【正文】 南京都市圈大交通主干線的節(jié)點；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。近年來，江寧區(qū)將按照南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)這三大定位，快速實施西進南拓戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜人類生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。216。 在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺到江寧的時間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。南京市將江寧作為未來發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。 南京市對江寧的規(guī)劃：南京市對江寧新區(qū)的期望很高。 216。 以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達到2500多平方公里。2001年經(jīng)國務院和省政府正式批復同意，江寧縣撤縣設區(qū)。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線，101106等車次，車程約為3040分鐘。江寧交通發(fā)達，有著相對完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。 江寧總?cè)丝诩s為76萬人，總面積約為1500平方公里。第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述 江寧房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析216。● 今年年初大量新樓盤的面世，很多樓盤二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市場銷售將面臨供量放量的考驗。● 尚未正式開盤銷售的樓盤，接受預定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶。216?！?珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場以當?shù)睾痛髲S居民為主。216。碧云山莊、金泉林語別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理條件得天獨厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項目暫時擱淺?！?別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。● 居民購房目的以經(jīng)濟實用為主，屬低層次需求。 產(chǎn)品特征：● 江北樓盤檔次不高，江北項目戶型面積普遍偏小，市場中以二房、三房為主，面積在80120㎡的標準戶型。 216?！?因此，江北住房的單價最好控制在2500元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費者對單價特別敏感。 單價承受能力分析：● 目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格也較珠江鎮(zhèn)高。 216?！?聚類分析說明，絕大多數(shù)消費者總價承受能力在25萬元/套以下，因此，總價控制在25萬元/套以下對江北住房的銷售較為有利。 總價承受能力分析：● 購房總價，消費者能夠承受的一般在20－28萬元/套，而總價在16－20萬元/套的住房最受歡迎。 216?！?消費者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費者的目光，而大廠、六合吸引的消費者數(shù)量較少。 江北購房片區(qū)分析：● 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費者比較青睞的片區(qū)。 216?！?珠江鎮(zhèn)樓盤供應量不大，各樓盤銷售、預訂火爆?！?客群以當?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。 珠江鎮(zhèn)板塊分析：● 從珠江鎮(zhèn)整體市場看，目前樓盤均價在2100元/㎡，到年底市場均價可能達到3000元/㎡，二房總價在25萬左右，三房總價在30萬左右。 216。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬江共和新城。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當?shù)鼐用裣M為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時機已經(jīng)為時不遠。 216。● 交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚線、614路、鹽葛線等?！?從市場存在項目來看，江北項目品質(zhì)普遍不高，居民對樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價格、面積和功能。 橋北泰山板塊分析：● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價創(chuàng)下了江北房價當時的最高點，但項目品質(zhì)一般。 216。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個重量級項目日前正在運作。 216。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項目分布較零散。 目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉而江北片區(qū)的平均房價卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。第四?jié)江北板塊發(fā)展綜述 離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)域?？梢哉f十運會使河西的規(guī)劃遠景有了階段保障，促進河西規(guī)劃藍圖提前實現(xiàn)。體育盛會的舉辦與運動場館建設對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。216。 濱江風貌區(qū)板塊。 公共配套板塊。居住區(qū)板塊。 商務中心板塊。 中部地區(qū)“五大板塊”建設目標 奧體中心板塊。 216。據(jù)最新市場調(diào)查顯示，目前購房者對奧體板塊能承受的心理價位已突破5000元。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。以第十屆運動會為契機，河西新區(qū)已成為未來5－10年主城建設的重點地區(qū)。中心商務區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務區(qū)將建成花園式商務社區(qū)。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務配套，形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動的體育中心，建設城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述216。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達市中心。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。 土地運作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。目前以上目標都已基本實現(xiàn)。 新城區(qū)當前建設目標是：在2005年全國十運會召開之前，河西南部建成區(qū)達到35平方公里，同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個：快速路通道3個，主干道通道6個，次干道通道6個，支路通道9個。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。河西北部目前居住人口近30萬。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權(quán)屬為國有土地、集體土地和部分撤村建居土地。（3）、大氣環(huán)境 河西地區(qū)SOTSP、NOX濃度基本上可以達到居住區(qū)二級標準要求。（2）、水環(huán)境河西地區(qū)西側(cè)的長江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達到飲用水源地II類要求。（細）砂等，呈稍密中密，中密密實狀態(tài)，承載力尚可。呈軟塑流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。 