【正文】 江北板塊發(fā)展綜述 威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目日前正在運(yùn)作。 216?！?客群以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。 江北購房片區(qū)分析：● 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費(fèi)者比較青睞的片區(qū)。 總價(jià)承受能力分析：● 購房總價(jià)，消費(fèi)者能夠承受的一般在20－28萬元/套，而總價(jià)在16－20萬元/套的住房最受歡迎。 單價(jià)承受能力分析：● 目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格也較珠江鎮(zhèn)高。 產(chǎn)品特征：● 江北樓盤檔次不高，江北項(xiàng)目戶型面積普遍偏小，市場(chǎng)中以二房、三房為主，面積在80120㎡的標(biāo)準(zhǔn)戶型。碧云山莊、金泉● 珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場(chǎng)以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主?！?尚未正式開盤銷售的樓盤，接受預(yù)定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶。江寧交通發(fā)達(dá)，有著相對(duì)完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對(duì)近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。216。東山地區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展工廠化農(nóng)業(yè)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)園。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會(huì)感到城市里的擁擠和不暢，也不會(huì)感到鄉(xiāng)村里的空曠；F、 江寧離南京城區(qū)不是太遠(yuǎn)，已經(jīng)有相當(dāng)多的南京人認(rèn)同江寧；G、 隨著交通條件的改善，江寧樓盤的增值潛力很大。（2）劣勢(shì)：A、整體規(guī)劃不是太好，稍顯雜亂；B、處于交通要道口，道路太寬，不利于居民日常行動(dòng)，同時(shí)沿街噪音較大；C、風(fēng)景一般，沒有山水可以憑借；D、周邊環(huán)境還不成熟，施工場(chǎng)所太多，目前還有一種大工地的感覺；E、購房者以城南、門東地區(qū)居民為主，素質(zhì)一般。尤其是前兩年開發(fā)的，水平較低。 將軍路：將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。其次，東大、南航、河海、正德學(xué)院、英華學(xué)校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價(jià)值。 隨著政府加快住房制度改革，98年以后，住宅投資的比重逐步上升。而以長發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓，銷售和租賃業(yè)績讓人刮目相看。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，隨著市場(chǎng)行情的變化，住宅市場(chǎng)在不斷走冷，眾多開發(fā)商已將重心轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)坐落的如南京大學(xué)、東南大學(xué)等名牌高校，也為其營造了濃郁的文化氛圍。這些高檔寫字樓的建成，無疑是珠江路區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力來源，改造完成的珠江路必然會(huì)令人耳目一新，成為南京城區(qū)內(nèi)又一處商務(wù)辦公中心。 價(jià)格分布 大行宮長江路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)大行宮區(qū)域的區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常明顯，中山東路、太平南路、長江路等主干道是南京的金融街、珠寶街、文化街，2003年以來，大行宮區(qū)域利好頻傳，大行宮市民休閑廣場(chǎng)啟動(dòng)，江蘇省最大的地下停車場(chǎng)開始興建，太平南路即將變?yōu)殡p向行駛，南京地鐵二號(hào)線設(shè)立大行宮車站，也為其區(qū)域發(fā)展提供了交通保障。按照3萬人規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，每千人擁有社區(qū)商務(wù)服務(wù)設(shè)施達(dá)400平方米，大部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)初步實(shí)現(xiàn)400－500米范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求；規(guī)劃中新建2000平方米以上的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)47個(gè)，2007年前新建32個(gè)，每3萬人擁有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。規(guī)劃中主城內(nèi)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心有10個(gè)，包括中央門、瑞金路、邁皋橋、熱河路、中保、江東門、安德門、石門坎、孝陵衛(wèi)、河西南部。 　　新街口2005年的供應(yīng)量超過5萬平方米，2006年的供應(yīng)量在4萬平方米左右。 　　主要的供應(yīng)項(xiàng)目包括銀河國際廣場(chǎng)、南京國際廣場(chǎng)等。商業(yè)街設(shè)在地下一層，總建筑面積3萬平方米。第三節(jié) 商圈分析以商圈的角度來考量，目前南京的商業(yè)主要集中于老城區(qū)四大商圈和河西新城區(qū)。浦口副中心：今后將承擔(dān)為江北地區(qū)服務(wù)和輻射蘇北和安徽的功能，并與金融、辦公、休閑娛樂結(jié)合成為多功能、綜合性的商業(yè)中心，發(fā)展空間將結(jié)合浦口新市區(qū)中心設(shè)置，商業(yè)設(shè)施的總建筑面積可達(dá)40萬平方米左右。第四章．南京商業(yè)市場(chǎng)分析第一節(jié)．