某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-14 22:50本頁(yè)面
【正文】 在大沙田保證了不間斷供水。最大港口作業(yè)區(qū)南寧北大碼頭距大沙田10公里，可靠泊1000噸級(jí)船泊。三個(gè)港口均有二級(jí)公路、高速公路和鐵路相通，海陸聯(lián)運(yùn)便捷。 (3)空運(yùn)：南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)距大沙田僅25公里。交通條件(1)鐵路：南寧—昆明、南寧—廣州、南寧—北京、南寧—憑祥、南寧—?dú)J州、北海、防城港鐵路在大沙田附近經(jīng)過(guò)，并設(shè)有客貨站，客貨運(yùn)輸方便。區(qū)位優(yōu)勢(shì)，地處南寧市南面，與市區(qū)連成一體，距市中心僅5公里。開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已引進(jìn)項(xiàng)目123個(gè),有來(lái)自日本、瑞士、泰國(guó)、新加坡、澳大利亞、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的外商投資企業(yè)14家,初步形成了以飼料、醫(yī)藥、建材、機(jī)械加工和房地產(chǎn)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群，創(chuàng)造了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。且大沙田開(kāi)發(fā)區(qū)距越南僅200公里，面向東南亞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。大沙田開(kāi)發(fā)區(qū)位于南（寧）北（海）二級(jí)公路出口與西（津）南（寧）公路出口交匯處，北依邕江，南依五象嶺，與南寧連成一體，是南寧市快速環(huán)道公路的重要入口。區(qū)域概況廣西南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)立于1987年，1994年被廣西壯族自治區(qū)人民政府正式命名為自治區(qū)（省）級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，2001年升級(jí)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。大沙田向北毗鄰南寧市區(qū)，距市中心僅3公里，南（寧）北（海）二級(jí)公路、南（寧）蒲（廟）二級(jí)公路、南（寧）北（海）高速公路貫通其中，交通便利順暢。三、項(xiàng)目板塊分析（一）外部環(huán)境項(xiàng)目位于大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（龜背橋以東垂直距離約200米，離江南客運(yùn)站約500米） ，行政上隸屬邕寧轄區(qū)。房?jī)r(jià)住宅：１５００～２３００元／平方米；別墅：起價(jià)１８００元／平方米。這兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)不但是良慶區(qū)經(jīng)濟(jì)的主要支柱，更是拉動(dòng)樓市發(fā)展的“兩駕馬車(chē)”。良慶也是全市樓價(jià)最低的一個(gè)城區(qū)，這個(gè)城區(qū)的房子是南寧房地產(chǎn)“金字塔”底端最為厚實(shí)的部分。在提到良慶區(qū)要轉(zhuǎn)換角色時(shí)，良慶區(qū)要樹(shù)立“工業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的脊梁”的思想，以大沙田、沿海經(jīng)濟(jì)走廊這兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)為突破口，加快推進(jìn)城區(qū)工業(yè)化進(jìn)程。單從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，新設(shè)立的良慶區(qū)是從一開(kāi)始就有基礎(chǔ)、有實(shí)力，發(fā)展?jié)摿薮蟆模玻埃埃蹦暌詠?lái)，大沙田和沿海經(jīng)濟(jì)走廊開(kāi)發(fā)區(qū)又作為國(guó)家級(jí)南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)區(qū)域，享受南寧市關(guān)于加快開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的有關(guān)政策，可以說(shuō)，發(fā)展前景非常可觀。良慶區(qū)管轄原邕寧縣的良慶、那馬、那陳、大塘、南曉５個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積1369平方公里。5）廣西汽車(chē)銷(xiāo)售中心白沙大道汽車(chē)銷(xiāo)售一條街銷(xiāo)售額占廣西中高檔汽車(chē)銷(xiāo)售總額的65%以上，擁有中達(dá)寶馬、申華日產(chǎn)、南韓現(xiàn)代等二十多家汽車(chē)專營(yíng)店，擁有近四十種國(guó)內(nèi)外知名品牌汽車(chē)的專營(yíng)銷(xiāo)售及售后服務(wù)場(chǎng)所。