【正文】 敏感?！?居民購房目的以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，屬低層次需求。林語別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。216。216?！?今年年初大量新樓盤的面世，很多樓盤二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將面臨供量放量的考驗(yàn)。 江寧總?cè)丝诩s為76萬人，總面積約為1500平方公里。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線，101106等車次，車程約為3040分鐘。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達(dá)到2500多平方公里。 216。 南京市對(duì)江寧的規(guī)劃：南京市對(duì)江寧新區(qū)的期望很高。 在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺(tái)到江寧的時(shí)間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。近年來，江寧區(qū)將按照南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)這三大定位，快速實(shí)施西進(jìn)南拓戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜人類生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。同時(shí)，以東大科技園、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園和一批大學(xué)、公司的發(fā)展中心為依托，以牛首山為城市的后花園，加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建設(shè)，讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。將城市規(guī)劃區(qū)域面積由41。 江寧整體優(yōu)劣勢(shì)分析216。 216。 劣勢(shì)：A、 江寧目前交通仍然不太方便，主要是距離較遠(yuǎn)；B、 江寧屬于新區(qū)，除東山外，配套設(shè)施尤其是娛樂、商業(yè)、公共設(shè)施尚不完善；C、 江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象，尤其中等收入階層，寧愿在市區(qū)多花錢買房；D、 隨著江寧大規(guī)模開發(fā)的展開，入住人口的增多，近幾年的交通壓力將會(huì)很大，中華門、雨花臺(tái)、光華門將會(huì)成為通往江寧的交通瓶頸；E、 隨著江寧人口密度的上升，醫(yī)療、教育等資源將嚴(yán)重缺乏。 區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析：（1）優(yōu)勢(shì)：A、一個(gè)四通八達(dá)的交通要道。東山鎮(zhèn)的樓盤主要有：21世紀(jì)假日花園、明月花園、東山美食休閑步行街、武夷花園、萬欣花園、天印花園、玉靖花園、文靖花園、康馨花園、東城風(fēng)景、秦淮綠洲、金王府、東山陽光新城、溫州商業(yè)街、匯景新苑、中國(guó)女人街、西苑新寓、東城家園、靖雅局、廣都苑、芙蓉園、同曦鳴城、名月花園。F、根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購房者所認(rèn)同，高達(dá)47%的被訪者愿意在東山購房。B、居住人群以江寧本地人居多，素質(zhì)不高。D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進(jìn)行了大量投資。目前將軍路沿線已成為開發(fā)熱土。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購房的愿望。第四，雨花臺(tái)至將軍路道路的開通，大大縮短了與南京城區(qū)的距離。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行雕琢。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范、舊的住房制度等因素的存在有關(guān)。2000年，南京商務(wù)樓投資已經(jīng)下降到24%?？v觀此番調(diào)控，國(guó)家打擊的目標(biāo)就是住宅商品房的投機(jī)行為，尤其是針對(duì)高檔住宅房，不僅取消了以往的優(yōu)惠政策，而且增設(shè)了二手房短期交易的營(yíng)業(yè)稅，一下子大大拉近了主城區(qū)住宅和寫字樓之間的差距，寫字樓投資的空間一下子豁然開朗了許多。迫于銷售壓力，包括“東方名苑”、“天安國(guó)際”等在內(nèi)的樓盤甚至把寫字樓改成住宅來賣。從統(tǒng)計(jì)部門最新的數(shù)據(jù)表明，去年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，%，其中，%。 新街口洪武路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)南京的CBD商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域，該區(qū)域是南京市商務(wù)最為集中的地區(qū)，也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域，其周邊，大型賣場(chǎng)、餐飲、休閑及商業(yè)銀行等配套設(shè)施齊全。