目前商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)南京市全年零售總額大幅拉升，增長速度再創(chuàng)近年新高，居民消費(fèi)升級(jí)特征明顯，住房、汽車、通訊、教育和健康成為消費(fèi)的主要熱點(diǎn)；六大商貿(mào)集團(tuán)（蘇寧、蘇果、新百、中央、五星、朗馳）加快向全國及周邊地區(qū)擴(kuò)張、輻射，龍頭企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，；連鎖經(jīng)營形成了由市中心依次向居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊縣和市外的放射性拓展之勢(shì)，連鎖、超市業(yè)保持高速增長；隨著投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度加大，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)進(jìn)入高峰期，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)檔次提升；資產(chǎn)重組速度繼續(xù)加快，私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，成為南京商貿(mào)業(yè)發(fā)展的主力軍；隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)功能日益增強(qiáng)；政府加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與調(diào)控力度，重新調(diào)整經(jīng)營布局，整合、壓縮無效益商品，強(qiáng)化熱點(diǎn)商品促銷，大力組織當(dāng)令、適銷商品，克服了“非典”造成的不利影響；市場(chǎng)集聚功能的持續(xù)增強(qiáng)，對(duì)擴(kuò)大銷售產(chǎn)生了強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用，“一小時(shí)都市圈”的集聚輻射作用更加明顯，第二節(jié)．未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃中南京將成為長三角地區(qū)最具活力的、有著較強(qiáng)凝聚和輻射功能的現(xiàn)代化商業(yè)中心以及南京都市圈的商貿(mào)流通核心城市。 價(jià)格分布 河西商務(wù)區(qū) 地理分布狀況及特點(diǎn)河西新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)是河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心，位于江東南路以東，經(jīng)四東路以西，北起振興路，南至緯九路，占地1平方公里，建筑總面積160萬平方米，其整體規(guī)劃已經(jīng)通過權(quán)威專家組的論證評(píng)審，根據(jù)規(guī)劃，南京市政府決心在5－10年將河西打造成為居家、就業(yè)、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。同時(shí)，珠江路區(qū)域在餐飲、娛樂等配套方面比較滯后，這也較制約了該區(qū)域出現(xiàn)能溝代表企業(yè)形象的甲級(jí)寫字樓及相關(guān)配套設(shè)施，2003年起，南京市政府對(duì)珠江路進(jìn)行重點(diǎn)的拆遷改造，大規(guī)模的拆遷工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，相對(duì)應(yīng)的一些中高檔商務(wù)樓在開發(fā)建設(shè)中。 價(jià)格分布 鼓樓山西路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)鼓樓是南京市的城市中心，該區(qū)域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交匯于鼓樓廣場(chǎng)，鼓樓地下隧道也有效的緩解了該區(qū)域的交通壓力，2005年南京地鐵1號(hào)線的建成通車又將為該商圈提供一項(xiàng)交通配套設(shè)施，所以使得其相對(duì)于新街口商圈而言更具交通優(yōu)勢(shì)。但地鐵的竣工，地下停車場(chǎng)的建成，交通線路的調(diào)整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會(huì)有較大的改善。從統(tǒng)計(jì)部門最新的數(shù)據(jù)表明，去年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，%，其中，%?？v觀此番調(diào)控，國家打擊的目標(biāo)就是住宅商品房的投機(jī)行為，尤其是針對(duì)高檔住宅房，不僅取消了以往的優(yōu)惠政策，而且增設(shè)了二手房短期交易的營業(yè)稅，一下子大大拉近了主城區(qū)住宅和寫字樓之間的差距，寫字樓投資的空間一下子豁然開朗了許多。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范、舊的住房制度等因素的存在有關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行雕琢。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購房的愿望。D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進(jìn)行了大量投資。F、根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購房者所認(rèn)同，高達(dá)47%的被訪者愿意在東山購房。 區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析：（1）優(yōu)勢(shì)：A、一個(gè)四通八達(dá)的交通要道。 江寧整體優(yōu)劣勢(shì)分析216。同時(shí)，以東大科技園、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園和一批大學(xué)、公司的發(fā)展中心為依托，以牛首山為城市的后花園，加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建設(shè)，讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。 在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺(tái)到江寧的時(shí)間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達(dá)到2500多平方公里。 江寧總?cè)丝诩s為76萬人，總面積約為1500平方公里。林語別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。 珠江鎮(zhèn)板塊分析：● 從珠江鎮(zhèn)整體市場(chǎng)看，目前樓盤均價(jià)在2100元/㎡，到年底市場(chǎng)均價(jià)可能達(dá)到3000元/㎡，二房總價(jià)在25萬左右，三房總價(jià)在30萬左右。 216。● 交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚(yáng)線、614路、鹽葛線等。 216。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個(gè)規(guī)劃單元組成。居住區(qū)板塊。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務(wù)配套，形成2個(gè)地區(qū)中心及3個(gè)鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動(dòng)的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動(dòng)片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 土地運(yùn)作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個(gè)：快速路通道3個(gè)，主干道通道6個(gè)，次干道通道6個(gè)，支路通道9個(gè)。