南京市鼓樓區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告房市分析(文件)
【正文】 系統(tǒng)化 提高樓盤價值 根據(jù)目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的做法，對智能化小區(qū)相關(guān)各系統(tǒng)的功能及產(chǎn)品進(jìn)行分類，從功能上可以將智能化小區(qū)概括成以下四個子系統(tǒng)： (1) 信息通訊系統(tǒng)， (2) 安全防范系統(tǒng)， (3) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ， (4) 物業(yè)管理系統(tǒng) ，對應(yīng)上述四個功能系統(tǒng)并具體按照設(shè)備系統(tǒng)分類，智能化系統(tǒng)配備十五個設(shè)備子系統(tǒng)，具體為：電話通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)、寬帶接入網(wǎng)系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客對講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、公共及消防緊急廣播系統(tǒng)、 IC 卡一卡通系統(tǒng) (包括 門禁管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、物業(yè)收費及消費系統(tǒng) )、公用機電設(shè)施管理系統(tǒng)、小區(qū)電子公告系統(tǒng)、物業(yè)信息集成管理系統(tǒng)、 IC 卡表具自動計量系統(tǒng)。 ***強勢的媒體，所帶來的將是轟動效應(yīng)和整個社會對個案的廣泛認(rèn)知和認(rèn)同。） 價格范圍： 7500 元 /平方米 —— 9000 元 /平方米 （價格高端和地段價差是由于臨中心景觀區(qū)、視覺范圍內(nèi)景觀質(zhì)量及房型優(yōu)劣造成。 二 . 獨立別墅將予以戰(zhàn)略性作為輔推，以期多層疊式將整個樓盤的品位、住戶層次、價格提高到另一個層面的時機到來的時候再將其推出，其關(guān)注程度是非今日可比的，而后者獨棟別墅吊高的價格也將使之有一個更好的上漲空間。 ** 綠色 .高品位往往是媒介和大眾追捧關(guān)注的熱點。 親合空間的創(chuàng)造 親合空間也可以理解為可交往空間，一是要營造社區(qū)內(nèi)居民參與各項社會事務(wù)的社會風(fēng)氣，策劃各類有助于形成這種風(fēng)氣的活動（如居民聯(lián)誼、義務(wù)勞動、社區(qū)互助活動、社區(qū) BBS 等等） 建立促成居民積極參與的組織和制度（如業(yè)委會），二是要創(chuàng)造有利于社區(qū)居民交往的場所和空間，結(jié)合前幾項空間的創(chuàng)造形成社區(qū)內(nèi)不同人群的不同空間領(lǐng)域，構(gòu)筑起充滿人間樂趣和天倫之樂的親合空間鏈。 二、 本案主題概念的細(xì)化： 親綠空間的創(chuàng)造 真正體現(xiàn)“人與自然和諧共存”的做法是最大限度地使人接觸綠色，并使綠化賦予人們鐘情喜好的文化氛圍及藝術(shù)風(fēng)格，我司建議獨立別墅采用“開放式獨立花園”的設(shè)計，將達(dá)到“外景內(nèi)引，內(nèi)景外透”的效果，同時將綠化可視率最大化，開闊無盡的自然景色正是目前發(fā)達(dá)國家居住社區(qū)追求的造園藝術(shù)風(fēng)格。 美觀 ：居住區(qū)的室外環(huán)境主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的搭配形式、建筑立面處理和建筑墻面的材料與色彩的選配等。 2） 居民對環(huán)境的要求為五個要素為 ： 舒適 ：空氣清新、沒有污染和異味；寧靜沒噪聲；豐富多彩的的綠化；與水親近；具有歷史文化古跡；有適合人們散步娛樂的場所和空間。 本案主題概念的適應(yīng)性： 隨著社會的發(fā)展，文明的進(jìn)步，人們對于生活品質(zhì)有了越來越高的要求，這種要求不僅體現(xiàn)在對物質(zhì)生活的追求，更體 現(xiàn)在對居住環(huán)境和生活方式的追求。 第三、 考慮主題概念的可操作性，使其在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的 方方面面。 F、 有車族 ： 預(yù)計在 45％ — 65％左右，主要與客源的職業(yè)職務(wù)相關(guān)，擁有車的會占一定比例，但公車不會太多，故買車位的不宜太少，而固定停車的會較多。在當(dāng)?shù)厝诵哪恐写藚^(qū)域聚集了相當(dāng)多“高知”人士，而且因視居住在此地是身份的象征。同時由于客源分流，區(qū)域客比例有可能會降低。而本案所處的位置是不能與那些同類的，但位于成熟生活區(qū)域旁的樓盤相提并論的，因此本案所面臨的將不僅僅是社區(qū)品質(zhì)的競爭，而是更為可怕的價格競爭。 