但地鐵的竣工，地下停車場(chǎng)的建成，交通線路的調(diào)整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會(huì)有較大的改善。洪武路華泰、隆盛、新地陽光、天豐、東宇、太平洋、 金寶、匯鴻、長(zhǎng)安國(guó)際中心、洪武大廈、福鑫國(guó)際大廈漢中路金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國(guó)藥中山東路天時(shí)、南京國(guó)貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長(zhǎng)發(fā)CFC中山北路華榮大廈、華廈大廈、中南國(guó)際。 價(jià)格分布 鼓樓山西路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)鼓樓是南京市的城市中心，該區(qū)域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交匯于鼓樓廣場(chǎng)，鼓樓地下隧道也有效的緩解了該區(qū)域的交通壓力，2005年南京地鐵1號(hào)線的建成通車又將為該商圈提供一項(xiàng)交通配套設(shè)施，所以使得其相對(duì)于新街口商圈而言更具交通優(yōu)勢(shì)。山西路作為南京新興城市中心，山西路板塊一直是南京商務(wù)樓市場(chǎng)中最具潛力的板塊，山西路湖南路作為南京的第二商圈——山西路湖南路地區(qū)，地理位置絕佳，交通狀況良好，交通路徑四通八達(dá)，毗鄰紫金山，近觀玄武湖，金融街商業(yè)街坐落其中，商業(yè)氣息極其濃厚，加之民國(guó)公館區(qū)相距不遠(yuǎn)，又為區(qū)域營(yíng)造了濃郁的人文氛圍，山西路CBD的商務(wù)樓開發(fā)時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但商務(wù)樓的檔次卻普遍較高，如推崇綠色商務(wù)的宏圖大廈，主推其“商務(wù)航母”地位的世貿(mào)中心大廈，未來的南京“地標(biāo)”南京國(guó)際商城以及主打文化牌的天鶴文云商務(wù)大廈等等。未公開發(fā)售辦公26層地下2層1－3裙樓㎡虎距北路181號(hào)南京金源灘涂置業(yè)金山大廈現(xiàn)房8600辦公A樓32，B樓28㎡山西路南京泰古城房地產(chǎn)同時(shí)，珠江路區(qū)域在餐飲、娛樂等配套方面比較滯后，這也較制約了該區(qū)域出現(xiàn)能溝代表企業(yè)形象的甲級(jí)寫字樓及相關(guān)配套設(shè)施，2003年起，南京市政府對(duì)珠江路進(jìn)行重點(diǎn)的拆遷改造，大規(guī)模的拆遷工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，相對(duì)應(yīng)的一些中高檔商務(wù)樓在開發(fā)建設(shè)中。 大行宮商務(wù)圈的特點(diǎn)是補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)，新街口作為南京的“CBD”地區(qū)，用地十分緊張，大行宮區(qū)域可以彌補(bǔ)新街口的商務(wù)空白；珠江路距離大行宮也很近，相對(duì)低廉的價(jià)格及良好的環(huán)境會(huì)吸引珠江路上IT行業(yè)來大行宮區(qū)域辦公。 價(jià)格分布 河西商務(wù)區(qū) 地理分布狀況及特點(diǎn)河西新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)是河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心，位于江東南路以東，經(jīng)四東路以西，北起振興路，南至緯九路，占地1平方公里，建筑總面積160萬平方米，其整體規(guī)劃已經(jīng)通過權(quán)威專家組的論證評(píng)審，根據(jù)規(guī)劃，南京市政府決心在5－10年將河西打造成為居家、就業(yè)、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。第四章．南京商業(yè)市場(chǎng)分析第一節(jié)．目前商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)南京市全年零售總額大幅拉升，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)近年新高，居民消費(fèi)升級(jí)特征明顯，住房、汽車、通訊、教育和健康成為消費(fèi)的主要熱點(diǎn)；六大商貿(mào)集團(tuán)（蘇寧、蘇果、新百、中央、五星、朗馳）加快向全國(guó)及周邊地區(qū)擴(kuò)張、輻射，龍頭企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，；連鎖經(jīng)營(yíng)形成了由市中心依次向居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊縣和市外的放射性拓展之勢(shì)，連鎖、超市業(yè)保持高速增長(zhǎng)；隨著投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度加大，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)進(jìn)入高峰期，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)檔次提升；資產(chǎn)重組速度繼續(xù)加快，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，成為南京商貿(mào)業(yè)發(fā)展的主力軍；隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)功能日益增強(qiáng)；政府加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與調(diào)控力度，重新調(diào)整經(jīng)營(yíng)布局，整合、壓縮無效益商品，強(qiáng)化熱點(diǎn)商品促銷，大力組織當(dāng)令、適銷商品，克服了“非典”造成的不利影響；市場(chǎng)集聚功能的持續(xù)增強(qiáng)，對(duì)擴(kuò)大銷售產(chǎn)生了強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用，“一小時(shí)都市圈”的集聚輻射作用更加明顯，第二節(jié)．