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。（細(xì)）砂等，呈稍密中密，中密密實(shí)狀態(tài)，承載力尚可?？傉嫉丶s56平方公里，其中：，鼓樓區(qū)約6平方公里。 178。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應(yīng)，打造城南地產(chǎn)新形象。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設(shè)，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。 機(jī)會(huì)分析(O)將軍路沿線居住條件已成熟，居住的南移必然帶動(dòng)商業(yè)圈的跟進(jìn)，城南可能會(huì)成為南京的第四商圈；京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此匯集，使這里具備了“城”的含義；消息顯示，大校機(jī)場(chǎng)動(dòng)遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機(jī)噪音問題將得以緩解； 一個(gè)頂級(jí)的大型購物中心將落戶這里，高級(jí)菜場(chǎng)納入規(guī)劃，而公交總站輪廓已現(xiàn)。配套設(shè)施相對(duì)比較落后，公交線路少和重點(diǎn)學(xué)校都比較少、酒店、銀行、菜場(chǎng)、超市比較遠(yuǎn)，生活不太方便，難以滿足購房者日益增長的物質(zhì)文化需求。 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”及大面積的草坪綠地。從項(xiàng)目本身分析、供應(yīng)體量以中低檔項(xiàng)目為主。 216。 城南房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2005年初，共有130家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近630萬平方米近230個(gè)樓盤。輝煌的發(fā)展前景，吸引了眾多的國內(nèi)外客商前來投資創(chuàng)業(yè)。第二節(jié) 城南板塊發(fā)展綜述 城南區(qū)域概述 城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至寧南新區(qū)，北抵健康路沿線，東至大明路，西接長虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個(gè)區(qū)屬組成。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨(dú)天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建設(shè)，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設(shè)整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變?nèi)藛T結(jié)構(gòu)，提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì)；有利于較好整治和改變城市容貌，美化優(yōu)化城市空間，展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色，營造商業(yè)氛圍；有利于展示古城歷史文化遺存，再現(xiàn)城廓山環(huán)水繞，桃紅柳綠梅艷，百姓安居樂業(yè)的美景。 南京火車站以及較多的沿江碼頭、長途汽車站、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)的集中于此，外來人口很多，使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患，給該區(qū)的綜合治理帶來一定的難度，而且導(dǎo)致衛(wèi)生狀況也較差。美麗的長江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風(fēng)景區(qū)、渡江紀(jì)念碑、紅山森林動(dòng)物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來。未來城北打造繁榮后，這將能夠把城北目前的總體客戶群從本地逐漸拉伸到各個(gè)區(qū)域，使得越來越多的人走向城北。 178。二是密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。同時(shí)“第三商圈”內(nèi)平均每天約32萬人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當(dāng)。目前城北的購房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。 區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然景色優(yōu)美，人文古跡眾多,具有較大的旅游開發(fā)價(jià)值。整個(gè)區(qū)域面積約50平方公里，常駐人口55萬，土地資源豐富，自然景觀優(yōu)越。 南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設(shè)，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。 未來南京城市發(fā)展目標(biāo)是：人民生活達(dá)到更加寬裕的小康水平，5年內(nèi)，力爭實(shí)現(xiàn)郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入在2000年基礎(chǔ)上翻一翻。1. 3 主城功能布局特征 南京為我國六大古都之一，是國家級(jí)歷史文化名城。第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié) 自然地理概況南京市位于北緯33゜31′，東經(jīng)118゜47′，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng)，冬半年為東北風(fēng)。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢(shì)雄渾而景色秀美。l l 用地規(guī)模 主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。歷史文化名城的國際性影響進(jìn)一步擴(kuò)大。 以加入世貿(mào)組織為契機(jī)，加快南京經(jīng)濟(jì)國際化步伐，以建設(shè)國際化大都市的長遠(yuǎn)奮斗目標(biāo)，促進(jìn)和加快城市建設(shè)步伐。 （二）城與林整個(gè)城北轄區(qū)內(nèi)有南京長江大橋、鐵路南京東站西站、南京長途汽車站以及最大的內(nèi)河港口—南京港，橫貫東西的建寧路—龍?bào)绰愤B接滬寧高速和繞城公路，可達(dá)滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過南京長江大橋可以順利進(jìn)入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供水、供熱、交通等服