【正文】 噪音較大；C、風景一般，沒有山水可以憑借；D、周邊環(huán)境還不成熟，施工場所太多，目前還有一種大工地的感覺；E、購房者以城南、門東地區(qū)居民為主，素質(zhì)一般。 岔路口：岔路口離南京城區(qū)較近，現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會感到城市里的擁擠和不暢，也不會感到鄉(xiāng)村里的空曠；F、 江寧離南京城區(qū)不是太遠，已經(jīng)有相當多的南京人認同江寧；G、 隨著交通條件的改善，江寧樓盤的增值潛力很大。一軸即以秦淮河為軸，“兩片”即以秦淮河為界劃成東區(qū)（老城區(qū)）、西區(qū)（新城區(qū)），組成若干組團；將城市交通網(wǎng)絡進一步完善，道路等級和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改善，對外呈“兩橫三縱”、對內(nèi)為“經(jīng)六緯七”。東山地區(qū)將重點發(fā)展工廠化農(nóng)業(yè)，建設高標準農(nóng)產(chǎn)品交易市場和現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)園。以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型基礎設施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點，區(qū)內(nèi)交通與對外交通順暢銜接，進而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。216。南京市將江寧作為未來發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。 以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。2001年經(jīng)國務院和省政府正式批復同意，江寧縣撤縣設區(qū)。江寧交通發(fā)達，有著相對完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述 江寧房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析216。● 尚未正式開盤銷售的樓盤，接受預定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶?！?珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場以當?shù)睾痛髲S居民為主。碧云山莊、金泉● 別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。 產(chǎn)品特征：● 江北樓盤檔次不高，江北項目戶型面積普遍偏小，市場中以二房、三房為主，面積在80120㎡的標準戶型。 216。 單價承受能力分析：● 目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格也較珠江鎮(zhèn)高。 216。 總價承受能力分析：● 購房總價，消費者能夠承受的一般在20－28萬元/套，而總價在16－20萬元/套的住房最受歡迎。 216。 江北購房片區(qū)分析：● 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費者比較青睞的片區(qū)。 216?！?客群以當?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬江共和新城。 216?！?從市場存在項目來看，江北項目品質(zhì)普遍不高，居民對樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價格、面積和功能。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個重量級項目日前正在運作。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項目分布較零散。 而江北片區(qū)的平均房價卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。第四?jié)江北板塊發(fā)展綜述 可以說十運會使河西的規(guī)劃遠景有了階段保障，促進河西規(guī)劃藍圖提前實現(xiàn)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。216。 公共配套板塊。 商務中心板塊。據(jù)最新市場調(diào)查顯示，目前購房者對奧體板塊能承受的心理價位已突破5000元。以第十屆運動會為契機，河西新區(qū)已成為未來5－10年主城建設的重點地區(qū)。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務區(qū)將建成花園式商務社區(qū)。 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述216。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。目前以上目標都已基本實現(xiàn)。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。河西北部目前居住人口近30萬。 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權屬為國有土地、集體土地和部分撤村建居土地。（2）、水環(huán)境河西地區(qū)西側的長江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達到飲用水源地II類要求。呈軟塑流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。地勢南低北高，水塘較多，屬長江漫灘地貌單元。 以下為以奧體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢剛好可以滿足這種需求。 一個很明顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開發(fā)，恐怕連普通老百姓對河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對開發(fā)起步較早，目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津，在各板塊中竟無一席之地！據(jù)有關部門的統(tǒng)計資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場狀態(tài)，我們認為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費者意識的缺乏，最主要的還有深層次的原因。 威脅分析(T) 目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個原因應歸結于相關部門政策不明確，這給城南板塊的進一步發(fā)展帶來了阻力。另一個是地鐵效應帶來的拉動，中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。另外，當?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。 178。 優(yōu)勢分析(S) 城南是嚴格意義上遵循“先規(guī)劃、后開發(fā)”原則進行地產(chǎn)運作的板塊。(3)、城南地產(chǎn)SWOT綜合分析178。住宅建設大規(guī)模推進。 城南房地產(chǎn)市場板塊系統(tǒng)分析1. 技術分析(1)、價格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢看，城南板塊市政建設不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點學區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍圖。寧南目前匯集了眾多樓盤。整個園區(qū)的建設是在統(tǒng)一規(guī)劃下實施的，與安德門、大明路兩個區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢是周邊環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”被人們稱為“南京第二個月牙湖畔”。 寧南板塊，是離市中心最遠的地區(qū)。該地區(qū)目前聚集項目有：錦虹麗都、楓情國度尚圓、四季陽光、格林美地等。隨著政府建設力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開工，這里的城市面貌突飛猛進，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。 178。 從我們調(diào)查分析，城南板塊的生活配套設施日益完善，重點學區(qū)逐漸進入，給新城南居住環(huán)境注入了新的血液，居住人文素質(zhì)漸漸提高，吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風雨穿梭的商界精英人士的追寵。大大提高了城市建設和管理的層次與水平，全區(qū)城市面貌明顯改觀，令城南這塊古老名城煥發(fā)出勃勃生機。高收入者管理人員占相當比例，年齡偏年輕，且高學歷，收入上升空間比較大。 政策方面，該區(qū)域基礎設施健全，投資環(huán)境十分優(yōu)越。早在兩年前。 