未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃中南京將成為長(zhǎng)三角地區(qū)最具活力的、有著較強(qiáng)凝聚和輻射功能的現(xiàn)代化商業(yè)中心以及南京都市圈的商貿(mào)流通核心城市。鼓勵(lì)設(shè)置：市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、自動(dòng)售貨亭、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置：大型超市、便利店、中型超市和生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；限制設(shè)置：家居建材商店、倉儲(chǔ)會(huì)員店和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；規(guī)劃中主城內(nèi)的商業(yè)副中心包括湖南路、夫子廟和火車南站地區(qū)：湖南路地區(qū)：將建成各類業(yè)態(tài)齊全、兼顧服務(wù)本市居民和外來人口的綜合性商業(yè)中心，今后要沿湖南路、山西路巷兩側(cè)縱深發(fā)展。浦口副中心：今后將承擔(dān)為江北地區(qū)服務(wù)和輻射蘇北和安徽的功能，并與金融、辦公、休閑娛樂結(jié)合成為多功能、綜合性的商業(yè)中心，發(fā)展空間將結(jié)合浦口新市區(qū)中心設(shè)置，商業(yè)設(shè)施的總建筑面積可達(dá)40萬平方米左右。瑞金路商業(yè)中心：將在現(xiàn)有的金潤(rùn)發(fā)超市的基礎(chǔ)上向東發(fā)展，形成以大型超市、專業(yè)店為特色的綜合性商業(yè)服務(wù)、文化休閑娛樂中心，規(guī)劃的重點(diǎn)是解決好交通和環(huán)境問題。第三節(jié) 商圈分析以商圈的角度來考量，目前南京的商業(yè)主要集中于老城區(qū)四大商圈和河西新城區(qū)。 湖南路商圈 　　湖南路商圈一般被認(rèn)為是南京的第二商圈。商業(yè)街設(shè)在地下一層，總建筑面積3萬平方米。其中的銀河國(guó)際廣場(chǎng)是一個(gè)典型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其總建筑面積11萬平方米，由三大業(yè)態(tài)組成：下部6萬平。 　　主要的供應(yīng)項(xiàng)目包括銀河國(guó)際廣場(chǎng)、南京國(guó)際廣場(chǎng)等。 　　根據(jù)2005年南京商業(yè)規(guī)劃，湖南路在原有的基礎(chǔ)上將再擴(kuò)大5倍。 　　新街口2005年的供應(yīng)量超過5萬平方米，2006年的供應(yīng)量在4萬平方米左右。安德門商業(yè)區(qū)：商業(yè)面積將為6至8萬平方米左右，將結(jié)合規(guī)劃地鐵1號(hào)線和7號(hào)線交匯點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展和居民生活息息相關(guān)的日常消費(fèi)類業(yè)態(tài)。規(guī)劃中主城內(nèi)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心有10個(gè)，包括中央門、瑞金路、邁皋橋、熱河路、中保、江東門、安德門、石門坎、孝陵衛(wèi)、河西南部?；疖嚹险镜貐^(qū)：將成為以吸引流動(dòng)性大的外來人員為主的城市副中心，空間主要分布在南站的南北兩側(cè)、寧溧路和機(jī)場(chǎng)高速之間。按照3萬人規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，每千人擁有社區(qū)商務(wù)服務(wù)設(shè)施達(dá)400平方米，大部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)初步實(shí)現(xiàn)400－500米范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求；規(guī)劃中新建2000平方米以上的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)47個(gè)，2007年前新建32個(gè)，每3萬人擁有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。河西商務(wù)區(qū)樓盤基本數(shù)據(jù)表案 名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層 高建筑面積地 點(diǎn)開發(fā)商創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)5200辦公5層濱江廣場(chǎng)2幢28層商務(wù)樓草場(chǎng)門大街和江東路交匯處南京建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇新端華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 價(jià)格分布 大行宮長(zhǎng)江路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)大行宮區(qū)域的區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常明顯，中山東路、太平南路、長(zhǎng)江路等主干道是南京的金融街、珠寶街、文化街，2003年以來，大行宮區(qū)域利好頻傳，大行宮市民休閑廣場(chǎng)啟動(dòng)，江蘇省最大的地下停車場(chǎng)開始興建，太平南路即將變?yōu)殡p向行駛，南京地鐵二號(hào)線設(shè)立大行宮車站，也為其區(qū)域發(fā)展提供了交通保障。