在本案周邊范圍內(nèi)有一些大型和高品質(zhì)樓盤等多個個案?？傮w來說，區(qū)域環(huán)境較差、開發(fā)尚未正式啟動、市政商服等配套還待建設(shè)、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當(dāng)長的一段時間。如果本案能夠把握進(jìn)入時機，結(jié)合區(qū)域開發(fā)背景，在市政配套體系先期引入及區(qū)域開發(fā)輪廓清晰的前提下，項目運作成功的贏面較大。在當(dāng)?shù)厝诵哪恐写藚^(qū)域聚集了相當(dāng)多“高知”人士，而且城市中心的區(qū)域，視居住在此是身份的象征。別墅區(qū)的容積率 ，綠化率達(dá) 到了 50%左右。驅(qū)車駛往“丁山桂墅園”沿途一片密林濃蔭，通往住宅區(qū)的戴家巷是條幽靜的小路，曲徑通幽，花木叢生。小區(qū)內(nèi)全是住宅，有四幢獨立別墅和一幢多層住宅，共計五幢。 項目地址： 黑龍江路 2 號 項目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓區(qū) 售樓處地址： 黑龍江路 2 號 開發(fā)公司 南京紫金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目均價： 7700 元 /M2 建筑類型： 多層 ，小高層 裝修情況： 未知 物業(yè)公司： 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 去化率 55% 開盤時間： 2020101 入住時間： 未知 仙霞公寓 仙霞公寓由河海大學(xué)和建江物業(yè)招商發(fā)展有限公司共同開發(fā)，整個項目為 3 幢 9 層的小高層?！皹淇汀钡拈_發(fā)商為江蘇恒建房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，曾經(jīng)在龍江板塊開發(fā)過“豪景閣”，目前即將在河西開發(fā)“建筑師工社”。 項目地址： 新門口 16 號 項目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓 區(qū) 售樓地址： 新門口 16 號 開發(fā)公司 江蘇五岳置業(yè)投資發(fā)展有限公司 項目均價： 7800 元 /M2 建筑類型： 小高 層 裝修情況： 未知 開盤時間： 2020423 去化率 93% 漫 城 漫城是由金冠房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) ,總建筑面積約 5 萬多平方米，小區(qū)共有六棟 18 層的高層住宅，可以入住 370 多戶人家，面積從 110 平方到 140 平方不等，主力戶型以 119120 平方的三房為主。大公館總建筑面積 17 萬平方米，一期 9 萬多平方米，包括十幾棟小高層，套型以 130 平方的三房為主。 項目地址： 烏龍?zhí)渡呱铰?70 號 項目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓區(qū) 售樓處地址： 烏龍?zhí)渡呱铰?70號 開發(fā)公司 江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目均價： 14000元 /M2 建筑類型： 普通公寓、聯(lián)排別墅 裝修情況： 裝修 開盤時間： 20209 去化率 75% 花香季雨 位于鼓樓區(qū)戴家巷內(nèi)，緊臨丁山香格里拉，居于小桃園風(fēng)光帶沿線，擁 有優(yōu)美的自然環(huán)境和人文環(huán)境，目前市區(qū)內(nèi)罕有多層住宅，總占地約 5200 平方米，建筑面積約為 7000 平方米，包括部分商業(yè)，由三棟多層構(gòu)成，項目精選優(yōu)良戶型設(shè)計，以 90135/平米方主力戶型，總價合理。套型面積為 平方米至 平方米。 醫(yī)療配備 ： 駐區(qū)各類醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 208 個，擁有病床床位 7105 張； (其中： I 級醫(yī)療機構(gòu) 16 個， II 級醫(yī)療機構(gòu) 6 個， III 級醫(yī)療機構(gòu) 7 個 ) 國民產(chǎn)值 ： ? 民生產(chǎn)總值 3320 美元； 居民人均總收入人民幣 14988 元； ? 人均可支配收入人民幣 10656 ； 入均住房建筑面積 平方米； ? 適齡青年受高等教育比例 64%； 每千人 * 人均國擁有醫(yī)生 人； ? 每百戶家庭擁有汽車 輛； 每百戶家庭擁有電腦 臺； 南京市鼓樓區(qū)一九九七年 ~二 OO 四年經(jīng)濟發(fā)展主要指標(biāo)概況 一、 鼓樓區(qū) 2020 年最新經(jīng)濟數(shù)據(jù) （ 以下數(shù)據(jù)截至 2020 年 9 月底 ） 指標(biāo)名
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