自然生態(tài)環(huán)境（1）、土質(zhì)環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層：、素填土。地勢南低北高，水塘較多，屬長江漫灘地貌單元。總占地約56平方公里，其中：，鼓樓區(qū)約6平方公里。 178。 以下為以奧體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。習慣上將該地區(qū)分為北、中、南三個部分。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應，打造城南地產(chǎn)新形象。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢剛好可以滿足這種需求。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。 一個很明顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開發(fā)，恐怕連普通老百姓對河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對開發(fā)起步較早，目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津，在各板塊中竟無一席之地！據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場狀態(tài)，我們認為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費者意識的缺乏，最主要的還有深層次的原因。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。 威脅分析(T) 目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個原因應歸結(jié)于相關(guān)部門政策不明確，這給城南板塊的進一步發(fā)展帶來了阻力。178。另一個是地鐵效應帶來的拉動，中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。 機會分析(O)將軍路沿線居住條件已成熟，居住的南移必然帶動商業(yè)圈的跟進，城南可能會成為南京的第四商圈；京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此匯集，使這里具備了“城”的含義；消息顯示，大校機場動遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機噪音問題將得以緩解； 一個頂級的大型購物中心將落戶這里，高級菜場納入規(guī)劃，而公交總站輪廓已現(xiàn)。178。另外，當?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。配套設施相對比較落后，公交線路少和重點學校都比較少、酒店、銀行、菜場、超市比較遠，生活不太方便，難以滿足購房者日益增長的物質(zhì)文化需求。 178。寧蕪鐵路遷出等工程的開工這里的城市面貌突飛猛進，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開始。 優(yōu)勢分析(S) 城南是嚴格意義上遵循“先規(guī)劃、后開發(fā)”原則進行地產(chǎn)運作的板塊。(3)、城南地產(chǎn)SWOT綜合分析178。從聚集人氣。住宅建設大規(guī)模推進。 市政基礎設施建設取得重大突破。 城南房地產(chǎn)市場板塊系統(tǒng)分析1. 技術(shù)分析(1)、價格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢看，城南板塊市政建設不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點學區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍圖。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點雨花中學，市重點雨花實驗小學等。寧南目前匯集了眾多樓盤。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”及大面積的草坪綠地。整個園區(qū)的建設是在統(tǒng)一規(guī)劃下實施的，與安德門、大明路兩個區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢是周邊環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”被人們稱為“南京第二個月牙湖畔”。寧南新區(qū)將建設成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。 寧南板塊，是離市中心最遠的地區(qū)。178。該地區(qū)目前聚集項目有：錦虹麗都、楓情國度尚圓、四季陽光、格林美地等。 178。隨著政府建設力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開工，這里的城市面貌突飛猛進，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開。從項目本身分析、供應體量以中低檔項目為主。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。 178。 城南地產(chǎn)板塊分析 目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。 216。 從我們調(diào)查分析，城南板塊的生活配套設施日益完善，重點學區(qū)逐漸進入，給新城南居住環(huán)境注入了新的血液，居住人文素質(zhì)漸漸提高，吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風雨穿梭的商界精英人士的追寵。從2002年下半年至今，城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。大大提高了城市建設和管理的層次與水平，全區(qū)城市面貌明顯改觀，令城南這塊古老名城煥發(fā)出勃勃生機。 城南房地產(chǎn)的發(fā)展狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2005年初，共有130家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近630萬平方米近230個樓盤。 216。高收入者管理人員占相當比例，年齡偏年輕，且高學歷，收入上升空間比較大。輝煌的發(fā)展前景，吸引了眾多的國內(nèi)外客商前來投資創(chuàng)業(yè)。 政策方面，該區(qū)域基礎設施健全，投資環(huán)境十分優(yōu)越。 交通方面，該區(qū)域交通暢通，水、陸、空交通發(fā)達，多條公交線路穿境而過，新修建多條雙向八車道高等級公路通向市區(qū)各個區(qū)域，本區(qū)域距離祿口機場較近，秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過。早在兩年前。第二節(jié) 城南板塊發(fā)展綜述 城南區(qū)域概述 城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至寧南新區(qū)，北抵健康路沿線，東至大明路，西接長虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個區(qū)屬組成。 城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場前景無可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟不斷發(fā)展，各項生產(chǎn)也跟著進步，這里的房地產(chǎn)將向著一個新的高度進軍。靜海寺天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建設，為推動全區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展將注入新的活力。開發(fā)建設城北CBD，推進和精心打造中央門建寧路第三商圈；建設靜海寺天妃宮、小桃園姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來城北投資建設，提升城北經(jīng)濟總量，增強全區(qū)域經(jīng)濟綜合實力；有利于帶動和促進地區(qū)開發(fā)建設，進而促進商貿(mào)商務區(qū)建設和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進全區(qū)域三個文明建設協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于擴大社會就業(yè)和維護社會穩(wěn)定。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建設，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變?nèi)藛T結(jié)構(gòu)，提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì)；有利于較好整治和