珠江路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商新世界中心6200綜合A：37層B：44層22萬M2珠江路88號(hào)華威房地產(chǎn)谷陽世紀(jì)大廈6200綜合22層珠江路600號(hào)南京谷陽房地產(chǎn)開發(fā)匯杰廣場(chǎng)7900辦公26中山路268號(hào)二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇寧環(huán)球現(xiàn)房8200綜合28㎡廣州路188號(hào)南京蘇寧房地產(chǎn)豐匯大廈6400商住30㎡五臺(tái)山1號(hào)豐匯房產(chǎn)這些高檔寫字樓的建成，無疑是珠江路區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力來源，改造完成的珠江路必然會(huì)令人耳目一新，成為南京城區(qū)內(nèi)又一處商務(wù)辦公中心。建設(shè)中的地鐵珠江路站緊鄰商圈，為其以后整體區(qū)域發(fā)展打下了很好的交通基礎(chǔ)，該地段相對(duì)于其它商務(wù)圈而言，具有特定的商務(wù)發(fā)展氛圍，該區(qū)域的商務(wù)樓的消費(fèi)群體獨(dú)特、有針對(duì)性——IT行業(yè)。代表樓盤有宏圖大廈、新晨國(guó)際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達(dá)大廈、銀河國(guó)際大廈、世界貿(mào)易中心、中信大廈、金源大廈、金山大廈、益來國(guó)際廣場(chǎng)等。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)坐落的如南京大學(xué)、東南大學(xué)等名牌高校，也為其營(yíng)造了濃郁的文化氛圍。同時(shí)，該區(qū)域建筑密集、交通擁擠，這些問題又與快速高效的現(xiàn)代企業(yè)文化相違背。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，隨著市場(chǎng)行情的變化，住宅市場(chǎng)在不斷走冷，眾多開發(fā)商已將重心轉(zhuǎn)向?qū)懽謽恰Ｈ欢?，南京寫字樓的?fù)蘇并不能惠及到一些陳舊的所謂商住兩用樓，新街口石鼓路上的陽光大廈占據(jù)著第一核心位置，二手市場(chǎng)賣家出價(jià)只在5500元/平方米左右，且還有常年空關(guān)房。而以長(zhǎng)發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓，銷售和租賃業(yè)績(jī)讓人刮目相看。 宏觀政策對(duì)南京市寫字市場(chǎng)的影響近期，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，及最新八大政策的公布，二手房市場(chǎng)成交量萎縮，部分區(qū)域開始出現(xiàn)住宅商品房?jī)r(jià)格下調(diào)的局面。隨著政府加快住房制度改革，98年以后，住宅投資的比重逐步上升。第三章．南京寫字樓市場(chǎng)分析第一節(jié)、南京市寫字宏觀市場(chǎng)分析 南京市寫字市場(chǎng)的歷史背景80年代至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)周期。 交通始終是購房者關(guān)注的中心問題之一，解決了這個(gè)問題也就消除了購房的最大障礙之一，越來越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來購買。其次，東大、南航、河海、正德學(xué)院、英華學(xué)校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價(jià)值。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點(diǎn)南京江寧IT園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應(yīng)明顯；另一方面，IT園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個(gè)重要的顧客群。 將軍路：將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。百家湖地區(qū)的樓盤主要有：百家湖花園、湖濱世紀(jì)花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、文化名苑、高爾夫國(guó)際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世紀(jì)現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國(guó)人家、藝術(shù)家園、仲景公寓等。尤其是前兩年開發(fā)的，水平較低。B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點(diǎn)。（2）劣勢(shì)：A、整體規(guī)劃不是太好，稍顯雜亂；B、處于交通要道口，道路太寬，不利于居民日常行動(dòng)，同時(shí)沿街