【正文】 業(yè)、食品加工業(yè)（雙匯等）等等。普通職工的組成： 70%以上的來至德州市普通工薪階層的子女和周邊下縣的年輕人， 20%左右 的 外來打工者。項目區(qū)域 住宅市場 利好因素缺乏。 （二）德州市 住宅市場分析 區(qū)域劃分 根據(jù)德州 市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對 德州市的 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 15 頁 共 25 頁 樓盤區(qū)域進行劃分 為鐵西板塊、北部工業(yè)區(qū)板塊、北部城區(qū)、城區(qū)中心板塊、南部城區(qū)板塊、河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊、高鐵新區(qū)板塊。 2021 年，德州市 新建商品房網(wǎng)上簽約銷售 萬平方米，比上年同比增長 %。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年批準預(yù)售商品房 萬平方米，比去年同期下降 %；存量商品房 萬平方米，比上年同期增長 %；實際銷售套數(shù)和面積止跌回升，達到 2585 套、 萬平方米，分別比上年同期增長 %和 %。根據(jù)調(diào)研樓盤的價格漲幅情況判斷， 2021 年 商品房價格 每月平均增幅 區(qū)間在 50100 元 /㎡。 戶型基本是 120 ㎡以上大戶型，以高舒適度為目標 。 區(qū)位差不多的樓盤，價格的區(qū)分 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 18 頁 共 25 頁 主要表現(xiàn)在產(chǎn)品的品質(zhì)和風(fēng)格，以及周邊的配套、交通、環(huán)境情況。 至尊名郡 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 一期 主要是開發(fā)區(qū)職員 ，占 80%；下縣客戶 20%； 二期 一部分企業(yè)團購 ，其他還未定 。 第四部分 項目整體分析 一、 項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢： 項目地塊平整方正，建筑物少，易于開發(fā)； 項目緊鄰晶華大道一級主干道，北邊和東邊有高速路，交通較為便利； 周邊環(huán)境良好，空氣污染較輕，基本無噪音干擾； 項目周邊為工業(yè)區(qū)，方圓 2 公里內(nèi)沒有樓盤競爭，工業(yè)區(qū)以及周邊下縣存在一定數(shù)量的剛性需求客戶； （二）劣勢： 項目地處工業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊人煙稀少，缺乏生活配套設(shè)施，居住氛 圍差； 項目距離市中心區(qū)域較遠，距離主要交通要站都有較遠路程，位置偏僻，吸引到市區(qū)客戶的難度大； 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 19 頁 共 25 頁 項目位于工業(yè)區(qū)，是未來德州市重點打造的先進制造業(yè)基地，遠離德州市主要的居住生活功 能區(qū)。 目前德州市城市發(fā)展速度非常迅速，商品房價格日漸攀升， 尤其是高鐵的開通，對德州整體的人流提供利好支撐 。目前已經(jīng)開始銷售，消化了很多客源。其中新建廉租住房 1350 套，新建經(jīng)濟適用住房 3250 套，新建公共租賃住房 5000 套 。周邊沒有任何的生活配套設(shè)施，街面人群稀少，僅有幾家小型服務(wù)門市。中層管理者，比例 20%，收入20213000 元 /月，基本來自市區(qū)和外地，可歸為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，剩余的是企業(yè)的上層管理者，人數(shù)在 510%，大都是外地商人和本地企業(yè)家。該樓盤共 1700套房源，一期 400 套 7080 小戶型房源基本售罄。 價格定位依據(jù) 目前， 德州的中心市區(qū)均價在 7000 元 /㎡ （以玫瑰公館高層住宅為參考價） ；北部工業(yè)園 、 南部郊區(qū) 和 鐵西 片區(qū)的 均價也在 4000 元 /㎡ 以上（通過至尊名郡的購房客戶了解到的價格） ； 開發(fā)區(qū)的均價在 5500 元 /㎡ （以中建華府和江南水郡為主要參考價） ； 與我項目地點距離最近的項目 “至尊名郡” 均價 已經(jīng)到了 3850元 /㎡ （簡裝交房 ） 。 另外一 個重要原因，該項目的 二期價格 已經(jīng)大大超出了 項目主力 客群可接受的價格范圍 ，很多購房者開始觀望。 （二）項目定位 物業(yè)類型定位 ： 住宅 +商業(yè) +公建配套，商業(yè)配套占比 34%左右； 建筑類型定位：小高層或高層或多層 整體定位：普通工薪階層的首次置業(yè)房 檔次定位：低中端產(chǎn)品 產(chǎn)品定位： 戶型和面積： ? 7080 ㎡ 兩 室小戶型：占比 40%， ? 8090 ㎡的 普通 二室：占比 40%； ? 90110 ㎡的小三室：占比 15%； ? 110120 ㎡的普通三室：占比 5%。 