【正文】 當(dāng)中家庭成員平均數(shù)量逐步減少，并且從 08 年開始減少的速度加快。 說明三 個問題： 一是德州的人口戶數(shù)增加預(yù)示著有更多的住宅需求產(chǎn)生 ，特別是 2021 年起，德州每年平均增加的戶數(shù)為 45 萬戶，住宅需求 量 很大 。隨著 2021 年德州 城市化進(jìn)程的 加快推進(jìn) （特別是高鐵新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)） ，德州市區(qū)的人口聚集度很 可能會 有一個較大的提升 。 人口分析 德州人口數(shù)（萬人）5505525545565585605625645665685705722021 2021 2021 2021 2021德州人口數(shù)（萬人） 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng) 20212021 年，德州市人口呈穩(wěn)定增長態(tài)勢， 2021 年人口增長速度開始放緩。 但 從 2021年開始，第三產(chǎn)業(yè)有了發(fā)展和提升， 這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 年份 德州市三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2021 2021 2021 2021 2021 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng) 德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力主要來源于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，尤其是第二產(chǎn)業(yè)是德州市支柱產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過總產(chǎn) 值的一半以上。另外， 2021 年德州 GDP 總量 億元，增長率 %，人均 GDP29010 元，約合 4400 美元。與濟(jì)南相比，德州市 人均 GDP 約為 濟(jì)南市的一半。 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 4 頁 共 25 頁 德州與全國G D P 增長率對比%%%%% %%%%%0%5%10%15%20%25%2021 2021 2021 2021 2021 年份百分比德州 全國 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng) 20212021 年，德州市 GDP 經(jīng)濟(jì)總量呈平穩(wěn)增長態(tài)勢 ， 年平均增長率保持在10%以上， 均高出 同年 全國平均 增長 水平。 第 二 部分 市場研究 一、 德州市 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀況 （一）德州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)總量分析 （ 1） GDP 分析 濟(jì)南德州GD P對比0500100015002021250030003500400045002021 2021 2021 2021 2021濟(jì)南市GD P 德州GD P 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng) 相對濟(jì)南 GDP 總量數(shù)據(jù)來看，德州市經(jīng)濟(jì)總量不到濟(jì)南市的一半。另外，據(jù)了解，項(xiàng)目周邊近期內(nèi)不會建設(shè)有大型的生活配套設(shè)施。從項(xiàng)目地到達(dá)市里有一路公交車，出行 比較 困難。項(xiàng)目西南方向 500 米 左右 處有十多間沿街商鋪， 算是最大的 生活配套 設(shè)施。 另外，該地塊緊鄰德州北繞城高速和京滬 高速， 城際交通比較便利 。 地塊現(xiàn)狀 該地塊地勢平坦， 地形較為方正， 地上建筑物 有 該公司的三個廠房和一個酒店，其余為綠化和植被。 地塊 基本指標(biāo) 該地塊總占地面積 117 畝，凈用地面積 97 畝左右。 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 1 頁 共 25 頁 德州 房地產(chǎn) 項(xiàng)目市場調(diào)研報告 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目基本 情況 （一）地塊基本信息 區(qū)域位置 地塊位于 德州 市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)晶華北路 北端 。 該地塊距離德州火車站約 13 公里左右； 距離市政府、中心市區(qū) 11 公里 左右 ，距離京滬高鐵德州站約 13 公里。 該用地容積率 上限為 3。 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 2 頁 共 25 頁 二、 配套設(shè)施狀況 （一）交通狀況 該地塊緊鄰晶華 大道，德州市一級主干道，市內(nèi)交通非常方便。 （ 二 ）周邊 2 公里范圍內(nèi) 生活配套設(shè)施 周邊兩公里內(nèi)基本沒有生活配套設(shè)施 ，基本的生活消費(fèi)都難以保證 。 周邊 2 公里范圍內(nèi)沒有發(fā)現(xiàn)醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套設(shè)施。 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 3 頁 共 25 頁 （三）周邊 2 公里范圍外可輻射生活配套設(shè)施 項(xiàng)目周邊 2 公里范圍外可輻射的生活配套設(shè)施很少，距離項(xiàng)目地塊 57 公里處，有開發(fā)區(qū)商貿(mào)城，算是最近的能滿 足基本生活需求的配套設(shè)施，生活非常不便。所以項(xiàng)目區(qū)域的成熟度還非常差，成熟周期還非常長。增長速度也較為平緩。 （ 2）人均 GDP 分析 濟(jì)南德州人均GD P對比338453926145563502195853318071217232382226671290100100002021030000400005000060000700002021 2021 2021 2021 2021濟(jì)南人均GD P 德州人均GD P 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng) 20212021 年，德州市 人均 GDP 呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，但增長速度較為緩慢。 （ 3）經(jīng)濟(jì)總量數(shù)據(jù)總結(jié) 德州市近 5 年的 GDP 平穩(wěn)增長， 相比于 濟(jì)南 二線城市 ，經(jīng)濟(jì)總量和增長 速 度 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 5 頁 共 25 頁 都有較大差距 ，相比于全國平均水平，德州 GDP 增長速度高出全國平均水平。 所以，作為一個三線城市，德州的經(jīng)濟(jì) 總量和人均經(jīng)濟(jì)總量能較好的支撐房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展 。 總體看， 德州的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為緩慢，產(chǎn)業(yè)占比不高 ，與發(fā)達(dá)城市 （北京、上海、廣州等） 的 70%比重相比相差較遠(yuǎn) ，與濟(jì)南（ 2021 年第三產(chǎn)業(yè) 占比 52%）也有較大差距 。第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)的發(fā)展， 會進(jìn)一步促進(jìn)從業(yè)人員的增加 ，增加對住宅市場的剛性需求。 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 6 頁 共 25 頁 截至 2021 年年底，德州市 戶籍 人口 為 570 萬人 ，較 2021 年增加 萬人，增加幅度 不大 。 德州近幾年戶數(shù)和戶均人口變化1 5 8 . 1 11 5 9 . 5 61 6 3 . 2 51 6 8 . 0 43 . 5 33 . 5 23 . 4 63 . 3 91521541561581601621641661681702021 2021 2021 2021 年戶數(shù)3 . 3 03 . 3 53 . 4 03 . 4 53 . 5 03 . 5 5人數(shù)戶數(shù)（萬）戶均人口（人） 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng) 從上圖中看出， 德州 市 人口戶數(shù)逐年增加， 08 年起增加幅度加快； 戶均人口的變化為逐年遞減 ， 08 年起遞減速度加快， 由 2021 年 人 /戶 逐年下降，到 2021 年降至平均 人 /戶。 二是德州 有更多的家庭戶數(shù)從原家庭中分化 出來，增加了總戶數(shù)的變化。 三 是 戶均人口 的逐漸減少 、總戶數(shù)的增加 ， 對 兩室 住宅需求有 較大的促進(jìn)作用 。 收入和支出的差額每年都在擴(kuò)大， 2021 年差額擴(kuò)大到 5782 元。 德州城市居民居住消費(fèi)情況1 2 . 0 99 . 8 79 . 2 48 . 5 71 0 . 3 80500010000150000 . 0 02 . 0 04 . 0 06 . 0 08 . 0 01 0 . 0 01 2 . 0 01 4 . 0 0城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（元）7 2 2 9 . 1 8 5 8 7 . 5 1 9 5 3 5 . 8 5 1 0 1 6 4 . 3 1 1 6 2 8 . 2居住消費(fèi)支出（元） 6 6 7 . 8 736 9 9 0 . 2 1 0 0 3 . 3 5 1 4 0 5 . 8 8占比（ % ） 9 . 2 4 8 . 5 7 1 0 . 3 8 9 . 8 7 1 2 . 0 9 2021 2021 2021 2021 2021