【正文】 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 16 頁(yè) 共 25 頁(yè) 占比13%30%43%9%5%20212500250030003000400040005000其它 數(shù)據(jù)來(lái)源：德州房產(chǎn)網(wǎng) 資料表明， 2021 年德州成交商品房中， 4000 元 /平米以下商品房成交量占比達(dá) 86%， 5000 元 /㎡ 以下商品房成交量達(dá) 95%以上。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %；存量商品房 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %；實(shí)際銷售套數(shù)和面積止跌回升，達(dá)到 2585 套、 萬(wàn)平方米，分別比上年同期增長(zhǎng) %和 %。同時(shí)，新建商品住房當(dāng)月簽約 1100 余套，比 11 月環(huán)比上漲三成多。 2021 年，德州市 新建商品房網(wǎng)上簽約銷售 萬(wàn)平方米，比上年同比增長(zhǎng) %。 我司目標(biāo)地塊正處于各發(fā)展規(guī)劃方向的邊緣。 （二）德州市 住宅市場(chǎng)分析 區(qū)域劃分 根據(jù)德州 市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對(duì) 德州市的 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 15 頁(yè) 共 25 頁(yè) 樓盤區(qū)域進(jìn)行劃分 為鐵西板塊、北部工業(yè)區(qū)板塊、北部城區(qū)、城區(qū)中心板塊、南部城區(qū)板塊、河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊、高鐵新區(qū)板塊。 三 、德州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況 （一） 德州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 總體 情況 年份 2021 2021 2021 2021 2021 社會(huì)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 商品房開發(fā)投資額（億元） 商品房施工面積（萬(wàn) ㎡） —— —— 商品房銷售面積（ 萬(wàn) ㎡） 住宅銷售占商品房銷售總量比（ %） 20212021 年 ，德州市 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加， 房地產(chǎn) 開發(fā) 投資占比較小。項(xiàng)目區(qū)域 住宅市場(chǎng) 利好因素缺乏。從目前的發(fā)展?fàn)顩r和未來(lái)來(lái)看，開發(fā)區(qū)的主要居 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) 住區(qū)域分布在東方紅路沿線，距離項(xiàng)目區(qū)域距離較遠(yuǎn)。普通職工的組成： 70%以上的來(lái)至德州市普通工薪階層的子女和周邊下縣的年輕人， 20%左右 的 外來(lái)打工者。其中有不少勞動(dòng)密集型企業(yè)，如雙匯 （現(xiàn)有職工 4000 多人） 、貝萊特 （ 1000 多人） 等。 （二） 項(xiàng)目點(diǎn)周邊產(chǎn)業(yè)概況 經(jīng)過(guò)調(diào)研，項(xiàng)目周邊的主要行業(yè)有：空調(diào)行業(yè)（貝萊特等），電子行業(yè)（厚成電子等），裝備制造業(yè)（景津壓濾機(jī)集團(tuán)、普利森機(jī)械等）、服飾行業(yè)、金屬行業(yè)、橡膠行業(yè)、食品加工業(yè)（雙匯等）等等。三是依托楊莊溝良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，打造東西向城市生態(tài)軸 。 “三軸”：一是以東風(fēng)東路為主導(dǎo)的城市東西向空間發(fā)展軸，是城市重要的景觀軸和公共服務(wù)功能軸?！耙粯O”：就是依托德州高鐵站， 形成交通商務(wù)區(qū) ，成為帶動(dòng)整個(gè)新區(qū)發(fā)展的輻射源和增長(zhǎng)極。 其中 27 平方公里土地利用總體規(guī)劃修編已經(jīng)國(guó)務(wù)院審批，是近期需要盡快啟動(dòng)的區(qū)域，至 2020 年基本建成。 德州高鐵新區(qū)地處德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)境內(nèi)，東至高鐵以東德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)行政邊界、北至北外環(huán)、西至減河、南至 104 國(guó)道，總面積 56 平方公里，規(guī)劃年限為 20212030 年。 產(chǎn)業(yè) 初步形成了新能源、生物醫(yī)藥、空 調(diào)、機(jī)械電子、紡織服裝、食品深加工、建材、物流等八大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。 目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)項(xiàng)目累計(jì)達(dá) 716 個(gè)，總投資 億元；建成投產(chǎn)企業(yè) 503 家，完成投資 億元。 二、德州市 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （一） 開發(fā)區(qū)概況 德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?9 萬(wàn)，建成區(qū)面積近 40 平方公里，管轄區(qū)面積 320 平方公里。 第五，德州市整體住宅需求旺盛，但具體到各個(gè)區(qū)域差異較大。 第三，德州市人口聚集度較高。 小結(jié) 綜上所述，德州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展有以下特點(diǎn)： 第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步 發(fā)展，但增速緩慢。 由于政策影響，購(gòu)房消費(fèi)者的心理預(yù)期將受到影響，并因此改變購(gòu)房行為，部分首次置業(yè)和改善性置業(yè)者會(huì)因首付和月供的雙重增加而推遲購(gòu)房，部分投資性客戶因限購(gòu)和投資回報(bào)率下降等因素而放棄購(gòu)房。 