客戶群 定位： 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 22 頁 共 25 頁 主力客戶群 ： 周邊工廠 企 業(yè) 的 員工 ，占比 60%； 次主力客戶群 ： 周邊縣市進城人員、外地工作在家置業(yè)人員，占比 30%； 潛在客戶群 ： 部分市區(qū)購買力不強的 客戶或投資客戶 ，占比 10%。 第四， 調(diào)查表明，德州市目前對多層產(chǎn)品的審批相當(dāng)困難，幾乎不予審批，所以，綜合以上因素，為盡量規(guī)避風(fēng)險，土地獲取成本最多為 5000萬元。 建議： 如果能進一步議定土地獲取價格，最高為 5000 萬元，項目可以 操作 ，否則不建議操作 。 第二，項目可操作性強， 銷售 前景 受銷售價格的影響十分大 。 住戶 車位 比 ： 1: 左右 。 風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格即可， 2 層外墻磚， 2 層以上墻面漆或則涂料；顏色可以是 灰白 相間格調(diào)。 另外， 根據(jù)德州市的發(fā)展規(guī)劃，未來德州的住宅增量將會很大，包括東北城、高鐵新區(qū) 建設(shè) 等。非常 擔(dān)心后期房價還會過快增長，并且市場有了這一苗頭。該開發(fā)商后期計劃運作另外一個更大的項目，約 60萬㎡的住宅項目。該樓盤定位在工廠打工者，以及市區(qū)工薪階層的子女。 客群定位依據(jù) 由于項目所處位置較為偏遠，周邊都是工廠，又不在未來德州重點開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)，吸引市區(qū)客戶購房的能力較差，基本鎖定在周邊客群。我們的項目定位客群與保障性住房的需求客群相重疊，對項目的銷售構(gòu)成一定 威脅。 房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策，尤其是對按揭貸款者的購買欲望和購買能力影響較大，這類客戶又是本項目的主要定位客群，存在銷售風(fēng)險。 （四）威脅： 德州近兩年推出的樓盤很多，商品房存量較大，需要較長時間消化；本項目的客群范圍較窄，銷售率和去化速度都有風(fēng)險。 該區(qū)域的客群大部分收入較低，購買力不足，限制了項目產(chǎn)品定位； 該項目是我公司進入德州的第一個項目，購房者認知度低，缺少名氣； （三）機會 向北越過繞城高速不遠距離，將建設(shè)德州市東北城，建設(shè)現(xiàn)代化的物流中心，其中有 500 萬㎡的居住規(guī)劃面積 。 從客群構(gòu)成看，區(qū)位好、高品質(zhì)樓盤以本地中上層客群為主，以改善性需求和投資 為主要購房目的。 中建華府 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 主要是機關(guān)事業(yè)單位、私營業(yè)主。同時，至尊名郡交房方式為簡裝，節(jié)省了中低收入客群的購房 總 成本， 又節(jié)約了購房者的裝修成本 和時間成本 ， 更具有吸引力。 典型 樓盤分析 （ 1） 樓盤 基本信息 樓盤名稱 所屬板塊 開盤時間 樓盤位置 建筑面積 開發(fā)商 蔚來城 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 2021年 11月 德州市新城區(qū)天衢路以南，三八路以北，河?xùn)|大街以西 萬㎡ 山東皇明太陽能房地產(chǎn)有限公司 中建華府 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 2021年 10月 德州開發(fā)區(qū)，三八路和晶華大道的交匯處 25 萬㎡ 中建地產(chǎn) 至尊名郡 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 2021 年下半年 德州開發(fā)區(qū)大學(xué)東路與晶華路交界處北 18 萬㎡ 德州力量安邦置業(yè)有限公司 江南水郡 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 2021 年初 德州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東風(fēng)東路、晶華路、新河路、體育路圍合地塊 56 萬平方米 外海房產(chǎn)德州大壯事業(yè)有限公司 （ 2）產(chǎn)品分析 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 17 頁 共 25 頁 樓盤名稱 所屬板塊 物業(yè) 類型 物業(yè)配比 戶型配比 暢銷戶型 交房標準 蔚來城 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 花園洋房 高層 住宅 公寓 10% 80% 10% 一期主力戶型： 150 ㎡、 200 ㎡ 二期主力戶型： 300 ㎡、 400㎡、 700 ㎡； 一期： 150㎡、 200 ㎡ 二期： 291㎡、 377 ㎡ 毛坯 中建華府 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 洋房 多層 住宅 高層 住宅 30% 60% 10% 花園 洋房： 140180 ㎡， 電梯洋房： 11