huì) 向北越過(guò)繞城高速不遠(yuǎn)距離，將建設(shè)德州市東北城，建設(shè)現(xiàn)代化的物流中心，其中有 500 萬(wàn)㎡的居住規(guī)劃面積 。 第四部分 項(xiàng)目整體分析 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地塊平整方正，建筑物少，易于開(kāi)發(fā)； 項(xiàng)目緊鄰晶華大道一級(jí)主干道，北邊和東邊有高速路，交通較為便利； 周邊環(huán)境良好，空氣污染較輕，基本無(wú)噪音干擾； 項(xiàng)目周邊為工業(yè)區(qū)，方圓 2 公里內(nèi)沒(méi)有樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，工業(yè)區(qū)以及周邊下縣存在一定數(shù)量的剛性需求客戶； （二）劣勢(shì)： 項(xiàng)目地處工業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊人煙稀少，缺乏生活配套設(shè)施，居住氛 圍差； 項(xiàng)目距離市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，距離主要交通要站都有較遠(yuǎn)路程，位置偏僻，吸引到市區(qū)客戶的難度大； 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 19 頁(yè) 共 25 頁(yè) 項(xiàng)目位于工業(yè)區(qū)，是未來(lái)德州市重點(diǎn)打造的先進(jìn)制造業(yè)基地，遠(yuǎn)離德州市主要的居住生活功 能區(qū)。 從客群構(gòu)成看，區(qū)位好、高品質(zhì)樓盤(pán)以本地中上層客群為主，以改善性需求和投資 為主要購(gòu)房目的。 至尊名郡 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 一期 主要是開(kāi)發(fā)區(qū)職員 ，占 80%；下縣客戶 20%； 二期 一部分企業(yè)團(tuán)購(gòu) ，其他還未定 。 中建華府 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 主要是機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主。 區(qū)位差不多的樓盤(pán)，價(jià)格的區(qū)分 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 18 頁(yè) 共 25 頁(yè) 主要表現(xiàn)在產(chǎn)品的品質(zhì)和風(fēng)格，以及周邊的配套、交通、環(huán)境情況。同時(shí)，至尊名郡交房方式為簡(jiǎn)裝，節(jié)省了中低收入客群的購(gòu)房 總 成本， 又節(jié)約了購(gòu)房者的裝修成本 和時(shí)間成本 ， 更具有吸引力。 戶型基本是 120 ㎡以上大戶型，以高舒適度為目標(biāo) 。 典型 樓盤(pán)分析 （ 1） 樓盤(pán) 基本信息 樓盤(pán)名稱(chēng) 所屬板塊 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 樓盤(pán)位置 建筑面積 開(kāi)發(fā)商 蔚來(lái)城 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 2021年 11月 德州市新城區(qū)天衢路以南，三八路以北，河?xùn)|大街以西 萬(wàn)㎡ 山東皇明太陽(yáng)能房地產(chǎn)有限公司 中建華府 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 2021年 10月 德州開(kāi)發(fā)區(qū)，三八路和晶華大道的交匯處 25 萬(wàn)㎡ 中建地產(chǎn) 至尊名郡 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 2021 年下半年 德州開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)東路與晶華路交界處北 18 萬(wàn)㎡ 德州力量安邦置業(yè)有限公司 江南水郡 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 2021 年初 德州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東風(fēng)東路、晶華路、新河路、體育路圍合地塊 56 萬(wàn)平方米 外海房產(chǎn)德州大壯事業(yè)有限公司 （ 2）產(chǎn)品分析 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 17 頁(yè) 共 25 頁(yè) 樓盤(pán)名稱(chēng) 所屬板塊 物業(yè) 類(lèi)型 物業(yè)配比 戶型配比 暢銷(xiāo)戶型 交房標(biāo)準(zhǔn) 蔚來(lái)城 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 花園洋房 高層 住宅 公寓 10% 80% 10% 一期主力戶型： 150 ㎡、 200 ㎡ 二期主力戶型： 300 ㎡、 400㎡、 700 ㎡； 一期： 150㎡、 200 ㎡ 二期： 291㎡、 377 ㎡ 毛坯 中建華府 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 洋房 多層 住宅 高層 住宅 30% 60% 10% 花園 洋房： 140180 ㎡， 電梯洋房： 117157 ㎡，比例1:2；普通多層 90、 120 ㎡，比例 1:1；高層 90、 120 ㎡，比例 1:1 花園洋房 毛坯 至尊名郡 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 高層 住宅 100% 7080 ㎡： 300 戶 8090 ㎡： 1000 戶 90126 ㎡： 400 戶 7080 ㎡小戶型 簡(jiǎn)裝 江南水郡 河?xùn)|新區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 多層 住宅 小高層 洋房 60% 20% 20% 多層和小高層： 90、 120 ㎡，比例 1:1；洋房： 180、 240㎡比例 1:1； 120 ㎡三室多層； 180、240 ㎡洋房 毛坯 蔚來(lái)城 和 江南水郡項(xiàng)目 位于 德州市 市中心邊緣地帶，緊鄰公園或者河流，環(huán)境和區(qū)位都比較好。根據(jù)調(diào)研樓盤(pán)的價(jià)格漲幅情況判斷， 2021 年 商品房?jī)r(jià)格 每月平均增幅 區(qū)間在 50100 元 /㎡。 交易價(jià)格分析
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