推行市場(chǎng)監(jiān)管、項(xiàng)目監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管“三位一體”的動(dòng)態(tài)監(jiān)管模式，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)條件意見書和項(xiàng)目手冊(cè)制度，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)上備案，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，推行房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案制度，全方位提升房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量。 ◎動(dòng)態(tài)監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng) 繼續(xù)以中小套型、中低價(jià)位商品住宅為重點(diǎn)，調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持合理的房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)規(guī)模，努力滿足城鎮(zhèn)居民的合理購(gòu)房需求。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò) 2 年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以罰款。 ◎超過(guò) 2 年不開發(fā)，收回土地使用權(quán) 2021 年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量，原則上不得低于前 2 年年均實(shí)際供應(yīng)量。強(qiáng)化差別化住房信貸政策。資金缺口較大的地方可適當(dāng)提高提取比例 。落實(shí)保障性住房建設(shè)資金。外來(lái)務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn) 業(yè)園區(qū)，組織建設(shè)公共租賃住房。 2021 年以來(lái)， 德州市房管部門 通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。 （ 4）德州本地政策 為了貫徹“國(guó)八條”，德州市市政府決定， 2021 年度的新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為 ：新房?jī)r(jià)格增幅低于全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。 短期政策調(diào)控目標(biāo)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” ，目前主要通過(guò)“限貸” 、 “限購(gòu)”等行政手段壓制購(gòu)房需求，避免短期內(nèi)市場(chǎng)非理性繁榮，為長(zhǎng)期各種供應(yīng)的順利推出爭(zhēng)取時(shí)間 ； 若近期房?jī)r(jià)控制效果不明顯，不排除更為嚴(yán)歷政策繼續(xù)加碼。 （ 3）國(guó)八條 “國(guó)八條” 短期目標(biāo)是抑制需求，長(zhǎng)期目標(biāo)是緩解供需矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng) 。在經(jīng)濟(jì)增速趨緩的背景下，央行宣布再次加息，凸顯出政府堅(jiān)決抑制通脹的決心。 這是央行今年以來(lái)第三次加息，也是金融危機(jī)之后第五次加息。 （ 2）利率上升 中國(guó)人民銀行 7 月 6 日晚間宣布，自 2021 年 7 月 7 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 存款準(zhǔn)備已經(jīng)連續(xù)提升，目前已突破歷史最高位， 達(dá)到 %。 政策 解析 （ 1）存款準(zhǔn)備金率上升 2021 年 6 月 14 日， 央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，這也是央項(xiàng)目點(diǎn) 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 10 頁(yè) 共 25 頁(yè) 行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 項(xiàng)目地點(diǎn)處在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ，位于 未來(lái)重點(diǎn)打造的先進(jìn)制造業(yè)基地范圍 內(nèi) ?！耙惠S”指依托京滬鐵路、京滬高鐵、京臺(tái) (原京福 )高速形成與京津、濟(jì)南等城市對(duì)接的區(qū)域發(fā)展軸。 （二）德州市 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展展望 德州市發(fā)展規(guī)劃解析 構(gòu)建“一區(qū)、一軸、兩帶”城市 這次的規(guī)劃中，德州將按照特大城市發(fā)展框架的要求，構(gòu)建“一區(qū)、一軸、兩帶”。 通過(guò)數(shù)據(jù)調(diào)查，德州近兩年的商品房供應(yīng)量明顯增多，剩余存量不斷增加，德州居民購(gòu)房量也有較大提升 。 數(shù)據(jù)說(shuō)明， 07 年到 10 年，德州市 的城鎮(zhèn)居民人均建筑面積增長(zhǎng)不快，并且 2021 年出現(xiàn)了下降現(xiàn)象。但 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 8 頁(yè) 共 25 頁(yè) 從總占比看，居民用于居住的消費(fèi)支出具有較大增長(zhǎng)潛力 （普通工薪階層貸款買房，每月還款金額占到月收入的 2030%，甚至更高） 。說(shuō)明德州居民的收入增 長(zhǎng)較快，但是支出增長(zhǎng)較慢，消費(fèi)水平提升能力不強(qiáng)。 購(gòu)買力分析 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 7 頁(yè) 共 25 頁(yè) 德州城鎮(zhèn)居民收入支出情況 0400080001202116000202102021 2021 2021 2021 2021 年份金額城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入（元） 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（元） 差額（元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 德州市年人均可支配收入 和人均消費(fèi)支出基本呈現(xiàn)直線式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 但 兩者的 基數(shù) 都 較低，截至 2021 年，人均可支配收入僅為 元， 人均消費(fèi)性支出為 元，相對(duì)較低。一戶