城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場前景無可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟不斷發(fā)展，各項生產(chǎn)也跟著進步，這里的房地產(chǎn)將向著一個新的高度進軍。開發(fā)建設城北CBD，推進和精心打造中央門建寧路第三商圈；建設靜海寺天妃宮、小桃園姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來城北投資建設，提升城北經(jīng)濟總量，增強全區(qū)域經(jīng)濟綜合實力；有利于帶動和促進地區(qū)開發(fā)建設，進而促進商貿(mào)商務區(qū)建設和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進全區(qū)域三個文明建設協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于擴大社會就業(yè)和維護社會穩(wěn)定。建設建寧路市場一條街，著力打造中央門建寧路第三商圈，使之成為城北的CBD，有利于快速提升建寧路市場信息建設的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場群；有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟發(fā)展空間，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與城市建設互動，營造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢，實現(xiàn)跨越式發(fā)展新動力；有利于培育新的經(jīng)濟增長點，為實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟翻番目標提供有力支持。 城北區(qū)域前景展望 隨著世茂集團在南京的大施拳腳，城北濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來南京的“外灘”，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。致使居民的素質(zhì)不是很高，也導致他們的口碑不好。 劣勢分析 雖然城北現(xiàn)在各項經(jīng)濟不斷發(fā)展起來了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落后的區(qū)域，還有著很多不完善的地方。178。公交線路也四通八達，31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交車連接各個要道。有家樂福、易初蓮花、時代、好又多、金潤發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場，南京商廈大型購物商場以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心，可謂是一應俱全。隨著南京建設城北的大舉動措施下，城北的房地產(chǎn)市場也將跟上一個新的高度。一座座高樓也快速立起，弘燕名居、紅山韻致居住、文錦雅苑、墨香山莊、陽光嘉園、陽光雅居、燕語華庭等數(shù)不勝數(shù)，標志著區(qū)域里房地產(chǎn)市場的一個新紀元。四是在市以上涉外對口部門高薪聘請有能力的人才。 隨著城北經(jīng)濟日新月異的發(fā)展，紅山片區(qū)也跟著創(chuàng)新的步伐，力求在城北的經(jīng)濟發(fā)展領域中占有一席之地。 178。 在經(jīng)濟日益發(fā)展起來的形式之下，下關的房地產(chǎn)市場日日更新也是必然之勢。%；，%；，%；，是一個南京建設融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化濱江城市的窗口性區(qū)域。老城環(huán)境整治擴大了城北板塊的發(fā)展?jié)摿Γ{子山、繡球公園、小桃園市民廣場的重塑對樓盤的環(huán)境影響巨大。 一條鐵路線、一個城門洞之隔，城北板塊的境遇與城中、城南等熱點板塊絕然不同。 城北房地產(chǎn)板塊介紹 城北的房地產(chǎn)市場開發(fā)相對較晚，樓盤多集中在下關區(qū)，以熱河南路及大橋南路附近居多，由于鄰近南京西站及下關碼頭，該地區(qū)公共交通設施極為方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多條公交線直通鬧市。各大銀行，例如交通銀行、工商銀行、招商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等更加為居民的生活提供了方便。而紅山片區(qū)內(nèi)以一條紅山路貫穿南北，北接和燕路，南通新莊立交橋。第二章 南京總體房地產(chǎn)市場分析南京房地產(chǎn)市場以地理位置來劃分可分為五大版塊——城北、城南、河西、江北、江寧版塊。 （三）路與樹 都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化城林的空間特色。 （一）充滿經(jīng)濟活力的城市——長江下游現(xiàn)代化的中心城市 （二）富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城成為我國重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。(二) (二) 以“富民強市，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標，以結構調(diào)整為主線，以改革開放和科技進步為動力，把南京做強做大做優(yōu)做美。到2010年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。1. 4 社會經(jīng)濟發(fā)展目標 主城城市建設用地為243平方公里，人均城市建設用地2010年為81平方米， 遠景為93平方米。 主城人口2010年控制在300萬以內(nèi)，遠景下降到260萬以內(nèi)。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口2010年為450萬左右，遠景按740萬左右預留。l l 人口規(guī)模l l 南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢，增強跨省域的輻射功能和吸引力。 南京是江蘇省省會，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟中心，要保證省級管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。57 / 57 南京地處我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京的規(guī)劃和建設要繼承古都歷史精華，創(chuàng)造融古都風貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。 全市總人口2010年為680萬左右，遠景按1000萬人口預留，城鎮(zhèn)人口2010年為520萬左右，遠景按870萬左右預留。 都市發(fā)展區(qū)總人口2010年為530萬左右，遠景按800萬左右預留。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時，加強設施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對平衡，配套設施相對完善的綜合性片區(qū)。 西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽功能。 依據(jù)南京市“十五”計劃綱要，將社會經(jīng)濟發(fā)展目標調(diào)整為：經(jīng)過“十五”和更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術先導，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。三次產(chǎn)業(yè)結構實現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。 進一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進程，2010年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。1. 5 城市發(fā)展目標（三）人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市1. 6 城市環(huán)境景觀特色 由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。 城北下關區(qū)內(nèi)主要包括中山橋、車站、熱河南路、建寧路、寶善橋、小市六個街道，以中山北路為主干道，四通八達，是一個生活機能較完善，市政配套較齊全的小區(qū)。而南京大學第二附屬醫(yī)院、港口醫(yī)院、邁皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長江醫(yī)院等基本的醫(yī)療設施給人們的身體健康帶來了保障。境內(nèi)有著著名獅子山風景區(qū)、閱江樓、繡球公園、渡江勝利紀念碑、幕燕風景區(qū)，紅山森林動物園，景色優(yōu)美，富有生趣。其附近的樓盤也具有一定的升值潛力。城北板塊中南區(qū)的樓盤多集中在熱河南路及大橋南路附近，周邊便利的公共交通及大型超市布列左右，對解決第一居住問題的購房者有一定的吸引力。 178。人口37萬，轄區(qū)6個街道辦事處、一個社區(qū)居委會、一個村民委員會。區(qū)別于新街口的大商場和中高檔商務區(qū)、湖南路的小型精品店，“第