重點(diǎn)建設(shè)大型區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)以及興辦第三方綜合物流園，鼓勵(lì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施改造與新建，配送中心與連鎖網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。4）南寧市新的商業(yè)中心轄區(qū)內(nèi)匯集大量用于貨物集散的鐵路專線和倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸設(shè)備?！?0+1商業(yè)大道”，基本為東西走向，控制紅線70米，其中機(jī)動(dòng)車(chē)道22米，人行道及綠化用地兩邊各9米，建筑第一期用地兩邊約15米進(jìn)深。湖面浩蕩坦蕩，波光粼粼，湖中島嶼星羅棋布，四周群山環(huán)繞，鳳凰的夕陽(yáng)如詩(shī)如畫(huà)，夜晚明靜如水，是一個(gè)將人工雕琢和山水風(fēng)光溶合得極協(xié)調(diào)和睦的所在。四周山巒如屏，樹(shù)木蔥綠，娟娟群松，鳥(niǎo)雀飛鳴， “在水一方、水杉倒影、密林尋幽、鳳扛瀑布、濃情密道”等精晶小景讓游人流連忘返，可說(shuō)“此處有高山峻嶺，何處無(wú)明月清風(fēng)”。2）旅游景色秀麗的良慶區(qū)，河流、湖泊星羅棋布，水流凝碧，風(fēng)景怡人，沿邕江帶25公里，蘊(yùn)藏許多寶貴的旅游資源，開(kāi)發(fā)價(jià)值極高。良慶區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)顯著，城郊型、都市型工業(yè)體系初步形成，商貿(mào)物流方興未艾，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化初顯成效。良慶眾多鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）涵蓋 在開(kāi)發(fā)區(qū)里，必將對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用，同時(shí)也將帶動(dòng)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）的發(fā)展。二、良慶區(qū)概況（一）地理環(huán)境1）自然地理良慶區(qū)距廣西首府南寧市中心僅５公里，是南寧市最大的工業(yè)衛(wèi)星城，交通十分便利，開(kāi)發(fā)區(qū)距欽州港、北海港、防城港約１００－２００公里，是西南出海通道的 樞紐，南（寧）北（海）高速公路和二級(jí)公路、南寧市外環(huán)高速公路、南（寧）防（城）鐵路、黎（塘）南（寧）鐵路復(fù)線穿過(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)境內(nèi)，并設(shè)有立交出入口。但是諸多政策對(duì)南寧的影響是微忽其微的。通過(guò)與部分城市的比較，南寧的整體房?jī)r(jià)仍處于全國(guó)中等水平。主要表現(xiàn)在：① 低、中、高端產(chǎn)品總體房?jī)r(jià)在提升，部分提速過(guò)快，部分項(xiàng)目的產(chǎn)品銷(xiāo)售開(kāi)始放緩；② 廣告投放后，現(xiàn)場(chǎng)電話咨詢及來(lái)電、來(lái)訪客戶量在下滑；③ 新推出的產(chǎn)品銷(xiāo)售不如以往火爆，表現(xiàn)在產(chǎn)品推出前后兩天的成交量不高；④ 產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈；⑤ 總體廣告效果明顯下降，造成廣告成本也在提高；3）對(duì)近期房?jī)r(jià)變化的認(rèn)識(shí) 南寧近期的房?jī)r(jià)雖然以不多見(jiàn)的速度在上漲，但未超出居民購(gòu)買(mǎi)承受能力，市民的購(gòu)買(mǎi)行為理性，未出現(xiàn)搶購(gòu)、哄抬價(jià)格等現(xiàn)象。* 2004年1月—12月份，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，純住宅、商住混合型、純商業(yè)型的樓盤(pán)紛紛涌現(xiàn)，一方面開(kāi)發(fā)量迅速上升，另一方面成交比較活躍，呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 （二）南寧市房地產(chǎn)概述1）近年南寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù) ★ 南寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)南寧市商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售總額（億元）1999年71萬(wàn)平方米2000年2001年138．98萬(wàn)平方米 242002年155．38萬(wàn)平方米2003年185萬(wàn)平方米6
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